Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Общая долевая собственность на земельный участок: особенности владения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.
1) общая долевая (доля каждого участника в долевой собственности). Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.
Владение и пользование им-ом осущ-ся по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в судебном пор-ке.
Распоряжение — по соглашению сторон. При возмездном отчуждении доли в праве, необходимо соблюдение преимущественного права других участников долевой собственности на покупку ЗУ.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Раздел участка — если участок делимый, то он может быть разделен по соглашению сторон, либо по решению суда. Раздел влечет прекращение общей долевой собственности и прекращение существования участка в прежних границах. Выдел доли в натуре — каждый соб-к доли имеет право на выдел доли в натуре, т. е. выдел части в отдельный ЗУ.
2) совместная (в отл. от долевой, в ней доли участников не определены. Она возникает только в случаях, установленных законом: это собственность супругов, собственность КФХ).
Владение и пользование осуществляется сообща.
Распоряжение осуществляется по соглашению всех участников. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:
* в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства не установлено иное (
* в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, при обретенное таким товариществом за счет целевых взносов
* согласно п. 4 ст. 14 Ф3 «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения;
* в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33-34 Семейного кодекса РФ).
Как выделить участок земли из общедолевой собственности
Практика, которая сложилась на сегодняшний день относительно данного вопроса, говорит о возможности его решения таким путями:
- заключение соглашения между собственниками (оно носит добровольный характер);
- подача иска в судебные органы.
В таком случае стоит отметить, что добровольный порядок подразумевает решение вопроса между собственниками мирным путем, при этом не один из них не высказывается против принятого решения. Также указывается, что все совладельцы должны иметь документально оформленные права на долю участка.
Обращение в судебные органы происходит в ситуации:
- лицо, заинтересованное в проведении процедуры, не имеет документации правоустанавливающего значения;
- документация имеется в наличии, но при этом размер долей прописан неверно;
- не достигнуто единое мнение между владельцами;
- муниципалитет высказывает против раздела.
Когда в наличии имеется согласие всех владельцев, заинтересованное лицо инициирует общее собрание. После достижения согласия между всеми – составляется протокол, где это отражается. Далее происходит заказ межевых работ, в ходе которых производится согласование границ участка.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Порядок приобретения.
Для того чтобы приобрести право долевой собственности на землю, необходимо выполнить следующие условия:
- Найти объект недвижимости, на который вы хотите приобрести право долевой собственности.
- Подписать договор купли-продажи. Договор должен содержать все необходимые
- условия: стоимость доли, сроки платежей, размер первоначального взноса и т.д.
- Зарегистрировать договор в уполномоченном органе. Для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав на недвижимость и сделать соответствующую запись в реестре.
- Получить свидетельство о праве собственности. После того, как договор будет зарегистрирован, вы получите свидетельство о праве долевой собственности на землю.
Общая долевая собственность на земельный участок
Под общей долевой собственностью на земельный участок подразумевается, что земельный участок находится в собственности двух или нескольких лиц. Зачастую земля находится в собственности более чем у ста и даже пятиста лиц. Как правило, это земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые были образованы в связи с реорганизацией колхозов и совхозов, существовавших в советское время.
Собственник земельной доли, безусловно, обладает определенными правами, которые, в частности, позволяют ему производить выделение земельного участка в счет общей доли.
Данная категория собственности существует в нашей стране с 1980 годов, со времен образования совхозов и колхозов. Ранее этот вид собственности был очень популярен и распространен. Сельское хозяйство в эти годы очень активно развивалось, был большой оборот сельскохозяйственной продукции, массово засеивались земли и собирался урожай. Все земли, находящиеся в обще долевой собственности были использованными. Граждане, обладающие собственностью, получали неплохой доход в натуре (зерно, сено и т.п.).
В связи с сокращением сельскохозяйственного производства в Российской Федерации земли мало используются, все реже засеиваются, а если и засеиваются, то малоэффективно. Поэтому, обладая долей в праве собственности и учитывая порядок распоряжения ею, остается лишь одно верное решение – выдел доли на местности.
Выдел земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности — это наиболее правильный путь перехода к частной собственности на землю.
Согласно п. 2. ст. 252 ГК РФ Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
Причин, по которым собственник земли может осуществить эту процедуру, достаточно много, и он не обязан озвучивать их ни одному из других участников долевой собственности. К примеру:
- дольщик может расширить свое подсобное хозяйство,
- организовать на участке ферму,
- или же сдавать его в аренду.
Процесс по выделу своей доли в натуре не очень быстрый, так как для получения желаемого результата необходимо провести ряд работ.
Работу по выделу своего земельного участка стоит начать с подбора организации и кадастрового инженера, которые будут заниматься межеванием земельного участка и выделом его в натуре. Такие работы дорогостоящие, поэтому следует найти грамотного специалиста в этом вопросе, который выполнит проект выдела доли в натуре наименее затратно и в соответствии с требованием законодательства Российской Федерации.
Одновременно с заказом проекта выдела доли в натуре необходимо в местную газету подать соответствующее объявление.
Газета, в которой размещается информационная статья о выделе доли в натуре, утверждается Администрацией Муниципального образования, в границах которого находится земельный участок, в счет которого происходит выдел доли, и Протоколом общего собрания собственников земельного участка.
Далее этот проект должен быть утвержден на общем собрании участников общей долевой собственности. После успешного утверждения границ вновь образуемого земельного участка, нужно зарегистрировать на него право собственность в органе, которому подведомственен этот вопрос.
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы. В Новосибирской области таким органом является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Для регистрации проекта необходимы следующие документы:
- Заявление о государственной регистрации (заполняется представителем органа государственной власти);
- Квитанция об оплате обязательной государственной пошлины, копия квитанции;
- Свидетельство о праве собственности (основной документ);
- Решение о выделе земли собственников долей;
- Соглашение об определении долей;
- Решение собрания дольщиков о местоположении участка;
- Кадастровый план общего участка, где выделялся конкретный пай.
В вышеизложенном был проанализирован порядок выдела доли в натуре на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения. Только на первый взгляд все кажется достаточно просто, но когда собственник начинает заниматься выделом доли, у него возникает масса вопросов: какой инженер лучше? в какой газете размещать статью? как проводить собрание? как правильно проводить и где публиковать извещение о проведении собрания участников общей долевой собственности, если число участников составляет более двухсот человек?
Отметим, что порядок выделения земельного участка в счет земельной доли регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в частности статья 13 указанного закона.
ООО «Центр Недвижимости и Права» имеет большой опыт с общей долевой собственностью на земельные участки. У нас сформированы свои правила работы в этом направлении, мы сотрудничаем с лучшими кадастровыми инженерами области. Если у вас имеется в собственности только часть земельного участка, обращайтесь за помощью в ООО «Центр Недвижимости и Права».
Мы будем рады Вам помочь.
Безусловно, если у Вас нет возможности выделить долю, поскольку для этого нужны существенные вложения, можно найти способ распорядится уже имеющейся собственностью.
Вариантов того, как можно распорядиться своей землей довольно много. Вот основные из них:
- Передать по наследству имеющийсяся объект недвижимости путем составления завещания у нотариуса.
- Внести определенную долю в уставной капитал той организации, которая занимается уставной деятельностью на этом земельном участке.
- Есть возможность передать свою земельную долю (пай) в доверительное управление или же вовсе подарить её. При передачи доли в доверительное управление Вы извлекаете существенную выгоду – получение продуктов сельского хозяйства, что наиболее подходит для жителей сел и деревень.
- Продать либо иным образом произвести отчуждение земельной доли другому участнику долевой собственности.
- Получить выплату стоимости доли от других участников долевой собственности в судебном порядке.
Следует обратить внимание на отчуждение части собственности – доли. Продажа доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возможна лишь другому собственнику доли в праве общей долевой собственности на этот же земельный участок. Нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Новосибирской области предусмотрен запрет на отчуждение данного вида собственности третьим лицам.
Также при продаже указанного выше вида имущества закон предусматривает такое понятие как преимущественное право покупки. При продаже доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественного выкупа по отношению к другим покупателям имеет Новосибирская область. И собственник при продаже объекта недвижимости должен учитывать этот нюанс.
Правильно составить извещение о намерении продать либо исковое заявление о взыскании стоимости доли в праве общей долевой собственности, в срок получить ответ от Департамента имущества и земельных отношений, а также подать заявление в компетентные органы, Вам помогут юристы в городе Новосибирске компании «Центр Недвижимости и Права».
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Совместная собственность на землю
Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.
Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.
По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.
В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:
- крестьянско-фермерских хозяйств;
- общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
- общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.
Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.
Процедура приобретения
На практике это выглядит так: покупатели определяют, в какой пропорции они завладеют участком — примем доли троих человек за 40, 35 и 25%. В договоре купли и продажи ОДС указывается количество и пропорциональная стоимость. Договор с кадастровым номером надела подписывается покупателями, продавцом (Вилла66) и регистрируется в Росреестре. Наряду с квартирой, домом или зданием, земельный участок:
- признается неделимым, что и определяет ОДС;
- принадлежит различным людям в рамках законодательства и договора;
- закрепляется за людьми по проценту, дроби или доле;
- за собственниками закреплено право преимущественного выкупа;
- в число совладельцев вправе входить ребенок.
После выдачи в свидетельстве на право собственности значится часть конкретного хозяина. Она исчисляется в процентах, дроби или пропорциональном выражении — применимо к условиям договора и взаимоотношениям между сторонами. Возвращаясь к примеру, хозяин 40% земельного участка держит 2/5 или 400/1000, что сути и принципа владения не меняет.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
Продажа доли участка в общей долевой собственности
Согласно статье 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. На основании статьи 250 ГК РФ, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли при заключении договоров купли-продажи и мены с посторонним лицом. При этом продающая сторона вправе сама выбрать, кому из сособственников будет продана её часть общей долевой собственности.
Земельный участок может стать частной собственностью на основе приобретательной давности. Согласно статье 234 ГК РФ, гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество. Данная норма применима к частной собственности и к бесхозяйному имуществу и не применима к земельным участкам, находящимся в государственной и муниципальной собственности.
Если вы задумались о продаже доли участка, который находится в общей долевой собственности или хотите реализовать иные права, связанные с вашим владением общей долевой собственностью, проконсультируйтесь с юристом. Грамотная защита прав собственника при заключении договоров позволит снять много проблем при пользовании имуществом впоследствии.
Права и обязанности участников общей долевой собственности
Права и обязанности участников общей долевой собственности на участок земли являются одной из основополагающих тем в статье, посвященной данному вопросу. В рамках данного абзаца можно выделить несколько параграфов, раскрывающих данную тему.
В первом параграфе следует подробно рассмотреть права участников общей долевой собственности на участок земли. В рамках этого параграфа можно описать основные права, такие как право пользования, право владения и право распоряжения. Важно подчеркнуть, что каждый участник обладает равными правами со всеми остальными участниками. Имея понимание своих прав, участники общей долевой собственности смогут более осознанно осуществлять свои действия.
Во втором параграфе статьи необходимо обратить внимание на обязанности участников общей долевой собственности на участок земли. Основная обязанность состоит в соблюдении правил и норм, установленных для данного типа собственности. Например, участники общей долевой собственности обязаны не нарушать права других участников, следить за состоянием участка и принимать участие в его обслуживании и улучшении. Описывая обязанности, следует также уделить внимание ответственности участников за их неисполнение.
В третьем параграфе статьи можно подчеркнуть важность регулирования прав и обязанностей участников общей долевой собственности на участок земли договорами и правовыми актами. Перечислить примеры таких документов и указать на их значение. В данном параграфе статьи также стоит отметить, что права и обязанности могут изменяться в зависимости от ситуации, поэтому важно постоянно быть в курсе законодательных изменений и регулярно обновлять договорные отношения между участниками общей долевой собственности.
Согласование решений участников общей долевой собственности
Согласование решений участников общей долевой собственности является одним из важных аспектов управления общим участком земли. Возможность принимать решения совместно позволяет участникам скоординировать свои интересы и совместно разрабатывать планы использования земли. Однако, не всегда достижение согласия является легким заданием, особенно если в комитете участников собственности есть различные взгляды и интересы.
Для успешного согласования решений участников общей долевой собственности необходимо использовать различные подходы и инструменты. Один из них — проведение переговоров и диалога между всеми участниками. В ходе этих обсуждений могут быть выявлены противоречия и разногласия, а также найдены компромиссы и решения, отвечающие интересам всех сторон.
Кроме того, для эффективного согласования решений необходимо установить определенные процедуры и правила. Например, можно создать специальный орган, который будет отвечать за принятие решений и координацию действий участников. Важно также установить четкие правила голосования и большинства, чтобы избежать споров и конфликтов.
Наконец, для успешного согласования решений участников общей долевой собственности необходимо стремиться к компромиссу и учету интересов всех сторон. Каждый участник имеет права на равное участие в принятии решений и на защиту своих интересов. Поэтому важно учитывать различные мнения и предложения и искать оптимальное решение, удовлетворяющее все стороны. Это способствует установлению гармоничных взаимоотношений между участниками и эффективному управлению общей долевой собственностью на участок земли.