Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «У меня квартира в ипотеку: что я могу с ней делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Завещать можно любое имущество: деньги, драгоценности, машины, недвижимость и другое. Также наследникам передаются имущественные права и обязанности: например, обязанность продолжать выплачивать ипотечный кредит завещателя, если наследуемая квартира куплена по ипотеке.
Кто наследует имущество, если его владелец не оставил завещания
Есть два вида наследования: по завещанию и по закону. По завещанию имущество передается в соответствии с волей умершего. Если умерший не оставил завещания, то происходит наследование по закону. Существует очередность, согласно которой родственники наследодателя могут претендовать на наследство. Всего существует восемь очередей наследования.
Наследники первой очереди — это родители, супруги и дети (или в случае смерти детей — внуки) наследодателя. Если нет наследников первой очереди, то во вторую очередь могут претендовать на наследство братья и сестры наследодателя (имеющие обоих или одного общего с ним родителя) либо племянники и племянницы. Наследниками третьей очереди являются дяди и тети либо двоюродные братья и сестры наследодателя. В четвертой, пятой и шестой очередях стоят более дальние родственники: прадедушки и прабабушки, двоюродные внуки и внучки, двоюродные дедушки и бабушки, двоюродные правнуки и правнучки, двоюродные племянники и племянницы, двоюродные дяди и тети. Если нет наследников предшествующих очередей, призываются наследники седьмой очереди — пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. И наконец, наследником последней, восьмой, очереди является государство — оно принимает наследство, если других наследников нет.
Как завещать ипотечную квартиру
Закон не делает разницы при определении схемы оформления по завещанию с ипотекой. Залоговое обременение не влияет на принятие наследуемой собственности, вошедшую в завещание, но предусматривает переход вместе с недвижимостью кредитов, которые не успел выплатить банку при жизни заемщик.
С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.
Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.
Поводом беспокойства может стать:
- Недавнее оформление ипотеки, когда суммарный долг может оказаться больше цены жилплощади, которую за нее готовы заплатить на рынке.
- Наличие просрочек по нескольким платежам и образование штрафов и неустоек.
- Нет средств для оплаты пошлин при наследовании неродственниками.
- Слишком большое количество претендентов на 1 объект недвижимости, большие сопутствующие расходы, связанные с принятием наследуемого.
Как правильно завещать квартиру в ипотеке: пошаговая инструкция
Список документации для оформления включает:
- личное удостоверение (паспорт гражданина);
- подготовленный список выгодоприобретателей;
- платежная квитанция об уплате сбора.
Расходы на подготовку нотариально оформленного волеизъявления состоят из фиксированной ставки в 100 рублей (данные на 2020 год), а также оплату нотариальных услуг. К ним часто добавляют технический сервис и правовую поддержку.
Узнавать конкретную цену услуги подготовки завещания следует по месту жительства, поскольку тарифы зависят о решения региональной Нотариальной Палаты. Данные публикуются на официальном портале Федеральной НП.
Тарифы могут различаться в разы. Например, в ЯНАО сложный завещательный документ потребует расходов в 3,3 тысячи рублей. В Дагестане нотариусу платят около 900 рублей. Если необходимо обеспечить вызов нотариуса на дом, расходы увеличиваются примерно на 50%.
Если завещатель решит изменить документ, придется тратить средства на оформление дополнительно, поскольку новая информация потребует подготовки нового завещания.
Чем дороже оценивается имущество умершего, тем выше риски появления недовольных претендентов на наследство. Поскольку завещатель после смерти не сможет повлиять на ход событий, его задача при жизни обеспечить соблюдение всех норм законодательства, исключая риск оспаривания со стороны возможных выгодоприобретателей.
Причинами оспаривания может стать:
- несоблюдение правил оформления;
- признание факта недееспособности человека;
- признание наследника недостойным;
- иные нарушения в процедуре составления.
С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.
Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.
Как оформить завещание на квартиру, находящуюся в ипотеке
Процесс оформления завещания на ипотечную квартиру
| № п/п | Действие | Комментарий |
| 1 | Наследодатель должен обратиться к любому нотариусу страны | При себе нужно иметь пакет документов, деньги для оплаты госпошлины, список претендентов. Разрешение банка для составления завещания не требуется. Нотариус установит личность наследодателя и проверит его дееспособность. |
| 2 | Нотариус разъясняет права и обязанности завещателя | Одним из ограничений свободы волеизъявления является правило об обязательной доле. Владелец не может лишить собственности социально незащищенных родственников. Гражданин может распоряжаться только личным имуществом. |
| 3 | Нотариус оформляет проект завещания или проверяет вариант, представленный наследодателем | Документ не должен содержать условий, которые нарушают закон. Например, завещательный отказ с условием о вступлении наследника в брак с конкретным человеком. |
| 4 | Завещатель читает распоряжение | Если гражданин не может самостоятельно прочитать, то документ зачитывается вслух нотариусом |
| 5 | Нотариус заверяет документ | На бланке проставляется подпись и печать нотариуса. Данные о распоряжении вносятся в реестр. |
| 6 | Завещатель подписывает документ | Если гражданин не может самостоятельно подписать распоряжение, то необходимо привлечь рукоприкладчика. Запрещается оформление волеизъявления через представителя. Поэтому гражданин должен лично присутствовать в нотариальной конторе. |
| 7 | Передача наследодателю экземпляра завещания и сохранение у нотариуса второго экземпляра | Наследодатель может передать свой экземпляр претенденту или оставить у себя. Конечно, лучше известить выгодополучателя о наличии документа. Иначе, если наследодатель скончается, то имущество отойдет родственникам по закону. |
Как быть, если отчуждаемое имущество является совместной собственностью супругов? Наследодатель может отписать только свою часть квартиры. Половина супруга подлежит выделению из состава наследства по факту смерти наследодателя. Чтобы получить свидетельство на супружескую долю необходимо будет подать нотариусу соответствующее заявление.
Отказ от ипотеки по наследству
Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.
Основной причиной для отказного решения является нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится под ипотечным обременением банка. Особенно это актуально, если кредит был взят непосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будет практически равен рыночной стоимости жилья. Наследник наверняка окажется в убытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.
Указанные правила отличаются для созаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права и обязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут к пережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смерти мужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественное страхование ипотечной квартиры.
Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.
Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.
При каких условиях можно это делать?
При оформлении ипотечного договора нередко кредитное учреждение идет на хитрость, прописывая в соглашении противоречащие законодательству пункты. Например, пункт о запрете передачи недвижимости по наследству до момента полного погашения кредита.
Согласно ч. 3 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” наследодатель имеет право завещать имущество, находящееся в залоге. Если запрет на завещание все же войдет в кредитный договор, то при судебном разбирательстве такой пункт будет признан ничтожным.
Некоторые думают, что при оформлении завещания нужно ставить в известность о своих намерениях залогодержателя. Это мнение ошибочно.
Согласно п. 2 ст. 1119 ГК РФ завещатель имеет право хранить свою волю в тайне, равно как и не сообщать об изменении или отмене своего решения.
Можно ли завещать ипотечную квартиру
Завещание предполагает передачу наследополучателям прав на использование имущества и всех обязательств, не связанных с личностью завещателя. В документе может быть указано любое имущество (ст. 1120 ГК РФ), включая то, что будет приобретено в будущем. Основное условие — оно должно принадлежать наследодателю (ст. 1112 ГК РФ).
Когда квартира приобретается в ипотеку, она становится собственностью заемщика, а значит, может передаваться по наследству. Основная особенность ипотеки как одного из видов кредита — наличие недвижимости в залоге, поэтому до момента погашения займа на правопреемнике будет оставаться обременение.
С согласия залогодержателя банк имеет право отчуждать квартиру, находящуюся в залоге. Согласно ст. 346 ГК РФ, кредитная организация вправе прописать иные условия, поэтому перед подписанием договора важно изучить все его пункты.
В п. 3 ст. 37 Закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 г. указано, что, если кредитная организация потребует внести в договор запрет о передаче недвижимости по наследству, ее действия будут незаконны, а пункт в договоре признают ничтожным.
Залогодатель имеет право составлять завещание на залоговое имущество.
За владельцем ипотечного жилья закреплено право проживать в доме, квартире, использовать недвижимость для получения дохода.
Без составления завещания имущество делится между всеми правопреемниками. Каждый из них будет обязан выплачивать долг, размер которого пропорционален полученной ими доле.
Написание завещания на одного из претендентов — способ избавить других родственников от кредита. Наследополучатель по завещанию принимает решение — выплатить оставшуюся сумму или передать имущество кредитной организации. Остальная — незавещанная часть может быть унаследована другими претендентами, в том числе и лицом, указанным в завещании, на общих основаниях.
Документ составляется в любой момент жизни и не имеет ограничений в сроке действия, поэтому при открытии наследства квартира в ипотеке уже может быть лишена обременений.
Заемщик не обязан уведомлять банк о составлении завещания, поскольку это противоречит п. 2 ст. 1119 о свободе завещания. Пункт о необходимости уведомления кредитной организации признается ничтожным.
Обязательные наследники
При составлении завещания наследодателю нужно учитывать интересы обязательных наследников. Им полагается не менее ½ части имущества, на которое обычно претендуют наследники по закону (ст.1149 ГК РФ).
При открытии наследственного дела нотариус обязательно проверяет состав наследников, выявляет обязательных претендентов. Положенная им часть имущества выделяется из незавещанной собственности. Если наследодатель отписал все имущество, тогда доля наследников по завещанию подлежит уменьшению.
Отказ в присуждении доли обязательным наследникам допускается в исключительных случаях. Инициировать судебное разбирательство могут основные претенденты на имущество.
Ипотечная квартира является сомнительным наследством. Вместе с долей в объекте, гражданин наследует кредитные обязательства. Поэтому обязательный наследник может оформить отказ от вступления в наследство.
Оформление недвижимости на ребенка: плюсы, минусы и подводные камни
Далеко не всегда выгодно принимать наследство:
- если заемщик допустил существенную просрочку и сумма задолженности превышает рыночную стоимость квартиры;
- если у наследника отсутствуют деньги на оформление наследства или проживание в другом городе. Иногда родственники отказываются от имущества из-за большого количества претендентов.
Как правильно отказаться от своих прав на наследство?
Существует 2 способа:
- По умолчанию. Отказ по умолчанию подразумевает бездействие наследника в течение 6 месяцев после смерти заемщика.
- Путем подачи заявления. Если наследник желает иметь документальное подтверждение отказа или передать свою часть имущества другому претенденту, то ему придется посетить нотариуса и написать заявление.
| Если подарок сделан супругу, родителям, детям, братьям, сестрам | 0,3% стоимости подарка, но не менее 200 Р |
| Если подарок сделан другим лицам | 1% стоимости подарка, но не менее 300 Р |
Чтобы в дальнейшем иметь возможность подарить ипотечное жилье, нужно еще во время оформления кредитного договора попросить включить пункт, который позволяет клиенту совершать отчуждение ипотечного жилища в пользу 3-их лиц, но опять же только с разрешения финансовой компании.
Если этот пункт будет включен договор, то финансовая компания хотя бы рассмотрим вариант дарения, и уже не сможет просто так отмахнуться от вашей заявки.
Если только финансовая компания разрешит, можно оформить договор дарения, что оформляется в письменном виде. Для заверения посещать нотариуса не обязательно.
Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники.
Наличие ипотечного бремени у заемщика не служит поводом ограничивать заемщика в праве написания завещательного документа с целью определения потенциальных получателей наследуемого в будущем. Даже при вступлении в наследство непогашенные обязательства заемщика не приведут к потере жилья, если согласовать с банком процедуру дальнейшего погашения ипотеки или воспользоваться прижизненной личной страховкой наследодателя. Если стоимость недвижимости превысит размер суммарных долгов заемщика, предстоит сложный выбор – выплачивать их за наследодателя или отказаться от невыгодного наследства.
По действующим правилам владение недвижимостью фиксируется заключением договора купли-продажи и подтверждается записью в «Росреестре». Собственник вправе составить распоряжение о передаче жилья, которое находится в залоге у банка. Наследник решит, нужна ли ему квартира с обременением. При согласии – погасит имеющиеся задолженности по жилищному займу либо заключит новый договор с кредитором.
Распоряжение составляют в стандартной форме. Упоминание о наличии обременений не нужно. Подразумевается, что до принятия наследства все задолженности могут быть выплачены. В примере приведены два варианта (на все имущество или только на квартиру в ипотеке). Ниже рассмотрены ситуации, когда выгодно применять соответствующие способы передачи ипотечной жилплощади.
Скачать: Образец завещания жилплощади.doc
Если рассмотреть более подробно, что такое ипотека, то по факту получается, что это некая форма залога. Должник закладывает имеющееся в его владении недвижимости имущество взамен получает денежные средства, таким образом кредитная организация гарантирует себе возврат выданных средств. Человек приобретая недвижимость таким образом должен иметь в виду, что если по каким-либо причинам он не сможет погашать установленные выплаты, то банк просто заберет недвижимость в счет уплаты и неважно насколько будет погашена сумма долга.
С принятием кредитной квартиры в наследство не все так просто. С одной стороны, собственность может оказаться ценной и востребованной наследником, с другой стороны, сумма долга вместе с процентами в условиях снижения рыночных цен на недвижимости может оказаться выше, чем стоимость принимаемого наследства. Финансовые основания могут привести к отказу от принятия наследства.
Выгодоприобретатель вправе отказаться от принятия завещанного имущества, если суммарно непогашенные финансовые обязательства превышают цену получаемой собственности.
Поводом беспокойства может стать:
- Недавнее оформление ипотеки, когда суммарный долг может оказаться больше цены жилплощади, которую за нее готовы заплатить на рынке.
- Наличие просрочек по нескольким платежам и образование штрафов и неустоек.
- Нет средств для оплаты пошлин при наследовании неродственниками.
- Слишком большое количество претендентов на 1 объект недвижимости, большие сопутствующие расходы, связанные с принятием наследуемого.
Далеко не всегда выгодно принимать наследство:
- если заемщик допустил существенную просрочку и сумма задолженности превышает рыночную стоимость квартиры;
- если у наследника отсутствуют деньги на оформление наследства или проживание в другом городе. Иногда родственники отказываются от имущества из-за большого количества претендентов.
Как правильно отказаться от своих прав на наследство?
Существует 2 способа:
- По умолчанию. Отказ по умолчанию подразумевает бездействие наследника в течение 6 месяцев после смерти заемщика.
- Путем подачи заявления. Если наследник желает иметь документальное подтверждение отказа или передать свою часть имущества другому претенденту, то ему придется посетить нотариуса и написать заявление.
Заключение предварительного договора купли-продажи доли
В предварительном ДКП указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Важно знать, что если такой срок в предварительном ДКП не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Предварительный ДКП вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (т.е. подписания обеими сторонами), но также стороны вправе установить в данном договоре, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до его заключения (п. 1, 2 ст. 429 ГК РФ), что и происходит в вашем случае, поскольку по взаимной договоренности с собственником вы уже оплачиваете стоимость доли, оформляемой на вас в будущем.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
В предварительном ДКП важно правильно изложить условия о сроке действия и исполнения обязательств по нему, определить стоимость и размер приобретаемой вами доли в праве собственности, периодичность и сроки внесения вами платежей, а также предусмотреть условия возврата выплаченных вами ранее денежных сумм в случае невозможности заключения в дальнейшем основного договора купли-продажи, что позволит сторонам получить тот результат, на который они рассчитывали при заключении.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ, устанавливающей особенности продажи жилых помещений, помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи доли квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования квартирой после ее приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Поскольку в настоящий момент автор вопроса зарегистрирован в данной квартире, то обязательно укажите в предварительном ДКП, что вы сохраняете право пользования данной квартирой с момента заключения предварительного ДКП.
Завещание на ипотечную квартиру
Чтобы оформить завещание наследодателю нужно подготовить:
- Удостоверение личности.
- Список наследников.
- Квитанцию об уплате налога.
Дополнительные документы законом не предусмотрены. Однако их может потребовать нотариус.
Чаще всего требуются:
- копии паспортов наследников, чтобы правильно написать ФИО, адреса их проживания;
- правоустанавливающие документы на имущество;
Подобное требование вполне логично. Ведь допущенные при составлении завещания ошибки могут стать поводом для отказа в выдаче свидетельства или оспаривания завещания.
Распоряжение составляется в письменной форме.
Основные реквизиты:
- место, дата составления;
- наименование документа;
- адрес регистрации завещателя;
- данные паспорта наследодателя;
- последняя воля гражданина;
- список отчуждаемой собственности;
- перечень претендентов, адреса их прописки;
- кому и какая доля наследства отходит;
- номер распорядительного документа;
- ссылка на оплату пошлины;
- подпись завещателя.
Образец завещания
Заинтересованные лица могут оспорить распоряжение по разным причинам:
- несоответствие форме;
- недееспособность наследодателя;
- признание выгодополучателя недостойным;
- другие основания для подачи иска.
Если истцам удастся доказать изложенные факты, то суд признает завещание недействительным. Ипотечное имущество перейдет к наследникам по закону. Имущество и обязательства по кредиту распределяются поровну между наследниками.
Далеко не всегда выгодно принимать наследство:
- если заемщик допустил существенную просрочку и сумма задолженности превышает рыночную стоимость квартиры;
- если у наследника отсутствуют деньги на оформление наследства или проживание в другом городе. Иногда родственники отказываются от имущества из-за большого количества претендентов.
Как правильно отказаться от своих прав на наследство?
Существует 2 способа:
- По умолчанию. Отказ по умолчанию подразумевает бездействие наследника в течение 6 месяцев после смерти заемщика.
- Путем подачи заявления. Если наследник желает иметь документальное подтверждение отказа или передать свою часть имущества другому претенденту, то ему придется посетить нотариуса и написать заявление.
Оформление дарственной на ипотечную квартиру
По действующим правилам владение недвижимостью фиксируется заключением договора купли-продажи и подтверждается записью в «Росреестре». Собственник вправе составить распоряжение о передаче жилья, которое находится в залоге у банка. Наследник решит, нужна ли ему квартира с обременением. При согласии – погасит имеющиеся задолженности по жилищному займу либо заключит новый договор с кредитором.
Распоряжение составляют в стандартной форме. Упоминание о наличии обременений не нужно. Подразумевается, что до принятия наследства все задолженности могут быть выплачены. В примере приведены два варианта (на все имущество или только на квартиру в ипотеке). Ниже рассмотрены ситуации, когда выгодно применять соответствующие способы передачи ипотечной жилплощади.
Скачать: Образец завещания жилплощади.doc
Внимание. Чтобы оформить завещание, нужно обратиться в нотариальную контору, которая обслуживает территорию проживания наследодателя либо территорию, где находится недвижимость.
В некоторых случаях можно удостоверить завещание главврачом лечебного учреждения, начальником военной части, исполнительной колонии и пр. (если наследодатель находится в указанных учреждениях).
Если в населенном пункте отсутствует нотариус, то удостоверить завещание может глава муниципальной власти.
Важно. Самым главным требованием, предъявляемым к тексту завещания, является однозначность. Излагать свою волю наследодатель должен так, чтобы не допустить наличие двусмысленности.
Документ после составления должен подписать наследодатель собственноручно.
В тексте самого документа указывают:
Договор дарения ипотечной квартиры: структура
Для признания действительным договора дарения квартиры документ нужно составить правильно. Рассказываем, как написать дарственную на ипотечную квартиру. Документ следует оформить в письменной форме. В нем надо указать следующие сведения:
- данные об участниках сделки;
- наличие согласия, полученного у кредитора;
- технические характеристики недвижимости, ее точное описание;
- информацию о переходе права собственности;
- указание на нахождение имущества в залоге у банка;
- права и обязанности сторон;
- дата и подписи участников соглашения.