Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Товарищество собственников жилья. Определение. Создание. Отчётность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ
TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:
👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;
👍 oбecпeчить oтoплeниeм;
👍 oбecпeчить гaзoм;
👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;
👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;
👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;
👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;
👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.
TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.
Товарищество собственников жилья – это вид некоммерческой организации, которая создаётся по инициативе собственников помещений в МКД. На этапе создания ТСЖ должно утвердить устав, открыть банковский счёт, изготовить печать. Управляет товариществом собственников жилья председатель, которого члены организации выбирают на общем собрании собственников. В ТСЖ могут объединиться жители одного подъезда, многоквартирного дома или нескольких близлежащих домов. Несколько товариществ могут создать ассоциацию ТСЖ, чтобы вместе защищать свои интересы.
После того, как организация будет зарегистрирована, председатель товарищества должен принять техническую документацию на дом от компании, которая обслуживала МКД до создания ТСЖ. Члены ТСЖ от имени товарищества могут заключить договор с управляющей компанией на обслуживание дома.
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
Товарищество собственников жилья создается следующим образом:
| Получается информация о всех гражданах, которым принадлежат помещения в доме на праве собственности | такие сведения можно получить в Росреестре |
| Созыв общего собрания жильцов | постановка на повестку дня вопроса о формировании товарищества |
| Составление и принятие Устава | Регистрация ТСЖ в налоговых органах как юр. лица |
| Открывается расчетный счет в банке | подаются соответствующие уведомления в государственные органы, далее проводится первое собрание всех членов |
Преимущества и недостатки такого сообщества
Разобравшись, что такое ТСЖ, его плюсы и минусы в многоквартирном доме нужно изучить все стороны. Присоединение многоквартирного дома к ТСЖ имеет следующие преимущества:
- активное общественное участие владельцев недвижимости в решении хозяйственных и административных споров (путем голосования и получения расширенных отчетов);
- сравнительно небольшая стоимость услуг комиссии (чего не скажешь о коммерческих организациях);
- учредитель и члены товарищества сами проживают в конкретном доме, а потому в полной мере осведомлены о текущих проблемах и сами желают их устранить;
- финансовая прибыль символическая, что гарантирует, что участники товарищества исполняют свои обязательные функции исходя из личного желания и стремления.
ТСЖ кроме плюсов имеет и следующие минусы:
- зачастую участниками ТСЖ становятся граждане, которые не обладают достаточным опытом управления, а потому на период обучения не стоит ждать высоких результатов;
- неполноценная структура, то есть неумение распределить обязанности правильно и эффективно, чтобы каждый участник знал свое место;
- третья проблема – сложности в сборе всех жильцов для голосования и принятия комиссионного решения по текущим проблемам.
Что должен делать председатель товарищества собственников?
Полномочия председателя и срок, на который он избирается, должны быть отражены в уставе ТСЖ. Лицо, занимающее данный пост, обязано выполнять следующие функции:
- Обеспечивать исполнение решений правления ТСЖ;
- Действовать от имени товарищества без доверенности, в том числе предоставлять отчётность в контролирующие органы, распоряжаться средствами на расчётном счёте ТСЖ;
- Подписывать платёжные документы и договора с подрядчиками;
- Рассматривать обращения жильцов;
- Предоставлять отчет о проделанной работе и потраченных средствах.
- Высокие затраты на капитальный ремонт. Как правило, дома, срок эксплуатации которых превышает 30 лет, требуют значительных вложений. До тех пор пока дом находится под управлением управляющей компании (далее УК)? собственники жилья в нем несут лишь затраты, указанные в квитанции. Cумма слишком мала, поэтому потребуется несколько лет, чтобы капитально отремонтировать здание. Надеется на государственные субсидии тоже не стоит, так как наше Правительство не особо вникает в проблемы жилищного фонда. Таким образом, плюсы и минусы ТСЖ в старом доме, определяются контингентом жильцов и их платежеспособностью. Эксперты полагают, что образование товарищества в жоме старого фонда — это непосильная ноша.
- Трудности регистрации товарищества. Для подачи заявки на регистрацию ТСЖ необходимо предоставить Протокол собрания и волеизлияния жильцов дома. Легитимность выборов зависит от явки собственников или арендатор. Считается, что они законны, если количество присутствующих превысило 50%. Для проведения выборов в обязательном порядке собирается инициативная группа.
- Высокие затраты на эксплуатацию здания. Стоит отметить, что члены товарищества платят коммунальные платежи практически в таком объеме, как и жильцы других домов. Все, что касается благоустройства жилого дома, принимается на Общем собрании. Вот здесь и больше всего разногласий.
- Законодательные барьеры. К сожалению, члены ТСЖ могут столкнуться с трудностями при взаимодействии с органами власти. Срок обращения в суд для взыскания задолженности с неплательщика такой же, как и для других юридических лиц. Все это все коммунальные платежи товарищество обязано покрывать из резервных средств.
- Проблемы возникают и с льготниками, которым государство предоставляет бонусы при уплате коммунальных платежей. По сути, разницу между начисленными и уплаченными ими платежами обязано возмещать товарищество, а государство должно ему их возвратить. На практике такой процесс не всегда работает.
- Отсутствие профессионализма. Далеко не всегда в доме проживают грамотные люди, которые умеют вести жилищное хозяйство. Нередко бразды управления оказываются у лиц, не имеющих представление о схемах получения доходов и т.д. В таком случае наступает «кадровый голод». Возможно привлечение специалистов со стороны, но такие услуги станут лишь дополнительной статьей расходов некоммерческой организации.
Товарищество собственников жилья как способ управления МКД имеет свои преимущества и недостатки. Рассмотрим их более подробно:
| Преимущества | |
| Оперативное решение возникающих проблем | ТСЖ состоит из собственников помещений, расположенных в МКД, а значит из лиц, заинтересованных в решении любой проблемы за короткие сроки. |
| Прозрачность всех финансовых операций | В любой момент каждый из членов Товарищества или собственников жилья вправе запросить для ознакомления все документы, отражающие движение бюджетных денежных средств. |
| Самостоятельный выбор контрагентов | Данный вид управления позволяет прибегать к услугам надежных и проверенных подрядчиков, выбранных членами ТСЖ, или производить ремонтные работы своими силами. |
| Сокращение затрат | Жилищно-коммунальные взносы включают в себя оплату ресурсов и услуг, действительно необходимых жильцам МКД. |
| Эффективное использование общедомовых помещений и конструкций | ТСЖ вправе использовать все помещения общего пользования, конструкции и придомовую территорию с целью получения выгоды (сдача в аренду для размещения офисов, рекламы и т.д.). |
| Недостатки | |
| Ошибки в управлении | Поскольку среди жителей МКД не всегда находятся специалисты, риск доверить управление многоквартирным домом некомпетентному лицу очень велик. |
| Повышенная стоимость услуг и ресурсов | Как правило, выполнение разовых работ для ТСЖ обходится на порядок дороже, чем для Управляющей компании, имеющей постоянных подрядчиков и скидки. |
| Ограниченный бюджет | Суммы, находящейся на счете Товарищества не всегда хватает на оплату внеплановых работ, что создает дополнительную финансовую нагрузку для жильцов МКД. |
| Несовершенство действующего законодательства | В случае отказа от оплаты жилищно-коммунальных услуг некоторыми собственниками, ресурсоснабжающая компания в судебном порядке может взыскать долг непосредственно с Товарищества. |
Еще одной проблемой, с которой сталкиваются собственники при регистрации ТСЖ, становится грамотное документальное оформление на всех этапах создания организации.
За что можно подать жалобу на ТСЖ?
Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:
- ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
- нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
- повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
- низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
- отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
- несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
- приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
- отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.
Законодательство по ТСЖ
Главными нормативно-правовыми актами, которые касаются деятельности объединения владельцев квартир, являются:
- статья 135 жилищного законодательства, дающая разъяснение по поводу обязательств товарищества и его членов;
- положения статьи 123.13 Гражданского кодекса, распределяющие права использования общедомового имущества;
- ФЗ РФ № 129 о регистрации, определяющий перечень документов для осуществления процедуры;
- правительственные акты, касающиеся коммунального хозяйства и предоставления жилищных услуг;
- положения Уголовного и Административного кодексов, определяющие размеры штрафных санкций за нарушение требований по обслуживанию и управлению МКД.
Ответственность организации
ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.
Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.
Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб. Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.
Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.
Таблица с итогами сравнения
| Признаки | УК | ТСЖ |
| размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
| прозрачность | — | + |
| эффективность использования денег | — | + |
| профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
| ответственность организации | ± | ± |
| ответственность руководства | ± | ± |
| участие собственников в управлении домом | ± | + |
| общие собрания | — | ± |
| права собственников | ± | + |
| возможность смены при плохой работе | ± | ± |
Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией
Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:
— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;
— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;
— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;
— Компания обладает полноценной материально-технической базой;
— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;
— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.
Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.
Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.
Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.
Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.
Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.
Управляющая компания или ТСЖ: что лучше?
Споры о том, какая форма управления недвижимостью более эффективна, не имеют однозначного решения. Человеческий фактор никто не отменял: всегда и везде результат зависит от порядочности, профессионализма, ответственного отношения к делу конкретного человека. Если управляющая организация плохо справляется со своими обязанностями, то есть смысл создать товарищество собственников жилья.
Главная сложность при этом – отсутствие теоретических знаний и практических навыков устранения технических проблем членами ТСН. Забился мусоропровод, прорвало трубу, сломался домофон – к кому обращаться в таких случаях? А ведь вопросы нужно решать квалифицированно и быстро. Многие жильцы находят компромиссные варианты, организуя ТСЖ, но доверяя управление компании. Среди несомненных достоинств новой формы стоит отметить следующие факторы.
— Денежные средства распределяются на усмотрение членов ТСЖ.
— Каждый собственник может вносить конструктивные предложения.
— Председатель, как правило, живет в этом же доме и знает все проблемы.
— Люди уверены в том, что взносы расходуются на нужды именно их дома.
— Любой человек может вносить предложения по эффективному использованию земли.
— Организация имеет возможность сама выбирать поставщиком услуг, ремонтников.
Юридическая, правовая, техническая грамотность наших соотечественников далека от совершенства, многие попросту не умеют управлять домом, принимать важные решения. В таких случаях организация товарищества собственников жилья выглядит авантюрной. Оптимальной моделью представляется совместное решение насущных проблем с управляющей компанией, которой собственники доверяют технические вопросы. Если в доме живут инициативные и неравнодушные люди, то ТСЖ или ТСН – прогрессивная форма управления, в результате которой снижаются коммунальные платежи, в подъездах всегда царит чистота, а во двор приятно и не страшно выйти всей семьей в любое время суток.
Особенности метода управления
Собственники квартир должны знать, чтоб выбор метода управления – это не просто их добровольное дело. Это еще и обязанность, по положениям жилищного законодательства. Для выбора жильцы должны прийти на общее собрание всех собственников квартир в МКД, организованное по инициативе любого из жильцов. Решение ОС отображается в протоколе собрания.
ВНИМАНИЕ! На то, чтобы сделать выбор, дому дается год. Если по истечению этого периода не было проведено собрание и жильцы не определились с методом управления, вопросом начинает заниматься местная власть. Она объявляет конкурс между УК на отбор той, которая и будет заниматься обслуживанием дома.
В данном случае жители дома полностью лишены возможности что-либо решать относительно обслуживания своих квартир, МКД в целом. Поэтому они должны не терять время и выполнить все действия, установленные жилищным законодательством.
Если дом объединился в ТСЖ, он может скомбинировать оба метода управления, для этого Товарищество подписывает договор с подходящей Управляющей компанией. Главное, найти ответственных и компетентных членов правления ТСЖ.
Чтобы понять, насколько качественно справляется товарищество с возложенными обязательствами, необходимо выяснить, как работает ТСЖ, и что обязана делать организация для своего дома.