Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по переуступке в ипотеку порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Плюсы покупки квартиры по переуступке
Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.
Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.
Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.
-
Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;
-
Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;
-
Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;
-
Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.
Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.
Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.
Возможные риски:
-
двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);
-
появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;
-
банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.
Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования
«Главное преимущество переуступки — возможность приобрести понравившийся вариант, даже если продажи от застройщика завершены. Особенно это актуально для редких форматов недвижимости, например многокомнатных квартир. Кроме того, при таком способе покупки высока вероятность сэкономить относительно цен от девелопера», — говорит Надежда Коркка.
Главные плюсы:
- Больше выбор: можно купить квартиру, которой уже нет от застройщика, с нужном планировкой или на нужном этаже.
- Строящееся жильё будет дешевле «вторички».
- Дом будет сдан быстрее, чем если брать вариант «на котловане».
- Это всё ещё новостройка, то есть нет рисков вторички (например, получить квартиру вместе с претендующими на неё наследниками или прописанными несовершеннолетними).
- Можно успеть заработать на разнице в цене после сдачи дома.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Что значит переуступка при покупке квартиры?
Когда объект еще не закончен, с застройщиком подписывают договор участия в долевом строительстве, иначе ДДУ. Покупатель может продать право владения квартирой до сдачи объекта. В этом случае процедура передачи прав называется переуступка или цессия. Переуступку прав на квартиру осуществляют в период с момента подписания ДДУ до подписания актов передачи недвижимости. По сути основной ДДУ продолжает действовать. Меняется только один участник.
По сути договор по переуступке квартиры почти ничем не отличается от договора дольщика или купли-продажи. Документ на цессию также регистрируется в Росреестре. Его не обязательно согласовывать с застройщиком, если этого не прописано в ДДУ, но уведомить о новом собственнике стоит после передачи прав.
Договор цессии связан с выполнением следующих действий:
| Поиск дольщиком, который приобрел квартиру на кредитные средства, покупателя | а также обращение продавца и покупателя в банк за получением согласия на совершение сделки переуступки прав |
| Выполнение сотрудниками банка проверки кредитоспособности гражданина | которому переходят права на квартиру, вслед за чем принимается решение |
| Заключение нового договора ипотеки | между покупателем и кредитором с дальнейшей отменой исходного договора |
| Совершение регистрации права требования за новым заемщиком | он становится новым собственником жилья |
| Осуществление расчетов между сторонами сделки переуступки | оплата новым должником ипотечного кредита, взятого у банка |
Что такое переуступка
Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом. В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям. Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.
Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.
С точки зрения сложности оформления есть три варианта переуступки прав:
- Продавец платил за объект на стадии строительства деньги из личных накоплений, и покупатель рассчитывается за квартиру наличными. В данном случае ипотека не оформляется: у покупателя есть деньги, остается юридически правильно оформить сам договор переуступки права собственности.
- Продавец купил квартиру на стадии котлована за счет личных сбережений, покупатель берет ипотеку для приобретения новостройки по переуступке. Для успеха сделки необходимо, чтобы банк одобрил кандидатуру заемщика и будущий объект ипотеки.
- Продавец приобрел жилье от застройщика в ипотеку, покупатель собирается использовать заемные средства для приобретения жилья. Сделка сводится к переводу долга с одного плательщика на другого. Если переуступка долга по ипотеке происходит без смены банка, процедура не имеет особых сложностей. Первичный заемщик сообщает банку о намерении переуступить права и обязанности по кредиту, банк проверяет нового заемщика, происходит переоформление документов на нового плательщика и переход вещественного права на объект кредита к новому владельцу.
Важно: переуступка прав требования законна только в случае, если первичный покупатель полностью рассчитался за объект с застройщиком. При выборе квартиры обязательно проверьте факт оплаты.
Документы для оформления кредита с переуступкой
На этапе подачи заявки в банк потенциальному заемщику потребуется предоставить кредитору полный пакет личных документов:
- заполненная анкета ипотечника;
- паспорт будущего заемщика;
- подтверждение постоянного дохода: справка по форме банка, заверенная бухгалтерией работодателя, справка по форме 2-НДФЛ, либо справка о доходах с портала Госуслуги (доступно при подаче заявки на ипотеку через интернет в некоторых банках);
- подтверждение трудоустройства: заверенная копия трудовой книжки, либо оригинал договора о срочном трудоустройстве;
- документы о семейном статусе: свидетельство о заключении брака, свидетельства о рождении детей.
В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.
Квартиру можно продатьбыстрее, если досрочно погасить долг по ипотеке и снять обременение. Фото: Мир Квартир
При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.
Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.
Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.
Кaк пoлyчить квapтиpy пo дoгoвopy пepeycтyпки пpaв тpeбoвaния
Пocлe peгиcтpaции дoгoвopa пepeycтyпки пpaв ждитe, кoгдa зacтpoйщик ввeдeт дoм в экcплyaтaцию. Oн пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec, oфopмит кaдacтpoвый пacпopт нa caм oбъeкт и кaждyю квapтиpy, cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии квapтиp и выпoлнит pяд дpyгиx дeйcтвий. Bыдacт вaм зaвepeннyю кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию и пoдпишeт aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Oбpaтитecь в Pocpeecтp или MФЦ, чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy:
✔ пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
✔ цeccию и дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe;
✔ кoпию paзpeшeния нa ввoд в экcплyaтaцию;
✔ aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы;
✔ квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Paзмep пoшлины cocтaвляeт 2 000 ₽ для физичecкиx лиц, 22 000 ₽ для юpидичecкиx.
Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт pacпиcкy c пepeчнeм бyмaг и дaтoй, кoгдa нyжнo зaбpaть иx. Cpoк peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти — 10 paбoчиx днeй. Кoгдa пpидeтe в Pocpeecтp, пoлyчитe oбpaтнo opигинaлы дoкyмeнтoв и выпиcкy из EГPН c пoдтвepждeниeм пpaвa coбcтвeннocти.
Как продать квартиру по переуступке с ипотекой
Частные инвесторы и партнеры застройщика — не единственные продавцы жилья в строящихся домах. Обычные покупатели, которые оформили ДДУ в ипотеку, тоже могут оказаться в ситуации, когда будущая квартира перестала подходить. Это происходит по разным причинам.
Покупали однокомнатную, родились близнецы, понадобилось жилье больше. Планировали переселить родителей, а они передумали переезжать. Бывают и более неприятные ситуации, например, потеря работы и, как следствие, невозможность обслуживать ипотечный кредит.
Продажа квартиры по переуступке с ипотекой не запрещена. Но ее сложнее организовать, и, скорее всего, она будет не очень выгодна продавцу (цеденту). Ипотечные сделки предполагают залог — это имущество или права требования, которые банк сможет продать, если заемщик будет не в состоянии обслуживать кредит. Значит, на продажу нужно разрешение банка.
Допустим, банк его дал. Заемщик отправляется к застройщику, получает разрешение на уступку. И оказывается в ситуации, когда в ЖК продается, например, еще 10 таких же квартир. Объявления о продаже по рыночной цене (цене как от застройщика) могут висеть месяцами, не получая предметных откликов. Все это время нужно продолжать платить ипотеку, если не удалось договориться с банком об ипотечных каникулах.
Скидка не запрещена, но пространство для маневрирования ценой ограничено, потому что определенную сумму нужно вернуть банку.
Заемщики, которые покупали квартиру по программам субсидируемой ипотеки от застройщиков, чаще всего не смогут выручить от продажи по переуступке сумму, достаточную для погашения кредита.
Механизм таких программ рассчитан на то, чтобы минимизировать ежемесячный платеж. Это получается при низкой ставке, но увеличении стоимости сделки. То есть застройщик предлагает квартиру, например, за 15 млн рублей вместо 12 млн рублей и дает очень низкую ставку. В том же доме могут быть покупатели, которые оформляли сделку на рыночных условиях, с ними квартира по спецпрограмме конкурировать в цене не сможет.
Можно ли купить квартиру по переуступке прав?
Приобретение жилой недвижимости неизменно остается дорогостоящей процедурой, условия которой всецело зависят от законов рынка. Вместе с тем у заинтересованных покупателей, владеющих запасом денежных средств и желающих приобрести квартиру в ипотеку, есть возможность сэкономить, совершив покупку первичного или вторичного жилья (вторички) по переуступке прав. Как правило, делегирование материальных обязательств дает право снизить первоначальную стоимость объекта до 20 %, при этом процедура переуступки ипотеки является прозрачной и не несет дополнительных финансовых рисков. Инициировать передачу обязательств по ипотечному договору третьему лицу может как заемщик, по личным причинам не способный обеспечивать кредитные выплаты, так и банковская организация в случае наступления банкротства или иных обстоятельств, к числу которых относится:
- признание сделки ипотечного кредитования неликвидной;
- необходимость досрочного погашения займа, включая проценты, в связи с изменением внутренней политики учреждения;
- нарушение заемщиком графика выплат, что может стать основанием для взыскания капитала на предмет залогового имущества.
Процедура продажи квартиры по переуступке прав осуществляется банковскими организациями в ходе аукциона, на котором заинтересованное лицо может осуществить покупку за личные денежные средства или в ипотеку. В соответствии со ст. 316 Гражданского кодекса РФ исключение может быть сделано для третьих лиц, если ранее была оформлена закладная. Новый залогодержатель, получающий в пользование объект с обременением, должен соблюдать банковскую тайну, подразумевающую неразглашение личных данных предыдущего заемщика. Непосредственно переуступка ипотеки осуществляется в ходе заключения цессионного соглашения, в котором необходимо указать:
- Дату и место подписания документа.
- Контактные данные сторон.
- Договор ипотечного кредитования.
- Объем финансовых обязательств (основной долг и проценты), график погашения задолженности.
- Сроки передачи документального обеспечения.
- Условия расторжения договоренностей.
Как купить в новостройке?
Чтобы обеспечить реализацию действий по передаче имущественных полномочий, цеденту необходимо получить письменное согласие застройщика. Для этого в строительную компанию передается уведомление о намерении провести переуступку ипотеки, в котором указываются данные сторон, и копия договора цессии. При отсутствии невыполненных долговых обязательств и получения одобрения со стороны банковской организации смена залогодержателя осуществляется в сжатые сроки.
Для оформления переуступки по ДДУ прав на квартиру, находящуюся в ипотеке, ведущие российские банки — «Сбербанк», «ВТБ 24» — требуют предоставления пакета документов, включающего оригиналы и копии:
- банковских выписок, подтверждающих погашение стоимости жилья;
- согласия строительной компании на уступку долга (если имеется задолженность);
- подтверждения банком возможности проведения операции (при необходимости получения займа);
- договора долевого участия;
- выписки из ЕГРП.
Как купить квартиру по переуступке в ипотеку
Прежде чем обращаться в банк за оформлением ипотеки, узнайте, работает ли он с переуступкой. С цессией работают не все.
Среди банков, которые оформляют ипотеку по переуступке, выбирайте тот банк, в котором аккредитован объект строительства. То есть банк, который уже проверил застройщика. Тогда для оформления ипотеки потребуется меньше бумаг и процесс пройдет быстрее.
Если брать ипотеку в банке, который раньше конкретным застройщиком не занимался, то он будет проверять не только первоначального дольщика, но и застройщика. В случае обнаружения банком подводных камней лучше не менять банк, а поискать другой объект для покупки ― не рисковать квартирой.
Получение ипотеки по переуступке почти не отличается от обычной ипотеки, когда приобретают новостройку по ДДУ, но банк потребует больше документов. Кроме документов, подтверждающих платёжеспособность покупателя, банк может потребовать:
- Разрешение на строительство
- ДДУ
- Подтверждение, что первоначальный дольщик полностью рассчитался с застройщиком
- Разрешение застройщика на переуступку прав, если по ДДУ оно необходимо
- Проект договора уступки права требования
Если банк одобрит кредит, то заключайте договор уступки права требования и ипотечный договор. После этого зарегистрируйте договора в Росреестре и уведомите застройщика о смене дольщика.
Как продать квартиру по переуступке?
При переуступке нужно будет получить согласие банка, который выдал ипотеку, а также согласие застройщика. Некоторые строительные компании берут комиссию за переуступку.
Ипотека продавца гасится за счет средств покупателя во время или после сделки. Условия расчетов всегда дает банк, выдавший ипотеку.
«К договору переуступки всегда обязательно должен идти оригинал справки от застройщика о произведенных полностью расчетах. Либо частичных, если договор предусматривал рассрочку от застройщика.
При отсутствии справки об оплате новому владельцу переходят не только права, но и обязанности по договору, а значит, и обязанность оплатить объект в полном объеме. Может возникнуть неприятная ситуация двойной оплаты: продавцу и застройщику», — подчеркивает Аверс.
Переуступка квартиры: основные понятия
Переуступка квартиры – это такое же купли-продажи жилья, только осуществляемое не напрямую с застройщиком, а через того, кто уже купил квартиру у застройщика ранее. Но зачем нужна переуступка и как получить квартиру таким способом?
Плюсы могут быть разные – от господдержки в виде материнского капитала до возможности купить квартиру дешевле. Но при этом, есть множество нюансов и «подводные камни» при оформлении договора, которые надо учитывать.
Суть переуступки – это передача права покупателя на жилье другому лицу. Для оформления сделки надо согласовывать множество документов и права с застройщиком. Инструкция по переуступке в том числе будет включать пошаговую проверку документов и оформление договора.
Такое же, как и при покупке жилья напрямую с застройщиком, при переуступке можно выбрать квартиру, максимально соответствующую требованиям и покупать ее в выгоду.
Что такое семейная ипотека по переуступке?
Семейная ипотека по переуступке – это выгодный способ приобрести жилье с господдержкой, с условием передачи прав на квартиру от первоначального покупателя к новому владельцу по переуступке.
Переуступка заключается в том, что первоначальный покупатель оформляет договор с застройщиком о переходе прав на квартиру на нового покупателя, который может приобрести жилье с максимальной выгодой.
Оформление переуступки влечет за собой нюансы и «подводные камни», которые необходимо учитывать при сделке. Например, если застройщик не согласовывал жилье для переуступки, возникнуть проблемы связанные с оформлением документов и проверкой прав на квартиру.
Но если все проходит в соответствии с инструкцией, то переуступка может приносить только плюсы. Среди них снижение стоимости и наличие материнским капиталом в качестве первого взноса на ипотеку.
Чтобы выбрать наиболее выгодную переуступку, нужно знать права и возможности покупателя. Суть переуступки заключается в передаче прав на квартиру через договор между первоначальным покупателем и новым владельцем.
Важно учитывать, что застройщик может отказаться согласовывать переуступку, что может привести к дополнительным расходам и ненужным затратам.
Хитрости и чем выгодней покупать квартиру по переуступке, узнайте у специалистов в области недвижимости, где подробно описываются все нюансы, правила и условия приобретения квартиры по семейной ипотеке по переуступке.
Все договора и переуступки обязательно нужно проверять, чтобы избежать непредвиденных ситуаций и потери денег.
- Что такое переуступка?
- Как оформить переуступку?
- Какие минусы при переуступке квартиры?
- Что такое материнский капитал и как его использовать при переуступке квартиры?
- Пошаговая инструкция для покупателей оформления переуступки жилья
- Какие застройщики поддерживают переуступку?