Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «О делимых и неделимых земельных участках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке участка земли, важно учитывать ограничения, которые могут существовать на нем. Некоторые из них могут быть наложены государственными органами, а другие — могут быть указаны в документах от продавца.
Ограничения на участок
Ограничения на использование участка:
- Назначение участка: в зависимости от назначения участка, на нем могут быть ограничения по типу разрешенной деятельности.
- Экологические зоны: участки, расположенные в зонах экологического режима, могут быть ограничены в использовании.
- Исторический фактор: на участках, расположенных в исторически значимых местах, могут существовать ограничения на строительство и использование земли.
Ограничения по застройке участка:
- Коэффициент застройки: на участке может быть ограничен коэффициент застройки, который указывает на максимальный объем возможной застройки.
- Высотные ограничения: низкоэтажная застройка может быть обязательной на некоторых участках.
- Расстояние до границы: могут существовать ограничения на расстояние от строений до границ участка или других строений на соседних участках.
Прочие ограничения на участок:
- Приватизированность земли: участок может быть ограничен в использовании или продаже, если земля является приватизированной или находится в зоне охраны.
- Ограничения по наследованию: при покупке участка важно учитывать возможные ограничения, которые могут быть связаны с наследованием земли в будущем.
- Требования застройщика: в зависимости от того, кто является застройщиком, на участке могут быть дополнительные ограничения.
Вывод: При покупке участка земли необходимо учитывать все возможные ограничения, которые могут существовать на нем, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами в будущем.
В первую очередь рассмотрим, что такое неделимый участок. Это земельный надел, который нельзя разделить на части, поскольку такие действия вызовут изменения его целевого назначения или нарушения использования.
Например, не подлежат делению в натуре те участки, на которых располагаются многоэтажные жилые здания. Теоретически раздел возможен лишь в том случае, если каждому из жильцов будет выделена доля, соразмерная площади его квартиры. Подобное невозможно как в физическом, так и в юридическом плане. То же самое касается административных и производственных зданий.
На делимость земельного участка могут оказывать влияние различные обременения, касающихся его территории. Причем речь может идти как обо всем наделе, так и о его части. К таким видам обременений относится:
- сервитут, наложение запрета на возведение объектов;
- обременения, касающиеся памятников культуры, расположенных на участке;
- ограничительные меры на распоряжение землей ввиду кредита, ареста и т. д.
В каких случаях раздел земельного участка запрещен?
Подробный перечень ситуаций, запрещающих разделение надела закреплен в ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.
| № п/п | Запрет на выделение |
|---|---|
| 1 | Вновь созданный участок приводит к невозможности использования объектов недвижимости, которые на нем располагаются |
| 2 | Обременения, наложенные на такой участок, препятствуют использованию последнего по своему разрешительному назначению |
| 3 | Выделение в натуре части земли может повлечь за собой нарушение границ с другими участками, создать невозможность возведения на нем недвижимости, а также другие последствия, нарушающие правила его использования или охраны земель |
| 4 | Границы вновь созданного участка пересекаются с границами территорий лесничеств за исключением случаев, предусмотренных законодательством |
| 5 | Отсутствие отдельного выхода и подъезда к территории вновь образуемого земельного участка, в случае если это может создать ограничения в праве пользования соседними земельными участками их владельцами в части отсутствия возможности доступа к образуемому наделу |
Когда раздел законодательно запрещен
Подробный список ситуаций, в которых раздел земель по закону не осуществляется, прописан в ст. 11.9 Земельного кодекса. Это:
- Только что созданный участок с расположенным на нем объектами недвижимости.
- Наличие обременений.
- Нарушение границ других участков в случае выделения долей в натуре.
- Пересечение границ нового надела с границами территорий лесничества.
- Отсутствие отдельных выходов, подъездов к территории.
Способы формирования неделимого земельного участка
Неделимый земельный участок является особой категорией земель и формируется в результате некоторых специфических процедур. Ниже приведены основные способы формирования неделимого земельного участка:
- Объединение нескольких земельных участков в один. Этот способ применяется, если существующие земельные участки являются смежными и принадлежат одному владельцу. В результате объединения таких участков формируется неделимый земельный участок.
- Закрепление земельного участка для определенной цели, требующей неделимости. К таким целям могут относиться строительство жилого дома или предприятия, возведение инфраструктуры и т. д. В этом случае земельный участок формируется исходя из требований объекта, который будет на нем размещен.
- Выделение земельного участка из общего пользования. Такой способ формирования неделимого земельного участка применяется, когда существующие земельные участки находятся в общем пользовании, а владелец требует выделения отдельного участка в свою собственность.
Необходимо отметить, что формирование неделимого земельного участка требует соблюдения определенных правовых процедур, а также может быть регулируемо законодательством страны или региона.
| Способ | Описание |
|---|---|
| Объединение участков | Смежные участки, принадлежащие одному владельцу, объединяются в один неделимый участок. |
| Закрепление для определенной цели | Участок выделяется и формируется, исходя из требований объекта, который будет размещен на нем. |
| Выделение из общего пользования | Участок выделяется из общего пользования и передается в собственность владельцу. |
Каждый из указанных способов имеет свои особенности и требует соответствующей документации и процедур, чтобы обеспечить правовую неделимость земельного участка.
Делимость земельного участка.
Как объект гражданских прав земельный участок может быть делимым и неделимым. При определении понятия «делимый земельный участок» законодатель опирался на общее положении ст. 133 ГК, в соответствии с которой вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.
Следует сказать, что сам по себе термин «неделимый» законодательно несколько устарел. Дело в том, что ранее п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ определялось: делимым является участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок, чье разрешенное использование может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Исключение составляли случаи, установленные федеральными законами. Однако данный пункт утратил силу в связи с введением в действие Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.
Вместе с тем суть явления от этого не изменилась. Этим же Законом в Земельный кодекс РФ была введена глава I.1, регламентирующая вопросы образования земельных участков. В частности, ст. 11.9 ЗК РФ установила, что предельные размеры земельных участков, в отношении которых исходя из законодательства о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускаются раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Можно ли разделить неделимую землю?
Данный вопрос рассматривался судами много раз. Основные пояснения были представлены Верховным Судом РФ (определение от 31.03.15 №33-КГ15-4). Инстанция пояснила, что под неделимым участком стоит понимать территорию, в отношении которой нельзя установить право собственности на отдельные части. Также подобный ЗУ выступает в качестве объекта правоотношений в целом. Делимая земля, в свою очередь, может распределяться на обособленные объекты. Последние обладают самостоятельным юридическим статусом, а их использование осуществляется без перевода в иную категорию.
В соответствии с п. 2 раздела I обзора судебной практики ВС РФ №4, утвержденного Президиумом ВС РФ 20.12.2016, выдел доли ЗУ одним из собственников в натуре производится только тогда, когда образуемые при выделе части земли имеют площадь, равную или большую установленных пределов для территории с соответствующим типом использования.
Таким образом, чаще всего гражданам требуется лишь соблюсти норматив по площади. Случаи изломанности границ или иные малозначимые факторы, не влияющие на распоряжение участка по целевому назначению, в расчет, как правило, не принимаются.
Что такое неделимый земельный участок
Определить принадлежность указанной недвижимости к категории неделимой является не простой задачей, так как данный процесс зависит от множества показателей.
Главной особенностью указанного участка является невозможность его раздела ввиду того, что такие действия могут вызвать нарушение его использования или изменения целевого назначения.
Пример: Раздел в натуре земельного участка, на котором располагается многоэтажное здание, заселенное жильцами, не представляется возможным. Проведение такой процедуры возможно только при выделении долей каждому владельцу жилья, соразмерных площадям квартир таких граждан. Таким образом, земельный участок, находящийся под указанным объектом жилой недвижимости является неделимым. Это обусловлено тем, что выделение в натуре части надела жильцу, проживающему в квартире на седьмом этаже многоквартирного дома, невозможно, как физически, так и юридически. Такая же ситуация касается производственных и административных зданий.
Кроме того, возможность определения является ли недвижимое имущество неделимым, также зависит от наличия или отсутствия на него обременений, которые могут касаться, как территории земельного участка в целом, так и его отдельной составной части.
Например:
Важно! Наличие указанных обстоятельств может создать условия для признания земли неделимой в случае, если обременения создают запрет на его разделение. В иных же случаях участок будет признан делимым. Кроме того, немаловажное значение имеют сроки и границы указанных ограничений, установление которых поможет определить наличие возможности провести раздела земли.
Резюмируя изложенное можно прийти к выводу, что неделимый земельный участок – это надел земли, на часть которого установление отдельного имущественного права запрещено законом.
Таким образом, участок, который характеризуется следующим признаками:
Процедура раздела неделимого участка через суд
Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества.
Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:
Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:
Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.
Процедура раздела неделимого участка через суд
Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества.
Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:
- Заинтересованное лицо составляет исковое заявление, предметом которого является раздел спорной недвижимости или установление порядка пользования таким имуществом, и подает его в суд по месту нахождения земельного участка.
- Суд принимает исковое заявление и изучает его на предмет соответствия процессуальному законодательству, после чего принимает в производство или возвращает истцу.
- Происходит слушание по делу, в ходе которого суд выслушивает доводы сторон и изучает предоставленные доказательства, после чего принимает мотивированное решение по сути заявленных требований.
Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:
- обязательного привлечения экспертной организации, для установления наличия возможности проведения раздела, определения границ будущих участков и т.д.,
- привлечения к участию в деле в качестве третьих лиц или специалистов кадастровых инженеров, представителей муниципалитета по землепользованию.
Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.
Те объекты недвижимости, которые после раздела не теряют своих характеристик, соответствуют всем нормам целевого назначения исходного участка, называются делимыми.
Те же наделы, которые после раздела утрачивают исходные характеристики и требуют изменения целевого назначения, являются неделимыми.
Например, имеется ЗУ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, который является совместной собственностью двух человек, проживающих на этой территории в доме на две семьи. В такой ситуации только от размера самого участка будет зависеть возможность либо невозможность его разделить.
В случае, когда вторичные наделы будут по размеру не меньше минимально разрешенных для ИЖС, раздел возможен, но только совместно с разделом жилого дома, то есть данный участок является делимым. Если же после раздела образуются участки с площадью меньше минимально разрешенной, то объект недвижимости будет неделимым и останется в долевой собственности.
Рассмотрим подробнее признаки и условия делимости ЗУ.
Процедура раздела неделимого участка через суд
Данные случаи предусматривают добровольный выход из сложившейся ситуации, касающейся неделимости недвижимого имущества.
Однако практика показывает, что зачастую компромисс в таких вопросах находится достаточно редко, ввиду чего спор приходится решать в судебном порядке, который проводится следующим образом:
Судебное разбирательство относительно вопроса разделения надела требует:
Учитывая тот факт, что предметом спора является именно неделимый объект недвижимости, согласно практике, судом с большей вероятностью будет принято решение об установлении порядка пользования спорной недвижимостью или предложено одному или нескольким собственникам альтернативное решение в виде отказа от долей спорного участка в пользу других владельцев взамен на соразмерную денежную компенсацию.