Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приватизация комнаты в коммунальной квартире: документы и порядок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Иногда уполномоченные органы требуют нотариально удостоверенное согласие соседей.
Можно ли приватизировать комнату без согласия соседей?
Можно.Такое требование неправомерно, так как комнаты в муниципальной квартире являются имуществом правообладателей и не причисляются к объектам, находящимся в долевой собственности, как, например, доли в квартирах. Поэтому данное требование можно оспорить в суде.
Нужно ли согласие соседей?
Так же без согласования с соседями допускается сдача помещения в аренду после приватизации и получения документов о праве собственности.
Комната должна быть официально оформлена как жилая и соответствовать делимому метражу, не нарушающему санитарных норм, установленных на региональном уровне местной властью.
Несовершеннолетние жильцы получают право на приватизацию автоматически. По достижении совершеннолетия они могут ещё раз воспользоваться такой льготой. Недееспособные граждане не могут участвовать в приватизации, но их имущественные интересы нарушать недопустимо. Поэтому их доля оформляется опекунами и сохраняется за ними посредством доверительного управления опекунов.
Комната в коммуналке может приватизироваться, если принадлежит муниципалитету. Здесь по преимуществу действуют те же нормы, которые применяются к обычным квартирам. Само жилое помещение оформляется в индивидуальную собственность, а площади общего пользования – в совместную, что требует ответственного управления солидарно, всеми жильцами коммунальной квартиры.
Судебная практика по отказам в приватизации
Для обращения в суд необходимы серьезные основания. При рассмотрении дела судья изучает все обстоятельства спора.
М. заявила требование о передаче ей в собственность комнаты. Дом, в котором находится коммунальная квартира, принадлежал к ведомственному фонду.
После банкротства предприятия дом передали на баланс муниципального образования. Администрация города отказалась оформлять соглашение о приватизации на том основании, что с М. не заключался договор социального найма. Истица пользуется комнатой более 10 лет, своевременно оплачивает коммунальные услуги. Суд обязал чиновников выполнить приватизацию.
В другом примере в судебную инстанцию обратился один из жильцов 3-комнатной квартиры. Орган местного самоуправления отказал истцу в передаче комнаты. Помещения в квартире не выделялись, жилью не присваивали статус «коммунального». Законодательство разрешает приватизировать неделимые объекты только целиком. Согласие (отказ) остальных жильцов на приватизацию заявитель не представил. При таких обстоятельствах судья принял сторону муниципалитета.
В большинстве случаев суд удовлетворяет требования граждан. Однако каждое дело обладает индивидуальными особенностями, поэтому предсказать решение суда невозможно.
✅ Особенности и важные моменты
Коммунальные квартиры отличаются от обычных. Если в отдельной квартире все комнаты принадлежат собственникам, то в коммуналке имеется разграничение: комнаты жильцов и места общего пользования (санузлы, кухни, коридоры, кладовки).
Именно поэтому нужно учитывать ряд особенностей:
- Вместе с приватизацией комнаты жильцы получают долю в общем имуществе коммунальной квартиры. Пользование ванной, туалетом, кухней, кладовой останется неизменным. Никто не вправе ограничивать жильца в приготовлении пищи, водных процедурах и хранении вещей.
- Доля от общей собственности рассчитывается по формуле: площадь приватизированного помещения / общий размер коммунальной квартиры.
- Собственники комнат могут заключить добровольное соглашение. Таким образом, они установят свои пропорции в общей собственности.
- Покупатель приватизированной комнаты в коммуналке получит не только помещение, но и долю в общем имуществе квартиры (санузлы, кухня, кладовые, коридор и т.п.).
Особенности и важные моменты
Основное отличие коммунальных квартир от обычных – разграничение комнат и мест общего пользования. Если в первом случае помещение полностью принадлежит жильцам, то во втором – комнаты рассматриваются отдельно, места общего пользования (санузел, кухня, коридор, кладовка и прочее) – отдельно.
Поэтому при осуществлении приватизации комнаты в коммунальной квартире необходимо учитывать некоторые особенности:
- Вместе с комнатой жильцам достается доля от общего квартирного имущества. За ним сохраняется право на пользование ванной, кухней, коридором и другими объектами. Ограничивать его в этом никто из соседей не вправе.
- Расчет доли от общей собственности осуществляется по следующей формуле: площадь комнаты делится на площадь всей квартиры.
- Распределение общей собственности может быть осуществлено собственниками лично, путем заключения соответствующего добровольного соглашения.
- Законом запрещена приватизация помещений общего пользования и их частей.
Если нет согласия соседей?
Коммунальная квартира является помещением с обособленными комнатами. Каждый из нанимателей получает право на проживание там, после заключения договора социального найма с местной администрацией. Как правило, число правоустанавливающих документов соответствует количеству комнат. Если жильцы одной из комнат решили переоформить свои квадратные метры, согласие соседей по коммуналке не требуется. Но так было не всегда.
С момента принятия закона «О приватизации» вплоть до 1998 года, муниципалитет обязательно учитывал мнение всех жильцов квартиры и, если, кто-либо был против, в приватизации отказывали. Вот уже почти 20 лет назад комната в коммуналке была приравнена к отдельной квартире, а значит только наниматель и члены его семьи вправе принимать решение о дальнейшей судьбе жилплощади.
Преимущества и недостатки приватизации комнаты в коммуналке
Процесс приватизации комнаты в коммунальной квартире возможен согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»» №1541-1. В основном тексте документа, принятого в 1991 году, не было упоминаний о коммуналках. Закон был дополнен соответствующими пунктами лишь в 1999 году, и только после принятия соответствующих поправок у проживающих в коммунальных квартирах появилась возможность выделить занимаемую комнату в натуре и оформить ее в собственность.
Главным преимуществом приватизации является получение владельцем комнаты право распоряжаться ею на свое усмотрение, т.е. продавать, дарить, завещать и т.д.
С другой стороны, в итоге приватизации комнаты в коммунальной квартире у ее собственника возникают определенные обязанности. Ему придется за свой счет поддерживать нормальное состояние мест общего пользования, поскольку автоматически он становится собственником общего имущества той части, которая соответствует процентному отношению площади приватизированной комнаты к общей жилой площади коммуналки.
При подготовке приватизированной комнаты к продаже сначала нужно будет предложить ее соседям. Также собственник комнаты не сможет претендовать на другую освободившуюся комнату, если она числится в муниципальном фонде. Это жилье власти имеют право предоставить кому угодно, на свое усмотрение.
Если в комнате зарегистрировано много жильцов, выгоднее ее не приватизировать. Тогда остается большая вероятность получения полнометражной новой квартиры при расселении коммуналки. В противном случае можно надолго остаться жить в своей комнате в коммунальной квартире. Помните, что та коммуналка, все комнаты которой приватизированы, не подпадает под программу расселения.
В случае, если дом сносят, каждой семье, проживающей в государственной (неприватизированной) комнате, предоставят отдельную квартиру. Владелец приватизированной комнаты сможет получить только денежную компенсацию за свою жилплощадь.
Учтите тот факт, что по действующему законодательству граждане РФ могут только один раз в жизни получить от государства бесплатное жильё. Этот нюанс не касается несовершеннолетних, по закону дети возрастом до 18 лет могут участвовать в процессе приватизации жилья, а после совершеннолетия воспользоваться своим правом еще раз.
В любом случае нелишним будет мудрый совет опытного юриста нашей компании до начала приватизации.
Сроки осуществления приватизации
Согласно российским законам общий срок проверки документов на приватизацию уполномоченным органом установлен в два месяца. Практика показывает, что львиную долю времени занимает подготовка документов и сбор необходимых справок.
Так, оформление техпаспорта в БТИ с вызовом сотрудника для обследования помещения займет до одного месяца. Около двух недель потребуется для получения информации о людях, прописанных в приватизируемой комнате. Если будут затронуты интересы несовершеннолетних, понадобится разрешение от регионального органа опеки. Его оформление занимает 10 дней, но сама справка действительна в течение месяца, поэтому вполне вероятно, что потребуется еще одно обращение в эти органы.
И, наконец, составление договора о приватизации обычно требует срока в две недели. Добавьте сюда всякие непредвиденные задержки (отсутствие нужного сотрудника на рабочем месте, выходные и праздничные дни, изменение личных обстоятельств и т.д.) и посчитайте то время, которое потребуется для оформления права собственности.
Бывает, проще недорого нанять в нашей компании опытного юриста по приватизации, чем тратить время и силы при самостоятельном решении вопроса.
Случаи отказа в приватизации
Отказать в приватизации комнаты в коммунальной квартире могут в некоторых случаях:
- если установлен факт повторного участия в приватизации;
- если документы оформлены неправильно или собраны не полностью;
- если в документах содержатся недостоверные сведения;
- если комната не входит в состав приватизируемых жилых помещений;
- если квартира не признана коммунальной в установленном порядке, а является таковой по факту.
В том случае, если возникла формальная проблема с документами, всегда есть возможность их переоформить или добавить отсутствующие к поданному пакету.
Некоторые комнаты нельзя приватизировать, такие случаи оговорены законом:
- квартира расположена в аварийном доме;
- коммуналка числится в закрытом военном городке;
- квартира входит в специальный социальный муниципальный жилищный фонд.
Долгая и кропотливая работа предстоит в том случае, если квартира стала коммунальной в процессе использования. В результате в квартире в разных комнатах проживают не связанные родством люди, а договор социального найма имеется в наличии один на всю квартиру. В таком случае существует два пути. Первый – приватизировать квартиру целиком, после чего выделить доли каждого собственника. Либо произвести выделение отдельной комнаты из общего имущества. Такой шаг возможен, если у комнаты имеется отдельный вход.
Отказать в приватизации могут также при наличии долга по коммунальным платежам. Такое требование не подтверждается ни одним из действующих законов, но является распространенной практикой, поэтому придётся отстаивать в суде свои нарушенные права.
В любом случае требуйте сформулировать отказ в приватизации в письменном виде с обязательным указанием причин. Такой документ вкупе с консультацией в нашей юридической компании позволит грамотно и своевременно обжаловать полученное решение.
Необходимая документация
Приватизация — многоступенчатая процедура, она предполагает прохождение нескольких этапов, без которых получение комнаты в собственность будет невозможным. Сложно сказать, есть ли пошаговая инструкция действий, которые необходимо совершить, или нет. Обычно описание плана и инструкцию предлагают местные органы власти, которые и решают вопросы приватизации. Однако первое и самое важное, что следует сделать, это понять, какие именно документы нужны для приватизации комнаты, так как бумаги станут основой для принятия решения.
Отсутствие какой-либо документации или предоставление недостоверных сведений может привести к отказу в приватизации.
Подготовка и сбор документов — это наиболее важный этап, потому что при принятии решения о регистрации муниципальные органы в первую очередь оценивают представленную документацию. Смысл в том, что в ней содержатся все необходимые сведения как о заявителе, так и о помещении. Только бумаги будут фактическим подтверждением того, что возможность приватизировать комнату у гражданина действительно имеется, а само помещение не попадает под категории, не позволяющие осуществлять рассматриваемую процедуру.
Итак, можно выделить два перечня документов, которые нужно будет предоставить. Первый из них, основной. Его также можно считать универсальным, так как он требуется всегда.
К нему относятся следующие документы:
- документы, устанавливающие личность каждого, кто прописан в комнате, а если речь идёт о лицах до четырнадцати лет, то тогда свидетельство о факте их рождения;
- справка, которая отражает количество лиц, прописанных и фактически проживающих в комнате, она оформляется по установленной форме-9;
- заявление, которое заполняется по форме, предлагаемой органом власти, занимающимся вопросом переоформления имущества;
- согласие всех прописанных лиц, которое должно быть оформлено письменно и заверено у нотариуса, а в случае отказа кого-то из них участвовать в процедуре его письменное и нотариальное оформленное заявление;
- соглашение социального найма, а также ордер, на основании которого и проводилось вселение лиц в муниципальную комнату;
- технические документы, которые могут быть получены в БТИ, к ним относят планы, схемы, а также паспорт на помещение, отражающий все его характеристики;
- справки от компаний, которые занимаются управлением дома, о том, что у гражданина отсутствуют задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка, которая подтвердит факт того, что ранее гражданин в приватизации никогда не участвовал;
- доверенность, но только в том случае, когда по уважительным причинам кто-то из участников не может присутствовать лично и приглашает вместо себя представителя.
Это основной перечень бумаг, который будет требоваться в любой ситуации. Его всегда можно уточнить непосредственно в исполнительном органе власти.
Муниципальные органы имеют право потребовать и иные документы, если у них возникнут сомнения относительно представленной информации. Они также самостоятельно могут запросить необходимую информацию у той ил иной структуры.
Помимо основного перечня документов, выделяют также и дополнительный, который применяется лишь в некоторых случаях и может требоваться не полностью.
Приватизация комнаты – это безусловно очень значительный шаг, предоставляющий новому владельцу массу преимуществ. Однако у него есть и недостатки, которые следует учитывать.
| Преимущества | Недостатки |
| Можно продавать жилье. | Необходимо платить за капитальный ремонт. |
| Комнату можно сдавать. | |
| Становится доступна перепланировка. | |
| Можно оформлять комнату в залог. | Необходима оплата налога на недвижимость. |
| Можно прописывать и выписывать кого угодно. | |
| Теперь комната будет переходить по наследству. | Жилье могут забрать за долги. |
| Если дом будет подлежать сносу, владелец комнаты получит компенсацию. |
Как получить жилье в соцнаем
- Сперва необходимо встать на жилучет, то есть получить статус нуждающегося в улучшении жилищных условий. В каждом регионе бланки для заявления о постановке на учет разные, их можно найти на сайтах органов власти, МФЦ или на сайте госуслуг. В заявлении должны стоять подписи всех членов семьи. В некоторых субъектах, например в Москве, заявление заполняется непосредственно при подаче.
- Собрать остальные бумаги. К заявлению нужно приложить все документы, подтверждающие право на жилье по соцнайму: справки о доходах, свидетельствующие о малообеспеченности, документ об аварийности жилья, медицинские бумаги с диагнозом родственника с тяжелым заболеванием и т. д.
- Подать заявление через МФЦ или региональный орган, отвечающий за жилучет. Они тоже везде разные. Например, в Москве этим занимается Департамент городского имущества, в Тульской области — региональное Министерство строительства и ЖКХ, а в Дагестане — районные администрации.
- Дождаться ответа через властей — в течение месяца они должны уведомить, поставлена ли семья на жилищный учет. Отказ можно обжаловать в суде.
- Дождаться своей очереди на жилье. Чаще всего это занимает годы.
- Ожидая своей очереди, нужно уведомлять жилищные органы о любых событиях — изменениях зарплаты, переменах в составе семьи.
- Получить жилье. В некоторых регионах людям предоставляют выбор из нескольких вариантов, в других — нет.
Приватизация комнаты без согласия соседей
Бытует мнение, что любые манипуляции, которые будут совершаться с комнатой в коммунальной квартире должны согласовываться с соседями, с которыми владелец делит места общего пользования. Частично это правда. Владелец не сможет продать свою недвижимость, если он не уведомит за 30 календарных дней всех соседей. В течение месяца, со дня получения уведомления, каждый сосед должен дать письменный отказ, что не претендует на приобретение отчуждаемой комнаты.
С приватизацией все иначе:
- для регистрации прав собственности не требуется ни оповещение, ни одобрение со стороны соседей;
- приватизация — это сугубо личное дело каждого владельца, поэтому отказать в данном процессе могут только муниципальные службы.
Примечание: оповещать соседей нужно только при отчуждении комнаты, потому что по закону все владельцы коммунальной квартиры имеют преимущественное право на приобретение жилплощади. При этом нужно учитывать, что таким правом обладают лишь владельцы, указанные в регистрации прав собственности или в договоре социального найма, а не те лица, которые проживают в недвижимости на иждивении или по договору аренды.
Что такое приватизация и для чего она нужна
Приватизация — это передача государственного имущества в личную собственность. Имущество может быть любое — не только квартира или комната, но также земля и нежилые помещения. Благодаря приватизации появляется право собственности на жилье, а значит, такое имущество можно продать, подарить, обменять на другое имущество, оставить в наследство или передать в залог для получения кредита. С неприватизированным имуществом таких действий совершать нельзя — им можно только пользоваться.
Например, если жить по договору социального найма в государственной или муниципальной квартире, распоряжаться ею по собственному усмотрению нельзя. Если приватизировать — квартира станет личной собственностью, и ее можно будет не только продать или завещать, но и использовать в качестве вклада, например, при заключении договора о переселении в социальный приют для пожилых людей или оформлении ренты.