Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание задолженности по арендным платежам в арбитражном суде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Арендатор прекратил платить за аренду
Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.
Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути – обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно будет сэкономить на судебных расходах.
В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов два раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
Что об арендных отношениях говорит закон
Если говорить о законе, тут нужно обсудить сразу несколько важных вопросов. Во-первых, о порядке изменения размера арендной платы и правомерности совершаемых действий. Ссылаясь на закон, можно утверждать следующее:
- Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, условия, порядок и сроки внесения платы за аренду должны быть указаны в договоре.
- Если о внесении изменений в договор в соглашении ничего не сказано, то размер арендной ставки может быть изменен на основании согласия обоих сторон не более 1 раза за год. Это установлено пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
- Минимальные сроки могут быть несколько другими для отдельных разновидностей аренды и имущества.
- Можно изменить стоимость аренды чаще 1 раза в год, если на это согласны обе стороны. При этом наличие такого пункта в договоре необязательно. Основанием будет постановление Пленума ВАС РФ №73 от 17.11.2011 года.
- Если же сам арендодатель может изменять арендную стоимость на основании закона или договора, то делать это чаще 1 раза в год он не имеет права.
Существует ряд ситуаций, в которых арендатор может инициировать уменьшение арендной ставки в одностороннем порядке. Совершить подобные действия будет правомерно в следующих случаях:
- Если состояние имущества значительно ухудшилось не по вине арендатора и ввиду факторов, за которые он не несет ответственность. Это предусмотрено пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ. Сюда могут относиться действия самого собственника имущества, третьих лиц или обстоятельства, независящие от других. Это различные пожары, наводнения и прочие ситуации.
- Если арендатор выявил серьезные недостатки помещения, ответственность за которые несет владелец имущества. Этот факт установлен в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ.
- Если в период аренды помещения выяснилось, что есть третьи лица, которые могут претендовать на арендованное имущество.
- Если арендодатель не выполнил или серьезно нарушил свои обязательства относительно проведения капитального ремонта в помещении. Это закреплено в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых, понятие арендных каникул.
Вот как дела обстоят с ними:
Если говорить с практической точки зрения, то под арендными каникулами понимается период времени, когда арендатор платит за аренду существенно меньше, чем в остальные периоды. Иногда он освобождается от уплаты полностью.
При этом арендодатель получает помещение в пользование, но фактически работать на территории его работать на протяжении определенного периода не может. Причинами могут быть:
- проведение ремонтных работ;
- обустройство помещений;
- непосредственный переезд.
По акту приема-передачи помещение передается арендодателю, но оплату в этот период он не осуществляет или делает это в существенно меньшем размере.
Нередко арендными каникулами называют период, когда арендная ставка уменьшается на сумму расходов, понесенных арендатором для осуществления ремонта в помещении. Фактически называть это арендными каникулами не совсем правильно. Речь идет о внесении арендных платежей за часть периода в виде затрат на улучшение состояния арендного помещения. Это установлено подпунктом 5 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.
Продолжительность арендных каникул в большинстве случаев варьируется от 1 месяца до полугода. В ряде случаев длительность может быть уменьшена или увеличена.
Куда можно пожаловаться на незаконные действия арендодателя
Любые спорные ситуации изначально нужно пытаться решить самостоятельно, путем мирных переговоров с наймодателем. Если все же компромисс не будет достигнут, требования и предложения ущемленной стороны будут отвергнуты либо проигнорированы, тогда уже, по логике событий, можно будет обратиться в соответствующие органы. Таковыми могут быть: полиция, ИФНС, как крайний вариант – суд.
Каждая из названых инстанций полномочна решать определенный круг вопросов. Так, к примеру, ИФНС примет жалобу о неуплате налогов с аренды имущественного объекта. По доказанным фактам конкретных нарушений будет проведена проверка, а затем приняты необходимые меры. Т. е. если, к примеру, у нанимателя имеется арендный договор, доказательная база (фото, видео и т. д.), факт получения дохода доказан, то наймодателя обяжут уплатить налоги, а то еще и наложат штраф.
Достаточно распространенной является следующая ситуация. Временные квартиранты доставляют массу неудобств соседям: постоянно устраивают «гулянки» по ночам, развели антисанитарию, захламили общую территорию. Тогда можно сразу сообщить о нарушении общественного порядка в полицию по телефону, вызвать дежурный наряд, чтобы угомонить квартирантов. Попутно можно известить об этом наймодателя.
В крайнем случае, если никакие меры не помогают, можно написать жалобу на наймодателя и отнести ее дежурному. Жалобы, заявления граждан принимают в каждом территориальном органе МВД РФ. Подробности ее составления, подачи, рассмотрения разъясняются на сайте МФД РФ.
В суд следует обращаться, когда наймодатель наотрез отказывается выполнять условия арендного договора, законные требования нанимателя. Например, не отдает залог при выезде квартирантов (нанимателя). Тогда при составлении иска выдвигается требование о взыскании конкретной денежной суммы. Следует иметь в виду, что подавая иск в суд, нужно оплачивать госпошлину. Ее сумму калькулируют пропорционально стоимости составленного иска. Предполагаемая сумма составит не меньше 400 рос. руб. если речь идет о неимущественном судебном иске, то размер госпошлины будет равен 300 рос. руб.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Во время заключения арендного договора наймодатель передал в пользование нанимателю только часть помещений, т. к. остальные на момент передачи еще не были освобождены. Спустя некоторое время он выставил требование нанимателю о полном внесении платы за все помещения, в том числе и те, которые еще не переданы. Правомерны ли его требования?
Нет, не правомерны. Арендодатель вправе требовать уплату только за те помещения, которые по факту были переданы на момент заключения соглашения. Поскольку он не выполнил свои обязательства по передаче имущества полностью, то обязанность по внесению полной платы за них не возникла.
Вопрос №2: Что значит «жилье пригодно для проживания»? Как определяется эта «пригодность»?
Ответ на поставленный вопрос дает ст. 15 ЖК РФ. Речь идет о жилом помещении, которое соответствует общеустановленным санитарным и техническим нормам и прочим требованиям закона.
Требования, которым оно должно отвечать, обозначены ч. II ПП № 47 от 28.01.2006. В данном Постановлении четко прописано, что пригодное для проживания помещение должно находиться в жилой зоне, все его конструкции должны быть работоспособны. Оно должно быть обустроенным, оборудованным, с положенными инженерными системами. Обязательным является наличие газа, водоснабжения, электричества, вентиляция, отопления и т. п. коммуникаций.
Пример жалобы на арендодателя
Начальнику ИФНС г.Москвы
От Иванова И.П. паспорт серии 4214 882289 выдан 16.06.2014
Проживающего по адресу: г.Москва, Газетный переулок, д.4
Жалоба
20.02.2018г. между мной и Голубевым И.П. был заключен договор №1/18 от 20.02.2018г. на аренду квартиры по адресу г.Москва, ул.Севастопольская, д.24,кв.1. Согласно договора, проблемы возникающие в процессе эксплуатации жилого помещения решаются за счет арендодателя. К таковым относятся: замены сантехники, устранение различных неполадок с бытовыми приборами, косметический ремонт, а также уплата соответствующего налога. Гражданин Голубев уплачивать налог за имущество отказался, сказав, вы заплатите, а я вам возмещу. А в последствии отказался уплачивать. Прошу налоговый орган разобраться в данной ситуации. Копия квитанции об оплате прилагается
10.02.2022 Иванов И.П.
Когда снимаешь квартиру, за коммунальные услуги платит ее хозяин или съемщик квартиры?
Обычно съёмщик. Зависит от цены аренды. Но съёмщик расходует электроэнергию, воду и прочее. Чтобы не было конфликтов по этим платежам, предпочтительнее пользующемуся и платить. Владелец квартиры должен только отслеживать своевременность платежей.
как договоритесь
полюбому хозяин
..как договоритесь… Обычно…. в аренду входят и платежи за жкх….
Хозяин. Он в ту сумму за которую квартиру сдает. уже учитывает комуналку
Это уже как договоритесь, в основном вы платите хозяину оговоренную сумму за каждый месяц, и из этих денег хозяин сам платит за ком. услуги. Зачастую именно так и бывает.
Как договоритесь. Но сейчас, с учетом роста услуг ЖКХ, чаще договариваются так: вы платите за съем жилья + оплата ЖКХ по факту. А кто оплачивать из вас будет (вы сами или хозяин) — это опять таки по договоренности.
Идиотский вопрос. Задай так по новой, кто кому должен арендатор или арендодатель за найм или сдачу квартиры???
А в договоре что написали ?
составляйте грамотно договор аренды, там должно быть указано кто, как и за что платит
как договоритесь. обычно-если указывают очень низкую стоимость в объявлении-то в договоре оплату коммунальных возлагают на жильца. если сумма высокая-то хозяин сам платит
согласно закону ответственным за оплату жилья является его собственник или наниматель. Так что если будет долг, то УК будет требовать его с собственника. Но если между вами есть договор, где обязанность лежит на квартиранте, то собственник может и взыскать долг через суд
Если я снимаю квартиру без ремонта и плачу за 1комнатную кв. 5500 и ещё плюс коммунальные. Это не правильно. Я должна платить 5500 и плюс свет сколько я потратила электроэнергии.
Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков
Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.
3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
“…Между ФГУП “Завод “Рейд” (арендодатель) и ФГУП “Северный Рейд” (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей…”
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.
Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны
Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта и пр., возникающей при принятии им такого имущества.
По вопросу о том, имеет ли арендатор право отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества, см. п. 12.11 материалов к ст. 614 ГК РФ.
5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту.
Примечание: С 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 309.2 ГК РФ, в соответствии с которой должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований. Следовательно, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.
Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.
Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.
Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.
У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.
Договор аренды, как, впрочем, и любой другой документ, начинается с персоналий.
В договоре найма должны быть указаны паспортные данные арендатора и собственника квартиры.Хозяин недвижимости должен не только предъявить оригинал документов о праве собственности на жилье, но также вписать данные из этого документа в договор аренды. Так арендатор может быть уверен, что заключает сделку с человеком, который действительно владеет квартирой. В противном случае квартиросъемщик рискует оказаться на улице: он подписывает договор с мошенником, а на следующий день объявляется настоящий хозяин и требует освободить квартиру.Следующий важный пункт, который должен быть указан в документе, – это срок аренды.
Обычно договор заключается на год, а затем продлевается.Обязательно следует прописать в договоре ежемесячную арендную плату. Причем необходимо указать, что арендатор оплатил месяц проживания вперед и оставил хозяину жилья страховой депозит.
Что такое водоотведение в квитанции коммунальных платежей жкх
08 апр. 2023 г., 9:04 Водоотведение представляет собой использование инженерных конструкций для осуществления технологических процессов по отводу бытовых стоков из жилища, то есть водоотведение включает в себя: отвод горячей и холодной воды, которая была использована, транспортировку до очистных сооружений, дальнейшую очистку, последующую утилизацию, отвод сточных вод. Объём водоотведения в коммунальных платежах представляет собой сумму потреблённой холодной и горячей воды.
Цифру, которая получилась необходимо умножить на существующий тариф. Как прокомментировала председатель Комитета по ценам и тарифам Московской области Наталья Ушакова, с 1 января 2023 года тарифы на водоотведение не изменились и в среднем по региону с 1 июля тариф увеличится на 3,8%, что ниже уровня инфляции. Источник: Комитет по ценам и тарифам Московской области 09 апр.
2023 г., 14:09 Каждый месяц нам приходят счета за коммунальные услуги.
Условие об арендной плате обязательно должно быть указано в договоре аренды здания или сооружения, а также в договоре аренды земельного участка, иначе договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 ЗК РФ). Для других видов договора аренды условие об оплате не является существенным, договор может быть заключен и без него. Однако, как правило, стороны включают порядок оплаты в договор.
Каждой из сторон удобнее переложить на другую сторону договора риски, связанные с работой банка. Арендатор стремится увеличить временное окно для ежемесячной оплаты, арендодатель – получать ежемесячные платежи раньше.
Выгодно арендатору:
Арендная плата в размере 100 000 (ста тысяч) рублей вносится арендатором ежемесячно, не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за расчетным. Обязанность по оплате считается исполненной с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора.
Выгодно арендодателю:
Арендная плата в размере 100 000 (ста тысяч) рублей вносится арендатором ежемесячно, не позднее 5 (пятого) числа месяца, следующего за расчетным. Обязанность по оплате считается исполненной с момента зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Существенные условия договора аренды
К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.
И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.
Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.
В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.
Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:
- условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
- внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
- условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.