Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как составить договор об использовании нежилого помещения без оплаты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.
Особенности соглашения
Наиболее часто составляются такие контракты в отношении разных объектов недвижимости. Аренда офиса может предлагаться на безвозмездной основе между контрагентами.
К нюансам составления такого договора относится:
- непосредственно в тексте указывается на безвозмездный характер сотрудничества;
- обязательно вписываются правила, на основании которых будут в будущем разрешаться разные конфликтные ситуации при их возникновении по различным причинам;
- особенно много внимания уделяется описанию предмета сделки, который может быть представлен недвижимостью, автомобилем, оборудованием или другими элементами;
- указывается срок действия договора, так как если эта информация отсутствует, то считается, что соглашение подписано на год;
- если срок действия превышает 1 год, то регистрируется договор в Росреестре.
Стороны должны самостоятельно обдумать, какие другие важные сведения вносятся в договор. Непременно приводятся основания, на которых будет расторгнута аренда на безвозмездной основе.
Какие требуются документы?
Даже если передается помещение в безвозмездную аренду, необходимо грамотно оформить сделку. Для этого подготавливается следующая документация:
- правоустанавливающие документы, на основании которых право собственности перешло к арендодателю, причем они могут быть представлены договором купли-продажи, дарственной или свидетельством о наследстве;
- паспорта обоих участников сделки;
- если одна из сторон представлена компанией, то подготавливается учредительная документация, свидетельство о постановке на учет и регистрации, а также другие документы фирмы;
- если процедура выполняется доверенными лицами, то у них должны иметься действующие доверенности, заверенные нотариально.
Если срок действия соглашения превышает 12 месяцев, то он подлежит регистрации. Для этого оба участника должны прийти в отделение Росреестра или МФЦ с грамотно составленным документом. На месте заполняется заявление и уплачивается госпошлина, после чего вносятся нужные изменения в ЕГРН.
Какие еще условия надо проверить сторонам при сдаче помещения в аренду?
Кроме двух указанных существенных условий стороны должны согласовать в договоре и другие важные условия, которые могут повлиять на исполнение ими своих обязательств.
Например, если арендодатель сдает помещение только для пользования им в определенных целях (для офиса, магазина, склада и др.), то нецелевое использование помещения арендатором может повлечь досрочное расторжение договора аренды.
В договоре надо обязательно предусмотреть условие об оплате коммунальных платежей. По умолчанию, это обязанность арендатора (статья 616 ГК РФ), но арендодатель тоже может взять эти расходы на себя. Коммунальные платежи могут включаться в состав арендной платы или оплачиваться отдельно. Наконец, договор аренды помещения может просто обязывать арендатора заключить договор с коммунальными службами, хотя на практике это возможно только в отношении услуг электроснабжения.
Арендодателю надо учесть, что если арендатор не будет своевременно оплачивать услуги ЖКХ, то по требованию коммунальных служб ему придется сделать это самому, как владельцу недвижимости. В дальнейшем арендодатель может предъявить к арендатору иск о возмещении коммунальных платежей, но только при условии, что они не входили в арендную плату.
Далее, в договоре нужно прописать порядок передачи помещения. Арендодатель считается исполнившим свою обязанность по передаче помещения арендатору после того, как ему предоставлен доступ в помещение и переданы ключи. Этот факт стороны подтверждают подписанием передаточного акта, в котором описывают состояние помещения на момент его сдачи в аренду, и имущество, в нем находящееся.
В договоре должно быть прописано, в течение какого срока арендодатель должен передать, а арендатор — принять арендованное помещение. Здесь же стоит указать и порядок возврата помещения арендодателю.
Если арендодатель не протестует против сдачи помещения в субаренду, то условие об этом тоже надо согласовать. В противном случае возможны судебные споры как между сторон договора, так и с субарендатором.
И наконец, последнее важное условие договора аренды помещения (на самом деле, по согласованию сторон их может быть гораздо больше) — это условие о ремонте арендованного объекта. Гражданский кодекс предлагает возложить обязанность капитального ремонта на арендодателя, а текущего – на арендатора. Такое распределение обязанностей не обязательно, стороны могут договориться и иначе.
Обязанность арендатора по осуществлению текущего ремонта не стоит путать с неотделимыми улучшениями помещения, которые он производит за свой счет. Если арендатор предполагает такие улучшения произвести, то об этом в тексте договора надо обговорить отдельно. В частности, можно добиться согласия арендодателя на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.
Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?
Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.
А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).
Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.
В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Предметом в таком случае выступает непосредственно жилое помещение. К таким помещениям могут относиться: квартира, жилой дом либо их часть, например комната. При этом помещение должно соответствовать санитарным, противопожарным, техническим и другим требованиям, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В рамках приведенного ниже примера мы рассмотрим, как составить договор, в котором жилым помещением будет являться квартира:
Наймодатель передает Нанимателю право пользования жилым помещением (квартирой), которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, улица Голикова, дом 666, квартира 88.
Собственником жилого помещения является Наймодатель согласно выписке из реестра объектов недвижимости Российской Федерации.
Наниматель получает право пользования квартирой исключительно с целью проживания в ней.
Настоящий договор заключается на срок: 11 (Одиннадцать месяцев) с момента подписания Сторонами документа.
В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:
Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Оплата и другие расходы
Прежде чем составить и подписать типовой договор, обговорите, кто из сторон будет платить за воду, газ, электричество, телефон, интернет и остальные радости жизни. Не пропишете, кто платит коммунальные платежи, — будете платить из своего кармана. Такое умолчание устанавливает законодательство.
Квартплата. Чтобы понимать, сколько денег будет уходить на квартплату и коммунальные платежи, уточняйте, как эти платежи будут рассчитываться: по числу проживающих в квартире людей или по счетчикам. Запросите документы о том, что у хозяина квартиры нет долгов по оплате всех этих платежей, и о том, сколько человек зарегистрировано в квартире. Если долги все-таки есть, пропишите в договоре сумму долга и срок, за который наймодатель должен этот долг погасить, чтобы потом не пришлось оплачивать задолженность хозяина из своего кармана.
Сохраните 32 000 Р в год
Внимательно прочтите, с какого момента будет начисляться оплата. Если вы подписали договор 5 июля, а заезжаете 1 августа, держите готовую формулировку на этот случай: «Начисление оплаты производится с момента передачи квартиры/помещения нанимателю по акту приема-передачи».
Подгадайте, чтобы платить за квартиру после зарплаты.
Помимо размера оплаты обращайте внимание на сроки и форму оплаты, чтобы срок очередного платежа был с запасом позже дня вашей зарплаты.
Ремонт в квартире. Если вы не прописываете, кто за какой ремонт отвечает в квартире, то текущий ремонт выпадает на долю нанимателя. Не поленитесь и проверьте, что говорится в вашем договоре на этот счет. Капитальный ремонт по умолчанию проводит за свой счет наймодатель.
Что нужно отражать в отчетности?
В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:
а) характер деятельности организации, связанной с договорами аренды;
б) проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;
в) основание и порядок расчета процентной ставки;
г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;
д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;
е) затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации;
ж) потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды;
з) ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям);
и) иная информация о влиянии договоров аренды на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств, необходимая пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия экономических решений.
При этом важно обратить внимание на переходные положения стандарта. Стандарт обязателен к применению, начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении настоящего Стандарта до указанного срока. Такое решение подлежит раскрытию в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации.
Образец типового договора аренды квартиры без оплаты
Что касается договора безвозмездной аренды квартиры, то это и есть тот самый документ, который дает ссудополучателю право проживать в жилом помещении бесплатно. Как правило, такие документы обычно заключаются в тот момент, когда близкие родственники остались без жилья.
В договоре должна быть такая информация:
- Существенные условия. Это важный пункт, поэтому следует указать не только кадастровый номер, но и точный адрес квартиры, количество комнат и т.д;
- Естественно это касается и срока действия. Важно поставить определенные даты, в противном случае договор можно будет считать бессрочным;
- Люди, которые проживают в квартире;
- Условия пользования жилым помещением;
- Права и обязанности;
- Иные нюансы. Как правило, обычно квартира передается с техникой и мебелью, а значит, нужно все проверить, после чего описать.
Может ли договор субаренды быть с нулевой платой
Согласно Гражданскому кодексу РФ данный порядок действует и в отношении других видов коммунальных услуг, если специальными правилами для них не установлено другое (п. 2 ст. 548 ГК РФ). Так, к услугам по оплате водоснабжения такой вариант расчетов не применим. Дело в том, что правилами пользования системами коммунального водоснабжения и канализации установлено, что абонентами указанных услуг могут быть только собственники помещений (п. 1 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167, п. 2 ст. 548 ГК РФ). Поэтому самостоятельно заключить такой договор арендатор не сможет.
Если же суммы коммунальных и иных обязательных платежей уплачиваются сверх арендной платы по договору, то необходимо прописать в договоре, каким именно образом арендатор будет обязан оплачивать коммунальные и иные платежи: путем выставления счетов арендодателем либо согласно счетам коммунальных служб.
Договор аренды: форма и сроки
Договор аренды, который заключают физические лица на срок более одного года, а также, если одна из его сторон — юридическое лицо, требует обязательной письменной формы. Также обязательна письменная форма договора при аренде недвижимого имущества.
Если арендой предполагается выкуп имущества, то есть, перемена собственника, форма договора должна быть такой же, как при заключении договора купли-продажи подобного вида имущества.
Необходимо иметь в виду, что срок договора не входит в число его существенных условий. При этом установлено правило: если срок договора не указан (то есть, заключен на неопределенный срок), то каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако необходимо предупредить об отказе вторую сторону за I месяц (если недвижимость — за 3 месяца), если иное не предусмотрено договором или законом.
Следует различать срок действия договора аренды и срок, за который имущество нужно передать арендатору. Его соблюдение имеет важное значение. При непередаче имущества у арендатора возникает право потребовать возместить убытки и передать вещь. Либо требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
Как прописать арендные каникулы в договоре аренды
Арендные каникулы в договоре (образец можно найти в открытых источниках информации) – рискованная сделка как для арендатора, так и для арендодателя. Рисков можно избежать, заключив юридически договор. Есть небольшие хитрости, как правильно прописать «каникулы» в договоре аренды, чтобы ни у одной из сторон не возникло никаких неприятностей, споров и неожиданных претензий ни от налоговой, ни от второй стороны договора.
Итак, арендатор желает прописать в договоре «арендные каникулы». Для этого требуется, для начала, определить, в чем будут заключаться «каникулы», например, это понятие может включать в себя:
- ремонт (косметический или капитальный) объекта недвижимости;
- 100% скидку на определенный период аренды для привлечения арендатора к долгосрочному сотрудничеству;
- переоборудование объекта недвижимости при смене его целевого назначения для нужд арендатора;
- ремонт, новая планировка или переоборудование объекта по техническому заданию арендодателя с последующей арендой.