Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что будет, если не платить налог с аренды квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
«Дополнительные преимущества нового режима: не надо применять онлайн-кассу и не придется сдавать никакие декларации. Новый спецрежим смогут применять физлица и предприниматели, которые ведут деятельность в регионе, где проходит эксперимент», — поясняет эксперт.
Зарегистрироваться как самозанятое лицо можно с помощью бесплатного приложения «Мой налог» или через личный кабинет налогоплательщика.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Что выбрать, чтобы платить меньше
Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.
Исходные данные:
Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.
- Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
- При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
- Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.
Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.
Контрольные мероприятия налоговой по выявлению аренды квартир
«Да кому нужна моя квартира?» — часто думают собственники, уклоняющиеся от уплаты налога. Нужно помнить, что если сегодня налоговая не интересуется поступлениями на ваш счет, то завтра вполне может отреагировать.
- В ФНС работает специальная автоматизированная система, которая сигнализирует инспектору, если на банковский счет человека стабильно поступают значительные невыясненные суммы.
- Кроме того, работе налоговой помогают банки. Увидев подозрительную активность, банк может заблокировать счет и потребовать пояснений.
- Если аренда зарегистрирована в Росреестре – информация из ЕГРН поступит в налоговую автоматически.
- Наконец, сообщения от добродушных соседей или недовольных арендаторов о нелегальной сдаче квартиры обязательно проверяются.
Официально никакого статуса «самозанятый» нет. Это простой гражданин или ИП, который продает товары собственного производства, оказывает услуги, выполняет работы или реализует свои имущественные права, например сдает квартиру, и уплачивает налог на профессиональный доход.
Для физического лица НПД заменяет НДФЛ. Вместо стандартных 13% с дохода гражданин платит 4%, если получает деньги от физлиц, или 6%, если от организаций. На первое время самозанятым предоставляют вычет 10 000 — пока они не исчерпают эту сумму, они платят налог исходя из ставок 3 и 4% соответственно.
В законе нет конкретного перечня видов деятельности, которыми может заниматься самозанятый. И при регистрации не надо указывать, как именно вы планируете зарабатывать деньги. Но это можно сделать добровольно.
НПД платят со всех доходов, которые получает самозанятый и которые относятся к объекту налогообложения. Это доходы от продажи товаров, выполнения работ, оказания услуг или реализации имущественных прав.
При этом есть доходы, которые не могут облагаться НПД. К ним, в частности, относятся:
- зарплата и другие выплаты по трудовым договорам;
- доход от продажи недвижимости и транспорта;
- доход от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилья;
- доход муниципальных и госслужащих, кроме доходов от сдачи жилья в аренду;
- доходы в натуральном виде.
Поэтому иногда совмещать НПД и НДФЛ можно, но чаще всего так не получится. Например, можно работать по трудовому договору, получать зарплату и одновременно быть самозанятым. Но если сдавать жилье, то нужно либо платить НПД и быть самозанятым, либо быть простым физическим лицом и платить НДФЛ. Одно с другим несовместимо.
Как заплатить налог от сдачи квартиры в виде НДФЛ
Законодательная база: Налогового кодекса о налогах на доходы физических лиц и Налогового кодекса о налоге на имущество физических лиц.
Размер налога в этом случае составляет 13% дохода, то есть 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превышает 5 млн рублей, ставка повышается до 15%, но такие суммы фигурируют скорее в элитном сегменте, где вариант с НДФЛ используется редко.
В самом простом случае, когда одно физическое лицо сдает квартиру другому, все хлопоты по оформлению налога ложатся на наймодателя, говорит адвокат, соучредитель юридической компании a.t.Legal Николай Титов.
«В этом случае арендодатель обязан самостоятельно рассчитывать сумму НДФЛ и каждый год подавать налоговую декларацию о всех полученных от сдачи жилых помещений в аренду доходах, — разъясняет эксперт. — Таким же образом следует поступать и при сдаче квартиры через посредника (агентство)».
Но есть и вариант, при котором собственнику-физлицу можно вообще не платить налог с аренды квартиры. Такое возможно в ситуации, когда жилье сдается юрлицу — российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату, говорит Титов. В этом случае налоговым агентом выступает квартиросъемщик, который сам платит в бюджет.
Для освобождения от подачи налоговой декларации по окончании года нужно быть уверенным, что сумма НДФЛ была полностью удержана, подчеркивает эксперт. В тексте договора при этом должно быть указано, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В результате квартирных хозяин получает сумму, на 13% меньше той, что в договоре, а наниматель сам взаимодействует с налоговой.
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:
-
Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.
-
Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.
-
Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.
-
Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.
Подводные камни и риски бизнеса
Сезонность. Сезонность бизнеса краткосрочной сдачи квартир в аренду сильно зависима от категории клиентов, на которых вы ориентировали свое предложение. Различные виды квартиросъемщиков и цели их заселения формируют периоды подъема и спада, а также и стоимость аренды в течение года. Высокая активность связана с новогодними и майскими праздниками. Увеличенный спрос, формируют туристы на ноябрьские праздники, другие даты с так называемыми «длинными» выходными, дни школьных каникул. Высокая активность и хороший спрос связаны с летними отпусками. Если ваше предложение будет сформировано под студенческую среду, то в этот же летний период спрос увеличивается за счет абитуриентов высших учебных заведений и время проведения сессий у студентов-заочников. Волна повышенного спроса может быть связана с особенностями вашего города, так, например, в Санкт-Петербурге это сезон белых ночей.
Риски бизнеса. Далее рассмотрим риски бизнеса на сегодняшний день и способы их предотвращения.
-
Испорченные мебель и техника, проблемы с инженерными коммуникациями квартиры;
-
Неоплата аренды;
-
Риск неуплаты, несвоевременной уплаты налогов, ошибки в финансовых расчетах при ведении бизнеса;
-
Риск сложных отношений с соседями по дому;
-
Риск мошенничества и краж;
-
Риск долгих простоев.
Стоит ли использовать кредитное плечо, чтобы заработать на аренде?
К вопросу использования кредитного плеча. Тут нужно подходить со всей ответственностью. Идея взять квартиру в ипотеку и выплачивать кредит за счет съемщика, кажется очень заманчивой. Но в реальности полностью перекрыть платеж с помощью арендатора практические нереально. Не стоит забывать и о возможных простоях, ремонтах и других моментах.
Чаще всего бывают ситуации, когда часть кредита нужно закрывать самостоятельно, а часть из арендных денег. Как понять, удобен ли платеж при условии сдачи квартиры в аренду. Чтобы полностью исключить все риски, вы должны теоретически иметь возможность платить за ипотеку полностью самостоятельно без потери в качестве жизни. В таком случае можно смело брать ипотеку с целью сдачи квартиры.
Арендодатель – юридическое лицо
Нюансы уплаты налога с арендных доходов, получаемых юридическими лицами, будут зависеть от системы налогообложения, регулярно применяемой организацией-арендодателем. Если налогообложение юридического лица, получающего арендные доходы, осуществляется по упрощенной схеме, то соответствующая декларация составляется и подается плательщиком строго до 31 марта. Если же используется общий порядок налогообложения, то организация уплачивает предусмотренный налог на прибыль, исчисляемый согласно требованиям законодательства.
Прибыль, заработанная юридическим лицом, облагается налогом по стандартной ставке, равной 20%. Налоговые платежи могут осуществляться как ежеквартально, так и ежемесячно. Кроме того, уплачивается НДС в бюджет по ставке 18%.
Дoxoд: дo 100 000 pyблeй в гoд. Жecткoгo oгpaничeния нeт, этo peкoмeндyeмый paзмep дoxoдoв.
НДФЛ плaтят, ecли cдaчa квapтиpы — нe бизнec. Физлицa впpaвe cдaвaть вpeмeннo cвoбoднyю квapтиpy, ecли пoлyчили ee в пoдapoк или в нacлeдcтвo, кyпили для cвoeй ceмьи нa бyдyщee.
Taкжe НДФЛ пoдoйдeт, ecли квapтиpy cдaют знaкoмым зa cимвoличecкyю плaтy или дoxoд oт apeнды нecтaбильный. Нaпpимep, жильцы зaceляютcя тoлькo нa пapy мecяцeв, пoкa xoзяeвa нa дaчe.
Бывaeт, чтo квapтиpy пoкyпaют cпeциaльнo пoд cдaчy, зaпиcывaют плaтeжи зa apeндy и yчитывaют pacxoды нa кoммyнaлкy, peгyляpнo paзмeщaют oбъявлeния o пocyтoчнoй apeндe или cдaют пo дoлгocpoчнoй apeндe. Toгдa плaтить НДФЛ нeльзя: этo yжe cчитaeтcя пpeдпpинимaтeльcкoй дeятeльнocтью, нyжнo peгиcтpиpoвaть caмoзaнятocть или ИП.
Ответственность для нарушителей
Выше мы говорили о том, что лучше оформлять аренду официально. Но при этом малое количество собственников предпочитает строить с государством полностью прозрачные отношения. Далее поговорим о том, какие санкции последуют для собственников, уклонение которых от уплаты налогов будет выявлено.
Невзирая на то, что доказать факт того, что сдача квартиры осуществлялась без уплаты налога сложно, это все равно происходит. А последствия для нарушителей могут быть следующими: ФНС потребует от вас погашения долгов по сборам в бюджет.
А к этому еще будут приплюсованы:
- Штрафы за неуплату в размере 20% от недоимки. Если судебные органы докажут, что вы уклонялись умышленно, размер штрафа увеличат до 40%;
- Сумма штрафа за не поданную декларацию в размере 5% за каждый просроченный месяц;
- Пеню за просроченный налоговый платеж. Его рассчитывают за каждый день с последней даты уплаты до фактического погашения. К примеру, если вы погашаете долг, сумма которого 4400 рублей, дополнительно нужно будет уплатить 154 рубля за каждый просроченный день.
Если же вы преступили закон уже не в первый раз, все штрафы увеличиваются вдвое. Кроме того, за уклонение от уплаты налогов существует ответственность уголовного характера: если ваши долги превысили 300 000 рублей, то у вас могут удержать еще от 100 до 300 тысяч, либо последует лишение свободы на срок до 12 месяцев.
Если же ваш доход от нелегальной сдачи квартиры в аренду достиг 2 млн. рублей в год, в тюрьму можно попасть уже на 3 года.
Понятно, что доказать вину арендодателя сложно. Но если это все-таки будет доказано судом, ответственность последует суровая.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Чтобы не обманули с арендой квартиры, требуется проявлять максимальную осторожность. С самого начала необходимо иметь в запасе несколько предложений по недвижимости.
Когда есть сомнения, имеет смысл поделиться ими с родственниками или друзьями. Наверняка кто-то из них укажет на верный выход из положения. Пригодятся и следующие советы.
Несколько рекомендаций:
- Обязателен предварительный осмотр квартиры.
- Всегда нужно настаивать на заключении договора.
- Если к поиску привлекается агентство недвижимости, разговор должен идти об оплате по факту вселения.
- Деньги за пользование квартирой лучше вносить через банк. В назначении платежа указывается месяц, за который происходит расчет.
- При съеме квартиры в командировке понадобятся документальные подтверждения расходов.