Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все, что связано с землей, записывается в кадастровые списки. Здесь можно узнать информацию о месторасположении участка, его площади, количестве собственников и, конечно, классе. Последний и обуславливает назначение. В совокупности всех данных участку присваивается категория.
Нюансы процесса изменения назначения земельного участка
В первую очередь необходимо отметить, что все изменения, производимые с земельными участками, проводят так называемые земельные комитеты. Они есть не во всех районах или населенных пунктах. В таком случае надо обращаться в областное управление.
Перед тем как начать смену назначения, рекомендуется посетить земельный комитет, чтобы получить полную информацию о правилах проведения процедуры и требуемому количеству документов. Потому что каждый административный орган самостоятельно решает, как проводить процедуру переназначения, какие документы для этого потребуются, в каком порядке и в каких сроках будет происходить перерегистрация земли. Поэтому в разных регионах некоторые позиции будут отличаться.
Во-вторых, инициировать изменение категории земли может только ее собственник. Вот почему в комиссию обязательно предоставляется паспорт и сертификат, подтверждающий собственность. Подавать заявление от имени собственника может и третье лицо. Но у него должна быть заверенная нотариусом доверенность, которую подписывает собственник земельного участка. Он же может получить разрешение комиссии.
Заключение – коротко о главном
Изменить категорию земельного участка непросто. Но если подойти к делу профессионально, то конечный результат будет положительным. Здесь важно грамотно преподнести аргументы в пользу начавшейся процедуры.
|
Еще немного внимания Незнание закона не освобождает от ответственности. Поэтому, прежде чем приступать к какому-нибудь действу, связанному с землей, лучше получить профессиональную консультацию у юриста. Еще лучше – передать ему полномочия, чтобы он довел дело до конца. Хотелось бы услышать в комментариях о тех, кто уже имел практику перевода земельного участка в другую категорию. |
Когда может понадобиться изменение?
Не всегда ВРИ участка подходит под планы собственника или потенциального покупателя. Растущий спрос на загородную недвижимость приводит к необходимости в преобразовании особых категорий земель в участки применимые под строительство жилых домов (о том, можно ли строить дом на землях сельхозназначения, и какой именно, мы рассказывали тут). Также изменение ВРИ требуется, если предполагается возведение торговой точки или производственных помещений. Еще таким образом можно существенно увеличить стоимость земельного участка, когда в планах перепродажа земли (как определяется кадастровая стоимость земель сельхозназначения?).
Зачем менять назначение земли
Для каждого участка земли государством установлена цель его использования, и пользоваться этим участком не по назначению нельзя. Нельзя построить на своем приусадебном участке магазин, а на землях сельхозназначения — многоквартирный дом.
Изменение вида разрешенного использования земельного участка применяется, например, чтобы:
- заработать на перепродаже (земли населенных пунктов оцениваются намного дороже земель сельхозназначения);
- организовать на своем подсобном участке производственное предприятие или торговую точку;
- построить многоквартирный дом на участке, который предназначен для ведения подсобного хозяйства;
- застроить участок сельхозназначения жилыми домами.
Изменение категории участка
Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 № 172.
Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:
- кадастровый номер участка;
- действующую и предполагаемую категорию участка;
- мотивы перевода;
- сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).
К ходатайству обязательно прикладываются:
- выписка из Государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
- копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
- выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
- заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
- согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.
Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и начинайте собирать. Незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.
После принятия решения необходимо внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого необходимо подать заявление (лично или через представителя) в территориальное отделение Росреестра или же воспользоваться аналогичной электронной услугой.
Если вы подаёте заявление в электронной форме, вам будет необходимо подготовить межевой план участка в формате XML, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) кадастрового инженера. Учтите, что заявление также необходимо подписать ЭЦП заявителя.
При подаче заявления в традиционной бумажной форме (лично или по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении) в орган кадастрового учёта по месту нахождения земельного участка необходимо представить следующие документы:
- заявление;
- паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заявителя;
- свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт земельного участка;
- решение главы местной администрации об изменении вида разрешённого использования земельного участка;
- межевой план.
Срок рассмотрения документов составляет 20 рабочих дней.
В общем случае смена разрешенного пользования землей осуществляется в следующем порядке:
- Землепользователь собирает нужные документы и подаёт заявление на имя главы исполнительной власти;
- Если заявление составлено корректно, градостроительный и земельный комитеты формируют комиссию;
- Комиссия рассылает уведомления о предстоящих слушаниях землепользователям, участки которых находятся в одной зональной территории с участком заявителя;
- Проводятся публичные слушания;
- По итогам слушаний комиссия принимает решение;
- При положительном решении составляется акт о смене ВРИ заявленного участка;
- На основании акта вносятся изменения в ЕГРН.
Вид разрешенного использования — ключевая характеристика любого земельного участка. ВРИ прописываются в виде кода, а по классификатору можно узнать, какие именно работы разрешено проводить. Например, если у надела указан ВРИ 2.2, это означает, что на нем возможно возведение жилого малоэтажного дома, выращивание сельхозпродукции и разведение животных, а также размещение вспомогательных построек, таких как гараж.
В документах на землю будет прописан основной ВРИ. Для каждой территориальной зоны установлен их перечень, доступный для владельцев недвижимости.
Важно: собственники могут сами выбирать один из основных ВРИ. Для смены достаточно обратиться с заявлением в МФЦ или органы Росреестра. Заявление также можно подать удаленно, через сайт мэра Москвы.
Изменение назначения земельного участка в Московской области или Москве путем смены основного вида разрешенного использования — самый простой для собственника вариант. Однако далеко не всегда для территориальной зоны допустим нужный основной ВРИ. В этом случае можно попытаться добиться установления условно разрешенного. Это допустимо только в случаях, когда нет серьезного противопоставления к основному. Например, вам не разрешат возвести многоэтажный жилой дом на землях, предназначенных для сельского хозяйства, однако будет возможность получить разрешение на открытие розничного магазина на землях, предназначенных для жилой застройки.
Как быстро изменить ВРИ?
Тем, кто никогда не сталкивался с процедурой смены ВРИ, сложно представить себе этот процесс на практике. В первую очередь сложность состоит в том, что взаимодействовать приходится с местным землеустроительным комитетом. Для того, чтобы заявление и приложения к нему были приняты в кратчайшие сроки к рассмотрению, необходимо крайне тщательная предварительная подготовка.
Администрация местного муниципалитета вправе отказать заявителю при выявлении любых несоответствий и ошибок в поданных документах. А, как показывает практика, такие ошибки выявляются регулярно. Ошибочно напечатанные даты, искаженные сведения, опечатки и т.д. Убедиться в том, что ваш пакет документов и заявление соответствует действующим требованиям, лучше заранее. Сделать это просто – обратитесь к земельному юристу за консультацией. Специалист проверит ваш пакет документов и даст рекомендации, либо предложит действовать далее от вашего имени.
Как производится перевод земель
Как поменять назначение земли? Несмотря на то, что каждый участок имеет конкретный классификатор, в отдельных случаях заинтересованное лицо или его собственник могут инициировать процедуру смены категории земель. Так, для того, чтобы осуществить данную процедуру, необходимо проделать следующие шаги:
- Составить заявку в земельный комитет при администрации района, в ведомстве которого находится соответствующий надел, с требованием для совершения данного действия по изменению целевого назначения.
- Для анализа заявки ведомство берёт регламентные 60–90 дней, в течение которых анализируется принципиальная возможность смены категорий земель, а также нюансы и последствия, возникающие от этого действия.
- В случае, если на данные земли не стоит федерального запрета или они не обременены какими-либо государственными программами, не представляют собой стратегические земли, то ведомство может дать согласие, и в течение 15 рабочих дней процедура будет завершена.
Проведение таких мероприятий возможно только по тем основаниям, которые перечислены в действующем законодательстве (статья 14 Федерального закона «О переводе земель…»). В соответствии с положениями этой статьи следует выделить такие основания:
• Определение категории участка в соответствии с данными, содержащимися в базах Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на основании информации, содержащейся в существовавших ранее кадастровых документах на этот участок;
• Отнесение надела к той или иной категории в соответствии с заявлением его владельца на основании имеющихся у него документов, подтверждающих право собственности на участок, в которых указана категория участка (актуально для внесения сведений в ЕГРН при смене собственника участка, если иных документальных подтверждений присвоенной категории участка нет);
• Перевод земельного надела из одной установленной категории в другую (например, из земель сельхозназначения или земель запаса в земли населенных пунктов);
• В случае выявления фактической ошибки в отнесении тех или иных земельных участков к различным категориям (обнаружено противоречие между государственными реестрами земель лесного фонда и сельхозназначения и ЕГРН – будут использованы сведения, содержащиеся в ЕГРН).
Согласно нормам статьи 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», изменять целевое назначение земельного участка можно только в соответствии с детальным планом зонирования территории. Если последний отсутствует, вносить изменения в документацию о наделе запрещается.
Узнайте к чему: Заявление о предоставлении земельного участка в аренду (образец ходатайства, форма бланка)
Узнать, существует ли детальный план для вашей местности, можно в местном совете (для территории, расположенной за пределами границ конкретного населенного пункта, в районной госадминистрации).
На практике в таком случае гражданам предлагают профинансировать работы по разработке детального плана той части местности, где расположен участок (микрорайона, поля и так далее) Однако с точки зрения законодательства данное требование – незаконно.
Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?
Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.
В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:
- Условно разрешенные,
- Основные,
- Вспомогательные.
Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.
Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:
- Получение справки о зонировании,
- Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.
Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:
- В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
- В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
- Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.
Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.
Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.
Виды разрешенного использования земельных участков
Следует учесть, что законодатель предусмотрел следующее виды разрешенного использования:
- Основные. Данные вид разрешенного использования предусмотрен изначально для данного земельного участка исходя из зоны, в которой он находится местоположением. Использование данного участка не предполагает дополнительных разрешений.
- Условно-разрешенные. Данный вид использования предусмотрен органами государственной власти в соответствующем градостроительном регламенте и для его реализации предусмотрен разрешительный порядок. Данное разрешение получается у органа власти на основании заявления правообладателя;
- Вспомогательные. Такое использование подразумевается исключительно в дополнении с вышеуказанным и не может использоваться самостоятельно.
Адвокат по изменению использования земли в Екатеринбурге
Любой земельный участок имеет свою категорию и целевое назначение. Эти нормы прописываются официально в свидетельстве на право собственности и в кадастре. Сегодня существует несколько категорий участков – с/г назначения, жилые зоны, населенные пункты и прочие. Все они могут классифицироваться на виды допустимого применения.
Чтобы построить коттедж, промышленный объект или многоквартирный дом на территории, которая не предназначена для строительства, необходимо изменение вида разрешенного использования земли, предусматривающее проведение особой процедуры.
Наш адвокат по земельным спорам Адвокатского бюро «Кацайлиди и партнеры» поможет провести процедуру: профессионально, на выгодных условиях и в срок.