Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод земель из сельхозназначения садоводство в ИЖС в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Открываем ПЗЗ и ищем название вашей территориальной зоны. У меня этот раздел назывался «Зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами». Если что, в pdf документах можете воспользоваться поиском.
Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.
Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:
- Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
- Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.
Процедура перевода земель сельхозназначения в СНТ/ДНП
- Регистрация юридического лица (СНТ/ДНП);
- Подготовка и согласование пакета градостроительной документации по земельному участку. Генплан, правила землепользования и застройки, территориальное зонирование, уточнение границ участка;
- Изготовление и согласование проекта планировки территории земельного участка;
- Проведение межевания дорог и территорий общего пользования;
- Ходатайство о смене вида разрешенного использования в администрацию района;
- Прохождение общественных слушаний;
- По необходимости, прохождение экспертиз (экология, археология, минсельхоз);
- По необходимости, внесение изменений в генплан, территориальное зонирование, ПЗЗ;
- Регистрация изменений в Росреестре.
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Причины отказа в переводе
К сожалению, ходатайства о переводе земель сельхозназначения в другую категорию удовлетворяются далеко не всегда.
Перечислим основные причины отказа госорганов в изменении категории земли:
- Есть ограничения либо запреты на законодательном уровне, не позволяющие перевести участок в другую категорию.
- Испрашиваемое целевое назначение земли не соответствует утвержденным планам на дальнейшее использование территории.
- Государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение.
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2022 — 2023
Чаще всего с/х земли пытаются перевести в иную категорию для возведения на них жилых домов, с правом присвоения почтового адреса и регистрацией по месту жительства. В этой связи отметить следующее.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) – это вид разрешенного использования земельного участка. Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. То есть, фактически необходимо осуществить перевод земли сельхозназначения не в ИЖС, а в земли населенных пунктов.
Такой перевод можно осуществить, но для него необходимы веские основания. Например, расположение участка рядом с населенным пунктом, или наличие плана по развитию территории населенного пункта.
Если в генплане территории не предусмотрены изменения, то необходимо обратиться за внесением таких изменений. Порядок внесения изменений установлен ст. 4.1 закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ. Только после утверждения нового генерального плана собственник имеет право подать ходатайство о смене категории земельного участка. В противном случае перевести надел в земли поселений будет невозможно.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.
Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.
В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:
- на каких основаниях выдано разрешение;
- границы участка и его номер;
- площадь земельного надела;
- категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.
Документы для перевода земель сельхозназначения в СНТ
Прежде чем начать процедуру перевода надела, который официально оформлен в собственность или предоставлен в пользование в соответствии с заключенным договором аренды, из категории сельхозназначения в ИЖС, ознакомьтесь со всеми нюансами данной процедуры, оцените возможные риски и подумайте над тем, какие действия необходимо совершить, чтобы осуществить переход. Подайте заполненное заявление и необходимые документы в орган муниципальной власти, в ведении которого находится данная территория.
Самым значимым фактором является правильное составление ходатайства, в котором должна быть указана вся информация о наделе. Обязательно пропишите основания для перевода земель в другую категорию.
К заявлению приложите бумаги, которые подтвердят, что землевладение находится в собственности или предоставлено в пользование в соответствии с заключенным договором аренды. Список документов, которые нужно подавать вместе с прошением, может изменяться в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
Но обязательными являются следующие бумаги:
- Документ, удостоверяющий личность;
- Свидетельство, которое доказывает, что надел находится в собственности;
- Выписка из кадастрового реестра;
- Результаты экологической проверки;
- План кадастра и паспорт на земельный надел;
- Акт, свидетельствующий о том, что правообладатель согласен на смену категории земли.
Подготовка документации
Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в 2024 году требует выполнения определенных процедур и подготовки соответствующей документации. Для начала необходимо обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о намерении изменить назначение земельного участка.
В заявлении необходимо указать цель перевода земли, а также предоставить документы, подтверждающие право собственности или аренды земельного участка. Также требуется предоставить технический паспорт земельного участка и план межевания.
После получения заявления и необходимых документов, орган местного самоуправления проводит экспертизу и принимает решение о возможности перевода земли в ИЖС. О решении орган местного самоуправления сообщает заявителю в письменной форме.
После получения положительного решения и получения письменного уведомления, заявитель обязан заключить договор аренды или купли-продажи земельного участка в ИЖС. Для заключения договора необходимо предоставить еще один пакет документов, включающий в себя акт обследования земельного участка и план-схему размещения объектов недвижимости.
Подготовка документации является важным этапом процесса перевода земли из сельхозназначения в ИЖС. От правильно составленных и предоставленных документов зависит возможность осуществления данного перевода в срок и согласно законодательству.
Какие земли сельхозназначения не получится перевести в садоводство и огородничество?
По общему правилу участки сельскохозяйственного назначения находятся за пределами населенных пунктов, а значит:
- Они не оборудованы необходимыми для ведения садоводства или огородничества коммуникациями.
- Отсутствуют подъездные дороги достаточного для ведения хозяйства уровня качества.
Это создает дополнительные трудности при переводе земель в СНТ. Приходится учитывать и предыдущее использование надела.
На территории, отведенной для сельскохозяйственного производства, разрешено возводить определенные объекты недвижимости. Используются они для обеспечения деятельности с/х предприятий. Но на территории садоводческих товариществ подобные постройки запрещены. Поэтому заявление о переводе в огородничество или садоводство не удовлетворят, пока не будут демонтированы данные конструкции.
Также следует учитывать и другие нюансы, которые влияют на возможность изменения вида использования надела:
- на территории не должны находиться незаконные строения;
- участок не должен быть выведен из оборота или законсервирован;
- важно учитывать отсутствие обременений, арестов и других ограничений;
- сельхозземля не должна относиться к особо ценным природным территориям.
Перевод земель сельхозназначения в земли промышленности
Согласно российскому законодательству большая часть земельного фонда в РФ определена под земли сельхозназначения. Удаленность таких земель от населенных пунктов делает их идеальными для возведения промышленных сооружений. Но Земельный кодекс запрещает возводить постройки такого типа на с/х землях. Единственным выходом из подобной ситуации является перевод земли из категории сельхозназначения в промназначение.
Для перевода с/х угодий в земли промышленности, необходимо наличие следующих условий (как минимум): непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов (подп. 4 п. 1 ст. 7 з № 172-ФЗ).
В обязательном порядке к пакету документов прикладывается проект рекультивации. Это комплекс мероприятий, который необходим для восстановления окружающей среды в результате ведения планируемого вида деятельности. Помимо этого, в большинстве случае требуется проводить экологическую экспертизу.
Возможен ли перевод дачного, садового участка или сельхозназначения в землю под ИЖС
- кадастровая стоимость земельного участка не может слишком превосходить средний показатель кадастровой стоимости по району;
- для перевода земли сельхозназначения потребуется положительное заключение министерства сельского хозяйства РФ, потребуется также заключение экологической экспертизы;
- переводимый участок земли должен обладать географической возможностью добавления его к землям населенного пункта.
- кадастровый паспорт участка или официальная выписка сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости;
- копия паспорта для физического лица или выписка из ЕГЮЛ либо ЕГРИП – для лица юридического;
- выписка из ЕГРП, подтверждающая права на данный участок земли;
- согласие собственника земли на изменение текущей категории участка земли.
Критерии земельного участка для строительства жилого дома
Хотите знать, где строить дом, чтобы и коммуникации имелись, и прописаться было возможно? Для этого узнаем, какие перспективы есть на участках СНТ, ДНП, ИЖС, в чем заключается юридический статус этих объектов, и как на самом деле повлияли на собственность поправки в ФЗ о садовых и огородных хозяйствах.
- пригласить землемеров и обозначить четкие границы участка (этот порядок касается любых земельных владений, в том числе СНТ, ДНП, ИЖС и т. д.);
- согласовать все действия с БТИ;
- оформить собственность с внесением в ЕГРП;
- получить технический паспорт участка, строений;
- скосить траву, убрать захламления и полуразвалившиеся постройки;
- придать участку ухоженный вид.
Порядок перевода одной категории земли в другую
Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.
- Подготовка документов.
Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.
Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:
- кадастрового номера участка;
- подтверждения полномочий заявителя;
- категории земли, которая присвоена ей сейчас;
- причин перевода;
Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:
- Паспорт заявителя (собственника).
- Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
- Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
- Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
- Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
- Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости). Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.
В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.
- Куда обращаться с ходатайством.
Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником. Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления. Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.
- Получение результатов.