Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли обменять муниципальную квартиру без приватизации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Зачем обменивать квартиру?
Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.
В каких случаях муниципалитет может отказать в обмене неприватизированной квартиры?
Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Обмен неприватизированной квартиры на приватизированную
Частым вопросом является, можно ли разменять муниципальное жилье на приватизированный дом или квартиру? По закону такая операция была разрешена до 2005 года, после чего законодательство изменили. В жилищном кодексе России есть статья 72 (часть 3), в которой говорится о невозможности обмена, покупки или продажи приватизированной квартиры на неприватизированную.
Для проведения такой сделки необходимо приватизировать жилье, а затем приступить к обмену. Сложность заключается в том, что приватизация – это долгий процесс, требующий существенных капиталовложений. При этом нотариусы сегодня предлагают возможность срочно приватизировать жилплощадь, но за это тоже придется заплатить.
Если решите разменять приватизированную квартиру, проведенную сделку признают недействительной, а произойдет это сразу или спустя некоторое время. Специалисты не рекомендуют соглашаться на подобные махинации, даже если вас уверяют в их полной законности.
Узнаем, можно ли обменять квартиру
Если полноправный владелец недвижимости может распоряжаться ее по собственному усмотрению, то с муниципальной квартирой все не так просто. По закону продать ее нельзя, а можно лишь обменять. Причем для этого необходимо получить разрешение наймодателя. О том, как производится обмен неприватизированных квартир, подробно описывается в статьях 72-75 Жилищного кодекса РФ. Согласно этому документу переехать в другое жилье не получится, если:
- — к нанимателю обмениваемой квартиры предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма;
- — право пользования жилым помещением оспаривается в суде;
- — квартира признана непригодной для проживания;
- — принято решение о сносе дома или его переоборудования для использования в других целях;
- — принято решение о капитальном ремонте дома с перепланировкой помещений в нем;
- — в результате обмена в коммунальную квартиру вселится гражданин, страдающий тяжелым хроническим заболеванием, в связи с чем совместное проживание с ним невозможно (перечень диагнозов приводится Постановлении Правительства РФ от № 378).
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.
После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.
Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.
Принудительный размен приватизированной квартиры через суд практика — Малина-групп
Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении. Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
- Как было отмечено ранее, перед обращением в суд необходимо предложить всем нанимателям провести размен жилья мирным путем. Если хотя бы один из них не согласен, то без обращения в суд не обойтись.
- Прежде чем идти в суд, не менее важно удостовериться в том, согласен ли наймодатель, предоставивший жилье, на обмен или нет. В большинстве случаев местный муниципалитет дает разрешение на осуществлении процедуры, но не всегда. Любой отказ наймодателя наниматель имеет право обжаловать в суде.
- Получив разрешение на обмен муниципального жилья от наймодателя, можно идти в суд. В судебный орган необходимо подать иск, в котором выражена просьба истца об осуществлении принудительного обмена жилища. В исковом заявлении важно указать все доводы, существенные по вашему мнению, которые удостоверяют целесообразность размена жилища. Рассмотрев иск и все доводы ответчиков, суд вынесет вердикт по подтверждению или отказу осуществления принудительного размена.
- Получив официальный отказ на обмен, можно продолжить судебные тяжбы, но зачастую результата они не дают. Если же суд принудил остальных нанимателей к размену, то необходимо начинать поиск муниципального жилья, в которое будут переселены наниматели. Подбирая новые жилищные объекты, важно учитывать, чтобы они имели муниципальный статус и удовлетворяли желаниям всех нанимателей. Общая площадь новых жилищных объектов для размена должна быть эквивалентной площади жилья, которое разменивается.
- Найдя подходящие варианты для размена, заключается договор мены, который официально подтверждает факт размена. Договор заключается с участием местного муниципалитета и всех нанимателей муниципального жилья в письменной форме. После чего оригинал договора предоставляется каждому наймодателю нового жилья.
Добровольный размен: пошаговая инструкция
По следующему алгоритму можно обменять муниципальную квартиру:
- выбирают подходящий вариант;
- в ходе переговоров определяют приемлемые условия обмена с нанимателем подходящего объекта недвижимости;
- уточняют в устной форме согласие членов семей обеих сторон;
- получают письменное разрешение ООиП, если в квартире приживает несовершеннолетний ребенок;
- собирают необходимые сопроводительные документы;
- заключают договор мены (ДМ) по стандартному образцу с учетом предварительного соглашения;
- заверяют документ подписями участников;
- передают ДМ для согласования в администрацию соответствующих муниципальных образований;
- после получения положительного ответа оформляют новые договоры социального найма, организуют переезд.
Как разменять квартиру в 2024 году? Как происходит размен?
В поисках лучших жилищных условий ежедневно совершаются тысячи операций по обмену недвижимостью. В том числе многих собственников мучает вопрос, можно ли обменять приватизированную квартиру.В настоящее время обмен приватизированных квартир пользуется спросом, что вызвано рядом преимуществ, присущих этой категории рынка недвижимости.
Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. При обмене стоимость, которую запрашивает владелец, не имеет особого значения.
По закону между родственниками и детьми запрещены возмездные сделки ( ГК РФ, ст.37 ). Поэтому и использование средств маткапитала для покупки жилья у родственников часто приводит к признанию сделки недействительной.
Как разменять неприватизированную квартиру?
Размен неприватизированной квартиры, находящейся в соцаренде, проходит в несколько этапов.
- Поиск возможных вариантов. Довольно часто именно на этом этапе процесс размена заканчивается. Помимо того, что неприватизированных квартир осталось мало (см. Зачем приватизировать квартиру), да и существует немного семей, готовых жить вместе на одной площади, еще и искать подходящий вариант придется самостоятельно – агентствам по недвижимости этим заниматься невыгодно. Однако, размен не обязательно должен происходить в одном городе – искать варианты можно и в других населенных пунктах.
- Подготовка документов (в частности, заключить договор соцнайма, если его нет). Также нужно убедиться в том, что отсутствует задолженность по коммунальным услугам, поскольку при наличии долгов размен будет невозможен. В дальнейшем нужно собрать все требуемые документы.
- Получение разрешения на размен. Его можно получить у собственника жилья (муниципалитета). Также необходимо согласие на размен всех прописанных в квартире лиц. Если в ней проживают дети младше 18 лет, необходимо получить в опекунском совете разрешение. Проблемы с опекунским советом могут возникнуть лишь в том случае, если новое жилье имеет меньшую площадь, чем предусмотрено нормами.
- Оформление договора мены. Сделки заключаются не в Росреестре, а в специальных учреждениях, имеющих полномочия регистрировать операции размена. На основании договора обмена и согласия каждой стороны ранее достигнутые соглашения расторгаются.
- Оформление документа социального найма на новое жилье.
По закону все процедуры, связанные с оформлением, осуществляются в течение 10 дней со времени подачи нанимателем всех документов.
Неприватизированная квартира не может быть обменная на приватизированную!
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен.
Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Квартира приватизирована и люди не хотят разъезжаться
Поскольку в соответствии с действующим Гражданским кодексом собственнику имущества принадлежит право им распоряжаться по своему усмотрению и никто не вправе требовать от собственника расстаться со своим имуществом иначе, как по собственному желанию, ситуация, при которой один или несколько собственников квартиры отказываются от размена принадлежащей им квартиры, полностью блокирует разъезд. Ни о каких обращениях в суд с требованием принудительном размене в данном случае не может быть и речи. Вероятнее всего, даже иск по такому поводу подать не удастся, поскольку судебные органы не примут его к рассмотрению. Ну, а если примут – судебные перспективы у подобного дела отсутствуют.
Повторюсь еще раз: никто не может быть произвольно лишен принадлежащего ему права собственности, поэтому заставить собственника, в том числе через суд, расстаться с принадлежащим ему имуществом без его согласия по закону невозможно. В данном случае выход только один – договариваться или искать иные пути решения жилищного вопроса, не привлекая к процессу квартиру, собственник которой отказался от размена.
Единственное, что можно сделать собственнику, желающему отделиться –попытаться продать свою долю. Весьма вероятно, что она найдет покупателя, правда, вырученных в результате денег едва ли хватит для приобретения иного жилья.
Необходимые условия для размена муниципальной квартиры
Если жильцы в муниципальной квартире пришли к согласию по поводу вопроса о ее размене, им следует подыскать подходящие варианты. При этом выбирать они могут лишь из неприватизированного жилья меньшей площади. Размен муниципальных квартир на частные не допускается. В этом заключается одна из сложностей, поскольку в государственном фонде в результате приватизации осталось не так много жилья и еще меньше нанимателей, которые готовы устроить обмен. Следует понимать, что потребуется найти лиц, которые согласятся вселиться в одну квартиру, ведь в большинстве случаев они будут друг другу чужими людьми.
Гражданину придется действовать самостоятельно. Необходимо расклеивать и подавать в газеты объявления, а также искать встречные предложения. Этот процесс может затянуться. В таких вопросах вряд ли помогут агентства недвижимости, поскольку риелторы не заинтересованы в сделках, с которых не получат прибыли.
Законодательство не запрещает совершать обмен на муниципальные квартиры или комнаты, находящиеся в другом городе или регионе. Поэтому при желании подходящие варианты можно найти.
Также жильцам, желающим совершить размен квартиры, необходимо получить согласие органа, который является собственником их жилплощади. Муниципалитет откажет в процедуре в следующих случаях:
- Если в отношении квартиры ответственного нанимателя ведется исковое производство о расторжении или изменении с ним договора социального найма.
- Если право пользования квартирой лиц оспаривается в суде.
- Квартира находится в ветхом или аварийном доме.
- В отношении дома, в котором расположена квартира, принято решение о сносе.
- Многоквартирный дом, в котором находится обмениваемое жилье, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой и переустройством помещений.
- Если размениваемая квартира является служебной.
- Если имеются задолженности по коммунальным услугам.