Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как мы и упоминали ранее, в нормативных документах Российской Федерации нет запрещающих законов о реализации сделок купли-продажи в отношении недвижимости с задолженностью. Основное требование к такому имуществу – это отсутствие статуса «арестованного жилья», или, чтобы человек, обремененный задолженностью, не проходил процедуру банкротства.
Как продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?
Для того чтобы ощутить спектр ваших возможностей, стоит определить стратегию для продажи квартиры. Обычно выделяют три варианта о том, как продать квартиру с долгами:
• Используйте деньги, которыми оплачивается задаток
Вы и покупатель заранее обговариваете ситуацию о том, что приобретающий квартиру платит сумму долга за счёт внесения первоначального взноса, тем самым погашает задолженность за коммунальные услуги. Сделка купли-продажи оформляется с уже внесенным первым платежом за покупку квартиры.
Помните! При оформлении договора сделки необходимо акцентировать внимание и указать, что задаток будет использован с целью ликвидации долга ЖКХ. В случае отсутствия пункта, может возникнуть сомнение о целесообразности использования средств задатка.
Положительные стороны при оплате задолженности за счёт задатка:
— Этот способ идеален при оформлении покупки недвижимости в ипотеку. Есть возможность внести задаток для погашения задолженности за коммуналку.
Отрицательные стороны:
- В случае большого долга (от 100 тысяч рублей) найти покупателя сложно. При трудностях в оформлении договора купли-продажи процесс может быть сорван, а задаток не компенсируется.
- При обрывании сделки со стороны продавца, вам придется вернуть задаток в два раза больше.
Как проверить недвижимость на наличие долгов и обременений перед покупкой
Первый этап проверки недвижимости — это общение с продавцом. Стоит попросить его показать правоустанавливающие документы на квартиру, где будет указано, как именно продавец стал собственником жилья: купил за собственные средства, получил в наследство или в дар, оформил ипотеку. Также можно запросить свежие квитанции по оплате услуг ЖКХ — там отображаются крупные и давние долги.
Далее стоит приступить к проверке информации о квартире.
- Заказать выписку из ЕГРН (это может сделать сам покупатель на официальном интернет-портале Кадастровой палаты) и базы Росреестра. Получив выписку, стоит внимательно изучить пункт 4. Если существуют третьи лица, которые имеют какие-то права на жильё или ограничивают право собственника распоряжаться его имуществом (к примеру, квартира находится в залоге или под арестом), это будет указано в выписке. Идеальный вариант — если в этом разделе стоит пометка «Не зарегистрировано».
- Проверить покупателя через сайт ФССП. Для проверки понадобится знать фамилию и инициалы текущего собственника, а также дату его рождения. Здесь отобразятся все задолженности человека с пояснениями о их характере. Есть нюанс — долги по оплате услуг ЖКХ здесь отобразятся только после того, как УК подаст на должника в суд. До этого момента выписка с сайта ФССП будет «чистой».
- Обратиться в обслуживающую компанию и/или непосредственно к поставщикам коммунальных услуг (иногда владельцы недвижимости заключают договоры с электро- и газоснабжающими организациями напрямую) и уточнить, есть ли в данный момент задолженность по интересующему объекту.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Погашение долгов по ЖКХ
При продаже неприватизированной квартиры с долгами по ЖКХ, покупателю может быть неинтересна покупка объекта с непогашенными долгами. Чтобы увеличить шансы на успешную продажу, необходимо разобраться с долгами по ЖКХ и принять меры по их погашению.
Первым шагом следует обратиться в управляющую компанию для получения информации о размере и составе задолженности. Важно знать, какие услуги не оплачены и на какую сумму набежали долги. Необходимо также узнать о сроках погашения долга и возможных штрафах.
После получения информации о долге, можно приступить к его погашению. Одним из вариантов является полное погашение задолженности сразу. В этом случае необходимо оплатить все неоплаченные услуги и штрафы, чтобы задолженность была полностью погашена.
Если полное погашение долга невозможно, можно обратиться в управляющую компанию для заключения рассрочки или оформления долга на погашение покупателем. Таким образом, покупатель будет обязан погасить долги по ЖКХ после приобретения квартиры.
Важно учесть, что заключение рассрочки или оформление долга на погашение покупателем требует согласия управляющей компании. Необходимо своевременно предоставить все необходимые документы и заполнить соответствующие заявления.
Также возможны случаи, когда покупатель соглашается на покупку квартиры с существующими долгами. В этом случае необходимо заключить соглашение о переходе долгов на покупателя. Это позволит избежать нарушения законодательства и гарантировать покупателю, что все неоплаченные счета будут на него.
По завершении процесса погашения долгов по ЖКХ, следует обратиться в управляющую компанию для подтверждения факта погашения. Важно сохранить все документы и квитанции об оплате до окончательного решения вопроса о продаже квартиры.
В итоге, погашение долгов по ЖКХ является важным шагом при продаже неприватизированной квартиры. Понимание процесса и возможных вариантов погашения поможет увеличить шансы на успешную продажу и избежать проблем с покупателем.
Ответы юриста на частные вопросы
Мы приватизировали квартиру и хотим ее продать. Сколько лет нужно на владение квартирой, чтобы после продажи не платить НДФЛ?
Согласно ст. 217 НК РФ минимальный срок владения приватизированной квартирой для освобождения от налога с продаж составляет три года. Если продать до трех лет, придется заплатить 13% от суммы.
Можно ли продать неприватизированную комнату в кондоминиуме?
Да, через регистрацию, обмен или буферную транзакцию.
Можно ли продать неприватизированный дом через регистрацию покупателя без согласия собственника?
Нет. Если покупатель не соответствует сыну, дочери, супругу, родителю, бабушке или дедушке продавца, для регистрации требуется согласие муниципалитета.
Я участвовал в приватизации, когда мне было 15 лет. Теперь хочу снова приватизировать квартиру и продать. Возможно?
Да, право на приватизацию не теряется, если человек впервые становится собственником муниципального жилья до совершеннолетия.
Часто задаваемые вопросы
Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгом?
Если квартира не приватизирована, то не важно, числятся ли за жильцами долги или не числятся, продать ее невозможно. Она – собственность государства, и распоряжаться ей проживающие в квартире не имеют права. Жилье нужно приватизировать, и уже после выставлять на продажу. Кстати, в конце февраля 2016 года Президент Владимир Путин продлил программу бесплатной приватизации жилых помещений государственного и муниципального жилфонда.
Можно ли продать квартиру, если собственник является должником по алиментам?
В этом случае все зависит от того, арестовано ли имущество судебными приставами или не арестовано. Во втором случае продать квартиру возможно, долг за хозяином останется, новым владельцам он никаким образом перейти не может. Если имущество арестовано, то его реализовать нереально, пока с него не снимут арест.
Можно ли продать квартиру, если есть долги перед судебными приставами?
Согласно закону, если квартира арестована, то продать ее нельзя. Если ареста нет, то продать можно, но стоит учитывать, что судебные приставы могут потребовать немедленного погашения долга после получения продавцом денег за продажу объекта недвижимости.
Можно ли продать квартиру, имея долги в банке?
Если жилье находится в банке в качестве залога, то продать его нельзя без согласия банка. В других случаях – это реально и осуществляется по обыкновенной процедуре.
Можно ли продать долю в квартире, если есть долги по квартплате?
Сделать это возможно с согласия всех собственников жилья. Можно договориться с покупателем о цене с учетом вычета накопившейся суммы долга.
Можно ли продать квартиру с долгом по коммунальным платежам?
В принципе, законодательных препятствий для продажи квартиры с долгами за свет, воду и прочие коммунальные услуги – нет. Но продавцу в любом случае факт задолженности не утаить, поскольку оформление права собственности осуществляется на основании перечня документов, куда входит и выписка из лицевого счета, по которой будет понятно состояние оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Так что с покупателем придется договариваться о погашении задолженности, ведь хотя новый владелец по закону и не будет отвечать за эти долги, ему в таком случае будет трудно наладить отношения с поставщиком коммунальных услуг. Практика показывает, что поставляющие компании продолжают выставлять счета по оплате с учетом долгов предыдущего хозяина.
Существует несколько способов, как продать такую квартиру по обоюдному согласию продавца и покупателя:
- Составить промежуточный договор о получении аванса. В нем прописать все условия такой сделки, в том числе цели, на которые пойдет сумма. После оплаты задолженности владелец будет обязан продать квартиру человеку, выдавшему аванс, по заранее оговоренной цене.
- Договориться об уменьшении суммы сделки на сумму, которая соответствовала бы накопившейся сумме долга. Новый владелец в таком случае не избежит проблем с управляющей компанией, если сам не погасит задолженность, но по закону за долги, которые образовались до его вступления в права собственника, он не будет нести никакой ответственности в любом случае. Если же новый собственник решит не погашать задолженность, за бывшим хозяином долг будет числиться три года. После этого срока его нельзя будет взыскать с него даже через суд, по причине истечения срока исковой давности.
При продаже квартиры с долгом по коммунальным платежам следует учитывать еще несколько моментов:
- на квартиру могут наложить арест судебные приставы, продать ее будет невозможно до полного погашения долга;
- квартиру могут отключить от воды, тепла, газа и электричества, что также осложнит процедуру продажи.
Можно ли продать квартиру, если она в ипотеке?
Продать квартиру в ипотеке можно только с разрешения кредитной организации, с которой был составлен ипотечный договор. Действовать нужно по одному из следующих вариантов:
- Договориться с банком о досрочном погашении долга, а с покупателем, в счет оплаты за квартиру, о выплате аванса, суммы которого хватило бы на закрытие ипотеки. Задаток должен быть оформлен по всем нотариальным правилам. После погашения задолженности и снятия с квартиры обременения составляется стандартный договор купли-продажи.
- Перевести с разрешения банка права и обязанности договора кредитования на покупателя, предварительно получив от него сумму, которая обговаривается сторонами.
Сложности и подводные камни
Продажа и приобретение неприватизированного жилья связаны с большим риском попасться на уловки мошенников. Желающих участвовать в подобных схемах мало. Чтобы прописать нового жильца, нужно выписать кого-то из родственников.
Чтобы в результате продажи квартиры не остаться без жилья и денег, подобные схемы следует проводить через агентства недвижимости. Опытные юристы риэлтерской организации смогут проверить документы покупателей и продавцов.
Если после прочтения статьи остались какие-то вопросы, ответы на них можно получить, записавшись на консультацию к дежурному юристу. Для этого достаточно вписать свои данные в специальное окошко в углу экрана.
Поставьте лайк и поделитесь статьей, чтобы она принесла пользу другим людям.
Как продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?
Для того чтобы ощутить спектр ваших возможностей, стоит определить стратегию для продажи квартиры. Обычно выделяют три варианта о том, как продать квартиру с долгами:
• Используйте деньги, которыми оплачивается задаток
Вы и покупатель заранее обговариваете ситуацию о том, что приобретающий квартиру платит сумму долга за счёт внесения первоначального взноса, тем самым погашает задолженность за коммунальные услуги. Сделка купли-продажи оформляется с уже внесенным первым платежом за покупку квартиры.
Помните! При оформлении договора сделки необходимо акцентировать внимание и указать, что задаток будет использован с целью ликвидации долга ЖКХ. В случае отсутствия пункта, может возникнуть сомнение о целесообразности использования средств задатка.
Положительные стороны при оплате задолженности за счёт задатка:
— Этот способ идеален при оформлении покупки недвижимости в ипотеку. Есть возможность внести задаток для погашения задолженности за коммуналку.
Отрицательные стороны:
- В случае большого долга (от 100 тысяч рублей) найти покупателя сложно. При трудностях в оформлении договора купли-продажи процесс может быть сорван, а задаток не компенсируется.
- При обрывании сделки со стороны продавца, вам придется вернуть задаток в два раза больше.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Как и в любом деле есть, конечно, и положительные моменты:
- Начать и завершить всю процедуру можно очень быстро буквально за неделю.
- Поскольку вся проверка и оформление документов осуществляется в государственной службе, исключены аферы и подлоги, связанные с ними.
- Такое жилье обычно бывает «чистым», то есть не может находиться под арестом за долги владельца и его невозможно заложить.
- Признание обмена недействительным полностью исключается.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Плюсы и минусы всех вариантов продажи неприватизированного жилья
| Приватизация | Наиболее честный и выгодный вариант для арендатора с наименьшим риском | Вы не можете приватизировать дом с коммунальными платежами, процесс занимает несколько месяцев, и вы должны заплатить 13% налога |
| Регистрация покупателя | Можно продать дом с долгами за коммунальные услуги. | Высокий риск столкнуться с мошенниками; муниципалитет может отказать в регистрации постороннему лицу. |
| Обмен с доплатой | Справедливый способ «продажи» неприватизированного дома | Сложно найти счетчик; «продавец» получает не всю сумму, а разницу в рыночной стоимости между двумя жилыми помещениями |
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам
Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.
Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.
Последовательность этапов при процессе сделки:
- Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
- Собрать документы.
- Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
- Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
- Подписать основной договор купли-продажи.
- Оформить переход собственности новому владельцу.