Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Трудности перевода: как перевести апартаменты в жилой фонд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Девелопер может сам предложить приобрести апарт-недвижимость с перспективой ее перевода в квартиру. То есть вы покупаете жилье по цене апартаментов, а после сдачи дома застройщик сам занимается переводом всех или части квартир в жилой фонд. Схема привлекательна для компаний тем, что этап согласования строительства происходит быстрее, потому что к возведению апарт-комплекса требований меньше.
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:
Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽
Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.
При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.
Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус
Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.
Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом), эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ), а также паспорт.
После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.
Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент). Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ), который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.
Санитарные и технические нормы для жилых помещений
Согласно нормам раздела 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 к жилым помещениям, расположенным на территории Российской Федерации, предъявляются конкретные требования.
Расположение помещений допускается только в зонах компактного проживания граждан либо на землях, отведенных для занятия садоводством, огородничеством.
Важна безопасность несущих конструкций. Проверяющая комиссия должна установить, что основные конструкции высотных домов не повреждены, то есть нет угрозы завала дома. Если выявлены нарушения технических норм, то принимается решение о серьезности дефектов для устранения проблемы. Несущественные дефекты несущих конструкций не являются запретом для перевода помещения в статус жилого.
В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках). Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами. Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%.
Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:
- в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
- нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
- высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
- запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
- выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ). Комиссия не даст положительный вердикт, если требования не будут соблюдены. Владельцы апартаментов должны знать эти моменты до подачи заявления на изменение статуса помещения.
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
- Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
- Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
- Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
- Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
- При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.
Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.
Другие важные условия
Требования к переводу здания из нежилого в жилое являются действительно многочисленными. Поэтому к другим значимым условиям относится:
- нередко требуется предварительно выполнить реконструкцию или существенные ремонтные работы;
- у заявителя должны иметься все необходимые правоустанавливающие документы, так как заниматься процессом может исключительно законный владелец объекта;
- требуется провести перепланировку, которая должна быть согласована с работниками БТИ и местной администрацией региона;
- если проводится процесс в отношении квартиры, которая располагается в многоэтажном доме, то положительное решение может приниматься только при условии, что этот объект находится на первом этаже строения.
Если принадлежит объект нескольким лицам, то для перевода требуется согласие всех совладельцев.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Основное отличие жилых домов и садовых домов в том, что в первом можно проживать постоянно вне зависимости от времени года, во втором — сезонно, преимущественно летом. Основное же предназначение такого объекта — хранение инвентаря.
Если садовый дом соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, его можно перевести в жилой фонд. Далее в нем можно оформить прописку.
Для переоформления потребуется межевой план на участок, кадастровый паспорт на здание и техническое заключение о состоянии садового дома и возможности признания его жилым. Заявление подают в специальный комитет при местной администрации. Решение в среднем выносится за 45 дней. Если оно положительное, документы передаются в Росреестр для регистрации изменений. Отказ можно опротестовать в судебном порядке.
Варианты решения вопроса в случае отказа в переводе
Выполнив все требования, необходимые для изменения статуса жилплощади, заявитель может столкнуться с отказом. И не всегда такая резолюция вызвана проблемами с техническим состоянием объекта. Чиновники неохотно принимают решения о переводе апартаментов в жилое помещение, так как они берут на себя ответственность за безопасное проживание граждан на переоформленной собственности. К тому же законодательство не в полной мере регламентирует процедуру.
В некоторых ситуациях, решить вопрос в свою пользу можно подав иск на администрацию. Как показывает судебная практика, уполномоченные представители при вынесении вердикта опираются на действующее законодательство, и, если помещение не соответствует техническим требованиям, иск не будет удовлетворен. В случае, если для отказа послужили другие факторы, не имеющие отношение к требуемым нормам, заключение может быть пересмотрено в пользу заявителя.
Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства
В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья)
на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.
Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют)
. Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.
Стоимость перевода апартаментов в жилой фонд
Проанализировать сколько стоит перевод апартаментов в жилье можно, определив факторы, влияющие на процесс. Стоимость ремонта при перепланировке колеблется от 15 до 200 — 300 тысяч рублей. Цена технического плана и паспорта – 1500 рублей (в некоторых случаях – до 10000 рублей).
Провести изменение статуса жилья без финансовых затрат невозможно. Общая стоимость изменения юридической формы регистрации апартаментов составляет сумму от 15000 до 320000 рублей.
Перевод апартаментов в жилое помещение осуществляется в рамках норм Жилищного кодекса РФ. Согласование заявки проходит несколько этапов, поэтому процедура длительная и может потребовать дополнительных финансовых расходов на ремонт жилья для соблюдения стандартных строительных норм.
Этап 3. Решение вопросов с жильцами
Перед переводом апартаментов в жилой фонд необходимо решить вопросы с текущими жильцами. В зависимости от наличия дольщиков и местной нормативной базы необходимо выполнить определенные действия.
- Составление плана перевода жилых апартаментов;
- Подача заявлений в городские органы для изменения статуса недвижимости;
- Обязательная подача заявления каждым из жителей о согласии на перевод жилья;
- Обязательное получение заключения от департамента коммунальных услуг и жилищной инспекции;
- Обсуждение планов и изменений с жильцами здания;
- Урегулирование всех обременений, связанных с жильем;
- Возможная перепланировка квартир с получением соответствующих разрешений;
- Выплата вычетов по ипотеке и временная остановка периодических коммунальных платежей;
- Помощь застройщика в решении вопросов, связанных с переводом жилья из нежилого в жилой фонд, в том числе бесплатная консультация по документообороту и срокам получения необходимых документов и согласований.
| Этап | Описание |
|---|---|
| Шаг 1: Подача заявления | Нужно обратиться в департамент недвижимости и подать заявление на перевод апартаментов в жилой фонд. В заявлении указываются данные о здании и о владельце апартаментов. |
| Шаг 2: Получение консультации | Вам может понадобиться консультация специалиста в департаменте, который расскажет Вам подробнее о процедуре перевода и о том, какие изменения Вам нужно будет внести в документы. |
| Шаг 3: Проверка наличия обременений | Перед переводом апартаментов в жилой фонд нужно убедиться в отсутствии каких-либо обременений на объекте недвижимости. Для этого следует обратиться в городские органы и получить заключение комиссии. |
| Шаг 4: Перепланировка | Если в апартаментах были проведены какие-то перепланировки, то нужно их переделать в соответствии с нормами жилого фонда. В этом Вам может помочь специалист. |
| Шаг 5: План коммунальных услуг | Для перевода апартаментов в жилой фонд необходимо согласие жильцов на план коммунальных услуг, который будет предоставляться в новом статусе жилого помещения. |
| Шаг 6: Получение вычета на покупку жилья | Если апартаменты были куплены в ипотеку, то их перевод в жилой фонд может помочь Вам получить вычет на покупку жилья. Но нужно уточнить этот вопрос у специалиста. |
| Шаг 7: Выдача документов | После выполнения всех необходимых этапов Вы получите документы, подтверждающие перевод апартаментов в жилой фонд. |
Проведение собрания собственников апартаментов
Каких апартаментов можно переводить в жилой фонд? В соответствии с решением №3 единого регламента о переводе объектов нежилого фонда в жилой фонд, физические лица имеют право перевести свои апартаменты в жилой фонд.
Для проведения собрания собственников апартаментов по вопросу перевода в жилой фонд необходимо выполнить следующие условия:
- Собственники апартаментов представляются в качестве заявителей и предоставляют необходимую документацию в соответствии с требованиями законодательства.
- Собственники апартаментов должны обратиться в орган городского самоуправления с заявлением о переводе апартаментов в жилой фонд.
- Документация по переустройству объекта перевода должна быть направлена в юридический орган для подготовки законных документов.
- Установленным законом порядком проводится собрание собственников апартаментов, где рассматриваются варианты перевода и принимается решение о переводе в жилой фонд.
Какие документы необходимо предоставить для проведения собрания:
- Заявление о переводе апартаментов в жилой фонд
- Документация по переустройству объекта перевода
- Решение собрания собственников апартаментов о переводе в жилой фонд
Для каждого собственника апартамента предоставляется форма запроса о переводе апартаментов в жилой фонд с указанием всех необходимых данных.
В случае наличия недееспособных или ограниченно дееспособных собственников апартаментов, их статус устанавливается в соответствии с законодательством, и документация предоставляется законными представителями.
После проведения собрания собственников апартаментов и принятия решения о переводе в жилой фонд, объект переустройства передается в орган городского самоуправления для проведения календарных и ремонтных работ.
Недостатки статуса «нежилой недвижимости»
Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:
- Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений), то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
- Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе, есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
- Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам, используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
- Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет, как в случае с обычными квартирами.
- При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.
«Трудности перевода» из апартаментов в жилье
«Трудности перевода» из апартаментов в жилье
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев обозначил необходимость четко определить, в каких случаях апартаменты можно перевести в категорию жилых помещений
МОСКВА, 19 апреля. /Корр. ТАСС Юлия Ермилова, Надежда Геращенко/.
Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, отчитываясь в среду в Госдуме о работе кабинета министров, затронул давно нерешаемую проблему «нежилого» статуса апартаментов, которые россияне покупают в силу дешевизны и заверений девелоперов, что вскоре эти квартиры станут обычным жильем. Однако обещания не выполняются, как правило, а число владельцев апартаментов с неясным правовым статусом растет. Больше всего эта проблема касается Москвы — здесь концентрируются объекты с апартаментами.
Глава правительства обозначил необходимость четко определить, в каких случаях апартаменты можно перевести в категорию жилых помещений. Пока же в законодательстве даже такого понятия нет, механизм перевода их в жилье отсутствует, сказал ТАСС председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. «Апартаменты, которые построены в нежилом здании, перевести в жилье невозможно», — заключил он.
Медведев призвал упорядочить работу в определении статуса апартаментов с помощью совершенствования жилищного законодательства.
По его мнению, необходимо понимание, как в дальнейшем будут регулироваться стройки нежилых помещений и будет ли застройщиком использована процедура перевода помещения из нежилого в жилой фонд с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. Премьер-министр РФ отметил, что надеется на помощь коллег-депутатов из Государственной думы в данном вопросе.
Апартаменты или жилье
Как пояснили в Москомстройинвесте, популярность апартаментов объяснима: люди приобретают их преимущественно по причине их стоимости. Так, цена на этот вид недвижимости на 20% ниже стоимости обычного жилья в многоквартирном доме. Однако дешевизна достигается именно тем, что такие квартиры строятся как нежилые помещения.
Во-первых, земельные участки с видом разрешенного использования, не подразумевающего строительства жилья, существенно дешевле. Во-вторых, апартаменты строятся с другими СанПиНами, чем у жилья, с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции.
Кроме того, застройщики не обязаны включать в проект апартаментов социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники), стоимость которой обычно отражается на конечной цене квартиры.
Как объяснили ТАСС в риелторской и консалтинговой компании «Метриум Групп», все это несет некоторые ограничения при дальнейшей эксплуатации помещения.