Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление аренды земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Заключение, сопровождение сделки, регистрация и расторжение договоров аренды земельного участка – одно из ключевых направлений работы КГ ЭТАЛОН. При обращении к нашим юристам процесс заключения или расторжения арендных отношений будет проведен в соответствии с текущими требованиями законодательства и значительно ускорен.
Обязанности, которые имеют стороны
Каждая сторона сделки, помимо полномочий, также имеет и обязанности, которые необходимо выполнять.
Арендодатель обязан:
- Передать в использование землю в том состоянии, которое соответствует арендному договору и пригодно для применения по целевому назначению.
- При передаче земли в наем обеспечивать, в согласии с законом, реализацию прав третьих лиц касаемо арендованной земли.
- Не производить действий, которые могут препятствовать пользованию арендованным ЗУ.
- Возмещать арендатору капитальные расходы, которые связаны с улучшением состояния участка, если это проводилось в согласии с арендодателем.
- Предупреждать арендатора об особых свойствах и минусах надела, что способны повлечь опасные последствия для экологии или стать причиной ухудшения самого объекта найма.
Виды аренды земельных участков.
Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:
- краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
- долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).
В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.
В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:
- в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
- в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.
По цели использования участка различают аренду:
- земель сельхозназначения;
- земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
- земель лесного фонда;
- промышленных территорий и другие виды аренды.
Ограничение аренды для земельных участков.
Право аренды земельных участков ограничивается по разным основаниям.
- Субъект договора. Не каждый участник хозяйственного оборота может выступать в роли арендодателя или арендатора данного участка.
- Предмет аренды. Некоторые земли могут быть полностью изъяты из оборота или иметь ограниченную оборотоспособность. Например, к ним относятся особо охраняемые территории и объекты, земли обороны, безопасности.
- Срок аренды. Например, договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, заключается на срок до трех лет.
- Использование земельного участка. По закону оно должно осуществляться в соответствии с целевым назначением участка и способами, которые не наносят вред окружающей среде. Например, если земли передаются по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, то возведение на них жилых домов будет грубым нарушением договора и приведет к его расторжению.
Наиболее общие ограничения для использования арендованных земельных участков связаны с охраной окружающей среды, соблюдением границ санитарно-защитных зон.
Оформление земельного участка в аренду
Мы возьмем на себя выполнение всех важных этапов по анализу и сбору землеустроительных, правоустанавливающих документов, документов градостроительного планирования и зонирования, составления юридически грамотного договора аренды, сопровождения сделки по его заключению и регистрации в Росреестре. Равно как готовы оказать профессиональную помощь по расторжению договора аренды земельного участка во внесудебном и судебном порядке.
Помните, что оспорить уже заключенный договор труднее, чем изначально грамотно подойти к процессу оформления аренды земельного участка, в чем вам в любое время могут профессионально помочь квалифицированные юристы КГ ЭТАЛОН.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.
Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.
Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.
Государственная земельная собственность на безвозмездной основе может быть передана госучреждениям или же религиозным организациям.
Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.
После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.
Договор аренды земельного участка и договор аренды с правом выкупа земельного участка. Выкуп земельного участка из аренды в собственность
На государственный аукцион могут выставляться участки, которые предполагают заключение на определенный срок договора аренды, но с последующим правом выкупа. Подобный механизм с правом выкупа земли считается одним из самых распространенных в юридической практике.
Наем с выкупом – выгодная форма сотрудничества как для приобретателя, так и для продавца имущества. В некоторых случаях приобретатель земельного участка не может в определенный срок собрать необходимую сумму, чтобы покрыть стоимость земли.
Поэтому он оформляет аренду на длительный срок с последующим правом выкупа. Иными словами, покупатель на праве выкупа может эксплуатировать землю на протяжении определенного срока, заключив соглашение с продавцом, за арендную плату. Выкуп выгоден и для продавца, так как гарантирует реализацию земли по истечению установленного срока действия арендного договора.
Выкуп земельного участка в собственность в конкретный срок предполагает прекращение аренды земельного участка арендатором.
После того как закончится срок аренды, документы отправляются в регистрационную палату. Далее следует процедура проверки – был ли осуществлен выкуп на законных основаниях, правомерно ли соглашение между участниками. Лишь после этого проходит процедура регистрации собственности.
Замена арендатора в договоре аренды земельного участка. Передача прав аренды земельного участка
Российское законодательство предусмотрело возможность провести замену временного пользователя недвижимым объектом в договоре. Показательным примером в данном случае послужит регистрации сделки купли-продажи здания по конкретной стоимости, которое было в пользовании у арендатора надела, расположенного под ним.
То есть после того как была проведена процедура по регистрации перехода прав собственности, об этом свидетельствует выписка из кадастрового реестра, необходимость аренды земли у этого собственника уже не является целесообразной. Поэтому и возникает необходимость замены арендатора.
Процедура эта не сложная, но нередко проблемы возникают даже у юридически подкованных граждан. Поэтому лучше сразу воспользоваться помощью адвоката. Он подскажет, как все правильно оформить, чтобы этот процесс не затянулся на несколько незапланированных месяцев.
Передача прав по арендному соглашению требует соблюдения порядка, установленного законом, иначе сделка может быть признана недействительной. Новый арендатор обязательно должен уведомить владельца участка земли заблаговременно, и заключить с ним дополнительное соглашение на аренду, либо продление акта цессии.
Предоставление другому земли в пользование, как особый вид социально-экономических отношений известно, примерно четыре тысячелетия (вероятно, первый акт, регулирующий аренду земли — Законы Билаламы — XX в. до н.э.). В хозяйственной практике древних цивилизаций Индии, Месопотамии, Египта, Китая широко использовались различные арендные формы землепользования. Первые вещественные свидетельства о заключенных сделках аренды земли относятся приблизительно к 2000 г. до н.э. В ходе раскопок, происходивших в 1984 г. на месте шумерского города Ур, ученым удалось обнаружить прототипы первых договоров аренды. Это были глиняные таблички, на которых стороны договора фиксировали свои обязательства по передаче на определенный срок в пользование и владение за определенную плату сельскохозяйственный инвентарь, право пользоваться водоемами и т.д. Сыродоев Н.А. История земельного права // Правоведение. 1999. N 1.
Договор аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка представляет собой соглашение, по которому Арендодатель передает право пользования земельным участком Арендатору на определенное время за оговоренную плату. При этом в аренду участок может быть сдан не целиком, а какая-то его часть.
В таком виде арендного соглашения в качестве субъектов могут выступать как физические, так и юридические лица.
Следует отметить, что объектом аренды земельного участка не могут являться земли, относящиеся к паркам или заповедникам. Также земли, принадлежащие силовым структурам Российской Федерации, Вооруженным силам Российской Федерации и земли, которые используются по целевому назначению, непредназначенному для использования ее в других целях.
Данная сделка подразумевает обязательное ее оформление в письменной форме. Ниже мы разберем, как правильно составляется данный документ, обратив внимание на существенные условия договора.
Информация о предмете прописывается в пунктах настоящего документа. Предметом в таком случае выступает непосредственно сам земельный участок. Выглядит это следующим образом:
Арендодатель передает Арендатору право пользования земельным участком, общая площадь которого составляет ХХ гектаров.
Участок располагается по адресу северо-западная часть села Лесники, кадастровый номер ХХ:ХХ:ХХХХХХ:ХХ.
Целевым назначением земельного участка является сельскохозяйственная деятельность.
Собственником является Арендодатель согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности номер ХХ от 11.01.2001 года.
Арендодатель предоставляет гарантию о том, что на арендуемый участок отсутствуют права третьих лиц.
Настоящий договор заключается на срок: 2 (Два) года с момента подписания Сторонами документа и государственной регистрации.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. Особенности аренды земельных участков могут быть установлены отдельными законами. Такие особенности установлены ЗК РФ, законом № 101-ФЗ.
По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование, а арендатор обязуется вносить арендную плату и вернуть земельный участок арендодателю при прекращении договора. Таким образом, основными признаками данной разновидности договора является временный и возмездный характер пользования имуществом.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
Российская Федерация разделена примерно на 14500 муниципальных образований. Подобная форма управления способствует грамотному контролю над огромной территорией земли.
Согласно нормативно-правовым актам РФ муниципалитеты имеют право заключать договор аренды земельного участка с гражданами. При этом должен соблюдаться законодательный порядок, который действует на территории всего государства, в ином случае, договор является незаключенным.
Предоставление участка в аренду, который причисляется к муниципальной собственности, в большинстве случаев можно лишь с учетом уплаты стоимости.
Если государственная собственность или же земля, находящаяся в муниципальной собственности, будет использоваться не для строительства, то для регистрации договора аренды потребуется заявление, написанное физическим или юридическим лицом. Причем форма заявления должна быть письменной.
После того как заявление будет рассмотрено, идет предоставление земли из муниципальной собственности. Заявитель должен провести регистрацию, порядок которой закреплен в нормативно-правовых актах, иными словами, поставить участок на кадастровый учет. Лишь после этого принимается решение о возможности предоставления земли из муниципальной собственности в частную. Далее подписывается договор аренды земельного участка.
Аренда земельных участков
Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.
Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .
Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).
Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.
Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.
Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.
В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться
-
- гражданам,
- юридическим лицам,
- иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.
Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Срок договора аренды земли
О временных рамках аренды говорит статья 610. «Срок договора аренды» ГК РФ, в соответствии с которой договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если таковой в нем не указан, считается заключенным на неопределенное время. Но не бессрочно, поскольку понятие «бессрочности» противоречит самой природе аренды.
Заключив договор с неопределенным сроком, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Или, если договором установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, ─ за время указанное в договоре.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Это означает, что договор аренды земли сельскохозяйственного назначения или договор аренды муниципальной земли, заключенные на сроки, превышающие установленные законом, считаются заключенными на срок, равный предельному.
Примером регламентации продолжительности аренды является п. 3. статьи 9 «Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому договор аренды сельскохозяйственных земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет.
Регистрация договора аренды земли
Договор аренды земли, как и любого другого недвижимого имущества, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация договора аренды земельного участка, заключающаяся во внесении записи об обременениях, означает государственную регистрацию самой аренды.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из договаривающихся сторон.
Если в аренду сдается часть земельного участка, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием сдаваемой в аренду части.
Сосуществование двух реалий рыночной экономики – свойственной большому числу физических и юридических лиц потребности во временном обладании земельными участками для осуществления предпринимательской деятельности и иных целей и возможность получения стабильного дохода в результате сдачи земельной собственности в аренду, ─ гарантируют востребованность арендных отношений и сегодня, и в обозримом будущем. Тем более, это справедливо для земельного рынка, в отличие от большинства других не имеющего потенциала для физического роста. Поэтому формирование цивилизованного (а именно это качество придает ему грамотное юридическое сопровождение) рынка аренды земли является актуальной задачей общественно-экономического развития.