Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Земельный участок без межевания». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Как провести межевание земельного участка
1. Первое, с чего нужно начать процесс межевания, — это подготовка документов на земельный участок:
- заявление, составленное в свободной форме;
- паспорт собственника;
- нотариально заверенная доверенность (при обращении представителя собственника);
- правоустанавливающие документы на земельный участок (договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и другие);
- правоудостоверяющие документы (свидетельство о праве собственности на участок, выписка из ЕГРН);
- кадастровая выписка на земельный участок;
- кадастровый паспорт территории и справка из БТИ об отсутствии строений на участке или кадастровые паспорта (при наличии строений).
Когда необходимо межевание
Межевание участка проводится для установления его границ на местности, что позволит избежать проблем при совершении сделок с таким объектом, а также споров с соседями, облегчит строительство дома или дачи таком участке. Да и банки охотнее дают ипотеку на землю с чётко определёнными и зафиксированными границами.
В настоящее время межевание осуществляется исключительно в добровольном порядке и закон не предусматривает никаких ограничений прав для собственника при отсутствии межевого плана.
Встречи с кадастровым инженером не избежать, если вы планируете:
- Разделить один участок на несколько или объединить несколько участков в один
- Узаконить площадь земли или уточнить границы (например, из-за разногласий с соседями)
- Восстановить старые границы, которые отсутствуют на генеральном плане (особенно актуально для владельцев земли в садоводческих товариществах)
- Взять ипотеку на приобретение земельного участка или строительство на нем дома или дачи (это необязательно, но повысит шансы на получение кредита)
- Купить, продать, обменять, подарить участок или его часть (это также необязательно, но наличие межевого плана повысит ликвидность участка и облегчит его реализацию)
Проведение межевания земли с инженером
На участок приезжает инженер и проводит замеры. Если соседи будут присутствовать при измерениях, они смогут внести корректировки.
После этого кадастровый инженер составляет акт межевания и межевой план, где прописываются границы участка. После этого нужно, чтобы подписывался межевой план. Без подписей этих людей документ не является действительным:
— Собственник земельного участка;
— Соседи, которые присутствовали при межевании;
— Представитель местной администрации, который был извещен заранее геодезической компанией.
После этого, с вами свяжется геодезическая компания и скажет забрать документы. После отнесите межевой план в Комитет по земельным ресурсам администрации, где находиться земля. Обычно, план отдают обратно после семи дней.
Обязательно ли согласовывать межевание с соседями
Каждый собственник земельного участка рано или поздно сталкивается с необходимостью определения границ. Но всё чаще «стимулом» становятся соседи. Точнее их участки. Существует отдельная статья в Федеральном Законе о том, что уточнение границ участка должно быть согласовано в обязательном порядке с заинтересованными лицами, каковыми и являются соседи. Вопрос в том — что вы теряете, или что вы выигрываете при согласовании, но об этом ниже (о пользе межевания).
Согласование границ земельного надела и изготовление межевого плана востребовано только когда с соседями не согласованы общие границы земельных участков. Эта процедура заключается в подписании акта всеми заинтересованными лицами (соседями смежных участков, членами садового кооператива). Известить соседей можно либо по почте, либо, организовав общее собрание. При этом все должны явиться, согласно извещению. Согласие или копии уведомлений, подшивают к межевому делу. Такая мера становится гарантией того, что, в последующем, от ваших соседей не поступит судебного иска о несогласии с границами участка. Большинство таких исков свидетельствуют о том, что владельцы смежных участков незаконно захватили не принадлежащие им метры земли.
Если же соседи оказались недальновидными и в свое время дали согласие на межевание, а теперь готовы отказаться от своего решения, то приложенные документы, заверенные подписью и печатью нотариуса, обезопасят вас от судебных издержек.
Если невозможно найти соседей, необходимо дать объявление в газету о том, что на конкретном земельном участке проводится межевание, также указывается время и место проведения процедуры. Если противоречий не поступит в течение месяца, то границы считаются согласованными автоматически.
- Возможно несоответствие реальной и заявленной площадей ЗУ.
- Недостаточная законодательная база при проведении споров с соседями или другими заинтересованными лицами в судебном порядке.
- Все дальнейшие работы геодезистов и оплата госпошлин для оформления документации становятся ответственностью нового собственника земли.
- Снижается реальная рыночная стоимость земли, что особенно актуально, когда участок приобретается, как инвестиционная покупка.
- Могут возникнуть проблемы с дальнейшей продажей объекта, передачей его в дар или оформлением наследственного права, особенно при отсутствии завещания со стороны правообладателя.
- В случае корректировки законодательных актов, могут возникнуть споры о законности капитальных сооружений, воздвигнутых на таких объектах недвижимости.
Меняется ли кадастровый номер при смене собственника
Кадастровый номер — это одна из основных характеристик объекта недвижимости, по которой можно узнать о нем все сведения, в том числе ФИО правообладателя. Идентификатор присваивают учетной единице в момент регистрации в Росреестре. Информация, которая закреплена за кадастровым номером, должна быть актуальной и соответствовать фактическим данным.
Если права собственности на недвижимость или земельный участок были переданы другому владельцу, этот факт необходимо зафиксировать в ЕГРН. При этом корректировке подлежат только сведения в базе Росреестра, сам же кадастровый номер остается неизменным.
Индивидуальный регистрационный номер возможно изменить в таких случаях:
- Изменение размера объекта недвижимости;
- Смена адреса;
- Фактическое уничтожение имущества.
Если есть кадастровый паспорт, нужно ли межевание?
С 2018 года межевание является обязательной процедурой. Наличие кадастрового паспорта не освобождает собственника от определения границ участка. Кадастровый паспорт утратил свою юридическую силу. Его заменила выписка из ЕГРН. Справка подтверждает наличие госрегистрации и полномочия правообладателя. Чтобы ее получить, нужно провести межевание.
Проводить межевание необходимо, если вы:
- Хотите оформить право собственности на объект;
- Планируете продать, сдать в аренду, подарить или передать в наследство участок;
- Нуждаетесь в выделение доли из общей долевой собственности;
- Хотите получить разрешение на строительство;
- Планируете объединение нескольких частей надела или разделение единой территории на отдельные участки;
- Решаете пограничные споры в суде.
Можно ли продать земельный участок или его долю без межевания?
Продать земельный участок без межевания можно, если земля поставлена на кадастровый учет, и право собственности на нее уже зарегистрировано в ЕГРН. Документами, подтверждающими это право, являются свидетельство или выписка из ЕГРН о праве собственности либо иной документ о регистрации права и учете земли, выданный до 1 марта 2008 года.
Если таких документов нет – право на землю, вероятно, не зарегистрировано. Поэтому продать такой земельный участок нельзя: регистрация права не пройдена, а значит, реальный владелец земли формально прав на нее не имеет и не может совершать с ним никаких сделок.
Для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности на земельный участок, произвести межевание необходимо. Однако часто бывает, что собственники земельных участков не хотят утруждать себя сбором документов, полагая, что данную процедуру покупатель может произвести самостоятельно. Действительно, распространены случаи продажи дачных участков, права на которые не зарегистрированы. Владельцы таких земель могут предъявить при продаже только членскую книжку дачника, состоящего в кооперативе или товариществе.
Однако необходимо помнить, что цена земельного участка может быть снижена, поскольку участок без межевания и без регистрации прав люди покупают менее охотно, чем уже с установленными границами и правами.
Также учитывайте, что, приобретая надел без четко определенных границ, вы можете быть втянуты в конфликтные вопросы с соседями, которые не согласны с фактическим делением смежных территорий. Таким образом, лучше до продажи земельного участка урегулировать все проблемные ситуации с соседями по вопросам его обособления, провести межевание и оформить кадастровые документы. Тогда шансы реализовать надел земли по хорошей цене увеличатся многократно.
Можно ли подарить земельный участок или его долю без проведения межевания?
Подарить, как и продать, земельный участок может лишь только собственник земельного участка. Соответственно право собственности должно быть зарегистрировано в ЕГРН. Без этого невозможно совершить никаких сделок с землей.
Если право собственности зарегистрировано на земельный участок, то в таком случае можно подарить земельный участок без проведения межевания. Однако все риски, связанные с неустановленными границами, лягут на плечи одаряемого. К ним относятся уже перечисленные выше конфликты с соседями, пересечения со смежными земельными участками, отличия установленной и фактической площади земельного участка и т.д.
Для регистрации договора дарения необходимо соглашение между собственником земельного участка (дарителем) и одаряемым. Как правило, его составляют у нотариуса. Также важно помнить, что сделка дарения облагается пошлиной – уплачивается налог в размере 13% от кадастровой стоимости земельного участка. От уплаты подоходного налога освобождаются одаряемые, приходящиеся близкими родственниками дарителю.
Подарить долю земельного участка без проведения межевания также возможно, если доля не выделяется на местности. Иначе говоря, например, вы владеете земельным участком совместно с братом в долях по ½ и хотите подарить свою долю жене или мужу. В таком случае межевание проводить не обязательно. Наоборот, в случае, если вы хотите поделить участок пополам в соответствии с долями, т.е. обозначить эти доли в натуре, обязательно потребуется межевание. Так происходит из-за того, что необходимо точно знать границы земельного участка, чтобы на местности осуществить его раздел согласно долям, в которых им владеют собственники.
Плюсы и минусы межевания
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Можно ли продать дачу без межевания
Продать свой садовый земельный участок без межевания возможно. Однако перед началом процесса стоит изучить несколько моментов:
- Согласование места расположения границ участка с соседями — если вы не хотите столкнуться с пограничными спорами, лучше сразу провести межевание и зафиксировать поворотные точки в Акте согласования. Если на спорной территории расположены постройки или зеленые насаждения, продать участок будет довольно проблематично;
- Трудно найти покупателя на участок без установленных границ — покупатель в большинстве случаев отдает предпочтение наделу, прошедшему межевание. Это позволяет оградить его от смежных конфликтов и оспаривания прав на надел в суде;
- Если вы планируете объединить в один надел несколько территориальных единиц, межевать обязательно;
- По закону каждый землевладелец может прирезать к своей территории 10% от общей площади. Но для расширения владений понадобятся услуги кадастрового инженера, который проведет межевание.
Что произойдет в следующем году?
Действующий Закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ объединил ведение кадастрового учета и регистрацию прав.
Поэтому со дня его введения земельным участкам больше не присваивают статус «временный». А вот что касается тех объектов, которые уже стояли на тот момент на учете как «временные», для их существования отведен конкретный срок — до 1 марта 2022 года.
После этой даты записи о таких земельных участках будут аннулированы. Тогда их владельцам придется заново выделять свои участки (если это удастся, конечно), ставить их на кадастровый учет и оформлять свои права на них.
А до тех пор они не смогут заявить, что этот земельный участок им принадлежит.
Например, мужчина получил участок от администрации в аренду для строительства жилого дома. Участок был со «временным» статусом. В течение отведенных законом пяти лет мужчина не успел закончить строительство дома, и данные об участке исчезли из ЕГРН.
Ему пришлось в судебном порядке доказывать свое право собственности на дом и восстанавливать сведения об участке в базе кадастрового учета (Гаврилов-Ямский р-й суд Ярославской обл. — решение № 2-147/2020).
Чтобы не доводить свой участок до «полного исчезновения», владельцам настоятельно рекомендуется в срок до 1 марта 2022 г. подать документы в МФЦ для государственной регистрации своих прав на участок.
Например, садовый участок, выделенный до 2001 года, можно сейчас оформить в собственность бесплатно, на основании справки СНТ о его выделении.
Межевание при покупке участка
Межевание требуется как в сделках с участием нотариуса, так и для одобрения ипотечного кредита на покупку земельного участка, банк в обязательном порядке затребует документ, подтверждающий наличие межевания, да и при подписании договора купли-продажи в простой письменной форме.
При покупке земли клиенты первым делом интересуются проведено ли межевание. Никто не хочет брать на себя расходы по этой процедуре и риски, связанные с её отсутствием, например, по накладкам границ. Лучше один раз определить границы земельного участка и не создавать себе лишних проблем. Это основное требование нотариуса при регистрации сделки, и к тому же цена на участок существенно поднимается, если его границы определены.
Когда заказчики не знают проведено у них межевание или нет, кадастровые инженеры в личной беседе или в консультациях на сайте помогают это определить, используя кадастровую карту. Зная кадастровый номер, инженеры АН Истрариел помогут узнать уточнены ли границы и подскажут максимальную стоимость такого участка.
Постановление АС Московского округа от 20.07.2016 No Ф05-9957/2016 по делу No А40-189908/15
В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались.
Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.
Если в теории продать земельный участок без межевания возможно, то практическая реализация вызовет много неразрешимых проблем. Какими неприятными сюрпризами чреват неразмежеванный участок?
- На землю сложнее найти покупателя. Проведенное межевание – это дополнительный плюс и возможность увеличить ликвидную стоимость объекта недвижимости. Если в объявлении продавец указывает, что процедура межевания проведена, это активнее привлекает покупателей. Будущий хозяин земельного надела хочет быть уверенным, что информация о границах участка и точной площади не вызывает сомнений или споров.
- На участок может быть не оформлено право собственности. В эту категорию обычно попадают дачные и садовые землевладения. Один из хозяев оформлял право собственности без проведения межевания, а у второго земля по-прежнему находится в собственности муниципалитета. В первом случае совершить сделку возможно, во втором – необходимо определять границы.
- В случае продажи доли участка дольщику в обязательном порядке нужно обратиться за помощью к кадастровому инженеру и выделить свою собственность из общего землевладения.
- Участок реализуется с незарегистрированным жилым домом. Иногда встречаются ситуации, когда право собственности на землю оформлено надлежащим способом, зато постройка на участке возведена без соответствующего разрешения и документов. Чтобы получить недостающие документы на жилой дом, понадобится межевание.
- Путаница с документами. Ситуация чаще всего встречается у владельцев садовых участков, которые при знакомстве с кадастровой картой на месте своего землевладения видят территорию с абсолютно неизвестным кадастровым номером. Лучше всего обратиться за консультацией к кадастровому инженеру, но скорее всего, перед продажей придется межевать участок.