Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
Документы для продажи комнаты в коммунальной квартире в 2023 году
Продавцу перед совершением сделки по продаже своей доли в коммунальной квартире потребуется собрать следующие документы:
- удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- документы из БТИ: технический паспорт с экспликацией и поэтажным планом (в случаи покупки с ипотекой);
- уведомление всех собственников других комнат в квартире о реализации своего преимущественного права на выкуп комнаты (если она продается третьему лицу);
- документ об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
- справка о гражданах, зарегистрированных в комнате;
- нотариальное согласие супруга на продажу комнаты, если она находится в совместной собственности;
- согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников комнаты несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин;
- нотариальная доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.
Договор на продажу комнаты в коммунальной квартире
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
- дата и место совершения сделки;
- сведения об обеих сторонах с указанием ФИО без сокращений, паспортных данных и адреса регистрации;
- описание предмета договора – комнаты в коммунальной квартире с указанием характеристик, дающих возможность точно идентифицировать ее среди прочих подобных;
- цена по договору – стоимость комнаты;
- в случае, когда имеются лица с правом пользования или пожизненного проживания в жилье, это обязательно фиксируется в договоре.
Остальные условия, такие как порядок оплаты, порядок и сроки передачи комнаты, права и обязанности сторон, являются обеспечением баланса интересов сторон сделки. Дополнительно можно указать прочие моменты, фиксирующие устные договоренности.
Договор обязательно подписывается обеими сторонами сделки.
Оформление сделки и размер госпошлины
В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.
В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.
Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:
- выбирается ближайшая нотариальная контора;
- предоставляются необходимые документы;
- заполняется бланк договора;
- подписывается сторонами;
- уплачивается нотариальный сбор.
Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.
В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:
- акт приема-передачи жилого помещения;
- уведомления, направленные ранее соседям;
- правоустанавливающие документы;
- квиток об оплате государственной пошлины.
Как оформить отказ соседей от преимущественного права покупки?
Всем соседям необходимо направить уведомление о продаже комнаты с указанием цены и адреса объекта. Уведомление может быть направлено по почте заказным письмом или телеграммой с уведомлением о вручении или нотариусом. Также можно вручить такое уведомление лично, но при этом стоит сохранить подписанный экземпляр.
Если другие собственники хотят выкупить комнату, то происходит оформление договора купли-продажи в обычном порядке. Если же они готовы отказаться от преимущественного права, им необходимо обратиться к нотариусу с полученным извещением и паспортом и оформить такой отказ. Иначе потребуется их личное присутствие при регистрации перехода прав собственности на комнату.
Если сосед не отвечает на извещение, нужно подождать 30 дней. Тогда порядок будет соблюден, и комнату можно будет продавать стороннему покупателю.
Можно ли не извещать соседней?
Если не известить других собственников коммунальной квартиры о продаже, они получат право оспорить будущий договор купли-продажи в суде и требовать перевода всех прав и обязанностей покупателя в течение 3 месяцев. Продавец тогда будет должен возместить расходы и ущерб, нанесенный в результате таких действий, покупателю.
Также вполне вероятно, что Росреестр откажет в регистрации сделки, при которой не соблюдался порядок извещения.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
Для понимания общей картины и процесса сделки, можно выделить в продаже комнаты в коммунальной квартире следующие стадии:
- Определение условий и цены продажи комнаты
- Оформление (желательно через нотариуса) извещения с условиями продажи, необходимо назначить цену и направить заказным письмом всем собственникам комнат в общей коммунальной квартире
- Собрать необходимый для продажи комнаты комплект документов
- В случае, если у комнаты несколько собственником, можно взять нотариально заверенную генеральную доверенность на продажу от других сособственников
- Выписаться из комнаты всем прописанным и взять справку из паспортного стола о снятии с регистрационного учёта по месту жительства
- Согласовать и составить договор купли-продажи на комнату в коммуналке
- Провести сделку в банке — через закладку денег в ячейку или аккредитив
Налоги при продаже комнаты в коммуналке
При продаже комнаты в коммунальной квартире, которая находится у вас в собственности более 3-х лет, налоги платить не нужно.
В случае же, если вы владеете комнатой в коммуналке, меньше 3-х лет, то по закону после продажи вы заплатите налог 13%. А вот скорее всего платить налог с продажи комнаты придётся уже в следующий отчётный финансовый период, на следующий год после продажи.
Также, стоит предостеречь тех собственников, которые при продаже комнаты в коммунальной квартире, в договоре купли-продаже пытаются указать заниженную стоимость, дабы в последующим снизить уплачиваемый налог. Указывайте реальную стоимость в договоре, прописывать заниженную недопустимо, помните про заявленную для соседей цену, на какую сумму у вас получен от соседей отказ — из-за нарушения этого условия сделка может быть оспорена в суде.
✅ Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Чтобы продать комнату в коммуналке, собственнику квартиры необходимо:
- Определить, соблюдены ли условия для продажи, обозначить цену комнаты.
- Организовать оповещение прочих собственников о продаже. Для этого лучше обратиться к нотариусу.
- Собрать необходимые документы.
- Если комната находится в совместной собственности — оформить нотариально заверенное разрешение на продажу, а если один из собственников — несовершеннолетний, недееспособный гражданин — обратиться в ООП за разрешением о продаже.
- Организовать снятие с регистрационного учета всех жильцов квартиры.
- Оформить договор купли-продажи.
- Произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.
Несложная на первый взгляд процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к оспоримости сделки.
✅ Как оформить договор купли-продажи комнаты
Договор может иметь как простую, так и обязательную нотариальную форму. Все зависит от формы собственности коммуналки и особенностей оформления «квартир-общежитий» в конкретном регионе проживания.
Если доли в квартире «реальные», то есть каждая из комнат выделена в натуре, ее площадь конкретно обозначена в м2, каждый объект имеет отдельного собственника, кадастровый паспорт, то нотариальное заверение не обязательно.
Если по документам квартира находится в долевой собственности, доли идеальны (обозначены дробью) и не выделены в реальные, то договор купли-продажи потребует обязательного нотариального заверения. В таком жилье может проживать несколько семей, не связанных родством, но их доли «разбросаны» по всей квартире — несколько метров в одной комнате, несколько — в другой, а место проживания определено порядком пользования, который может быть изменен по договоренности и подлежит пересмотру при появлении нового собственника.
Что касается ДКП, он должен иметь письменную форму, содержать обязательные (существенные) и дополнительные условия. К обязательным относятся пункты:
- О предмете договора — необходимо конкретно определить, что продается, описать комнату, квадратуру, место расположения относительно иных объектов; указать адрес и кадастровый номер.
- О цене сделки. Важно, чтобы цена не превышала указанную в извещениях о продаже, иначе договор может быть оспорен.
- О жильцах, которые имеют право пожизненного проживания в квартире.
Структура договора следующая:
- Преамбула с указанием даты, места заключения договора, ФИО продавца, покупателя, их паспортных данных, место регистрации.
- Существенные условия (о предмете, цене договора).
- Дополнительные условия с информацией; кто зарегистрирован в комнате и когда произойдет снятие с регистрационного учета; как осуществится оплата; каково состояние квартиры; что будет при невыполнении предписаний договора и прочие условия по усмотрению сторон.
- Подпись и дата.
Уведомление соседей о продаже
Проигнорировать оповещение жильцов других коммунальных комнат никак нельзя, поскольку суд в таком случае может обжаловать сделку из-за несоблюдения процедуры. Оповестить соседей о намерении продать свою долю в коммуналке можно через заказное письмо с соответствующим уведомлением либо лично с проставленной датой и подписью на соседей на своем экземпляре.
В уведомлении о реализации жилой комнаты в коммуналке нужно прописать:
- фамилию, имя, отчество продавца;
- характеристики выставленного на реализацию жилья с указанием его метража, кадастрового номера и того, что объект является комнатой в коммуналке;
- стоимость недвижимости на свое усмотрение, причем при продаже постороннему лицу, запрещено снижение цены, ранее выставленной соседям;
- контактные данные для связи с продавцом.
Продажа коммунальной квартиры: 9 этапов
Чтобы реализовать комнату в коммунальной квартире, нужно придерживаться следующего руководства:
1) Убедиться в наличии права собственности, взяв выписку из ЕГРН в МФЦ или Росреестре, которая с 1-го января 2017-го является достаточным правоподтверждающим документом на жилье и заменяет собой ранее выдаваемые свидетельства и акты. Так что на заметку покупателям комнат в коммуналках и любой другой недвижимости – потребуйте у продавца выписку из ЕГРН и тщательно изучите эту бумагу.
Продавец же должен понимать, что при указании его в графе «Правообладатель» в разделе 2 выписки из ЕГРН, он является собственником недвижимости. В противном случае перед продажей придется сначала приватизировать жилье.
2) Определить цену на недвижимость – сделать это продавец может самостоятельно либо через обращение в специализированную организацию, которая произведет оценку.
3) Направить соседям уведомление о продаже своей доли, ведь по закону у собственников других жилых помещений в коммуналке есть первоочередное право выкупа.
4) При отказе соседей получить соответствующую бумагу и подготовить необходимые для проведения сделки документы, о которых говорится выше и без которых не обойтись при регистрации будущей сделки в Росреестре.
5) Найти покупателя за пределами своей коммуналки, обговорив с ним условия продажи и обязательно уведомив, что реализуется комната, а не вся квартира. Прописанную же в уведомлении стоимость жилья уже нельзя уменьшать.
6) Оформить с покупателем предварительный договор, указав там все обстоятельства и условия сделки, в том числе по возвращению задатка/аванса. До заключения ДКП обеим сторонам нужно тщательно изучить все собранные документы и прописать в соглашении:
- место и дату сделки;
- сведения об оформивших договор сторонах (имя, отчество, фамилию, адреса регистрации и паспортные данные);
- характеристики и цену предмета договора;
- условия ДКП, вроде порядка и сроков оплаты и передачи недвижимости.
Предварительное уведомление соседей по коммунальной квартире
Предварительное уведомление — это письменное обращение, в котором собственник извещает сособственников по коммуналке о намерении продать свою комнату кому-либо и сообщает существенные условия будущей сделки, в том числе ее цену.
Документ составляется в свободной форме и рассылается совладельцам.
Самыми надежными способами рассылки считаются:
● отправка телеграммы через «Почту России»;
● отправка через нотариуса, который самостоятельно рассылает письма, а отправителю выдается свидетельство о передаче документов.
У получивших письмо собственников есть месяц со дня извещения, чтобы согласиться купить продаваемое имущество. Если в течение этого времени никто из соседей не заявил о своем желании стать покупателем, можно продавать недвижимость кому угодно.
Заключить соглашение купли-продажи комнаты до истечения этого месяца можно, только если все хозяева, получив письма, направили официальный письменный отказ от покупки.
Порядок отчуждения помещения в коммунальной квартире
Помимо необходимости заблаговременно извещать соседей, продажа отдельной комнаты и сопутствующей ей части совместной территории в коммунальной квартире проходит в общем порядке:
1) находится покупатель;
2) с ним проводятся переговоры, заключается предварительное соглашение, в котором участники перечисляют все важные условия и правила — по ним в дальнейшем будет проходить продажа. По желанию можно предусмотреть внесение задатка;
3) стороны собирают все необходимые бумаги;
4) продавец и покупатель комнаты составляют и подписывают документы. Важно помнить, что итоговые условия должны соответствовать тем, которые продавец ранее излагал в уведомлениях соседям, — недопустима продажа комнаты постороннему лицу по цене меньшей, чем та, которая была предложена соседям;
5) бумаги передаются в Росреестр для регистрации собственности за новым хозяином;
6) после этого участники завершают взаимные расчеты, предмет покупки передается новому хозяину по акту приема-передачи.
Важным остается вопрос о том, нужно ли нотариально удостоверять сделку купли-продажи комнаты.
Нотариальному удостоверению подлежат все соглашения, предмет которых — продажа доли в праве на недвижимость. Исключение составляют только ситуации, когда все сособственники одновременно продают принадлежащие им права — тогда такая форма не обязательна.
Жилищный кодекс РФ в статье 16 называет комнату в числе видов жилых помещений, таким образом, на нее может быть единоличная собственность.
В то же время это элемент более крупного объекта, поэтому собственность на комнату может быть не правом на отдельную недвижимость, а долей в праве.
Если имеет место первый вариант, официальное удостоверение остается необязательным и можно обойтись простой письменной формой.
Во втором случае визит к нотариусу строго необходим, и без него продажа комнаты не состоится.
Отметим, что нотариальное удостоверение договора на недвижимость всегда отвечает интересам сторон и страхует от юридических рисков. Поэтому, даже если оно в конкретном случае не является строго обязательным и продажа комнаты в коммунальной квартире состоится и без него, обращение в нотариальную контору все равно остается желательным.
Чтобы при оформлении отношений не возникло проблем, следует заблаговременно заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости: если в разделе 1 в графе «Вид жилого помещения» значится «Квартира», значит, речь идет о доле в праве на более крупный объект и сделку на нее следует официально удостоверять. Если указано «Комната» — речь идет об отдельном объекте и удостоверять не обязательно.
Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей
Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.
Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.
Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:
- всех соседей – собственников других комнат;
- орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.
Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.
Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.
Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире
Главная проблема преимущественного права (с точки зрения продавца и покупателя-третьего лица) – это необходимость ждать целый месяц до того момента, как можно будет закрыть сделку.
Фактически, если все документы уже готовы и предварительные договоренности достигнуты, сделать все можно всего за 1 день, но преимущественное право рушит все планы. Таким образом, существенно ускорить продажу комнаты в коммунальной квартире можно следующими способами:
- Предварительное уведомление совладельцев. Как только продавец определяется с тем, что он действительно будет продавать комнату и узнает конкретную цену/условия, он может сразу предложить всем желающим ее выкупить. Параллельно он может искать покупателя «на стороне». В результате, к тому моменту, как покупатель будет найден, у продавца уже будет полное право продавать комнату без оглядки на преимущественное право. Этот способ выгоден еще и тем, что в некоторых случаях соседи действительно согласятся купить эту комнату и, как следствие, искать покупателя не придется.
- Подготовка документов. Нужно убедиться, что все документы в порядке и соответствуют действительности. Это существенно сокращает сроки продажи. Единственное исключение – разрешение от органов опеки. Этот документ можно получить буквально за несколько дней.
- Дарение комнаты. Преимущественное право можно не учитывать, если комната передается в дар. Однако если на самом деле это не дарение, а покупка-продажа (то есть, например, деньги покупатель тоже якобы передает «безвозмездно»), подобную сделку могут оспорить другие собственники.
- Отказ от покупки. Если заранее известно, что соседи не будут покупать комнату, от них можно попросить отказ. Он заверяется нотариально и все расходы на это придется нести продавцу. Проблема тут в том, что некоторые соседи, исключительно из вредности, могут отказаться давать отказ.
- Прописка покупателя и передача ему части комнаты в собственность. Если оформить хотя бы небольшую часть комнаты в собственность потенциального покупателя, он тоже будет считаться совладельцем и воспользоваться преимущественным правом для выкупа этого же жилья. Проблема только в том, что, если стороны не договорятся, заставить этого покупателя вернуть ранее переданную ему часть комнаты будет невозможно.