Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы окончательно узаконить перепланированную квартиру, снова нужно собрать пакет бумаг, который включает в себя решение комиссии, паспорта всех собственников помещения, положительное заключение администрации и обновленный техпаспорт. Принести необходимо как копии, так и оригиналы для сверки. Разрешение выдается спустя тридцать дней после подачи заявления.
Ввод квартиры в эксплуатацию и обновление данных
Последний шаг ‒ это обновление информации в кадастровом реестре. Обратитесь в Многофункциональный центр или Росеестр со всеми документами, которые были сделаны для получения разрешения и подтверждения законности перепланировки, приложив также диск с техническим планом от кадастрового инженера и разрешение на ввод в эксплуатацию. Выписку из Единого государственного реестра вы получите через неделю. На этом все, перепланировка в квартире выполнена законно и в соответствии со всеми государственными требованиями, а обновленная информация теперь числиться в общей базе данных.
Получить юридическую помощь по вопросу, как узаконить перепланировку в квартире можно на нашем сайте.
Чем грозит незаконная перепланировка и как она может быть легитимизирована
Собственники жилой и нежилой недвижимости опрометчиво считают, что на своей «территории» могут делать все, что им заблагорассудится, — в том числе вносить коррективы в планировку. Это верно только отчасти. Проводить перепланировку в помещениях, конечно, можно — правда, только после того, как уполномоченные органы убедятся в безопасности запланированных работ и дадут добро на их выполнение. Дело в том, что капитальный ремонт одного помещения может повлиять на устойчивость как соседних конструкций, так и всего здания. Но, несмотря на то, что законом запрещено осуществлять перепланировку без предварительного согласования, у владельца недвижимости, упустившего по какой-то причине этот момент, есть возможность перевести в статус законного даже выполненный без разрешения ремонт. Впрочем, понести наказание за нарушение собственнику все равно придется.
В статье расскажем, чем грозит незаконная перепланировка, что необходимо предпринять, чтобы ее узаконить, и в каких случаях это вообще можно сделать.
Сроки и цены согласования перепланировки квартиры в Москве
Несколько слов о том, сколько стоит согласование перепланировки квартиры. В процессе согласований собственнику придется нести следующие расходы:
- за изготовление проекта;
- за оформление технического заключения;
- за выдачу БТИ копии техпаспорта или выкопировки с поэтажного плана;
- за изготовление технического плана.
Не нужно платить пошлины при обращении в МЖИ и Росреестр. Срок оформления документов для согласований определяются индивидуально.
| № п/п | Услуга, документ | Предварительная стоимость |
| 1 | Оформление проекта и технического заключения на перепланировку | от 25 000 руб. |
| 2 | Оформление технических паспортов | от 30 000 руб. |
| 3 | Кадастровые работы с оформлением технического плана | от 10 000 руб. |
| 4 | Техническая инвентаризация | от 20 000 руб. |
| 5 | Сопровождение согласований перепланировки | от 15 000 руб. |
Перепланировка в ипотечной квартире
В первую очередь, решить вопрос о возможной перепланировке нужно с кредитором. Если осуществить этот процесс без согласия банка, то могут возникнуть большие проблем, вплоть до лишения квартиры.
К сведению! Так как квартира находится в залоге у банка, сотрудник имеет право ее проинспектировать.
Во многих банках даже есть специальный сотрудник, который проводить консультации по этому вопросу.
При положительном ответе банка на перепланировку, выдается письменное согласие, так как в жилищной инспекции потребуется разрешение фактического собственника. Поэтому такая документация нужна будет при перепланировке ипотечной квартиры: заявление с просьбой, отчетные документы о совершении перепланировки и другие документы нужно будет предоставить банку.
Важно! Цены на планировку зависят, в первую очередь, от многогранности процедуры и площади работ. В разных регионах цены тоже могут отличаться. Конечная сумма будет известна после проверки всех нюансов.
Перепланировка квартиры и ее узаконивание – это сложные и трудоемкие процессы.
Как узаконить перепланировку перед продажей?
Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:
-
Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.
-
Получите разрешение в БТИ.
-
Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.
Возможные и недопустимые варианты перепланировки
Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.
В число поверхностной входит:
- Перенос сантехники и кухонной плиты;
- Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
- Переделка дверных проёмов.
Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.
В перечень «сложных» работ входит:
- Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
- Перенос кухни;
- Работы по разбору кладовок;
- Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
- Перемещение коммуникаций;
- Перенос оконных проёмов.
Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.
Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.
Строго запрещено проводить такие действия:
- Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
- Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
- Строго запрещено сносить несущие стены;
- Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
- Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
- Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
- Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.
Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.
Строить и ломать: как грамотно сделать ремонт с перепланировкой
Для начала необходимо убедиться, что запланированный объем работ действительно подпадает под категорию «перепланировки». В противном случае простой косметический ремонт с переклеиванием обоев можно проводить и без разрешений. Внутри дома можно менять виды дверей, если не трогать при этом ширину дверного проёма.
Проект готовят, привлекая для этого лицензированную компанию. Они делают всё в графическом редакторе. Если же глобальных работ не будет, достаточно обычного эскиза. Затем необходимо выяснить, одобрят ли все запланированные изменения. Для этого потребуется собирать документы: свидетельство о праве собственности на жилое или нежилое помещение, выписку из домовой книги, техпаспорт, а также обязательно написать заявление на перепланировку. Бумаги для согласования передаются в Жилищную инспекцию. После перепланировки специалисты из БТИ приходят на объект, где осматривают все изменения, оформляя акт.
Обратите внимание! После получения согласия на выполнение работ, окончить ремонт необходимо на протяжении года.
Раньше допускалось обращение за продлением на месяц, но неограниченное число раз. Таким образом бесконечные ремонты могли затягиваться на года, мешая соседям жить.
В процессе выполнения перепланировки желательно вести журнал работ, куда вписывать всё, что было сделано. С его помощью будет намного проще организовать приёмку. После утверждения акта приёмки комиссией в Жилищной инспекции собственник забирает новые документы, а в БТИ в обновлённый техпаспорт внесут все изменения.
Иногда случается, что в перепланировочных работах могут отказать. Чаще всего всё банально: документы не представлены в нужном объёме, проект противоречит нормам закона или же владелец попросту обратился не в ту инстанцию. Поэтому не лишним будет получить консультацию специалиста в проектно-строительной фирме. Её сотрудники точно знают, как и что делать, а при необходимости готовы изменить проект так, чтобы и собственник был доволен и идею одобрили.
Что означают красные линии
У каждого объекта недвижимости, в том числе и квартиры, есть определенные характеристики, которые фиксируются в технической документации. До 2013 года все указанные параметры жилых и нежилых помещений отражались в сведениях технического паспорта, которые выдавали учреждения БТИ.
В результате обследования помещения специалистами БТИ могли выявляться несогласованные изменения в конфигурации объекта. Как правило, это было связано с проведением строительных работ при перепланировке, которая не была согласована надлежащим образом. При выявлении указанных изменений, они отражались на техпаспорте в виде красных линий.
Вот какие последствия влечет наличие красных линий в техпаспорте БТИ:
- с 2013 года каждый объект должен пройти кадастровый учет на основании техплана и заявления собственника – чтобы устранить красные линии при составлении плана, нужно узаконить перепланировку через муниципальные ведомства;
- хотя технические паспорта утратили юридическую силу, ранее выявленная несогласованная перепланировка все равно будет выявлена при совершении сделок с недвижимостью – с 2017 года любая сделка может совершаться только после постановки объекта на кадастровый учет в Росреестре;
- законодательство допускает согласование перепланировок даже после фактического выполнения работ, а итогом указанной процедуры будет отражение измененных характеристик объекта в техническом плане.
Таким образом, чтобы продать или сдать в аренду недвижимость, либо поставить ее на учет в Росреестре, нужно придется перепланировочные работы и получить технический план.
Кадастровый учет перепланировки
Если при проведении перепланировочных работ в параметры помещения были внесены изменения, нужно пройти процедуру кадастрового учета через Росреестр. По правилам Закона № 218-ФЗ, основанием для кадастрового учета являются правоустанавливающие документы и технический план с измененными характеристиками объекта. Если перепланировка была проведена для сдачи помещения или его части в аренду, одновременно с кадастровым учетом будут проходить регистрационные действия с арендным договором.
Кадастровый учет после перепланировки происходит по следующим принципам:
- после согласования проведенных строительных работ приемочной комиссией, заказчик обращается к кадастровому инженеру;
- после заключения договора подряда инженер проводит фактическое обследование объекта, получает сведения ЕГРН;
- в графическую и текстовую части техплана вносятся все изменения с учетом акта приемочной комиссии – перенос перегородок, изменение размеров и т.д.;
- технический план направляется в Росреестр для проведения учета по заявлению правообладателя.
Нужен ли технический паспорт для Росреестра? Нет, кадастровый учет не предусматривает проверку техпаспортов, внесение в них изменений. Росреестр работает только со сведениями технических планов.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания, — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании «МФЦУ». — Балконы нельзя совмещать с жилой площадью, обязательно должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
В законе прописаны и другие ограничения. Запрещено, например:
— Изменять помещения так, чтобы они становились непригодными для проживания.
— Ликвидировать, изменять сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
— Ставить и переносить радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балкон, веранду и террасу.
— Обустраивать полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
— Делать проемы, вырубать ниши, пробивать отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
— Переводить технические подполья в подвалы.
— Объединять газифицированные помещения с жилой комнатой.
— Устраивать проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Чем перепланировка отличается от переустройства
Перепланировка — это изменение конфигураций квартиры, а переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Его тоже нужно согласовать.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Варианты перепланировки
По степени внесения изменений в жилое пространство разделяют перепланировку простую и сложную.
К простой относят те работы, которые не влияют на конструкцию самого дома. Однако, они требуют получения разрешения на проведение, поскольку в технический паспорт квартиры вносятся все изменения. Для простой перепланировки достаточно составить эскиз. Это такие работы, как:
- установка дополнительных перегородок;
- снос несущих перегородок;
- изменение дверных проемов и их перенос;
- перемещение газовых плит и сантехники.
Cложная перепланировка квартиры требует составления и предоставления проекта в компетентные органы на согласование. Только после этого можно приступать к работам, по завершении которых потребуется регистрация. Отметим, что к сложной перепланировке относятся работы:
- удаление стен и объединение смежных комнат;
- конструктивные изменения, касающиеся переноса кухни или обустройства дополнительного санузла, ванной комнаты, которые повлекут за собой перемещение коммуникаций;
- организация дверных или арочных проемов в несущих стенах;
- изменение и реконструкция оконных проемов.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.
В какие инстанции нужно обращаться?
Вся процедура распределяется на несколько этапов, при этом собственнику придется посетить различные инстанции, задача которых – оформление, а также узаконивание процесса перепланировки.
Жилинспекция вправе дать отказ на прошение владельца недвижимости. Как правило, такое возможно, если из-за работ весь дом может оказаться в аварийном состоянии. Также такое может произойти в следующих ситуациях:
- отопительные элементы были вынесены на балкон – не соответствует правилам безопасности;
- был изменен пол, если повысилась нагрузка на несущие перекрытия;
- увеличение санузла, кухни за счет площади комнат, в которых проживают люди;
- из-за проведенных работ образовались препятствия к инженерному или техническому оснащению.
Если штраф оплатить своевременно, можно не доводить до суда дело с перепланировкой – если она уже сделана. Также владельцу придется устранить видимые нарушения установленных законодательством норм, после чего повторно подать иск в Жилиинспекцию относительно узаконения перепланировки. Главная задача в такой ситуации – доказать, что все проведенные работы безопасны для состояния жилого дома и самих людей, которые в нем проживают.
Порядок оформления перепланировки
Важно соблюдать установленный порядок действий, чтобы государственные органы не применили штрафные санкции. Как оформить перепланировку квартиры в соответствии с действующим законодательством?
- Подготовка проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро, имеющее соответствующую лицензию. Но можно выбрать типовой проект, созданный специально для серии вашего дома.
- Подготовленный проект и другие документы согласовываются в жилищной комиссии при местной администрации или другом уполномоченном органе. Срок рассмотрения не превышает 30 дней.
- С разрешением необходимо обратиться в соответствующие инстанции для одобрения проекта.
- Проводится перепланировка, после получения разрешения.
- Комиссия извещается о завершении работ. На место выезжают специалисты, которые знакомятся с произведенными изменениями. Если все в порядке, выдается акт о выполненных работах.
- Акт и документы о собственности подаются в Росреестр для регистрации изменений.