Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговый вычет при покупке доли в квартире, доме». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы получить вычет следует собрать определенный пакет документов. Их конкретный перечень зависит от того, какая именно недвижимость была куплена: уже готовая (вторичный рынок) или строящаяся (договор долевого участия).
Какие документы надо подготовить для вычета по доле
Если доля приобретена в готовом жилье вам потребуются:
- Договор купли-продажи недвижимости (комнаты, квартиры, жилого дома) или доли в ней.
- Выписка из государственного реестра недвижимости в которой будет указано, что вы получили право собственности на долю.
- Платежные документы по оплате доли продавцу.
- Свидетельство о рождении ребенка, если недвижимость куплена в долях с ним.
Если доля приобретена в строящемся объекте:
- Договор долевого участия в строительстве.
- Акт приемки-передачи недвижимости, законченной строительством.
- Платежные документы по оплате доли в недвижимости застройщику.
- Свидетельство о рождении ребенка, если недвижимость куплена в долях с ним.
Копии этих документов нужно передать в налоговую инспекцию по месту вашего жительства:
- вместе с декларацией по налогу на доходы 3-НДФЛ, если вы получаете вычет через налоговую инспекцию;
- вместе с заявлением на выдачу Уведомления о вашем праве на вычет, если вы получаете его по месту работы.
Внимание!
Как мы сказали выше платежные документы должны быть оформлены на каждого покупателя доли. Если они будут оформлены лишь на одного из них, то у других возникнут проблемы с вычетом. Налоговая будет утверждать, что они не оплачивали расходы на приобретение своих долей.
Эта проблема не касается недвижимости, которая куплена в браке. По семейному законодательству она поступает в совместную собственность супругов. Вне зависимости от того, на кого из них она оформлена и кто из супругов вносил деньги в ее оплату. Поэтому даже при условии, что все деньги заплатил муж, право на вычет возникает как у него, так и у его супруги. На чье имя было оформлено право собственности и платежные документы, не важно.
Особенности и нюансы, если есть два и более заемщиков
Если недвижимость приобретается супругами, часто она оформляется в совместную собственность. Если при покупке участвуют иные лица, недвижимость оформляется как долевая собственность.
При этом созаемщиков может быть больше двух человек. При совместной ипотеке созаемщиками также могут выступать люди, не состоящие в браке, но их может быть не больше четырех человек по договору.
Когда имеет место быть долевая собственность, недвижимость разделена между покупателями, и этот факт зафиксирован документально. По кредиту и выплаченным процентам созаемщики могут вернуть подоходный налог только в размере понесенных и подтвержденных расходов. Если одна из долей оформлена на несовершеннолетнего, налоговый вычет получает его законный представитель, который несет фактические расходы.
В будущем, право получения имущественного вычета у ребенка исчерпано не будет.
Вычет — теперь каждому
Право на налоговый вычет при приобретении жилого помещения (квартиры, комнаты) или дома с участком, а также долей в них предоставлено в соответствии с пп. 3 п. 1 НК РФ. При приобретении жилья в общую собственность возможность вернуть налог имеет каждый из супругов, если он ранее не использовал это право на приобретение другого жилья.
До 1 января 2014 года применялось правило, по которому супруги должны были распределять между собой вычет в размере 2 миллионов рублей. После внесения изменений в Налоговый кодекс это ограничение больше не применяется. Каждый из супругов может претендовать на максимальный вычет, если позволяет доход и стоимость квартиры. Однако, если кто-либо обращается за возвратом налога в отношении купленной до 2014 года квартиры, необходимо применять старые правила.
Применение имущественного вычета в случае оформления жилья единолично на одного из супругов
Всё имущество, приобретаемое супругами в браке, является общей собственностью супругов (п. 1 ст. 256 НК РФ, ст. ст. 33, 34 СК РФ), поэтому вычет может быть распределен даже тогда, когда право собственности оформлено только на одного из супругов (Письма Минфина России от 20.04.2015 № 03-04-05/22246, от 18.03.2015 №03-04-05/14480, от 26.03.2014 № 03-04-05/13204).
Соответственно, если квартира/дом оформлены только на одного из супругов, то:
— вычет может целиком получить супруг, на которого оформлено жилье. Заявление о распределении вычета в этом случае не требуется.
— вычет может быть распределен между супругами по их договоренности с помощью заявления о распределении вычета. Данная ситуация полностью аналогична приобретению жилья в общую совместную собственность (подробнее — Имущественный налоговый вычет при приобретении жилья супругами в общую совместную собственность) с единственным исключением: даже при стоимости жилья более 4 млн.руб. супругам необходимо подать в налоговый орган заявление о распределении вычета.
Пример: Супруги Балашов И.И. и Балашова У.Д. купили в 2019 году квартиру за 2 млн рублей, которая была оформлена полностью на Балашова И.И. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на мужа, супруги решили, что налоговый вычет будет получать супруга. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (100% — супруге и 0% — супругу) и в результате Балашова У.Д. получила вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. рублей).
Если стоимость приобретенного жилья составляет 4 млн рублей и более, и никто из супругов не получал вычет ранее, то всегда имеет смысл распределять вычет по 50%, чтобы каждый мог получить вычет в максимально возможном размере 2 млн рублей (к возврату 260 тыс. руб.). Даже если кто-то из супругов не может воспользоваться вычетом на текущий момент, это право останется за ним в будущем.
Пример: Находясь в официальном браке супруги Хорошев К.К. и Хорошева Ю.А. купили квартиру за 4 млн рублей, которая была целиком оформлена на Хорошеву Ю.А. Несмотря на то, что квартира и все документы оформлены только на жену, оба супруга решили получить вычет по данной квартире. Они подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), и в результате каждый из них получил вычет в полном объеме 2 млн рублей (к возврату каждому по 260 тыс. рублей).
Пример: В 2019 году Емельянов В.И., находясь в браке, купил квартиру за 5 млн рублей. Несмотря на то, что квартира была оформлена только на Емельянова В.И., супруги решили распределить налоговый вычет. Учитывая, что Емельянова В.И. в 2019 году находилась в декретном отпуске (не платила налог на доходы), в 2020 году супруги подали в налоговую инспекцию заявление о распределении вычета (50% — мужу и 50% — жене), а также декларацию для возврата налога Емельянова В.И. (так как он работал и платил налог на доходы). В свою очередь Емельянова В.И. сможет воспользоваться своим вычетом, как только у нее появятся налогооблагаемые доходы, например, она выйдет на работу из декретного отпуска.
Заметка: Даже в ситуации, когда супруг-собственник уже начал получать вычет (например, супруги не знали о возможности распределения вычета), Вы можете обратиться в налоговый орган и «перераспределить» не полученный вычет (или его часть) на другого супруга.
Старый порядок расчета
До 1 января 2014 года имущественный вычет при долевой собственности, величина которого не могла быть больше, чем 2 млн. руб., предоставлялся не каждому совладельцу недвижимости, а в целом на приобретаемый объект. Поэтому, если в качестве владельцев имущества выступали несколько граждан, вычет следовало распределять пропорционально величине доли каждого владельца. Кроме того, порядком не было предусмотрено право покупателя добирать остаток суммы удержания из налогооблагаемого дохода при совершении второй покупки недвижимости.
Если кто-либо из покупателей был нетрудоустроенным и не имел возможности реализовать право на вычет, провести между собой перераспределение суммы, на которую могла быть скорректирована база налогообложения, совладельцы объекта были не в праве.
Жилье в совместной собственности: исчисление вычета
В случае, если объект находится в совместной собственности, когда величина каждой доли во владении квартирой не определена (это возможно, если ее владельцы — супруги), то величина вычета определяется на основании письменного соглашения между мужем и женой. Для составления данного документа рекомендуется обратиться к опытному юристу.
Пример.
Супруги Антонова А.В. и Антонов Ю.С. купили квартиру ценой 3 000 000 рублей. Антонова А.В. захотела оформить рассматриваемый вычет и заключила с Антоновым Ю.С. договор, по которому он дал согласие на то, что супруга сможет оформить компенсацию с суммы в 2 000 000 рублей. Сам Антонов Ю.С., в свою очередь, при желании сможет оформить вычет с 1 000 000 рублей.
Оформить вычет, о котором идет речь, граждане вправе:
- через Налоговую инспекцию (ФНС);
- через работодателя.
Как получить вычет за долю в квартире у работодателя?
Для решения соответствующей задачи нужно:
1. Оформить те же документы, что зафиксированы в пункте 1 предыдущего раздела статьи (однако, необязательно готовить декларацию 3-НДФЛ и справку 2-НДФЛ — они не требуются при оформлении компенсации через работодателя).
2. Передать в ФНС:
- собранные документы;
- составленное на бланке ФНС заявление о праве на вычет, о котором идет речь (его форма будет отличаться от заявления, подаваемого при оформлении компенсации через ФНС — необходимо запросить нужный документ у налоговиков).
3. В течение 30 дней после направления документов в ФНС получить оттуда уведомление, разрешающее оформить компенсацию у работодателя.
4. Передать работодателю:
- соответствующее уведомление;
- заявление на вычет по той форме, что используется в бухгалтерии фирмы.
После этого с зарплаты гражданина не будет на законных основаниях уплачиваться НДФЛ:
- до конца года;
- до тех пор, пока исчисленный НДФЛ не достигнет максимального размера вычета, определяемого по тем принципам, которые мы рассмотрели выше.
Налоговый вычет при покупке доли в квартире
При покупке доли в квартире вы и так несете расходы. Государство компенсирует их, возвращая 13% от цены приобретения, но не более 260 тысяч рублей в одни руки. Это правило действует для недвижимости, купленной в 2014 г. и позднее. Если ваша квартира куплена до 2014 г., то вычет дается на саму квартиру, независимо от количества долевых собственников. Чтобы понять разницу, рассмотрим пример.
Гражданин Алексенко Владимир решил купить себе квартиру в 2016 г. Поскольку на полную стоимость жилья у него пока денег нет, он покупает «двушку» вскладчину со своим братом Борисом. Оформляется договор долевой собственности — по 1/2 доли каждому брату. Стоимость купленной 2-комнатной квартиры — 4,1 млн рублей.
Поскольку есть договор долевой собственности и определены доли, то расходы по общему правилу распределяются в соответствии с долями: 2 млн 50 тысяч рублей потратил каждый из братьев Алексенко. При этом каждый может применить к стоимости своей доли в квартире налоговый вычет в максимальном размере — 2 млн рублей. И Владимир, и Борис получат по 260 тысяч рублей каждый.
А вот если бы они купили квартиру в долевую собственность в 2013 г., то государство предоставило бы вычет не каждому долевому собственнику, а на весь объект имущества. То есть братья Алексенко получили бы всего 260 тысяч рублей на двоих, а не 260 тысяч рублей каждому.
Вычет на сумму процентов по кредиту
В общем порядке имущественный вычет на погашение процентов по ипотеке (рефинансированию кредита) предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 3 000 000 рублей. Максимальный размер налоговой экономии – денежных средств, которые не будут удержаны с дохода собственника (будут возвращены налоговыми органами на счет гражданина), может составить: 390 000 рублей (3 000 000 рублей * 13 %). Вышеуказанный лимит действует с 01.01.2014 года. Проценты по ипотечным кредитам, полученным ранее этой даты, могут быть включены в состав вычета в полном объеме (без учета ограничения в 3 000 000 рублей).
Обратите внимание:
- Право на применение данного вида имущественного вычета также не ограничивается какими-либо сроками, но при этом использовать его можно однократно на протяжении жизни и только по отношению к одному объекту недвижимости, даже если сумма вычета в полном объеме не исчерпана.
- ИНВ по процентам можно получить только после возникновения права на основной вычет по приобретению жилья.
Распределение вычета при совместной собственности
Гражданин Д. Гоцман, чтобы не спорить со своей женой, благоразумно решил оформить свежекупленную за 7 млн. руб. квартиру в общую совместную собственность супругов. При этом, на покупку был взят ипотечный кредит в размере 5 млн. руб., проценты по которому за весь срок составляют 3 млн. руб.
По умолчанию оба супруга имеют равные права на квартиру, оба считаются ее покупателями и плательщиками кредита (созаемщиками). Поэтому каждый из супругов Гоцманов имеет право на налоговый вычет 2 млн. руб. (максимум) с покупки квартиры, и на 3 млн. руб. (максимум) с уплаты процентов по ипотеке.
Если все оставить, как есть, то Гоцманы могут вернуть себе:
- муж (за покупку) = 2 млн. руб. х 13% = 260 000 руб.
- муж (за ипотеку) = 3/2 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.
- жена (за покупку) = 2 млн. руб. х 13% = 260 000 руб.
- жена (за ипотеку) = 3/2 млн. руб. х 13% = 195 000 руб.
Итого, в сумме семья Гоцманов возвращает себе = 910 000 руб.
А если бы жена Гоцмана не работала (не имела бы официального дохода), а отдыхала дома по хозяйству, то свое право на вычет она не смогла бы реализовать. Тогда Гоцманы могли бы подать заявление на распределение вычета между супругами полностью в пользу мужа (то есть указали бы «фактические расходы» – 0% у жены и 100% у мужа).
Сумму основного вычета (за квартиру) Гоцман себе не увеличит, т.к. уже имеет ее по максимуму (2 млн. руб.). А вот сумму вычета за проценты он еще может себе увеличить за счет жены:
- муж (за покупку) = 2 млн. руб. х 13% = 260 000 руб.
- муж (за ипотеку) = 3 млн. руб. х 13% = 390 000 руб.
Сколько максимально можно вернуть НДФЛ
Максимум можно вернуть 260 тыс.руб., т.е. 13% от 2 млн. (налоговая база). Это сумма распределяется между собственниками и зависит от даты покупки квартиры — до или после 2014 года. Потому что в январе 2014 года были внесены изменения в законодательство в отношении вычетов — Федеральный закон от 23.07.2013 N 212-ФЗ.
Если квартира куплена после 1 января 2014 года, каждому собственнику положена максимальная сумма в 260 тыс.руб. — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Если квартира куплена до 1 января 2014 года, максимальные 260 тыс.руб. рассчитаны на всех собственников и делятся между ними по размерам их долей — абз. 17 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в старой редакции. Если у каждого супруга в собственности по половине квартиры, каждому полагается по 130 тыс.руб. Более подробно расписано в примерах ниже.
ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓ Пример №1: Супруги Александр и Марина в 2019 году купили квартиру за 5 млн руб. полностью за наличные. Квартиру оформили на двоих в совместную собственность. Каждый супруг может получить вычет за покупку от половины стоимости квартиры. Хоть у каждого супруга и получается по 13% * (5 млн / 2) = 325 тыс.руб., вернуть НДФЛ они могут только по 260 тыс.руб., т.к. это максимальная положенная сумма.
Пример №2. Супруги Дмитрий и Ольга в 2020 году купили квартиру за 3 млн руб. полностью за свои деньги. Квартиру оформили только на Дмитрия. Несмотря на это, Ольга тоже имеет право получить вычет за половину стоимости квартиры. Ведь квартира куплена в браке, значит является совместно нажитым имущество обоих супругов. Оба супруга могут вернуть НДФЛ по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс.руб.
Пример №3. Супруги Сергей и Дарья в 2013 году купили квартиру за 3 млн руб. Квартиру оформили в совместную собственность. Узнали про вычет только в 2020 году. Т.к. вычет не имеет срока давности, они имеют право его получить. Но каждый супруг вернет не по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс., а только по 130 тыс.руб. Ведь квартира у них куплена до января 2014 года, значит максимальный возврат в 260 тыс.руб. рассчитан на всю квартиру и делится между собственниками.
Пример №4. Супруги Антон и Светлана в 2020 году купили квартиру за 2 млн руб. Квартиру оформили в долевую собственность по 1/2. Каждый из супругов получит не по 13% * (2 млн / 2) = 130 тыс.руб.
Пример №5. Супруги Владимир и Елена в 2020 году купили квартиру за 4 млн руб. Квартиру оформили в долевую собственность, где у Владимира доля в 2/3, а у Елены 1/3. Елена может получить 13% (4 млн /3) = 173,3 тыс.руб. Хоть у Владимира и получится 13% * (4 млн * 2/3) = 346,6 тыс., он получит только 260 тыс.руб., ведь это максимальная сумма.
Имущественные вычеты после смерти мужа
Порядок предоставления имущественного вычета супруге погибшего рассмотрен в сообщении ФНС от 08.07.2013 № ЕД-4-3/12261. В нем разъяснено, что жена-наследница вправе обратиться за возвратом НДФЛ, даже если нажитая в браке собственность записана на умершего мужа.
Важно! Если супруг скончался уже после того, как начал возвращать налог, невыплаченный остаток к жене не переходит. Учитываются только оставшиеся нераспределенными расходы.
Пример 6
В 2014 г. Павел и Элеонора Дегтяревы приобрели жилплощадь за 3 120 400 руб. и оформили ее на мужа. В 2020 г. Павел погиб, успев обратиться за максимально разрешенным возвратом НДФЛ. Из положенных 260 000 руб. он получил не все. После смерти Павла Мария претендует на 13% с оставшихся незадействованными в вычете супруга 1 120 400 руб., т.е. на 145 652 руб.
Комментарий к ст. 220 НК РФ
В статье 220 НК РФ речь идет об имущественных налоговых вычетах.
Комментируемая статья действует в редакции Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ «О внесении изменения в статью 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который вступил в силу с 1 января 2014 года.
Важно!
Обращаем внимание, что вступившим в силу с 1 января 2014 г. Законом внесены существенные изменения в статью 220 НК РФ, касающиеся, в частности, возможности получения имущественного налогового вычета по НДФЛ до полного использования его предельного размера без ограничения количества установленных объектов недвижимого имущества, расходы по приобретению или строительству которых могут учитываться в составе имущественного налогового вычета.
На основании подпункта 1 пункта 1 комментируемой статьи налогоплательщикам НДФЛ предоставляется имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).
Официальная позиция.
В письме ФНС России от 03.03.2014 N БС-4-11/3607 «О налогообложении доходов физических лиц» указывается, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Важно!
При продаже нежилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, налогоплательщик вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета в размере, пропорциональном его доле в нежилом помещении на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ.
Важно!
Необходимо обратить внимание, что положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности, что следует также из анализа сложившейся судебной практики арбитражных судов.
Судебная практика.
Так, в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 N А12-943/2014 разъясняется, что положения приведенной нормы НК РФ не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Также суд в своем Постановлении ссылается на Определение Конституционного Суда РФ от 14.07.2011 N 1017-О-О, в котором указывается, что характер использования имущества в целях предоставления имущественного налогового вычета имеет определяющее значение.
Аналогичная позиция изложена в Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2014 N А05-13922/2013.
Официальная позиция.
В письме Минфина России от 16.04.2014 N 03-04-05/17287 рассмотрен вопрос о предоставлении имущественных вычетов по НДФЛ при продаже одной квартиры и оформлении свидетельства о госрегистрации права собственности на другую квартиру в одном налоговом периоде. По данному вопросу Минфин России дал нижеследующие разъяснения.
Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ путем уменьшения суммы дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры.
Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 комментируемой статьи имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
Подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ устанавливает имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.
Официальная позиция.
В письме Минфина России от 25.04.2014 N 03-04-05/19521 указывается, что материальная выгода от экономии на процентах за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в иностранной валюте, будет определяться как превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, исчисленной исходя из 9 процентов годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из новых условий договора, измененных на основании мирового соглашения.
Указанная материальная выгода освобождается от налогообложения при условии наличия у налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета, установленного подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, подтвержденного налоговым органом. При отсутствии соответствующего подтверждения, выданного налоговым органом, оснований для освобождения материальной выгоды от налогообложения не имеется.
Претензии налоговых органов:
В связи со смертью супруга Ивановой камеральные налоговые проверки были прекращены, поскольку обязанность по уплате налога или сбора прекращается со смертью налогоплательщика. Права и обязанности налогоплательщика реализуются исключительно им самим, они не передаются и не наследуются.
Законодательство о налогах и сборах указывает на права и обязанности исключительно самого налогоплательщика — физического лица, не передавая или возлагая их на его правопреемников, в том числе наследников, за исключением задолженности по имущественным налогам.
Иванова, как наследник своего супруга, не является субъектом конкретного вида налогового правоотношения и не вправе требовать предоставления ей имущественного налогового вычета, предусмотренного в рамках данного правоотношения.
Для целей налогообложения супруги являются самостоятельными налогоплательщиками. Поскольку НК РФ не предусмотрено получение имущественного налогового вычета одним из супругов путем уменьшения налоговой базы по НДФЛ другого супруга, то оснований для получения Ивановой налоговых вычетов в отношении доходов умершего супруга не имеется.