Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки купли-продажи земельного участка из земель сельхозназначения в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если целью фонда станет вовлечение земель сельхозназначения в оборот, то это поможет решить проблему неиспользуемых земель, уверена директор департамента стратегического маркетинга компании «Евроэксперт» Евгения Шалихманова. По ее мнению, федеральный центр, вероятно, не планирует владеть этими землями бессрочно. Цель фонда — сгруппировать, сконцентрировать их у одного собственника для облегчения дальнейшей продажи тем, кто действительно может и будет эту землю использовать.
Когда можно перевести земли в другую категорию
Для использования земель сельскохозяйственного назначения в иных целях их необходимо перевести в другую категорию. Ведь земельный участок может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке, если он ненадлежаще его использует или не использует в соответствии с целевым назначением в течение трех лет (ст. 284, 285 Гражданского кодекса РФ). Правомерность такого изъятия подтверждают и арбитры (постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2010 г. № 17АП-7586/2010-ГК).
Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее – Закон № 172-ФЗ).
При этом перевод сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения. Для создания туристско-рекреационной зоны и перевода земель сельскохозяйственной категории в «земли особо охраняемых территорий и объектов» должно быть принято постановление Правительства РФ о создании туристско-рекреационной особой экономической зоны на территории РФ, где расположен земельный участок (постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2010 г. № 07АП-10686/10, ФАС Северо-Западного округа от 21 сентября 2010 г. № А66-14704/2009);
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда, земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств РФ, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона № 172-ФЗ не допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 процентов и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, указанных в пункте 4 статьи 79 Земельного кодекса РФ.
Льгoты для нaлoгoплaтeльщикoв
- B cooтвeтcтвии c п.5 cт 391 НК PФ, нaлoгoвый вычeт в paзмepe КC 600 квaдpaтныx мeтpoв oт oбщeй плoщaди 3У, мoгyт пoлyчить cлeдyющиe гpyппы гpaждaн:
Гepoи Poccийcкoй Фeдepaции и CCCP;
- Инвaлиды 1 и 2 гpyпп;
- Дeти-инвaлиды;
- Инвaлиды c дeтcтвa;
- Beтepaны BOB и бoeвыx дeйcтвий, a тaкжe, лицa пoлyчившиe инвaлиднocть в xoдe этиx coбытий;
- Лицa, пocтpaдaвшиe в peзyльтaтe кaтacтpoф нa ЧAЭC и ПO «Maяк» и пoпaвшиe пoд дeйcтвиe пpoгpaмм coц. зaщиты;
- Лицaм, ocyщecтвлявшим тpyдoвyю дeятeльнocть, cвязaннyю c ocoбым pиcкoм. B иx чиcлe: иcпытaния aтoмнoгo opyжия и ycтpaнeниe пocлeдcтвий ядepныx aвapий нa вoeнныx oбъeктax;
- Лицa, cтaвшиe инвaлидaми или пoлyчившиe лyчeвyю бoлeзнь в xoдe иcпытaний ядepнoгo opyжия или кocмичecкиx aппapaтoв;
- Лицa пeнcиoннoгo вoзpacтa.
Oбpaтитe внимaниe, чтo нaлoгoвый вычeт пpимeняeтcя тoлькo к oднoмy yчacткy, пpинaдлeжaщeмy нaлoгoплaтeльщикy (a тaкжe нaxoдящeмycя в бeccpoчнoм влaдeнии или пoльзoвaнии). Cooтвeтcтвeннo, ecли гpaждaнин oблaдaeт двyмя и бoлee зeмeльными yчacткaми, eмy пpeдcтoит caмocтoятeльнo выбpaть тoт, пo кoтopoмy бyдyт нaчиcлeны льгoты. O cвoeм peшeнии нeoбxoдимo извecтить нaлoгoвыe opгaны. Нo, нe пoзднee 1 нoябpя.
Toлькo пocлe этoгo пoявитcя нe oблaгaeмaя нaлoгoм cyммa, yмeньшaющaя зeмeльный нaлoг. Ecли paзмep нaлoгoвoгo вычeтa пpeвышaeт нaлoгoвyю бaзy, тo oнa бyдeт cчитaтьcя paвнoй 0.
Кaк paccчитaть зeмeльный нaлoг зa пepиoд влaдeния
Пoтpeбнocть pacчeтa нaлoгa зa oпpeдeлeнный пepиoд пoявлятcя в cлyчae, ecли yчacтoк был пoлyчeн в coбcтвeннocть (бeccpoчнoe пoльзoвaниe) в тeчeниe вceгo нaлoгoвoгo пepиoдa. To ecть, в любoe вpeмя, в тeчeниe 12 мecяцeв кaлeндapнoгo гoдa. B этoм cлyчae нaлoг иcчиcляeтcя нe c мoмeнтa нaчaлa НП, a c мoмeнтa пoлyчeния гpaждaнинoм пpaв нa 3У. Для тaкиx cлyчaeв cyщecтвyeт oтдeльнaя фopмyлa для pacчeтa 3Н:
Cн = KC x Нcт. x Квл, гдe:
- КC — кaдacтpoвaя cтoимocть;
- Квл. — кoэффициeнт пepиoдa влaдeния;
- Mвл./12 — oтнoшeниe кoличecтвa пoлныx мecяцeв влaдeния к 12 кaлeндapным мecяцaм.
Чтoбы oпpeдeлить зeмeльный нaлoг зa пepиoд влaдeния,, нaдo cyммy нaлoгa зa пoлный нaлoгoвый пepиoд yмнoжить нa кoэффициeнт пepиoдa влaдeния.
Если нарушение было недолгим.
Добросовестный хозяйствующий субъект, если в отношении него выявлен факт неиспользования земельного участка по сельскохозяйственному назначению, старается как можно быстрее исправить нарушение. Возможно, он сможет это сделать в том же налоговом периоде, когда нарушение зафиксировано.
По данному вопросу в Письме Минфина России от 23.08.2017 № 03-05-04-02/54186[3] отмечается, что НК РФ не определен порядок применения налоговой ставки для земельного участка, отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, который не используется для сельскохозяйственного производства, если полномочным органом государственного земельного надзора в налоговом периоде было выявлено правонарушение, связанное с неиспользованием земельного участка для сельскохозяйственного производства, а налогоплательщиком данное правонарушение было устранено в этом же налоговом периоде.
Чиновники напомнили, что согласно п. 7 ст. 3 НК РФ все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика.
В связи с этим, по их мнению, в таком случае исчисление суммы земельного налога должно производиться по налоговым ставкам, установленным нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ.
То есть в течение всего налогового периода следует применять пониженную налоговую ставку, установленную для земель сельскохозяйственного назначения.
Сравнительная характеристика по карте обеспеченности отдельных регионов и стран пахотными землями.
В мировой земельный фонд входят сельскохозяйственные земли (обрабатываемые луга и пастбища), леса, прочие земли (под городские и сельские пункты, транспортные магистрали и т.п.).
Наибольшую ценность представляют обрабатываемые земли (прежде всего пашня).
Дать ответ на поставленный вопрос данного билета можно, используя карты атласа «Земельные ресурсы» (ими можно пользоваться на экзамене).
По данным из карт видно, что в структуре земельных угодий мира пашня (обрабатываемые земли) занимает 11.3 %.
Основные массивы пахотных площадей сосредоточены в основном в лесной, лесостепной и степной зонах нашей планеты.
Пашня больше преобладает в Северном полушарии — в Западной и Восточной Европе, в Южной Сибири, в Восточной, Юго-Восточной и Южной Азии, на равнинах Северной Америки.
Наименьшая доля пашни наблюдается в центрах Австралии и Латинской Америки, в Северной Африке, Центральной Азии, Юго-Западной Азии.
Можно выделить страны, лидирующие по обеспеченности площадями пахотных земель на душу населения: Австралия (3.0 га), Канада (1.8 га), США (0.8 га), Россия (0.8 га).
Значительно меньше доля пашни на каждого человека в Китае (0.1 га), странах Европы (до 0.1 га).
Наименьшая же доля наблюдается в таких странах, как Египет (0.06 га), Япония (0.04 га).
Билет № 16
1. Национальный состав населения мира. Его изменения и географические различия. Крупнейшие народы мира.
2. Машиностроение — ведущая отрасль современной промышленности. Состав, особенности размещения. Страны, выделяющиеся по уровню развития машиностроения.
3. Определение основных статей экспорта и импорта одной из стран мира (по выбору учителя).
Национальный состав населения мира. Его изменения и географические различия. Крупнейшие народы мира.
В мире насчитывается около 3-4-х тысяч народов или этносов, часть из которых сложилась в нации, а другие представляют собой народности и племена.
К сведению: этнос — исторически сложившаяся, устойчивая общность людей, обладающая совокупностью таких признаков, как общий язык, территория, особенности быта и культуры, этнического самосознания.
Народы мира классифицируются:
Всего в мире насчитывается более 300 народов численностью свыше 1 млн. человек каждый, на которые приходится 96 % всего населения Земли. В том числе численность свыше 5 млн. человек имеют около 130 народов, свыше 10 млн. — 76 народов, свыше 25 млн. — 35 народов, свыше 100 млн. — 7 народов.
К сведению: 7 самых многочисленных народов:
1) китайцы (хань) — 1048 млн. человек (в КНР — 97 % от общего количества людей в стране);
2) хиндустанцы — 223 млн. человек (в Индии — 99.7 %);
3) американцы США — 187 млн. чел. (в США — 99.4 %);
4) бенгальцы — 176 млн. чел. (в Бангладеш — 59 %, в Индии — 40 %);
5) русские — 146 млн. чел. (в России — 79.5 %);
6) бразильцы — 137 млн. чел. ( в Бразилии — 99.7 %);
7) японцы — 123 млн. чел. (в Японии — 99 %).
Но существуют народы численностью менее 1 тысячи человек.
II. По языковой близости:
Родственные языки объединяются в группы, которые в свою очередь формируют языковые семьи.
1) Индоевропейская языковая семья — самая многочисленная, на её языках говорят 150 народов Европы, Азии, Америки и Австралии; общая численность — более 2.5 млрд.
Величина зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Этот показатель публикуется в ЕГРН. Какой будет налог на землю с 2023 в официальных документах обозначается уже 1 января.
Если это новый земельный участок, который образовался и официально зарегистрирован в течение года, то данные по нему нужно предоставить в ЕГРН. Комиссия сама определит реальную стоимость и базу.
Главное положительное изменение в 23 году – отсутствие официального повышения стоимости. В таком случае, все цены останутся на уровне 2022 года, если в ЕГРН не решат понизить кадастровую стоимость земельного участка.
Исключение – изменение характеристик. Например, раньше землю можно было использовать только для сельского хозяйства, а в новому году получено разрешение на коммерческое строительство. В таком случае, исходя из общих инструкций, цена будет пересмотрена, а база для начисления налога изменится.
Какие будут регламенты и ограничения
Ограничения касаются массовой застройки. Возвести коттеджный посёлок или другие строения, которые не имеют отношения к фермерству и сельскому хозяйству, на земле сельхозназначения не получится.
Земельный участок с возведённым фермерским домом запрещено делить на самостоятельные земельные участки меньшей площади.
При застройке участка следует руководствоваться установленными нормами:
Строить можно только один жилой дом общей площадью не более 500 м2, в соотношении площади постройки — не более 0, 25% от площади земельного участка.
Параметры жилого дома должны соответствовать п 39, ст.1 ГрК РФ:
- высота — не больше 20 м;
- не более трёх надземных этажей;
- здание должно состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании и при этом не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости.
Первая Общероссийская сельхозперепись
В сельскохозяйственной державе, какой всегда была Российская Империя, 76 716 986 десятин составляла пашня (это 83,8 млн га). Наибольшая их часть (76,7%) приходилась на европейскую часть страны, около 19% в Сибири, и лишь 4,4% в степях.
Таблица 1. Площадь пахотных земель по ВСХП – 2016/17 гг.
| Регионы | Млн га |
| Российская империя – всего | 83,8 |
| Европейская часть | 64,2 |
| Сибирь | 15,9 |
| Степной край | 3,7 |
Можно ли строить дом на земле сельхозназначения для ведения садоводства и ЛПХ?
Уточним, что для ряда земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть взяты гражданами в долгосрочную аренду или приобретение в собственность, имеется возможность возвести жилые постройки.
С 2019 года определение «дачи» перестали свое существование. Теперь дачное строительство переходит в садовое.
| Категории земель по целевому назначению | Виды разрешенного использования | |||
|---|---|---|---|---|
| Садоводство | Огородничество | Ведение личного подсобного хозяйства | ИЖС | |
| 1.5, 13.2 | 13.1 | 1.16 | 2.1 | |
| Земли сельскохозяйственного назначения | Можно выращивать сельхозкультуры “для себя”, можно построить жилье, но право регистрации в нем не предусмотрено. | Возведение только временного и не капитального строения. Прописаться нельзя. | На участке выращиваются сельскохозяйственные культуры, сад. Разрешение на строительство на земле не предусмотрено.
Есть возможность построить дом для временного пребывания без права прописки. |
— |
| Земли населенных пунктов | Дом должен быть признан офиц. пригодным для проживания и иметь статус как “жилое”.
В этом случае прописаться можно. |
Разрешение на строительство можно получить, а так же в дальнейшем прописаться. | Предусматривается регистрация, прописка. Земля должна быть обязательна застроена, нельзя просто развести огород или организовать сад. |
Региональные тенденции
Региональное распределение сельскохозяйственных земель определяется сочетанием местных агроклиматических и почвенных условий и социально-экономических факторов. Согласно усредненным данным за десятилетний период 2007–2016 годов, самая большая площадь сельскохозяйственных земель приходилась на долю Азии (1,6 гга, или 34 процента), затем следовали Северная и Южная Америка (1,2 гга, или 25 процентов) и Африка (1,1 гга, или 24 процента), а на долю Европы и Океании приходилось примерно по 9–10 процентов.
Что касается ирригационного потенциала, то регионом с наибольшей площадью земель, оборудованных для орошения, в прошедшем десятилетии бесспорно была Азия с показателем 237 мегагектаров (Мга), или 70 процентов от общемировой площади таких земель, далее следовали Северная и Южная Америка (52 Мга, или 16 процентов), Европа (26 Мга, 8 процентов), Африка (15 Мга, 5 процентов) и Океания (3 Мга, 1 процент).
Если говорить о соотношении площади оборудованных для ирригации земель с общей площадью пахотных земель, то здесь также лидировала Азия (40 процентов), за ней следовали Северная и Южная Америка (13 процентов), Европа (9 процентов), Океания (7 процентов) и Африка (6 процентов).
Что же касается доступности на душу населения, то в период 2007–2016 годов наименьшая площадь пахотных земель на душу населения приходилась в Азии (0,13 га на душу населения), далее следовали Африка (0,22 га на душу населения), Северная и Южная Америка и Европа (0,40 га на душу населения) и Океания (1,21 га на душу населения).
Мониторинг сельскохозяйственных земель Минсельхоза РФ
На Министерство сельского хозяйства России и на подведомственные ему бюджетные учреждения возложена обязанность по организации государственного мониторинга сельскохозяйственных землевладений.
Таблица 4. Состав сельхозугодий в РФ (на начало года; млн га)
| Годы | Сельхозугодья | В том числе пашня | Залежь |
| 2010 | 196,1 | 115,3 | 4,2 |
| 2011 | 196,1 | 115,1 | 4,4 |
| 2012 | 196,3 | 115,1 | 4,4 |
| 2013 | 196,2 | 115,1 | 4,4 |
| 2014 | 196,2 | 115,1 | 4,4 |
| 2015 | 196,2 | 115,1 | 4,3 |
| 2016 | 197,7 | 116,3 | 4,3 |
| 2017 | 197,7 | 116,2 | 4,4 |
| 2018 | 197,8 | 116,2 | 4,3 |
Экономика России, цифры и факты. Часть 2 Сельское хозяйство.
В среднем на одного жителя нашей страны приходится 11,5 га земли (больше, чем во всех других государствах мира). Однако продуктивные сельскохозяйственные земли составляют лишь 13% общей земельной площади, в том числе пашня – 8% всех земельных ресурсов страны. Тем не менее, обеспеченность населения России сельскохозяйственными землями в расчете на душу населения достаточно высокая (0,9 га на человека). В Китае она составляет 0,08, в США 0,54, в Японии 0,03 га.
Земельный фонд России неравномерно распределен по регионам, Доля пашни изменяется от 5 до 70–85% общей площади областей. Основной массив пахотных земель России располагается в ее европейской части и на юге Сибири, в пределах зон степи и лесостепи, а также в южной части лесной зоны.
Основные массивы пастбищ приурочены главным образом к юго-восточным районам Русской равнины и к южным окраинам Западно-Сибирской равнины. В отличие от пастбищ наиболее значительные сенокосные угодья располагаются в северных районах европейской части России, в первую очередь на заливных лугах. Значительные площади пашни и сенокосов сосредоточены в так называемой нечерноземной зоне, охватывающей европейскую часть России к северу от лесостепи. Для получения высоких урожаев преобладающие в этой зоне подзолистые и болотные почвы нуждаются в ежегодном удобрении (особенно органическими удобрениями) и известковании. Мелиорация земель Нечерноземья – осушение, очистка от камней и кустарников – может позволить значительно расширить площади сельскохозяйственных земель и получать высокие урожаи.
Сравнительно небольшую часть площади земель России занимают населенные пункты, особенно города, промышленные предприятия и транспортные пути. Застроенных и занятых транспортными путями земель менее 2% всей земельной площади России. Они располагаются в основном в наиболее заселенных частях страны, наименее обеспеченных землей, пригодной для сельского хозяйства. Поэтому очень важна экономная и разумная застройка площадей и рекультивация земель, нарушенных шахтами и карьерами.
Ограничения и разрешения
Список ограничений, согласно 299-ФЗ, выглядит таким образом
- Ограничения на размер и вид строения. Фермерский дом должен быть не более трёх этажей. Общая площадь – не больше 500 квадратных метров. Площадь застройки – 0,25 % от всего площади участка.
- Ограничение на деятельность. Фермер, чтобы оформить дом на сельхозземле, реально должен вести деятельность в сфере сельского хозяйства. При этом разрешено строить на всех видах с/х земель – их разрешенное использование может быть как общее (например, для ведения крестьянского хозяйства), так и специализированное (например, растениеводство или свиноводство).
- Ограничения на право распоряжаться собственностью. Дом, построенный фермером, остается в составе имущества КФХ.
Особенности межевания земельных участков
Порядок определения границ участка (в том числе сельхозназначения) регулируется Земельным Кодексом РФ, ФЗ «О землеустройстве», инструкцией по межеванию. В результате собственник получает следующие преимущества:
- Возможность в дальнейшем объединить участки или разделить;
- Добавить к участку 10% от исходного размера;
- Закрепить границы надела документально и решить пограничные споры с соседями не прибегая к суду;
- Возможность проводить строительство без нарушения градостроительных регламентов;
- Уточнить границы участка со сложной конфигурацией;
- Владелец имеет право полноценно распоряжаться земельным участком и заключать имущественные сделки.