Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если жильцы наносят ущерб квартире». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Передавая имущество в аренду, собственник рассчитывает получать регулярное вознаграждение, а по окончании срока действия договора вернуть свое имущество в технически исправном состоянии с надлежащими характеристиками.
Порча имущества арендатора по вине арендодателя
Несёт ли арендодатель ответственность за имущество арендатора? Кто будет возмещать ущерб, если имущество нанимателя будет украдено из арендуемого помещения? А если оно будет испорчено вследствие потопа или пожара?
По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.
Все прочие моменты, относящиеся к вопросу, кто отвечает за сохранность имущества, следует отдельно оговорить в договоре аренды, куда можно включить такие пункты:
Арендодатель принимает на себя обязательство обеспечить сохранность имущества нанимателя, которое тот разместил в арендуемом помещении. Имеется список имущества нанимателя, за которое отвечает арендодатель. Арендодатель выразил свое согласие с этим списком, подписав его.
ВАЖНО: ежедневно арендодатель проверяет сохранность имущества нанимателя и оформляет соответствующий документ – акт сверки. Тогда, если из арендуемого помещения было украдено имущество нанимателя, то он может потребовать от арендодателя возместить ему нанесенный ущерб. Если же в договоре не прописаны вышеуказанные пункты, то в спорной ситуации суд, скорее всего, встанет на защиту арендодателя. Тем более в случае, когда нет подписанного арендодателем списка имущества нанимателя.
А что делать, если имущество нанимателя было испорчено в случае потопа или пожара? Например, в офисе произошёл потоп, и от этого пострадала мебель и оргтехника. Наниматель может обратиться к арендодателю с требованием возместить нанесённый ущерб. Однако арендодатель, в свою очередь, может сослаться на то, что при подписании арендного договора он предупреждал, что трубы в офисе старые и надо всегда в конце рабочего дня перекрывать стояки.
В таком случае суд сочтет, что арендатор был предупреждён о недостатках помещения. Поставить точку в этом деле сможет только акт осмотра, составленный при участии аварийной службы. Она выносит заключение о причине аварии. Если из этого заключения следует вина арендодателя, например, он не произвёл своевременную замену труб, несмотря на письменное предупреждение от УК, ЖЭК или ТСЖ, то тогда суд может обязать его компенсировать ущерб арендатору.
Бухгалтерский и налоговый учет
У арендатора возмещение убытков, связанных с утратой или повреждением арендованного имущества, признается внереализационным расходом как в бухгалтерском учете (п.12 ПБУ 10/99), так и в налоговом учете (пп.13 п.1 ст.265 НК РФ).
У арендодателя соответственно полученная компенсация признается внереализационным доходом в бухгалтерском учете (п.8 ПБУ 9/99) и в налоговом учете (п.3 ст.250 НК РФ).
Пример 6. Организации А и Б заключили договор аренды оборудования. Первоначальная стоимость оборудования 30 000 руб., сумма начисленной амортизации — 11 000 руб. За время использования оборудование было повреждено, что привело к невозможности его дальнейшего использования. Виновные лица не установлены. Договором аренды предусмотрено, что в таком случае арендатор обязан возместить арендодателю ущерб в размере 24 000 руб.
Вычет НДС по «ремонтным» расходам
Ну и конечно же, встает вопрос и с вычетом «входного» НДС, учтенного в стоимости ремонтных работ.
Относительно вычета отметим, что условиями применения вычетов НДС в силу п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ являются приобретение товаров (работ, услуг) для осуществления налогооблагаемых операций; принятие к учету товаров (работ, услуг); наличие первичных документов. На наш взгляд, в рассматриваемом случае все эти условия выполняются. Арендодатель производит ремонт объекта для дальнейшей сдачи в аренду, т.е. для операций, облагаемых НДС. Как мы понимаем, оформление хозяйственных операций производится в обычном порядке, с составлением необходимых документов.
Формально предъявление или непредъявление арендаторам суммы ущерба к возмещению не должно влиять на право арендодателя принять к вычету НДС, уплаченный подрядчикам, поставщикам при приобретении товаров (работ, услуг) для ремонта своих помещений. Да и чиновники не видят препятствий для вычета. Например, в письме от 15.04.2010 N 03-07-08/115 Минфин отметил, что суммы НДС, предъявленные в отношении работ по ремонту воздушного судна, принимаются к вычету на основании полученных счетов-фактур независимо от того, что стоимость ремонтных работ компенсируется авиакомпании страховой организацией.
Суды с «финансистами» солидарны. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 23.05.2011 N КА-А40/4498-11 по делу N А40-62045/10-4-347 суд указал на следующее: «При этом налоговое законодательство не содержит положений, запрещающих принятие к вычету НДС, уплаченного в составе стоимости товаров (работ, услуг), приобретенных для восстановления имущества в случае получения налогоплательщиком страхового возмещения за повреждение указанного имущества».
А в постановлении ФАС Московского округа от 08.07.2011 N КА-А40/6869-11 по делу N А40-100870/10-4-500 сделан следующий вывод:
«При принятии оспариваемых решений инспекция исходила из того, что применение налогового вычета противоречит ст. 171 НК РФ, поскольку стоимость ремонтных работ компенсирована обществу страховой организацией с учетом НДС. Инспекция полагает, что общество не понесло реальных затрат на уплату налога в бюджет. Суд кассационной инстанции отклоняет данный довод, поскольку он основан на неправильном толковании ст. 171, 172 НК РФ. В соответствии с указанными нормами суммы НДС, предъявленные в отношении работ по ремонту воздушного судна, принимаются к вычету на основании полученных счетов-фактур независимо от того, что стоимость ремонтных работ компенсируется страховой организацией. Из такой же позиции исходит Министерство финансов РФ в письмах от 15.04.2010 года N 03-07-08/115, от 29.07.2010 года N 03-07-11/321».
Таким образом, с точки зрения норм НК РФ арендодатель вправе применить вычеты НДС, предъявленного подрядной организацией, независимо от того, что сумма ущерба будет предъявлена арендаторам. Но учитывая наличие судебных прецедентов, мы не исключаем наличие налоговых рисков. Так что не исключено, что свое право на вычет НДС арендодателю придется отстаивать в суде. При этом вероятность выигрыша достаточно высока, о чем говорит нам судебная практика.
Особенности договора аренды
Договор аренды — соглашение по передаче имущества во временное владение или пользование. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Это означает, что он требует взаимного согласования сторон со всеми условиями, после заключения которых у арендатора и арендодателя возникают определенные права и обязанности, одна из сторон получает вознаграждение за выполнение своих обязательств.
Арендные споры широко распространены в практике арбитражных судов, а их спектр разнообразен не только в силу характера споров (внесение арендных платежей, качество арендуемого имущества и т.д.), но и в силу специфики различных объектов аренды — коммерческая и жилая недвижимость, промышленное оборудование и техника, машины и самолеты, корабли и морские порты. Особенности экономических процессов и предпринимательской деятельности арендаторов и арендодателей приводят к возникновению разноплановых убытков.
Рассмотрим обзор судебной практики по наиболее интересным спорам, которые возникают из договора аренды, отдельно по взысканию реального ущерба и упущенной выгоды.
Если арендатор причинил ущерб (испортил имущество) арендодателю
Если арендатор передает обратно арендованное имущество и оно не соответствует условиям договора аренды, имущество имеет явные повреждения и передано обратно не в том состоянии в котором оно передавалось арендатору и здесь нужно будет первым делом понять, причинение вреда произошло в результате нарушения условий договора или имело место нарушение внедоговорных обстоятельств.
Вот наши рекомендации по составлению акта приема передачи квартиры:
Если арендатор не соблюдал условия договора аренды, то помимо возмещения ущерба возникшего в результате невыполнения договорных обязательств, арендатор должен выплатить арендодателю неустойку.
Если у вас нет ни акта приема передачи, ни договора аренды, хотя акт здесь играет важнейшую роль, то взыскание ущерба станет крайне проблематичной процедурой, ведь нужно будет доказать проживание арендатора в вашей квартире и самое главное факт причинение ущерба, ведь без акта будет сложно доказать, что кафель в ванной был целый, а ламинат в зале не вспученный.
Здесь для суда важно доказать причинно-следственную связь между действиями или бездействиями арендатора и наступившими в результате этого последствиями, то есть доказать что именно в результате не выключенного обогревателя или чайника арендатора произошел пожар.
Возмещение Ущерба Третьим Лицам В Договоре Аренды Недвижимости
3) предоставление стороной недостоверных заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). Такие обстоятельства могут быть связаны, в частности, с предметом договора, полномочиями на его заключение, наличием у организации лицензий и разрешений, ее финансовым состоянием.
Под возмещением убытков понимается обязанность стороны, нарушившей условия договора, компенсировать добросовестной стороне реальный ущерб (расходы на восстановление нарушенного права, которые она произвела или должна будет произвести, утраченное или поврежденное имущество) и упущенную выгоду – не полученные стороной доходы, на которые она могла бы рассчитывать, если бы договор был исполнен надлежащим образом (ст. ст. 15, 393 ГК РФ).
Договор аренды в случае порчи имущества
Таким образом, если хозяин квартиры обнаружит факт нецелевого использования имущества, он вправе применять как меры, прописанные в данном законе, так и те, которые указаны в договоре (при условии, что они не нарушаю прав контрагента). Здесь важно учитывать, что в арендных отношениях закон стоит на страже интересов квартиранта. Поэтому право выселить его до окончания срока действия соглашения должно быть прописано в тексте с указанием причин, которые позволяют совершать подобное действие.
Принимая решение о сдаче квартиры в аренду, собственник должен осознать, что обращаться с его имуществом так, как с ним обращается он, арендаторы, скорее всего, не будут, – говорит Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. – Поэтому все, что действительно дорого или дорого как память, лучше всего вывезти». Подготовив квартиру и найдя арендаторов, необходимо заняться официальной частью вопроса – документами. Их всего три: договор, опись имущества и акт приема-передачи.
○ Порча имущества по вине арендатора.
Если произошла порча вещи, переданной во временное пользование, квартиросъемщик обязан уведомить о произошедшем хозяина жилплощади. Последний производит оценку ущерба (самостоятельно либо с привлечением экспертов) и устанавливает размер компенсации.
Если квартирант не отрицает свою вину, он возмещает причиненный ущерб в добровольном порядке и в указанные арендодателем сроки. При этом необходимо взять с хозяина расписку, что финансовые средства им получены.
Если же арендатор не признает свою вину и отказывается выплачивать компенсацию, вопрос решается в судебном порядке. В данном случае важно, чтобы оценка ущерба производилась специалистами, которые составят официальный отчет либо хозяином в присутствии свидетелей, которые подпишут составленный им акт.
Здесь важно учитывать, что квартирант не освобождается от обязанности возместить ущерб, даже если срок действия арендного договора подошел к концу.
○ Порча имущества арендатора.
Хозяин квартиры обязан уведомить потенциального арендатора обо всех недостатках передаваемого во временное пользование имущества.
- «1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
-
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
- Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
- Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п.1 ст. 612 ГК РФ)».
Также если хозяин квартиры повредил вещи квартиранта, он обязан возместить причиненный убыток. Если он отказывается делать это добровольно, вопрос решается в судебном порядке.
Порча имущества арендатора по вине арендодателя
Несёт ли арендодатель ответственность за имущество арендатора? Кто будет возмещать ущерб, если имущество нанимателя будет украдено из арендуемого помещения? А если оно будет испорчено вследствие потопа или пожара?
По закону арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. И арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору.
Все прочие моменты, относящиеся к вопросу, кто отвечает за сохранность имущества, следует отдельно оговорить в договоре аренды, куда можно включить такие пункты:
Арендодатель принимает на себя обязательство обеспечить сохранность имущества нанимателя, которое тот разместил в арендуемом помещении. Имеется список имущества нанимателя, за которое отвечает арендодатель. Арендодатель выразил свое согласие с этим списком, подписав его.
ВАЖНО : ежедневно арендодатель проверяет сохранность имущества нанимателя и оформляет соответствующий документ — акт сверки. Тогда, если из арендуемого помещения было украдено имущество нанимателя, то он может потребовать от арендодателя возместить ему нанесенный ущерб. Если же в договоре не прописаны вышеуказанные пункты, то в спорной ситуации суд, скорее всего, встанет на защиту арендодателя. Тем более в случае, когда нет подписанного арендодателем списка имущества нанимателя.
А что делать, если имущество нанимателя было испорчено в случае потопа или пожара? Например, в офисе произошёл потоп, и от этого пострадала мебель и оргтехника. Наниматель может обратиться к арендодателю с требованием возместить нанесённый ущерб. Однако арендодатель, в свою очередь, может сослаться на то, что при подписании арендного договора он предупреждал, что трубы в офисе старые и надо всегда в конце рабочего дня перекрывать стояки. В таком случае суд сочтет, что арендатор был предупреждён о недостатках помещения. Поставить точку в этом деле сможет только акт осмотра, составленный при участии аварийной службы. Она выносит заключение о причине аварии. Если из этого заключения следует вина арендодателя, например, он не произвёл своевременную замену труб, несмотря на письменное предупреждение от УК, ЖЭК или ТСЖ, то тогда суд может обязать его компенсировать ущерб арендатору.
Ответственность арендатора за порчу имущества
При сдаче квартиры в аренду между нанимателем и наймодателем оформляется соответствующий договор. Он включает в себя раздел, посвященный правам и обязанностям сторон. В нем указано, что арендатор обязан использовать чужое имущество строго по назначению, а по окончанию срока найма вернуть его владельцу в первоначальном виде (с учетом естественного износа).
Подписывая арендное соглашение, вы берете на себя обязанность по сохранению чужого имущества в целости и сохранности.
По закону существенными условиями договора аренды являются только жилье и стоимость, которую вы уплачиваете арендодателю. Все другие вопросы, в том числе о распределении рисков между сторонами, решаются в индивидуальном порядке.
По взаимной договоренности вы можете включить в документ пункт о распределении рисков при случайной гибели имущества. Если вы договорились об этом уже после заключения основного договора, то оформляется дополнительное соглашение.
Риски повреждения арендованного имущества распределяются по договоренности сторон.
Владелец квартиры вправе аннулировать сделку и потребовать возмещения убытков, если вы:
- используете имущество не по назначению;
- нарушаете условия заключенного договора.
Если вы повредили арендованное имущество, то обязаны сообщить об этом собственнику. После этого арендодатель проведет оценку полученного ущерба. Он может сделать это лично или привлечь сторонних экспертов.
Результаты оценки оформляются соответствующим актом. Он составляется в произвольной форме и содержит описание выявленных дефектов, а также причины и обстоятельства их возникновения.
Ответственность арендатора за порчу имущества
В случае обнаружения испорченного имущества наниматель должен предупредить об этом собственника. Если этого не сделать, заключенный между сторонами договор прекращается, при этом арендодатель вправе потребовать возмещение за причиненный ущерб. Однако следует помнить, что порчей имущества владелец может счесть улучшения, которые арендатор произвел по своей инициативе. В данном случае, наниматель вправе потребовать выплату за произведенные улучшения.
В судебной практике есть понятия неотделимых и отделимых улучшений. Если их возможно перенести в другое помещение (например, новые ширмы, стулья для офиса, кондиционер), то они принадлежат арендатору на праве собственности. Однако собственник может потребовать компенсацию и за них. Чтобы подобного не случилось, необходимо изначально прописать указанное условие в договоре, регулирующее право собственности на отделимое улучшение.
Если же соглашение устанавливает право собственности владельца на отделимые и неотделимые улучшения, которые никак нельзя перенести без ущерба имуществу, то он может рассчитывать на компенсацию за повреждение.
Отделимыми суд может признать улучшения, которые можно исправить ремонтом.
Законодательство предусматривает, что возмещение ущерба арендатором арендодателю , может быть осуществлено в денежной форме, либо виновное лицо за свой счет производит ремонт поврежденного имущества. Особенности компенсации причинённого вреда устанавливаются в договоре аренды и могут варьировать в зависимости от конкретной ситуации и разновидности имущества. В случае, если виновное лицо отказывается добровольно возместить стоимость поврежденного имущества либо произвести его ремонт за свой счет, необходимо обратиться в суд с дальнейшим взысканием причиненного ущерба поврежденному имуществу и упущенной выгоды при помощи судебных приставов.
Торговые центры иногда горят или закрываются по иным причинам. И что самое неприятное, происходит это всегда внезапно. Арендодатели не спешат возмещать ущерб, ссылаясь на буквы договора. И имеет смысл внести в документ необходимые слова и формулировки заранее.
Любой юрист, подписывая Договор аренды втайне надеется, что большая часть условий об ответственности, никогда не будет применена на практике. Зачастую — от осознания, что привлечение к ответственности реально виновного лица будет процессом сложным и тяжело реализуемым, в отдельных случаях – нереализуемым вовсе.
Тем не менее, к нашему великому сожалению, торговые центры имеют тенденцию гореть, заливаться, закрываться по иным причинам, наносить такими ситуациями не воздушный, а вполне себе реальный ущерб, в виде разрушенного ремонта, портящихся продуктов, просто испорченного товара, не говоря уже о потерянных днях торговли и, как следствие, потери прибыли.
Чаще всего, обсуждая договор, мы сталкиваемся с полным нежеланием арендодателей каким-либо образом принимать участие в закрытии рисков арендатора. И можно было бы принять такую позицию, если бы она была отзеркалена по ответственности арендатора. Но нет, в большей части случаев мы наблюдаем следующую ситуацию: арендодатель требует полного возмещения любого ущерба, нанесенного как арендатором, так и его подрядчиками торговому центру, но в отношении любого ущерба имуществу арендатора (и мы сейчас даже не пытаемся поднимать вопрос ущерба деловой репутации и неполученной прибыли) арендодателем занимается позиция покрытия всех рисков арендатора страховой компанией. При этом осознавая всю «тучность» института страхования, сам арендодатель им пользоваться не спешит.
Цитируя великих: «Может ли арендатор проконтролировать качество стройки и застраховать себя от таких ситуаций? Увы, не может. Может ли доказать вину арендодателя? Маловероятно».
Исходя из этой мысли, разумеется, что первичным (и наиболее легким способом решения возможной будущей проблемы) являются корректные договорные формулировки. Вообще в аренде – договор наше все. Удачные формулировки, позволяющие закрывать риски не возмещения материального ущерба, складываются из нескольких частей.
Первая и основная часть, это, разумеется вина. И даже не только сама вина, но и, так называемое, бремя доказывания этой самой вины. Однако кроме прямого исключения ответственности арендодателя, есть еще и «подводные камни» формулировок, которые могут стать препятствием к возмещению материального ущерба.
Права арендатора и их защита при аренде коммерческой недвижимости
1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
Если кратко, то реальный ущерб – это один из видов убытков, наряду с упущенной выгодой.
Исходя из пункта 2 статьи 15 ГК РФ, реальный ущерб — расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества лица.
В соответствии со статьей 393 ГК РФ, Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
При этом (пункт 2 статьи 307 ГК РФ), обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В качестве иных оснований статья 8 ГК РФ («Основания возникновения гражданских прав и обязанностей») указывает: решения собраний, акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий и др.
При заявлении требования о возмещении реального ущерба истец столкнется с необходимостью доказывать:
а) противоправность действий (бездействия) ответчика,
б) факт причинения ущерба и его размер,
в) причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившим ущербом.
Вид и объем доказательств, которые необходимо собрать истцу, будет зависеть от того, в чем состоит причиненный ущерб – повреждено или утрачено имущество, произведены какие-либо выплаты и др.
Согласно пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК).
Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
При доказывании факта и размера ущерба следует принимать во внимание также положения п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым «При рассмотрении дел, связанных с возмещением убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 15 подлежат возмещению как понесенные к моменту предъявления иска убытки, так и расходы, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.
Поэтому, если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), стоимость соответствующих вещей (товаров), работ или услуг должна определяться по правилам пункта 3 статьи 393 Кодекса и в тех случаях, когда на момент предъявления иска или вынесения решения фактические затраты кредитором еще не произведены.»
Напомним, согласно п.3 ст. 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п.1 статьи 15 ГК РФ). Данную норму следует рассматривать во взаимосвязи с положениями статьи 400 ГК РФ («Ограничение размера ответственности по обязательствам»): 1. По отдельным видам обязательств и по обязательствам, связанным с определенным родом деятельности, законом может быть ограничено право на полное возмещение убытков (ограниченная ответственность). 2. Соглашение об ограничении размера ответственности должника по договору присоединения или иному договору, в котором кредитором является гражданин, выступающий в качестве потребителя, ничтожно, если размер ответственности для данного вида обязательств или за данное нарушение определен законом и если соглашение заключено до наступления обстоятельств, влекущих ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
Примеры ограничения законом размера ответственности должника:
а) Наследник (правопреемник) участника полного товарищества несет ответственность по обязательствам товарищества перед третьими лицами, по которым в соответствии с пунктом 2 статьи 75 ГК РФ отвечал бы выбывший участник, в пределах перешедшего к нему имущества выбывшего участника товарищества (статья 78 ГК РФ).
б) В соответствии со статьей 354 Кодекса торгового мореплавания, ограничивается ответственность судовладельца и спасателя по требованиям, предусмотренным статьей 355 КТМ.
в) Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой. Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки. Пример «штрафной неустойки» содержится в п.6. статьи 17 ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» №164-ФЗ: в случае, если за несвоевременный возврат предмета лизинга лизингодателю предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы с лизингополучателя в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором лизинга.
Обращаем внимание, что проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ) всегда носят зачетный характер, то есть убытки взыскиваются только в части, не покрытой суммой этих процентов (п. 2 ст. 395 ГК РФ, п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 ГК РФ).
Юрист Любовь Ларина приводит типичный пример с ремонтом офисного здания.
«Собственник офисного здания заключил с подрядчиком договор на ремонт этого здания на один месяц. Также он заключил дополнительные соглашения с арендаторами о том, что за этот месяц они не оплачивают аренду. Во время ремонта повредился сетевой кабель, собственник понес дополнительные убытки, а ремонт затянулся ещё на месяц».
Каковы будут действия собственника здания в связи с событиями?
- Во-первых, он может потребовать возместить расходы на ремонт поврежденного кабеля — это будут убытки в виде реального ущерба.
- Во-вторых, собственник вправе требовать возмещения упущенной выгоды, которая складывается из арендных платежей за тот месяц, на который затянулся ремонт.
Подробности — в Апелляционном определении Воронежского областного суда от 28.02.2017 по делу № 33-1488/2017.
Упущенная выгода: как рассчитать и взыскать
Анатолий, Москва 27.08.2021Раздел: Аренды
Мы арендуем нежилое помещение по договору аренды. По договору у нас преимущественное право на заключение договора на новый срок, которым мы хотим воспользоваться. Однако возник конфликт с собственником относительно некоторых пунктов договора, например, нас не устраивает порядок расторжения договора, при котором это право есть только у арендатора, а у нас нет, и еще есть пункт об увеличении цены каждый год пропорционально росту курса евро. Мы составили протокол разногласий. Однако арендодатель не согласился на предложенные нами изменения, и договори подписан не был. Можем ли мы через суд реализовать наше преимущественное право на заключение договори аренды на новый срок и требовать заключения с нами договора аренды?
Семен, Москва 18.08.2021Раздел: Аренды
Снимал квартиру по договору аренды, внес обеспечительный платеж. Спустя 2 месяца нашел более удобный вариант — поближе к работе, сказал хозяину, что хочу расторгнуть договор. Он сказал, что обеспечительный платеж мне не вернет, т.к. не рассчитывал, что я так быстро съеду. Прав ли хозяин заявляя об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора аренды, если я в квартире ничего не сломал и не испортил?
Ксения, Москва 16.08.2021Раздел: Аренды
Собственник настаивает на причинение ущерба квартире (черточки на стене, около которой стояла сушилка с бельём и скол угла дверного проёма от дверной ручки при открытии) наниматель уверен, что это естественный износ, при этом арендодатель отказывается отдавать залог, который явно превышает ремонт (который по мнению нанимателя не обязателен) как доказать естественный ущерб?
Виктория, Москва 14.07.2021Раздел: Аренды
Доброго времени суток! С ООО был заключен договор аренды торговой площади. По факту предоставляется только земля под торговый павильон (павильон и так принадлежит мне, свет оплачивается отдельно, коммуникаций нет). Павильон недействующий (склад). Земля в собственности у города. ООО утверждает, что торговая площадь и земельный участок, который я арендую, это одно и тоже, поэтому договор аренды переделывать не будут. Правомерно ли это? Образовалась задолженность по аренде, так как в мае месяце вышло распоряжение главы города на предоставление в аренду мне этой земли, а ООО за все это время требует аренду, при не оплате требуют вернуть им имущество по приемке-передачи. Может ли земля, на которой располагается мой павильон, являться имуществом? Могу ли я через суд признать договор аренды незаключенным или недействительным. Как доказать, что фактически предоставлялось не то, что прописывалось в договоре?