Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Росреестр Татарстана: как оформить два дома на небольшом земельном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности с продажей и оформлением
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Чтобы узнать, можно ли построить два жилых дома на одном земельном участке ИЖС или СНТ, в первую очередь обращаются к федеральным законам. И выясняют, что в них нет на это прямого запрета, а значит, на своей территории возможно возведение любого количества жилых построек.
Однако в каждом регионе существуют и действуют свои нормативы, которые необходимо учитывать. Самым важным из них является ПЗЗ – Правила землепользования и застройки. Этот документ определяет следующие нормы:
- минимальную и максимальную площадь земельного участка;
- предельные расстояния между постройками и от построек до границ участка;
- максимальный процент застройки и т.д.
Эти нормы могут отличаться для разных регионов и для участков разного назначения (ИЖС, ЛПХ, СНТ). Отступы от границ и между постройками часто регламентируются нормами пожарной безопасности и зависят от материала стен.
Если у участка два собственника
Можно ли на одном земельном участке построить два индивидуальных жилых дома, когда правом собственности на него обладают 2 человека, зависит как от местных ПЗЗ, так и от наличия письменного соглашения между собственниками. В нем прописывается порядок пользования общим участком, согласие каждого подписанта на возведение двух домов в указанной локации и другие нюансы.
При отсутствии согласия эти вопросы решаются в судебном порядке.
При желании собственников разделить землю её необходимо размежевать и поставить каждый новый участок на отдельный кадастровый учет. Это довольно сложная процедура, которая должна обеспечить выход с каждого новообразованного участка на земли общего пользования. Проще говоря, со своего двора на улицу.
Альтернативные варианты
Таковых, собственно, всего два. Первый — оформить вторую постройку, как нежилую. То есть, как баню, хозблок и так далее. В этом случае требования будут намного мягче, а соблюсти их будет гораздо проще. Нельзя сказать, что эта хитрость гарантированно прокатит. Банально могут возникнуть проблемы из-за слабой линии электропередач, слабого напора воды в водопроводе, недостатка свободной площади.
Второй альтернативный вариант — дом «два в одном». Такой вид недвижимости называется дуплексом. Дом физически один, но на два хозяина. То есть, планировкой и архитектурой в нём предусматривается две разделённые зоны и отдельные входы. Оформление дуплекса мало отличается от регистрации обычного дома, а потому и вопросов в процессе возникнет существенно меньше.
Сложности с продажей и оформлением
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Пример из юридической практики, адвокат Владимир Постанюк:
— Мужчина построил на своем земельном участке несколько домов для каждого из своих детей. Участок никто не делил, двор и вход в него был общим. После смерти наследники разделили между собой дома и доли в праве собственности на землю. Но как это часто бывает, наследники рассорились, пока делили наследство, и решили отгородить свои участки. В результате один из домов оказался заблокированным, то есть не имел выхода к землям общего пользования. Право прохода через участок сестры (сервитут) нашей доверительнице пришлось устанавливать через суд. Поэтому, даже если сегодня вы не планируете продавать дома, лучше подумать об этом заранее.
С каких действий начать?
Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:
Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Как найти местные ПЗЗ
Обычно ПЗЗ есть на сайтах местных администрации. Заранее предупреждаю — искать легче на компьютере. На смартфоне очень неудобно. Для примера я взял участок Московская область, г. Дмитров, ул. Лермонтова, 11. Кадастровый номер — 50:04:0010354:11.
Я вбил в Яндексе — «правила застройки и землепользования администрация дмитров московская область». В результатах поиска нашел утвержденные генеральные планы и ПЗЗ на официальном сайте Администрации Дмитровского городского Московской области. Нужный мне архив был под названием «Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского поселения Дмитров Дмитровского муниципального района Московской области». В архиве всегда есть ПЗЗ и Градостроительный План или Карта зонирования.
Сначала нужно узнать зону, на которой расположен участок. Для этого на скаченной карте находим свой участок, узнаем краткое и полное описание зоны. Краткое описание обычно вписывают на самой местности, а полное название по краям карты. Мой участок находится в зоне Ж-2, полное название — Зона застройки индивидуальными жилыми домами.
Какой участок лучше купить для строительства дома?
Это зависит от того какой дом вы хотите построить.
Жилой дом можно построить на землях населённых пунктов (в том числе СНТ и ДНТ) со следующими видами разрешённого использования:
- ИЖС
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Садовый дом для сезонного проживания можно разместить на участках:
- ЛПХ (приусадебный участок)
- Ведение садоводства
Хозяйственные постройки для хранения урожая и инвентаря можно строить на участках с ВРИ:
- ЛПХ (полевой участок)
- Ведение огородничества
- Другие участки из категории сельскохозяйственных земель
На участках с ВРИ «садоводство» ничего строить нельзя.
Теперь рассмотрим, какие плюсы и минусы у участков под ИЖС. Главное преимущество — расположение земли. Это территории населенных пунктов, за которыми следят местные муниципалитеты, имеют по отношении к ним обязанности. Это места с инфраструктурой, наличием больниц, школ, детских садов рядом или поблизости.
Другие плюсы:
-
есть адрес, можно зарегистрироваться;
-
возможность купить дом на участке ИЖС в ипотеку, в том числе под залог этой недвижимости;
-
более ликвидное имущество, если сравнить с объектами в СНТ или ДНП;
-
проще получить разрешение на строительство дома;
-
нет обязательства вести на участке какую-либо деятельность.
Недостатки:
-
можно возвести только капитальный дом, соответствующий установленным нормам;
-
более дорогой объект по сравнению с другими участками;
-
нельзя возводить дуплексы и таунхаусы, например, на две семьи.
Если планируется, что на арендованном участке будет находиться два дома, то порядок регистрации аналогичен вышеописанному. Когда подразумевается, что старое здание подлежит сносу, оформить новое строение нужно по такой схеме:
-
Обращение в БТИ с заявлением установленной формы с просьбой признать старую постройку нежилой (допустим, сделать ее летней кухней), а новой присвоить статус жилой недвижимости.
-
Оформить технический паспорт на новую постройку. Специалист находится в БТИ.
-
Внести изменения в ЕГРН – поставить на учет новый дом и изменить сведения о старой постройке.
-
Зарегистрировать право собственности на новый дом.
Сколько домов разрешено построить на арендуемом участке? С технической точки зрения необходимо смотреть на установленные параметры плотности застройки и санитарные нормы.
Можно ли оформить два дома на одном земельном участке?
Многие землевладельцы, которые хотят расширить свою жилую площадь или построить новый дом взамен старого, задумываются о строительстве второго дома на том же участке, но многих переполняют сомнения в законности такого строительства.
Законодательством Российской Федерации предусмотрено, что на земельном участке можно построить индивидуальный жилой дом и хозяйственное здание, а второй, третий и т.д. не допускается. жилой дом на том же земельном участке.
Поэтому на практике местные органы власти решают этот вопрос по своему усмотрению. В Москве и некоторых районах Московской области можно получить уведомление о начале строительства второго индивидуального жилого дома при условии соблюдения всех градостроительных и иных нормативных актов, а именно
- Строительство жилого дома должно осуществляться на земельном участке с разрешенным видом использования ‘Для индивидуального жилищного строительства’, ‘Для личного подсобного хозяйства’, ‘Для загородного строительства’, ‘Для садового дома’.
- Жилой дом должен быть не ближе 3 метров от границы участка, но со стороны дороги, не ближе 5 метров от границы участка.
- В Москве и Московской области Устав землепользования и правила застройки не допускают превышения плотности застройки. Плотность застройки — отношение общей площади в размерах наружных стен жилых домов (в том числе дома, на строительство которого выдано разрешение) и всех капитальных строений, зарегистрированных на земельном участке, к площади земельного участка.
- В ряде районов Московской области необходимо соблюдать установленные правила пожарной безопасности, т.е. размещать жилой дом, в зависимости от материала наружных стен, не ближе минимально допустимого расстояния от жилых домов соседей и размещать жилой дом на их земельном участке. В Москве необходимо соблюдать требование о том, что расстояние между домами должно быть не менее 3 метров, независимо от материала наружных стен.
В районах Московской области, где местное самоуправление отказывает в выдаче разрешений на строительство второго жилого дома на земельном участке, может применяться один из следующих вариантов
- деление земельного участка, по возможности, с учетом требований к минимальному и максимальному размеру земельного участка, так, чтобы второй дом стоял на отдельном земельном участке с требованиями к отклонениям от границ земельного участка;
- строительство второго дома и регистрация в качестве вспомогательного здания, например, служебного здания или гостевого дома, с целью ‘нежилого здания’.
- Возвести на земельном участке второй жилой дом, не нарушая при этом ни одного из требований, установленных законодательством Российской Федерации, а затем обратиться в районный суд с заявлением о признании права собственности на неподтвержденный жилой дом. В большинстве случаев суды удовлетворяют такие иски.
Таким образом, в большинстве случаев разрешения на строительство второго жилого дома реальны, но необходимо учитывать требования администрации определенного района Московской области. Специалисты нашей компании получают разрешения на строительство второго жилого дома на земельном участке в Москве и Московской области.
Позвоните нам, и мы более точно проанализируем Вашу ситуацию, выберем наиболее подходящий вариант работы и, по возможности, получим разрешительную документацию на строительство второго жилого дома на земельном участке, после получения всех необходимых разрешений, с возможностью его последующей регистрации.
Можно ли оформить два дома на одном земельном участке
- Строительство жилого дома должно осуществляться на участке с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства», «Для ведения личного подсобного хозяйства» «Для дачного строительства» «Для садового дома».
- Жилой дом должен быть размещен не ближе 3-х метров от границы участка, а со стороны дороги, не ближе 5-ти метров от границы участка.
- В москве и московской области,не допускается превышение плотности застройки уставом Правил землепользования и застройки. Плотность застройки – это отношение суммарной площади в габаритах наружных стен жилых домов (в том числе того дома, на строительство которого получается разрешение на строительство) и всех зарегистрированных на участке капитальных строений к площади земельного участка.
- В ряде районов Московской области требуют соблюдать действующие противопожарные нормы, т.е. располагать жилой дом в зависимости от материала наружных стен не ближе минимально допустимого расстояния от жилых домов соседей и жилого дома на своем земельном участке. В Москве должно соблюдаться требование, чтобы между домами вне зависимости от материала наружных стен было не менее 3-х метров.
Многие собственники земельных участков, желая расширить жилую площадь или построить новый дом взамен ветхого дома задумываются о возведении второго жилого дома на этом же участке, однако многих одолевают сомнения по поводу законности такого строительства.
Сколько можно не строить дом на участке под ижс
Разрешение на строительство дома ИЖС необходимо, чтобы при строительстве выполнялись все требования к безопасности возводимого жилого сооружения, а также к безопасности окружающей среды, к соответствию дома общему архитектурному плану поселка. Разрешение на строительство дома ИЖС можно получить после согласования и утверждения проекта дома и сбора всех необходимых документов, разрешающих строительство на земле ИЖС. Если хозяином получено разрешение на строительство дома ИЖС, это означает полное соответствие спроектированного дома требованиям, предусмотренным Земельным Кодексом РФ, Строительными Нормами и Правилами (СНиП), Градостроительным Кодексом РФ, государственными законодательными актами.
5. Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
Как зарегистрировать новое строение
Так как действующее законодательство не запрещает строительство двух и более домов на одном земельном участке, новое строение может быть зарегистрировано в установленном порядке. Этапы процедуры зависят от особенностей дела.
Например, земельный участок может находиться в долевой собственности двух лиц. Если объект физически не может быть разделен, владельцы вправе заключить письменное соглашение о порядке пользования участком. В тексте соглашения стороны договариваются о возведении домов для каждого из них.
Далее происходит получение разрешения на строительство и возведение домов с учетом установленных правил. После того, как дом будет достроен, необходимо поставить его на кадастровый учет и внести запись, а также изменить существующие данные об участке в Росреестре.
Для этого собственники обращаются в Росреестр или МФЦ с пакетом документов, в который входит:
- разрешение на строительство или решение суда;
- технические планы на дом;
- два подлинника соглашения о порядке пользования земельным участком;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 350 рублей.
Если ситуация иная и собственник один, подается такой же пакет документов за исключение соглашения о порядке использования земли.
Можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС
Этого недостаточно на обеспечения многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей. В таком жилье, размещенном на участке ИЖС, возможны регулярные проблемы с электроснабжением, возникающие из-за перегрузок в электрической сети. Подобная ситуация может сделать затруднительным комфортное проживание в жилье.
Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.
Что может помешать строительству?
Существует несколько установленных законом требований, которым должна соответствовать будущая постройка, чтобы можно было получить разрешение у контролирующего органа. В их число входит:
- Соблюдение установленных расстояний. Дом должен находиться на расстоянии шести метров до ближайшего строения, расположенного на соседнем участке. В пределах собственного участка дистанция должна быть не менее метра до хозяйственной постройки и не менее трех метров до стен второго жилого дома.
- Соблюдение плотности застройки. Этот параметр рассчитывается на основании размера земельного участка, площади жилого дома и двух коэффициентов. Чаще всего все показатели находятся в пределах нормы, поэтому редко встречается отказ по этой причине.
- Соответствие целевого назначения участка. Участок должен быть предназначен для индивидуального жилищного строительства, только в этом случае можно получить разрешение на постройку второго дома. Выдается оно городским или районным управлением архитектуры.