Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как арендовать землю для ИЖС — руководство для вас!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Аренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности
19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений.
19 статья Земельного кодекса определяет категорию муниципальных земель. К этой категории недвижимого имущества относятся земельные участки, которые находятся в собственности и в распоряжении администраций городских и иных поселений. Они необходимы для ведения хозяйственной деятельности в рамках поселения, для обеспечения инфраструктуры и коммуникаций.
Большая часть муниципальных земель находится в границах соответствующих поселений, но в некоторых случаях участки могут находиться и вне их границ, например, если там находятся объекты недвижимости, принадлежащие муниципалитету. Во владение администрации могут передаваться государственные земли.
В данной статье мы подробно расскажем, как взять землю в аренду у администрации.
Как взять землю в аренду у сельсовета в СНТ
Согласно ст.12 п.3 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 — в члены садового товарищества (СНТ) могут быть приняты собственники или в случаях, установленных частью 11 настоящей статьи, правообладатели садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества. В силу п.9 ст.12 217-ФЗ (последняя редакция) — в приобретении членства товарищества должно быть отказано в случае, если лицо, подавшее указанное в части 2 настоящей статьи заявление, не является собственником или правообладателем земельного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.
При этом для приобретения такими гражданами членства в товариществе принятие каких-либо решений органов государственной власти или органов местного самоуправления не требуется. Если гражданин не является членом СНТ, то получение земельного участка на каком-либо праве осуществляется в общем порядке предусмотренном ЗК РФ, чаще всего через процедуру торгов.
Другими словами, правом аренды (без проведения торгов), в соответствии с 217-ФЗ обладают только члены СНТ при условии, что данный земельный участок еще не приватизирован и находится у СНТ на правах аренды, безвозмездного пользование или в собственности. Лицам, не являющимся членами СНТ можно только выкупить землю у собственника через торги на общих основаниях.
Только в Московской области, по оценке Союза дачников Подмосковья, брошенных участков в СНТ около 15 тысяч, а в целом по России в садоводческих товариществах заброшено 10-15% земель.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Арендовать землю у государства могут физические и юридические лица — на разный срок и под разные цели. «Например, участок, выделяемый для постройки дома и проживания или ИЖС, предоставляется на предельный срок в 20 лет, причем регион также может включать в договор условия пролонгации данного договора. Если речь идет об аренде с целью реконструкции зданий, сооружений, то срок варьируется от трех до десяти лет», — рассказывает юрист Никита Тарновский. Всего, по словам юриста, законом предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли.
Максимальный срок аренды участка земли, принадлежащего муниципалитету или государству, — 49 лет. В остальных случаях срок зависит от целевого использования земли:
- для строительства или реконструкции многоэтажного здания — десять лет;
- для использования надела под ИЖС — 20 лет;
- для юридического лица, занимающегося сельхозработами, максимальный период составляет пять лет;
- земля под фермерское хозяйство — три года.
Для получения во временное пользование земли для индивидуального жилищного строительство (ИЖС) с территориальными органами власти подписывается соглашение, где содержатся все требования.
Основные элементы такого договора включают:
- Предмет договора: непосредственно участок земли с указанием его границ и геолокацией, представленной на бумаге, а также другие характеристики участка.
- Информация о сторонах договора: данные об арендаторе и администрации.
- Основание для предоставления арендуемого участка — это заявка гражданина.
- Срок действия аренды: указывается период, на который заключается договор аренды.
- Цена и способ оплаты: указываются условия оплаты арендной платы и процедура перевода средств.
- Требования к лицу, взявшего аренду: указываются правила и нормы использования земли, а также меры взысканий за несоблюдение этих требований.
Общие положения, законы
Порядок предоставления земли в аренду регулируется в общем Гражданским Кодексом и в частности Земельным кодексом. Статьей 39 ЗК предусмотрены основные условия аренды земли гражданами. Согласно ей, участок земли предоставляется по результатам аукционных торгов (лотом является право заключения договора аренды). Все участники равны, привилегий закон никому не предоставляет.
На торги участок выставляется после истечения договора аренды, даже если на момент окончания договора на участке осуществлялись строительные работы по возведению жилого дома. В такой ситуации арендатор может претендовать на получение отсрочки на срок до 3 лет при условии, что незавершенное строение прошло регистрацию.
Исключено получение отсрочки в случае, когда местной властью заявлен в суд иск к арендатору о признании права реализации незавершенного объекта строительства посредством торгов.
Продление аренды земли
Законодательно предусмотрена возможность продления договорных отношений по аренде участка предоставленного под ИЖС. Арендатор имеет преимущественное право аренды участка после истечения срока действия договора при соблюдении простого условия – подачи заявления о продлении срока аренды до тех пор, пока не истек действующий договор.
Когда арендатор своевременно не обратился с заявлением, получить участок в аренду он может на общих основаниях (аукцион и т.д.).
Договор продлевается без аукциона, если изначально земельный надел был предоставлен без его проведения. Однако это не распространяется на случаи, когда аукцион не проводился из-за отсутствия заявок, а участок предоставлен по начальной аукционной цене за отсутствием конкуренции.
Ограничения на использование арендной земли
Действующее законодательство установило ряд ограничений на аренду участков земли. Ограничения вытекают из конкретных причин, при которых взять в аренду участок земли не получится:
- Не конкретизированы границы участка и необходимо время для их формирования в полном объеме;
- В аукционе выразили желание принять участие менее 2 человек;
- Надел не числится в базе как собственность муниципалитета или государства;
- Отсутствует точная информация о подключении к тех.сетям;
- Отсутствует разрешение использовать землю либо цель, отмеченная в заявлении, не соответствует действительности;
- На участке имеются незавершенные объекты строительства, принадлежащие на праве собственности третьему лицу;
- Изъят или ограничен к обороту земельный надел;
- Надел ранее числился для целей муниципалитета или государства;
- Участок граничит с площадями, ранее включенными в договор о развитии или освоении;
- У участка статус земель общего пользования либо таковой граничит с ним;
- В отношении участка уже имеется действующее решение о предварительном согласии на предоставление третьему лицу;
- На наделе запланировано возведение строения по одной из государственных программ;
- Надел предназначен для формирования значимых объектов на федеральном, региональном или местном уровне.
Для каких целей можно получить землю
Договор аренды может быть заключен на 49 лет в следующих случаях: для использования в сельхозпроизводстве (за исключением сенокошения, выпаса животных, огородничества); собственником здания, сооружения либо помещений в них, если данные объекты расположены на участке; под линейные объекты; в рамках действия охотхозяйственного соглашения.
Срок аренды зависит от назначения участка.
Например:
- если вы желаете получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта, то срок аренды будет составлять 20 лет.
- в случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.
- срок аренды участка, выделенного гражданину под сенокос, выпас скота и огород не превышает 3 лет.
- по общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
- собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость. Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Минимальные и максимальные сроки предоставления участка
О результатах аукциона сообщают в течение трех дней с момента его проведения. Если лицо победило, им должны быть поданы документы и заявление. У администрации имеется до 30 календарных дней, чтобы вынести решение по данному вопросу: они могут или выдать сразу договор аренды для его подписания, или уведомление о необходимости дополнить список документов, или отказ.
В соответствии со статьей 16 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, зарегистрировать договор в Росреестре должны в течение пяти-двенадцати рабочих дней в зависимости от того, куда были поданы документы – в МФЦ или напрямую в Росреестр. Кроме того, нотариально заверенный договор об аренде проверяется быстрее – в течение трех рабочих дней.
Таким образом, на период перехода прав пользования уйдет от трех рабочих дней (при условии, что все государственные структуры будут работать в необычайно быстром темпе) до 45 рабочих дней.
Порядок действий для оформления договора:
| Подбор земли | нужно подобрать участок или оформить аренду одного из наделов, отобранных на торги либо с помощью Публичной кадастровой карты |
| Составление заявки | следует известить органы местного самоуправления о намерении стать владельцем интересующего участка земли |
| Проведение проверки должностными лицами администрации | до заключения арендного соглашения нужно удостовериться, что интересующий участок не имеет собственника, на него не наложены какие-либо ограничения на использование, на нем не расположены строения, мешающие планируемой частной застройке |
| Принятие решения по заявлению | как правило, администрация одобряет заключение договора. В случае необоснованного отказа, заявитель имеет право на обжалование такого решения в суде |
| Подписание договора аренды сторонами | регистрация договора в органах Росреестра (либо МФЦ); получение выписки из ЕГРН |
Прежде чем искать способы, как оформить землю в аренду у администрации, нужно решить, как долго вы хотите пользоваться данной площадью. Земельный участок можно оформить в долгосрочную или краткосрочную аренду. В первом случае участком можно пользоваться от пяти до сорока девяти лет. Это очень удобно, если человек строит дом или ведет подсобное хозяйство. Юридическим лицам также будет наиболее удобно арендовать землю на длительный срок. Особенно это касается ситуаций, если на участке собираются возводить какое-нибудь предприятие.
Что касается краткосрочной аренды, то договор заключается на срок от года до пяти лет. Чаще всего арендуют земельные участки по этому типу во время реконструкции или строительства. После завершения работ, участок возвращают государству.
Существует еще один вид аренды — бессрочная. Она подразумевает отсутствие минимального срока использования участка. Однако в документах отражен максимальный срок. Как и в случаях с долгосрочной арендой, это 49 лет.
Договор аренды хорош тем, что в любой момент его можно разорвать, достаточно уведомить другую сторону. Прежде чем искать, как оформить землю в аренду у администрации, узнайте, для каких целей можно арендовать участок.
Недостатки такой аренды
Важнейшим недостатком является то, что взять землю в аренду можно только по тому назначению, которое человек указал в договоре. Если станет известно, что действительная цель отличается от заявленной, участок могут попросту забрать.
Всему приходит конец. Договор аренды не исключение. Когда срок действия документа закончится, арендатор может продлить договор или выкупить участок. Бывает, что человек забывает об аренде. В таких случаях уведомление об окончании срока использования земли становится шокирующей новостью. Отметим, что иногда продлить договор не так просто, а порой и вовсе невозможно.
Если вдруг земля понадобится для осуществления каких-то государственных целей, то ее изымут. При этом никакую компенсацию арендатору выплачивать не будут. Вы еще ищите информацию о том, как взять землю в аренду у администрации?
Учтите, что земельным участком невозможно распорядиться по собственному усмотрению. Это касается как целевого использования, так и юридического распоряжения. То есть земля не может быть залогом, ее нельзя подарить или продать.
Все, что можно сделать с землей, прописано в договоре аренды, а это не так много действий. То есть арендатор обязан помнить о том, что участок не является его собственностью, и обращаться с ним соответственно.
На каких условиях и на какой срок можно арендовать землю
Право взять участок земли в аренду у государства есть у всех граждан РФ и компаний, которые работают в стране. То есть и у физических, и у юридических лиц.
Законодательно предусмотрено более 20 целей использования арендованной у государства земли. Основной документ, который регулирует отношения в сфере аренды государственных участков, — Земельный кодекс РФ.
За последние 8 лет аренда земли у государства стала проще, потому что наработана и проанализирована судебная практика и внесены изменения в законодательство. Теперь предоставление свободных земельных участков в долгосрочную аренду стало обязанностью государственных и муниципальных органов власти.
Срок зависит от цели
Срок, на который можно арендовать землю у государства для бизнеса или ведения приусадебного хозяйства, будет зависеть от целей использования участка. Максимальный — 49 лет.
Например, аренда участка земли у государства под строительство дома для дальнейшего проживания доступна на 20 лет. Когда они пройдут, договор можно будет продлить. Если компания планирует реконструкцию, ей сдадут землю на 3 – 10 лет.
Вот несколько примеров целевого использования земли, арендованной у муниципалитета, со сроками:
— для строительства или реконструкции многоэтажного здания — 10 лет;
— для использования под ИЖС — 20 лет;
— сельскохозяйственные работы, которыми будет заниматься компания, — 5 лет;
— для ведения фермерского хозяйства — 3 года.
Дополнительные условия
Полученный в аренду участок можно использовать только под заявленную цель. То есть строить капитальный дом на сельскохозяйственной земле — нельзя, если он займет слишком большую площадь и для сельского хозяйства не останется места.
Помимо этого, ограничения на арендатора могут возложить дополнительные обязательства. Например, не вырубать лес, если он есть на участке, не застраивать прибрежную зону. Какие виды участков бывают и что на них можно возводить, рассказываем здесь.
За землю, взятую в аренду у государства или полученную в безвозмездное пользование, налог платить не нужно. Это обязанность собственника, а собственник — государство. Арендатор же обязан обслуживать участок: использовать по назначению, оплачивать ресурсы: воду, электричество, газ.
Как формируется цена аренды
Прежде чем начинать оформление, хорошо бы изучить, сколько стоит аренда земли у государства. Цена зависит буквально от всего: категории земли, кадастровой стоимости, цели использования, региона и результата торгов (если право аренды участка получено на торгах, но об этом — ниже). Но в любом случае она ниже рыночной.
В каждом регионе своя цена
Регионы устанавливают свои цены в зависимости от количества земель разных категорий и планов властей по их использованию. Диапазон цен, который называют специалисты: от 0,1 рубля и до 70 рублей за квадратный метр.
Распространено мнение, что недорогая аренда муниципального участка доступна только в регионах. Это не так. Можно арендовать землю у государства в Московской области, и цена не обязательно будет высокой. Так, базовая ставка аренды участка, занятого жильем, в границах населенных пунктов начинается от 0,95 рубля за квадратный метр.
Способ получения участка тоже влияет
Кроме категории земель и разрешенного использования, на размер арендной платы или ее отсутствие влияет способ получения земли: по очереди или вне очереди, или в результате торгов. Это важные условия аренды земли у государства.
Можно ли арендовать землю у государства без торгов, и кто это может сделать
Без торгов, в порядке очереди или вне ее могут получить участок льготные категории граждан. По законодательству у них есть основания получить землю в безвозмездное пользование для индивидуального жилищного строительства или приусадебного хозяйства.
Вне очереди на аренду могут претендовать, например, пострадавшие от радиации вследствие аварии на ЧАЭС. Остальные льготники встают в очередь на получение участка.
Наиболее часто встречающиеся категории — многодетные семьи с тремя и более детьми на иждивении, ветераны ВОВ, участники боевых действий, молодые семьи и специалисты.
Состоять в одной из этих категорий недостаточно: нужно еще доказать нуждаемость в жилье — это юридический термин, он означает, что, имея такой статус, гражданин может безвозмездно получить участок в пользование от государства. Тут тоже есть категории: военнослужащие, педагоги, сотрудники следствия и прокуратуры, судьи, Герои Труда, ветераны, Герои Советского Союза и РФ, чернобыльцы.
Но можно также подтвердить нуждаемость в жилье, получив статус малоимущего. Для этого власти анализируют доходы и имущественное положение заявителя. В каждом регионе свой прожиточный минимум. Если доход ниже, это повод признать человека малоимущим.
Далее, в зависимости от того, на федеральном или региональном уровне подтвержден статус льготника, предстоит встать на федеральный или местный жилищный учет. Когда очередь подойдет, очередник получит уведомление и сможет приступить к выбору участка и дальнейшим процедурам.
Как взять землю в аренду у государства
Участие в торгах
Торги — это ответ, как арендовать землю у государства. Они проводятся на крупных площадках — официальном сайте РФ для размещения информации о проведении торгов, РТС-тендере и других. Практически во всех субъектах есть регламенты, которые описывают порядок предоставления земельного участка в аренду на торгах. Этот документ можно запросить у местных властей.
Процедура проведения торгов выглядит следующим образом: участники подают заявки, вносят задаток и в назначенную дату проходит аукцион. Право заключить договор аренды получает тот, кто предложил самую высокую цену. Но она чаще всего ниже рыночной стоимости. Если в торгах участвует один человек, значит, он получит землю в аренду по стартовой цене.
Аукцион проводят сразу, при условии, что участок сформирован, поставлен на учет и имеет доступ к коммуникациям (последнее не строго обязательно).
Но бывает, что участок не оформлен. Тогда до проведения торгов разрабатывают и утверждают схему его расположения, делают межевание, ставят на кадастровый учет. Все это организует тот, кто выступил инициатором аренды земли, то есть будущий арендатор. Это требует дополнительных расходов на кадастрового инженера и оплату государственной пошлины, но зато выше шанс, что участок достанется именно тому, кто его хочет и занимается им.
После того как аукцион завершен и договор аренды подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре, предоставив:
— заявления на регистрацию;
— оригинал и копию договора;
— кадастровый паспорт;
— паспорт арендатора;
— подтверждение оплаты госпошлины.
После регистрации документы возвращаются заявителям с отметкой из Росреестра.
Аренда без торгов
Закон предусматривает случаи, когда торги не нужны. Например, без них участок предоставят:
— владельцу объекта незавершенного строительства, чтобы достроить его (однократно);
— владельцу здания на земельном участке, который принадлежит государству;
— тому, с кем заключен договор о комплексном развитии территории;
— гражданину или фирме взамен участка, изъятого для государственных или муниципальных нужд.
В ситуации, когда без торгов оформляется безвозмездное пользование государственной землей, есть риск получить отказ в заключении договора.
Самые распространенные причины — следующие:
— заявитель не льготник или льготник, но не подтвердил нуждаемость в жилье;
— выбран не тот участок — вместо земли под ИЖС, промышленного назначения;
— участок занят или его предварительно предоставили другому заявителю;
— на участке есть постройки;
— участок изъят из оборота и зарезервирован для госнужд;
— участок есть в списке выставленных на аукцион.
Тогда нужно будет выбирать новый участок и проходить процедуру повторно.
Выкуп арендованной земли
Арендованный у государства земельный участок можно выкупить. Иногда это условие указывают в договоре аренды, но такая возможность есть, даже если такой пункт в договоре отсутствует. Например, если на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, он может выкупить участок в любое время, потому что у него приоритетное право выкупа. Но при условии, что его объект расположен на государственной или муниципальной земле.
Такая схема действует в Москве с участками под ИЖС, которые город регулярно выставляет на торги. Победитель получает участок в аренду, затем у него есть полтора года, чтобы построить на нем дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок за 40% кадастровой стоимости — напрямую у муниципалитета и без торгов.
В любом случае цена продажи не может быть выше кадастровой стоимости участка. Формула для расчета стоимости выкупа выглядит следующим образом: кадастровая стоимость, помноженная на ставку земельного налога и на коэффициент для земельного налога, который действует в муниципалитете.
Выгодное отличие стоимости выкупа от рыночной видно на примере: кадастровая стоимость участка площадью 8,6 сотки в Тюменском районе Тюменской области — 114 735 рублей. Выкупная цена получится всего 3442 рубля: 114 735 × 0,3% × 10, где 0,3% — ставка земельного налога в этом районе, а 10 — кратность ставки для расчета цены выкупа участка в регионе.
Дополнительные ограничения
Выкупить участок не получится, если дом на нем не построен. Дом обязательно нужно поставить на кадастровый учет и ввести в эксплуатацию. Еще муниципалитет может установить минимальный процент от территории участка, которая должна быть занята постройкой, и его тоже надо будет соблюсти, иначе здание не зарегистрируют.
Если договор аренды заключен больше чем на пять лет, арендатор может переуступить участок — фактически продать право его аренды. Но при этом запрещено изменять условия договора. Переуступку права надо зарегистрировать в Росреестре и потом принести договор в администрацию. После этого прежнему и новому арендаторам придет уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Но льготники так сделать не могут, потому что в отношении них действует запрет перехода прав, неразрывно связанных с личностью их обладателя. То есть не имеющее льгот лицо не может пользоваться участком на условиях, на которых он передан льготнику.
Договор аренды составляется на определенный срок и с указанием условий использования. При этом заявитель должен знать, что эти параметры находятся в прямой зависимости. Самым максимальным сроком может быть 49 лет.
Земельным законодательством устанавливается период аренды, поэтому в договоре он должен соблюдаться и зависеть от использования:
- для проведения научных и изыскательских работ – не более 1 года;
- для капитального строительства – 3-10 лет, которых достаточно для возведения и ввода в эксплуатацию;
- земли под ЛПХ могут выдаваться в аренду на срок до 20 лет;
- для фермерства период аренды может составлять до 49 лет;
- участки для организации сенокосов, выпаса скота выдаются на срок до 3 лет.
Всегда в договоре аренды указываются условия расторжения на случай несоблюдения арендаторов его условий. Администрация вправе прекратить действие соглашения досрочно.