Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2023 году

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформить ипотеку на комнату или долю в квартире в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Выбирая продажу жилья через залог, заемщик рискует столкнуться с большими неприятностями, пытаясь уклоняться от исполнения обязательств по кредитному договору. Отсутствие оплат станет подтверждением попытки мошенничества, что может быть использовано банком в суде. Чтобы избежать проблем с законом, заемщику с залоговым обеспечением рекомендуется проконсультироваться у юриста.

Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки

Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:

• досрочное погашение кредита;

• разделение оплаты;

• переоформление договора кредитования на другого покупателя.

Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.

• Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.

После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.

На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.

• Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.

Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.

Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.

• Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:

• покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;

• Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.

• Продавец получает средства за недвижимость.

Основные моменты после рассмотрения темы следующие:

• Гражданин может продать банку долю в недвижимости. Но для этого потребуется получить отказ от покупки других владельцев, которые обладают преимущественным правом на приобретение.
• Процедура продажи аналогична той, которая проводится при совершении сделки между двумя физическими лицами. Оформляется договор купли-продажи.
• Расходы по проведению сделки несет покупатель. Продавцу нужно оплатить только 13% НДФЛ.
• Банк может отказать в выкупе доли, если сделка ему не выгодна.

Причины отказа в выдаче долевой ипотеки

Заявитель получит отрицательное решение по ссуде в следующих случаях:

• маленький доход;
• плохая кредитная история;
• недвижимость не соответствует требованиям банка;
• возраст заемщика превышает допустимую границу (с учетом срока ссуды);
• нет первоначального взноса;
• гражданин официально не трудоустроен.

Финансовая организация не обязана объяснять причины отказа.

Покупатель вправе привлечь созаемщика, его доходы тоже будут учтены. Недвижимость поделят на части, собственники сами определят величину долей.

Когда продажа оправдана

Можно ли продать квартиру в ипотеку в каждом конкретном случае определяет сам банк. Прибегать к услугам кредитных фирм стоит лишь в ряде ситуаций. Когда имеет смысл обращаться для продажи в финансовые компании:

1. Срочно нужны деньги. Если средства требуются незамедлительно, то требуется быстрое оформление сделки. Зачастую собственнику не хватает времени на тщательную проверку покупателя, что значительно увеличивает риски мошеннических действий со стороны покупателя. Сделка с банком исключает подобные случаи, но сокращает потенциальный доход.
2. Нет возможности оплачивать потребительский кредит. Многие заемщики интересуются, можно ли продать долю в квартире банку на фоне растущего долга по кредиту. Финансовые организации не всегда готовы забрать недвижимость в счет обязательств из-за определенных сложностей с оформлением. Обычно они выкупают объект, предоставляемый в качестве залога по потребительскому кредиту.
3. Есть непогашенный ипотечный займ. Иногда продать квартиру банку в счет ипотеки – единственное решение финансовых проблем. В этом случае кредитор реализует недвижимость и закроет ипотечный договор с клиентом.

Квартиры, которые продают банки за долги

Часто потенциальные покупатели рассчитывают приобрести имущество у банка с внушительной выгодой. На практике финансовая организация не готова идти на значительные уступки в цене. Что нужно знать до такой сделки:

1. Экономия может составить 5-6 процентов. Купить жилье дешевле можно в рамках торгов. Однако их следует регулярно отслеживать и заранее ознакомиться с порядком формирования стоимости. Иногда в процессе торгов покупателем руководит азарт. Это приводит к тому, что недвижимость обходится дороже, чем другие объекты рынка. Открытые аукционы проводятся только по решению суда.
2. Квартиры, продаваемые банками за долги, могут таить сложности. Так покупателю иногда приходится самостоятельно снимать обременение. Это дополнительная бумажная проволочка и трата времени. Кроме того, данная особенность накладывает ограничения на операции с недвижимостью до момента решения вопроса.
3. Есть возможность получить скидку по процентам ипотечного кредита. Кредиторы часто создают специальную подборку недвижимости, реализуемой в ипотеку. При оформлении сделки в банке заемщик может сэкономить до нескольких процентов в год по ставке. В перспективе это сократить итоговую переплату.
4. Жилье проходит полную проверку. В плане безопасности такие сделки – отличное решение. Услуги риэлтора, направленные на проверку прав бывшего собственника, наличие долгов по коммунальным услугам или сложностей со стороны закона, не потребуются. Это поможет сэкономить на дополнительных тратах.

Когда пристав может арестовать квартиру

Арест является обеспечительной мерой. Так как арестованным имуществом нельзя распоряжаться, это будет стимулировать должника быстрее расплатиться с взыскателем. Основания для наложения ареста на квартиру, дачу или иное имущество указаны в законе № 229-ФЗ. Вот они:

• пристав вправе наложить арест только после возбуждения производства;
• арестовать могут только имущество, принадлежащее лично должнику, но не другим лицам;
• арест допускается только при исполнении денежных и имущественных требований, если сумма долга превышает 3 000 рублей;
• при наложении ареста пристав обязан убедиться, что стоимость квартиры или иного имущества соразмерна сумме задолженности;
• данные об аресте недвижимости передаются в Росреестр, они будут отражены в ЕГРН.

Документы для продажи залоговой квартиры

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

• Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

• Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

• При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

• Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Можно ли продавать долю ребенка в квартире?

Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.

Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.

Можно ли выкупить долю соседа против его воли?

Выкупить долю против воли соседа можно, но только в том случае, если эта доля незначительная (1/8, 1/10, 1/32, 1/50 и т.д.), владелец там не проживает и ее невозможно выделить в натуре.

Например, в двухкомнатной квартире есть два собственника. У одного доля 7/8, у другого – 1/8. При условии, что собственник меньшей доли там не проживает и не имеет интереса к данной недвижимости, можно обратиться в суд и потребовать обязать сособственника продать свою долю по рыночной цене. Для этого необходимо сделать оценку этой доли и внести всю сумму на депозит суда. Такая практика не редкость. Суды охотно дают разрешение на выкуп незначительных долей, потому что в действительности от незначительной доли нет пользы ни для собственника, ни для его сособственника, который не может полноценно распоряжаться своим имуществом.

Какие банки выдают ипотеку на долю в недвижимости?

Долю в коммунальной квартире или доме готовы кредитовать не менее десятка банков.

Их условия довольно похожи: на первоначальный взнос требуется минимум 10% стоимости комнаты, а сам заем можно оформить на срок до 25-30 лет.

При средней стоимости комнаты в коммуналке в 1-1,5 млн. рублей на момент покупки при себе нужно иметь минимум 100-150 тыс. рублей (без учета расходов на оформление сделки, страховки, комиссию риэлтору). Учитывая предложенные банками ставки в случае оформления ипотеки на 10 лет на сумму 900 тыс. рублей, ежемесячный платеж составит минимум 11-12 тыс. рублей (при минимальной ставке в 10% годовых).

Какие российские банки выдают ипотеку на покупку доли в квартире:

Банк	Ставка	Первый взнос	Срок кредита	Сумма кредита
Газпромбанк	от 9,2%	10%	до 30 лет	от 500 тыс. рублей
Сбербанк РФ	от 11%	20%	до 30 лет	от 300 тыс.рублей
ФК Открытие	от 12%	20%	от 5 лет	от 600 тыс. рублей
Тинькофф банк	от 13,35%	25%	до 25 лет	до 8 млн. рублей
Банк Образование	от 12,2%	10%	до 25 лет	от 600 тыс. рублей

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Одна из сложностей продажи ипотечной квартиры состоит в том, что на рынке не сформировались общепринятые схемы оформления таких сделок, поэтому количество, состав и условия договоров, которые придется подписать в процессе, будут зависеть от каждой конкретной ситуации. И ни один из существующих вариантов опрошенные эксперты не считают в полной мере удобным и безопасным для участников сделки.

Некоторые сложные нюансы в договор могут добавить и сами продавец с покупателем, добавляет управляющий директор компании «Метриум» Надежда Крокка. Например, когда речь идет о стоимости сделки, которая указывается в договоре.

Если сделка идет с занижением стоимости договора, могут возникнуть риски в том случае, когда новый покупатель гасит ипотеку за продавца. Например, если покупатель уже отдал деньги, но продавец не подписывает договор, то при обращении в суд покупатель сможет получить только указанную в договоре сумму. Чтобы минимизировать риски, Крокка рекомендует не расплачиваться живыми деньгами, а обращаться перед сделкой в выдавший ипотеку банк, как было указано выше. Тем более с каждым годом величина сделок с ипотечными квартирами увеличивается и банки уже выработали определенную стратегию по данному направлению, заключает она.

Среди документов для совершения сделки можно выделить:

• удостоверение личности;
• сведения о праве собственности на долю – выписка из ЕГРН или свидетельство старого образца;
• документ-основание, например – акт о передаче квартиры в собственность граждан (приватизация);
• техпаспорт старого образца или новая выписка из ЕГРН;
• справка о составе семьи;
• справка о своевременном внесении коммунальных платежей.

Вышеназванные документы, за исключением паспорта, можно получить через нотариуса. Действуя от своего имени, нотариус запросит недостающие документы в электронном формате.

Если финансовые возможности не позволяют заемщику своевременно выплатить долг, чтобы не портить кредитную историю, клиент может предложить банку выкупить часть жилья.

Для этого необходимо:

1. Провести оценку доли.
2. Получить выписку из ЕГРН на жилье.
3. Оформить письменное предложение.
4. Направить в банк лично или письмом.

Специалисты организации рассмотрят предложение и примут решение. Необходимо сразу отметить, что вероятность положительного решения минимальна.

Шанс выкупа доли увеличивается в следующих случаях:

• среди сособственников нет несовершеннолетних граждан;
• другие совладельцы не возражают против продажи.

Положительное решение может быть принято, если объект сделки обладает высокой рентабельностью. Как правило на выкуп соглашаются крупные кредитные организации.

Однако зачастую банк отказывает заемщику в выкупе его доли. Поэтому возможен альтернативный вариант.

Если гражданин отказывается платить, то накапливаются просроченная задолженность. В результате банк может обратиться в суд для принудительного взыскания долга.

Если часть жилья не является единственным имуществом заемщика, то ФССП наложит на долю адрес и реализует в счет долга. Таким образом, доля будет переведена в собственность банка, а долг с продавца будет снят.

Такой вариант возможен в следующих случаях:

• объект не является единственным жилым помещением в собственности заемщика;
• стоимость доли превышает или соответствует сумме долга.

Такой вариант стоит рассматривать, если заем оформлен в крупной кредитной организации. Так как мелкие банки зачастую долго не передают долг в суд. Вследствие чего накапливаются крупные пени и штрафы.

Особое опасение вызывает вероятность продажи долга коллекторскому агентству. В таком случае сумма долга значительно увеличится, а процедура переоформления будет связано с психологическим давлением.

Кроме того, ситуация чревата внесением информации о просрочке и взыскании в кредитную историю заемщика. В результате лицо не сможет больше получить заем в банках.

Как продать долю в квартире банку?

Одна из главных особенностей сделок с долями или комнатами — это преимущественное право покупки.

Суть в том, что если вы хотите продать свою долю или комнату в квартире, то сначала должны предложить выкупить ее владельцам остальных долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость посторонним людям — такую сделку можно будет признать недействительной.

❗️Например: В квартире две комнаты и два владельца — Гриша и Алла. Гриша хочет продать свою комнату и предлагает купить ее Алле.

Если Алла отказывается, то нужно получить у нее нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Если же Алла не хочет писать отказ, то Гриша может через нотариуса отправить ей заявление о намерении продать свою комнату. А потом получить опять же у нотариуса свидетельство о передаче заявления. В нем будет указан полученный ответ или написано, что ответа не получено. В таком случае, Гриша может продавать комнату кому угодно, по своему усмотрению.

При покупке доли в ипотеку требуется передать в залог не кредитуемую долю, а всю недвижимость целиком. Остальные участники долевой собственности должны также оформить свои доли в залог банка. Причем это нужно сделать до выдачи кредита.

❗️Например: Гриша решил продать свою долю в квартире, Алла не возражает. Покупатель хочет взять ипотеку. Но для этого в залог банку нужно передать обе доли.

Алла идет в банк и подписывает договор ипотеки — после его регистрации в Росреестре доля будет в обременении ипотекой в силу договора.

Только после этого покупатель подписывает договор на покупку доли, и кредит выдается. После регистрации договора купли-продажи купленная доля тоже будет в залоге банка, а в ЕГРН будет запись по обременению ипотекой в силу закона.

Таким образом, в залоге у банка будет полностью весь объект.

Особенности покупки и продажи комнаты и доли в ипотеку

Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.

Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.

Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.

Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.

Посмотрите, что написано в кредитном договоре. Если в соглашении нет пункта, запрещающего продавать ипотечную квартиру, подавайте заявлении в банк. Укажите причину, по которой собираетесь продать имущество. Например, нашли работу в другом городе и переезжаете, или, планируете улучшить жилищные условия и вместо двухкомнатной купить трехкомнатную квартиру.

Чтобы повысить шансы на одобрение, заранее найдите человека, который согласится купить недвижимость сразу или оформить ипотеку. Если он будет оформлять ипотеку, банк проанализирует его кредитную историю и сообщит ответ через 1−2 недели.

• Обращаетесь к кредитору и получаете одобрение на продажу недвижимости.

• Самостоятельно или по рекомендации банка продавец находит покупателя на недвижимость.

• Вы вносите задаток в сумме, которой будет достаточно для погашения остатка долга за квартиру перед банком.

• Заключаете с покупателем договор задатка и заверяете у нотариуса.

• Расплачиваетесь полученным задатком и берете выписку из ЕГРН о снятии обременения.

• Подписываете с покупателем договор купли-продажи и переоформляете права собственности.

• Вы получаете остаток денег, а покупатель квартиру в собственность.

Учитывайте, что условия по ипотеке для покупателя могут поменять. Это будет зависеть от его пенсионных отчислений, кредитного рейтинга и ежемесячного дохода. Банк выдаст покупателю деньги для оформления ипотеки, которыми он рассчитается с вами за квартиру. Права собственности перейдут новому владельцу, но квартира будет у него находиться также в залоге, пока не рассчитается с ипотекой. Когда в сделке участвует банк, риск для покупателя и продавца — минимальный, т. к. менеджеры полностью контролируют процесс и следят за правильностью оформления документов.

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.

• Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.

• Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.

• При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.

• Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.

• Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.

Похожие записи:

• Как снять жилье без риелтора, чтобы не потерять деньги и нервы
• Льготы почётным донорам России в 2024 в Татарстане
• Пособие по праву: какие детские выплаты положены в Заполярье