Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как не стать жертвой мошенничества при аренде жилья онлайн». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме, говорят эксперты. Как правило, в этом случае стороны — обычные люди, не обладающие юридическими знаниями, поэтому их легко ввести в заблуждение. Мошенники пользуются этим.
Я проснулся от скрежета в замочной скважине. Кто‑то пытался взломать дверь. Я уже собрался звонить в полицию, параллельно подыскивая под рукой что‑то, чем буду отбиваться. Но на пороге возникла женщина лет 50. Она по‑хозяйски открыла дверь своим ключом и стала разуваться. Я вышел в коридор — мои глаза были, наверное, по пять рублей от удивления. «Вы Александр? — спрашивает. — Очень приятно. Меня зовут Елена Павловна, теперь я буду здесь жить». Я совершенно растерялся: «В каком смысле? — В самом прямом. У меня и документ есть», — и она показала мне бумагу о долевой собственности. На этом моменте происходящее начало напоминать мне какой‑то дурацкий фильм. Я прочитал эту писанину. Потом ещё раз. И ещё. Всё было верно. Москва, Новоостаповская улица, дом 6. Моя квартира.
Клиент, солидный мужчина, владелец консалтинговой компании, сидел в кресле передо мной и рассказывал эту историю, задыхаясь от возмущения.
Нe тaк yж peдкo пoпaдaютcя вapиaнты, кoгдa в cтoимocть включaют oбcтaнoвкy квapтиpы – кyxню, вcтpoeнныe шкaфы, мягкyю мeбeль, cплит-cиcтeмy, cтиpaльнyю или пocyдoмoeчнyю мaшинкy, xoлoдильник. Ecли пoкyпaтeль coбиpaeтcя пepeeзжaть в нoвyю квapтиpy cpaзy пocлe пoкyпки, этo oчeнь yдoбнo – oднaкo вмecтe c этим oн пoдвepгaeт ceбя pиcкy. Нeчecтный пpoдaвeц впoлнe cпocoбeн включить эти пpeдмeты в cтoимocть, нo «зaбыть» впиcaть иx в дoгoвop и aкт пpиeмa-пepeдaчи. Нe пoддaвaйтecь нa yгoвopы в дyxe «нy мы жe вceгдa дoгoвopимcя, зaчeм этa лишняя пиcaнинa» — этo мoжeт пpивecти к нeпpиятным пocлeдcтвиям.
To, чтo имyщecтвo cтoялo нa мecтe пepeд пoдпиcaниeм cдeлки, нe oзнaчaeт, чтo oнo ocтaнeтcя нa мecтe пocлe тoгo, кaк вы пocтaвитe пoдпиcи. Bы впoлнe мoжeтe пpийти в пycтyю квapтиpy – и xopoшo, ecли oбoи и выключaтeли ocтaнyтcя нa мecтe. Ecли в дoгoвope никaк нe oбoзнaчeнo, чтo oбcтaнoвкa и бытoвaя тexникa былa включeнa в cтoимocть квapтиpы, a знaчит oплaчeнa вaми, пpидeтcя cмиpитьcя c пepeплaтoй – y вac нeт ocнoвaний пoтpeбoвaть oт пpoдaвцa, чтoбы oн вepнyл вce нa мecтo.
Чтoбы избeжaть пoдoбныx нeпpиятнocтeй, нyжнo включить в дoгoвop кyпли-пpoдaжи и aкт пpиeмa-пepeдaчи пyнкт, гдe oпиcaны вeщи, ocтaющиecя в квapтиpe и вoшeдшиe в цeнy дoгoвopa — c yкaзaниeм мapки, цвeтa и пpoчиx oпoзнaвaтeльныx пpизнaкoв.
Дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм и кaпитaльнoмy peмoнтy
Этoт вapиaнт paccчитaн нa нeвнимaтeльныx или дoвepчивыx пoкyпaтeлeй. Пpoдaвeц нaкaпливaeт дoлги пo кoммyнaльным ycлyгaм и кaпитaльнoмy peмoнтy и пpoдaeт квapтиpy вмecтe c ними. B peзyльтaтe пoкyпaтeль oкaзывaeтcя пepeд выбopoм – тo ли oплaтить чyжиe дoлги, тo ли cyдитьcя c пpoдaвцoм. Пpи этoм пpoдaвeц мoжeт yexaть, и тoгдa пepcпeктивa cyдeбнoгo paзбиpaтeльcтвa бyдeт coвceм тyмaннoй – чтoбы cyд вынec peшeниe, нyжнo yвeдoмить oтвeтчикa o cyдeбнoм зaceдaнии, a кaк eгo yвeдoмить, ecли aдpec нeизвecтeн, нeпoнятнo. B тo вpeмя кaк п. 3 cт. 158 Жилищнoгo кoдeкca вoзлaгaeт нa нoвoгo coбcтвeнникa oплaтy вcex pacxoдoв нa кaпитaльный peмoнт oбщeгo имyщecтвa в мнoгoквapтиpнoм дoмe, в тoм чиcлe тex, чтo нe были yплaчeны пpeдыдyщим coбcтвeнникoм .
Мошенничество при продаже квартиры со стороны покупателя №1: Попытка получить задаток за квартиру в двойном размере.
Юридически между понятиями “Аванс” и “Задаток” колоссальная разница.
Покупатели-мошенники часто пользуются незнанием продавцом нюансов сделки купли-продажи. Последние не всегда различают понятия «аванс» и «задаток». А между тем различия между терминами есть, и очень существенные. Аванс – это предоплата, которая возвращается в случае расторжения устного договора. Задаток – средства, являющиеся залогом выполнения обязательств. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. В случае, когда продавец передумал, он должен вернуть сумму в двойном размере.
«Псевдопокупатели» настаивают именно на задатке, затем провоцируют продавца нарушить договор. Взяв двойную оплату, мошенники исчезают. Иногда они работают по двое: сначала один дает задаток, потом другой предлагает сумму за квартиру больше. Полученные «отступные» мошенники делят между собой. А продавец остаётся ни с чем.
Квартирное мошенничество
При покупке новой квартиры в давно построенном доме, или, проще говоря, на вторичном рынке жилья, всегда есть риск столкнуться с неожиданными подводными камнями и наткнуться на других претендентов на честно приобретенные вами квадратные метры.
Чаще всего покупатели сталкиваются со следующими проблемами:
- Проблемы, связанные с несовершеннолетними детьми, которые не принимали участие в приватизации квартиры. Подросшие дети или их официальные опекуны могут оспорить ваше право в суде и потребовать свою долю приватизационного жилья. Вам стоит заранее уяснить, что наиболее вероятным исходом будет то, что суд удовлетворит их запрос. Для этого им всего лишь необходимо предъявить документ с пропиской ребенка или подтверждающий факт его физического проживания в квартире в то время, когда проводилась ее приватизация;
- Выписанные родственники и другие люди, которые когда-либо проживали в квартире. Несмотря на то, что они вроде бы выписаны, они могли быть выписаны неправильно. Кроме того, если человек выписался из квартиры, но не прописался по новому адресу проживания, то за ним закрепляется законное право на квартиру и свою часть квадратных метров. Такие претензии разбирает суд, но такие процессы в нашей стране могут длиться весьма долго, и столь же долго отравлять жизнь новым владельцам квартиры.
- Появление настоящих, законных хозяев квартиры. Квартиру могли заполучить незаконно, либо же вам могли показать фальшивые документы. Возможен вариант, когда квартиру мошенники купили у предыдущих владельцев законно по документам, но за фальшивые деньги. Подобные распри будут решаться судом, и практически всегда такие вопросы решаются в пользу настоящих владельцев собственности. Вы же, в свою очередь, можете быть признаны добросовестным покупателем, и вам предоставят право через суд получить деньги, потраченные на квартиру. К сожалению, в некоторых случаях бывает так, что мошенников и след простыл, поэтому будьте предельно осторожны.
Продажа чужой недвижимости
Одним из самых распространенных методов обмана покупателей квартир можно смело назвать продажу чужой недвижимости.
Это может быть жилье с якобы выписанным или умершим хозяином, аферисты могут изображать из себя собственников, на самом деле всего лишь арендуя жилое помещение. Нередко квартирные мошенники практикуют субаренду или пересдачу жилья сразу нескольким арендаторам, однако вполне возможна и продажа снимаемой квартиры.
Данная схема намного сложнее мошенничества с многократной арендой, да и суммы денег здесь фигурируют более солидные, поэтому в продаже арендуемой квартиры могут быть задействованы целые преступные группы. Что интересно, при этом в аферу могут быть невольно вовлечены и вполне честные риелторы и законопослушные агентства недвижимости.
Осторожно: продажа залоговой квартиры
При покупке жилой недвижимости на вторичном рынке всегда существует риск приобретения квартиры, которая на самом деле служит залогом в договоре по кредитованию между продавцом и банком.
Фактически на рынке возможны вполне легальные сделки по приобретению жилой недвижимости, находящейся в залоге. Обычно продавец идет на продажу такой квартиры для того, чтобы погасить задолженность перед банком, при этом цена продажи такого жилья, как правило, на 10-15 процентов ниже его рыночной стоимости.
Вариант сам по себе вполне привлекательный, учитывая как общее состояние рынка недвижимости, так и уровень платежеспособности многих покупателей. Однако в процессе приобретения именно такого жилья существует очень большая степень риска стать жертвой квартирных мошенников.
Существующие схемы мошенничества с недвижимостью
На практике чаще всего встречаются следующие способы мошенничества с имуществом при его купле/продаже и аренде:
- представление поддельной доверенности на участие в сделке (в схеме участвует нечестный нотариус, который помогает оформить подложный документ от имени собственника недвижимости на оформление сделки, а после получения денег доверенное лицо пропадает, и хозяин квартиры/дома о предстоящей продаже ничего не знает);
- отчуждение объекта, который находится в залоге банка (особенно актуально для новостроек);
- внесение залога;
- возникновение неожиданных наследников;
- наличие нарушений со стороны нотариуса (неправильное заключение договора, оформление сделки задним числом, заведомо известное сотрудничество с черными риэлторами) и т. д.
А что делать горе-покупателю?
В такой ситуации пострадавших всегда двое: неудачно сдавший квартиру собственник жилья (получается, что уже бывший) и неудачно ее купивший гражданин (новый собственник). Что делать «бывшему» владельцу недвижимости, мы уже рассказали. А как быть «новому», который наверняка не знал, что участвует в афере?
Самая действенная рекомендация — это приложить максимум усилий, чтобы не оказаться в такой афере. Генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова советует никогда не покупать квартиру по доверенности, какой бы привлекательной ни была цена и сама жилплощадь. «Историю квартиры нужно проверять. Запросите документы из Росреестра. Эти онлайн-выписки будут стоить смешных денег», — говорит она.
При покупке недвижимости договор купли-продажи нужно заверять у нотариуса. Это сделает сделку безопаснее, потому что нотариус дополнительно проверит все полномочия у «продающей» стороны.
Во всех расчетах старайтесь использовать банковский аккредитив, а не наличные деньги: тогда и банк дополнительно проверит получателя платежа.
Способ 3. Где эта улица, где этот дом
Эту аферу можно даже назвать в чем-то честной, потому что в итоге продавец получает деньги, а покупатель – квартиру. Вот только квартира оказывается совсем не та. Мошенники, перед тем как показать «объект сделки» меняют номера квартир, а то и вообще домов или улиц. Так что в одном случае покупатель получит квартиру в желаемом районе и доме, но в худшем состоянии, а в другом вообще в жутком доме в пром. зоне без окон и дверей, зато с крысами и клопами. И разница между желаемым и действительным может составлять от нескольких сот тысяч, до нескольких миллионов.
Как не попасть в такую ситуацию: наводите справки до того как поедете смотреть квартиру, поищите информацию о районе в интернете, посмотрите электронные карты, например, 2gis или google maps. Будьте внимательны, обращайте внимание на детали, задумайтесь, если на 5 этаже в 1 подъезде оказалась квартира №87.
Способ 5. Чтобы не как в кино или рейдерский захват
После оформления сделки, когда новая квартира уже обжита и сделан ремонт на пороге появляется незнакомый человек с постановлением суда, дающим ему право проживания в этой квартире. Это вернувшийся после многолетнего отсутствия родственник, который был прописан в этой квартире, и выселить его насильно нет никакой возможности. Человек мог сидеть в тюрьме или жить в другой стране. Чтобы не делить жилплощадь с посторонним «элементом» иногда приходится очень дорого платить, можно попытаться расторгнуть сделку в судебном порядке, но тогда все деньги на ремонт просто пропадут. Поэтому новоявленный родственник предлагает просто заплатить ему такую же сумму, а то и немногим большую, чтобы он смог купить себе «домик в деревне» и переселиться туда.
Как не попасть в такую ситуацию: оформляйте все сделки через надежные риэлтерские агентства, настаивайте на проверке чистоты квартиры, требуйте расширенную выписку из домовой книги или паспортного стола.
Мошенничество при покупке и продаже недвижимости
Как не попасть на мошенников при покупке квартиры? Обезопасить себя можно при соблюдении следующих условий:
- Проверка документов на подлинность, отказ от выплаты денег при предоставлении копий или дубликатов документов.
- Отказаться от приобретения по генеральной доверенности.
- Поговорить с соседями и убедиться, что адрес совпадает, а вместо роскошной квартиры вам не подсунут сарай на окраине.
- Требовать от продавца присутствия при регистрации договора.
- При передаче денег воспользоваться банковской ячейкой.
При продаже квартиры гарантировать свою безопасность можно:
- Не искажая пунктов договора, не указывая заниженную стоимость.
- Не идя на компромиссы, которые могут стать подвохом.
- Обратиться к опытному юристу или в риэлтерскую компанию, которую вы выберете сами и у которой хорошая репутация.
- При получении денег воспользоваться свидетелями или услугами специальных уполномоченных лиц.
Если попали к мошенникам
От действий злоумышленников никто не застрахован. Поэтому возникает вопрос, куда обращаться при мошенничестве с недвижимостью?
Конечно, следует прибегнуть к помощи правоохранительных органов. Кроме того, если факт мошенничества будет доказан, то в ряде случаев следует подать иск в суд о признании одной или нескольких сделок с жильём недействительными.
Обращение в полицию пострадавшая сторона должна сделать сразу же после того, как ей стало известно о совершенном мошенничестве. В своем заявлении потерпевший должен описать все противоправные действия по недвижимости. Если известна личность злоумышленника, то стоит упомянуть и об этом.
Привлечение к уголовной ответственности зависит от того, насколько полной будет доказательная база. Поэтому к заявлению в полицию следует приложить документы, записи разговоров со злоумышленниками, электронную переписку, фотографии и так далее.
Чтобы понимать, что представляет собой образец заявления в полицию о мошенничестве с недвижимостью, мы предлагаем на нашем сайте скачать его примерную форму. Потом её можно адаптировать к собственному случаю.
Как заключить безопасную сделку?
К сожалению, стопроцентных гарантий, что продавец не захочет оспорить сделку, покупателю недвижимости не даст даже самый опытный юрист. Это суровая правда. В интересах покупателя — действовать максимально осторожно и собрать как можно больше информации об объекте, который он хочет купить, и его владельце.
«Если у покупателя есть время, желание и определенные навыки, он может самостоятельно прогнать квартиру по базам, заказать нужные выписки. Это не так уж сложно», — отмечает директор нижегородского агентства недвижимости «Антей» Андрей Михайлов.
Так, действительность паспорта владельца можно проверить на сайте УФМС. Однако если туда вклеена чужая фотография или, например, на одной из страниц есть штамп другого государства, сайт этого не отразит. Зато если владелец умер или аннулировал паспорт в связи с утерей или похищением, это мгновенно всплывет.
На сайте Росреестра можно увидеть наличие арестов, запретов и обременений по квартире.
На сайтах судов города и области потенциальный покупатель найдет информацию о судебных производствах в отношении недвижимости.
Через сайт Госуслуг за несколько минут получится заказать выписку из домовой книги, чтобы понять, кто и когда был прописан в квартире. Люди, которые прописались до приватизации жилплощади, имеют право на пожизненное проживание в ней, даже если не имеют доли. Если не знать этого, можно получить квартиру вместе с родственниками бывшего хозяина в придачу.
Рассуждая о возможности покупки квартиры без посредников, Андрей Михайлов отмечает, что люди очень отличаются по характеру, уровню образования и подкованности в юридических вопросах. Многие совершенно не ориентируются на рынке недвижимости, и обмануть их удается даже мошенникам-дилетантам. Для таких любая самодеятельность чревата большими проблемами.
«Часто срабатывают даже самые примитивные схемы. Например, в интернете выкладывают фотографии фейковой квартиры по привлекательной цене, покупатели начинают звонить. Их просят перевести залог на карточку, и, что самое удивительное, некоторые переводят без всяких гарантий и проверок. Понятно, что это мошенники и никакой квартиры там нет», — рассказывает руководитель «Антея».
Михайлов добавляет, что в сделках с недвижимостью множество тонкостей, о которых неподготовленный человек вряд ли знает: когда можно отдавать деньги, как пустить в ход материнский капитал, что после чего оформлять и т. д. Именно поэтому он рекомендует заказать хотя бы минимальное сопровождение сделки агентством недвижимости или юристом.
Юлия Плетнева более категорична: она уверена, что работу риелтора и юриста никакие электронные базы данных не заменят — нужны глубокие и тщательные «человеческие» проверки, которые могут осуществить только профессионалы.
«В моей практике было достаточное количество случаев, когда по документам все чисто, а на деле назревал большой обман. Машины, увы, пока не могут сопоставлять факты, выстраивать цепочки и анализировать», — говорит эксперт.
Конечно, в итоге каждый сам решает, как ему организовать покупку квартиры. Главное — трезво оценивать свои возможности, осознавать риски и понимать всю ответственность своих действий. Если, конечно, вам не близка позиция Льва Толстого, который горько сожалел, что не отдал имение крестьянам.