Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать часть земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.
Условия, когда можно продать долю земельного участка
Для того чтобы иметь возможность продать долю земельного участка и дома, необходимо, чтобы соблюдались такие условия:
- необходимо выделить свою долю – процедура выделения доли является обязательной, прежде чем она будет продана третьему лицу. Единственной ситуацией, когда можно продать часть участка без выделения доли – это когда покупателем будет выступать другой сособственник земли;
- требуется оповестить других совладельцев о продаже – согласно законодательству, хотя сособственники не могут препятствовать продаже доли (если она выделена в установленном порядке), они имеют право на преимущественное приобретение земли. Это означает, что продать часть земельного надела можно только в том случае, если каждый из совладельцев предоставил письменный отказ от ее покупки, или прошло 3 месяца с момента оповещения. Если этот порядок не будет соблюден, любой сособственник может оспорить сделку в суде и расторгнуть ее;
- если участок принадлежит к сельскохозяйственным угодьям, то есть ряд ограничений по его продаже – во-первых, покупателем не может быть иностранец, лицо без гражданства или компания с иностранным капиталом (доля более 50%), во-вторых, государство имеет преимущественное право по выкупу таких участков, а это означает, что вначале нужно получить разрешение местных властей, только потом совершать сделку;
- размер доли, если она будет выделяться, должен быть не меньше минимально разрешенном в данном регионе для участков с таким предназначением – в каждом регионе есть минимально установленные размеры земельных наделов для каждой категории землепользования, и выделенная доля должна быть не меньше этого значения, в противном случае процедура выделения доли невозможна;
- если на участке находятся постройки, то они продаются вместе с землей. В случае, если дом также находится в долевой собственности, возможны два варианта: либо в строении также выделяются доли (при технической возможности), либо определяются правила пользования объектом.
Как видно, есть много условий и подводных камней, потому перед началом продажи доли лучше провести консультации с земельным адвокатом.
Как продать недостроенный дом
«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.
Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.
По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:
- низкая цена;
- удачное расположение;
- наличие инфраструктуры рядом;
- подведённые коммуникации.
Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.
Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.
Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.
Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.
Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
- документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).
Как продать долю в доме с землей, если второй собственник несовершеннолетний
В соответствии со статьей 28 ГК РФ, ребенок не имеет права принимать участие при заключении сделки по продаже участка в долевой собственности. Его интересы могут быть представлены только опекунами или родителями.
Кроме этого при оформлении ДКП потребуется согласие органа опеки и попечительства. Вопросы продажи собственности, принадлежащей ребенку, строго регулируется государством, так как существует риск, что несовершеннолетний останется без владений.
Единственный способ уверить органы перед тем, как продать часть дома и земельного участка – переписать на ребенка другую жилую площадь. Это может быть новая приобретенная квартира или территория, которая ранее принадлежала родителям. Главным условием согласия является соответствие размеров новой доли старой части.
Родители или опекуны должны назначить встречу с представителем органов. Ему нужно передать все имеющиеся документы на продаваемую землю и на площадь, которая будет заменять ее. Обработка полученной информации займет не более двух недель. Если комиссия выдала отрицательный ответ, то изменить его будет невозможно даже в рамках судебного процесса.
При продаже доли в земельном участке важно учитывать нюансы, которые являются причиной возникновения дополнительных этапов и расширения пакета документов. Поэтому каждая процедура купли-продажи территории отличается друг от друга бумагами и алгоритмом действий.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – подобная бюрократия упрощает жизнь среднестатистического гражданина или сделана больше для удобства государственных служб? |
Продажа без межевания
Статья 6 ЗК РФ устанавливает, что часть участка признается самостоятельным предметом для ведения земельных правоотношений. В соответствии с ГК РФ установлено, что земельные участки и их доли являются объектами гражданского товарооборота, но самостоятельными единицами не указываются.
В соответствии с актами ГК РФ, допускается передача только тех земельных наделов, которые имеют присвоенный кадастровый номер и определенные технические параметры. В противном случае стать владельцем части участка невозможно. Согласно статье 37 ГК РФ к продаже допускается только земля, поставленная на учет.
Правила и порядок присвоения кадастрового номера описаны в статье 1 ФЗ №28. В результате учета территории осуществляется определение характеристик и выдел доли из целого участка, производимый на основании полученных данных. Каждая выделенная территория имеет свой индивидуальный код, являющийся кадастровым номером. Статья 19 указывает, что постановка участка на учет возможна только при передаче полного пакета документов, в который входит акт о выполнении межевых работ.
Исходя из положений законодательных актов, ответ на вопрос о возможности продажи доли без межевания, строго отрицательный. Без проведения такой процедуры участок не будет выделен и не получит личный код для регистрации в кадастровом реестре. Только после межевания участок может передаваться в собственность другому человеку на основании договора купли-продажи.
Если долевая собственность на частный дом закреплена документально
В юридической практике выделенная и правильно оформленная доля считается отдельным объектом недвижимости. Поэтому хозяин такого имущества имеет соответствующие права пользования и распоряжения, в том числе дарения или продажи.
Совершение безвозмездной сделки (типичный пример – дарение) не требует согласия других сособственников. Если же речь идет об операциях с финансовой выгодой (обмен или продажа), то п.2 ст. 250 ГКРФ обязует владельца уведомлять о своем намерении своих непосредственных соседей по дому. Это делается из соображений защиты интересов других участников долевой собственности, для которых выкуп – это хороший способ улучшения своих жилищных условий.
Принято три формата пересылки сообщений с предложением выкупить долю:
- через услуги нотариуса;
- почтовым отправлением (оптимально – заказным письмом);
- телеграфной связью.
Самый выгодный и простой вариант – продать часть дома родственникам, являющимся совладельцами недвижимости. Они будут заинтересованы в быстром совершении сделки, но могут согласиться только на низкую цену. Еще сложнее будет в ситуации, когда родственники откажутся от покупки. Необходимо будет продать и часть дома, и часть участка.
Продажа части дома с землей третьему лицу разрешена законодательством. Собственник, владеющий даже частью жилого здания, может не только продать, но и обменять, подарить, завещать и даже отдать в залог.
ВНИМАНИЕ! Такое право на разные операции с собственной недвижимостью ее владельцы получают согласно статье 245 Гражданского Кодекса.
Дополнительная информация о возможностях распоряжения частью недвижимости изложена в статье 250 этого же Кодекса. Долю собственности ее владелец может продать родственнику, постороннему лицу, банку. Но остальные владельцы этой долевой собственности имеют приоритетное право покупки:
- В первую очередь о предстоящей продаже доли в частном доме ее хозяин должен уведомить других дольщиков.
- И только после их отказа от покупки, он может предложить купить долю других людям.
- Уведомлять других собственников нужно будет письменно, можно это сделать заказным письмом с уведомлением.
- При оформлении продажи части дома и части земельного участка третьему лицу, нужно будет доказать отказ других дольщиков от покупки.
- В уведомлении указывается факт продажи, цена на часть дома, другие условия.
- На размышление остальным собственникам дается длительное время – 30 дней.
- Если кто-то из них решает, что куплю часть жилья за предложенную стоимость, начинается оформление сделки.
- Но возможно за месяц никто не заинтересовался возможностью увеличить свою часть жилья. В таком случае продавец имеет полное право искать других покупателей, выставлять объявление о продаже на сайтах, на специальных досках, подавать заявку о нем в риэлтерские агентства.
Если дом и земля в собственности нескольких людей, то все действия с ними могут осуществляться только по единогласному соглашению. Это, в частности, касается распоряжения имуществом. Данный порядок установлен в первых пунктах статей 246 и 247. В том случае, если не будет согласия хотя бы одного собственника, то тот или иной способ распоряжения можно реализовать только в соответствии с судебным постановлением.
Законом определено, что любой владелец может распорядиться своей частью по своему усмотрению. При этом долевая собственность на дом и землю может сохраниться. То есть необязательно выделять свою часть в натуре. Объектом сделки в данном случае будет выступать право на долю в общей собственности, а не конкретно часть недвижимости. Однако при возмездном отчуждении посредством продажи или мены необходимо соблюдать правила, установленные в ст. 250 ГК о возможности преимущественной покупки других владельцев.
Покупка доли дома и земельного участка
При отсутствии какого-либо ответа спустя месяц после уведомления они теряют преимущественное право покупки, тем самым разрешая третьей стороне приобретать данную часть недвижимости.
- Рыночная стоимость доли имущества всегда ниже цены отдельно выделенного объекта с земельным участком, поэтому, если есть такая возможность, проще договориться между всеми сособственниками о продаже всего объекта, а вырученную сумму разделить по соглашению сторон.
В случае невозможности продажи всего объекта, стоимость недвижимого имущества можно увеличить путем обособления и выделения доли в отдельную часть дома с земельным участком. Кроме того, данное действие значительно упростит процедуру продажи. - Продажа отдельной части Если часть дома физически отделена и оформлена отдельно от общей собственности, согласования с остальными владельцами не потребуется.
Да, долю дома можно продать в том случае, если она не обременена правами третьих лиц. То есть, если нет никаких ограничений по ее продаже.
Покупка доли дома и земельного участка и порядок пользования как оформить
Однако, для исключения в дальнейшем возникновения поводов для судебного разбирательства, подготовку сделки в таком варианте лучше поручить квалифицированному юристу. Также следует учитывать тот факт, что рыночная стоимость отдельной доли в доме всегда ощутимо меньше той суммы, которая могла бы быть получена при продаже дома целиком с последующим разделением вырученных финансовых средств.
В связи с этим для продающей стороны выгоднее все же достичь соглашения с другими собственниками и продать дом целиком, разделив затем полученные деньги.
А вот если существует возможность физически отделить принадлежащую вам часть дома (выделение доли собственности в натуре), то стоит непременно воспользоваться такой возможностью. В этом случае можно будет продавать уже часть дома как самостоятельный объект. Образец договора продажи доли дома.
Основные условия для сделки
Как продать долю в доме? Придется соблюсти законодательные нормы и выполнить условия, необходимые для заключения соответствующей сделки. Их не так много, но добиться иногда проблематично.
Вот условия и правила, о которых должны помнить граждане:
- Продавать можно только свое имущество.
- При долевой или совместной собственности придется получить согласие совладельцев/супругов на операцию.
- В договоре купли-продажи указывать долю, которая продается.
- Выставлять цену на недвижимость без завышенного ценника.
- Провести госрегистрацию договора купли-продажи.
- В случае, если продается имущество несовершеннолетнего, получить разрешение органов опеки на сделку. Добиться его в реалиях жизни проблематично.
Продать долю в доме без согласия супруга или совладельца имущества можно. Главное – правильно себя вести. Чуть позже выясним, что делать для реализации поставленной задачи.
Если общая собственность не выделена в натуре
Реальность такова, что рыночная цена невыделенных долей примерно на 50% меньше, чем если бы квадратные метры были оформлен как отдельный объект. Кроме того, любой риелтор подтвердит, что спрос на неоформленные части домов крайне низкий. То есть на поиск покупателя на стороне могут уйти долгие месяцы, если не годы.
Следовательно, единственный «законопрозрачный» вариант – договариваться с другими участниками общей собственности. По сути предложить им передать свою часть в их пользование с выплатой компенсации (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Если денег у них нет, то передать права третьему лицу можно через заключение договора дарения. Однако, тут важно понимать, что не каждый покупатель согласится на реализацию такой схемы. Кроме того, так как дарополучатель должен будет оплатить налог (13% от кадастровой стоиомости), то на этапе определения цены сбыта дарителю придется предусмотреть скидку.
Как продать половину земельного участка
Для того, чтобы продать часть земельного участка необходимо выделить его и индивидуализировать его свойства.
Продать возможно и долю, но это будет менее выгодно для продавца. Имея в наличии правильный пакет документации можно начать с поисков покупателя и быть уверенным, что продажа пройдет без сложностей.
Но перед этим стоит побеспокоиться, чтобы участок был грамотно оформлен.
Процедура как продать половину земельного участка
Для этого его владельцу надо начать с подготовки документов:
- собрать пакет документов на целый участок для заказа процедуры межевания земли у кадастрового инженера, в результате чего появится два выделенных участка с выделенными границами;
- далее необходимо поставить эти два новообразованных владения на кадастровый учет в службе кадастра и картографии, прежний целый участок при этом снимается с учета;
- далее права на данные два земельные участки должны быть зарегистрированы в Реестре прав.
В результате вышеназванных мероприятий на руках у владельца земли находятся два свидетельства его прав на участки. Для межевания граждане обращаются в специализированные компании, которые за определенную плату совершают свою работу, результатом которой становится выданный собственнику межевой план. Часто такие компании могут предложить посреднические услуги и для дальнейших мероприятий по регистрации.
Хозяину остается решить, потратит немалую сумму денег, но избавить себя от хлопот или же заняться этим делом самостоятельно.
Участки находящиеся в общей собственности
С участками, которые находятся в общей собственности, процедура предстоит такая же, единственное есть два варианта:
- получить в итоге два участка, при этом оба так же и будут находиться в совместной собственности;
- или же получить два участка, для каждого владельца по одному, что чаще случается на практике.
При возникновении желания у собственника разделить для продажи свой участок, для начала он должен узнать точно, можно ли делить именно его участок и какими размерами должны обладать два участка в итоге.
Эти данные можно узнать в администрации населенного пункта, а именно в архитектурном отделе. Там могут разъяснить вопросы по разделению, основываясь на градостроительном регламенте, который содержит информацию по тому, каким должен быть минимальный размер участка в данной местности.
Не позволяется делить участок, если такое изменение приведет к невозможности использовать его по назначению, приведет к возникновению препятствий для использования объектов строения на данном участке. Разделение должно соответствовать принципу рациональности использования земли.
Возможно ли купить или продать жилой дом или часть дома без земли. Помощь риэлторам.
На рынке недвижимости очень много сложных и разнообразных ситуаций по сделкам купли-продажи. Риэлторам, поверьте, скучать некогда. Еще много неприватизированной или неоформленной в собственность или в аренду земли под домами ( частью дома) или под строениями. Частый вопрос задают риэлторам, возможно ли купить или продать дом или часть дома без земельного участка, на котором этот дом расположен.
Спрашивают покупатели, которые сомневаются в сделках купли-продажи дома без земли, спрашивают продавцы, которые не хотят вкладывать время и деньги в оформление земли, спрашивают совладельцы долей дома, спрашивают люди, которые хотят продать часть земли, а часть участка под домом себе оставить.
В общем, вопросов очень много, попробуем найти ответы и разъяснения по этим вопросам для начинающих риэлторов.