Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое жилищно-строительные кооперативы?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ЖК России определяет понятие ЖСК. Он состоит из физических и юридических лиц, которые вошли в него добровольно для решения вопросов с жильем и принятия участия в управлении домом. С помощью вложения собственных денег, они стоят, покупают, реконструируют и содержат многоэтажный жилой дом. ЖК относятся к потребительским и все положения, которые их касаются, не следует относить к иным специальным организациям. В т.ч., созданным для решения вопроса с жильем по действующему ФЗ.
Как создается и регистрируется государством ЖК
Способ управления существующим многоквартирным домом, создание и функционирование этих компаний определяется существующими ФЗ. В них не может быть меньше 5 участников. А максимальное число членов не превышает общее количество квартир в многоэтажке, которую планируется построить либо приобрести.
Решение о создании жилищного кооператива может принять только сообщество учредителей, в их число входит весь список лиц, которые хотят создать такой способ управления находящимся в собственности многоквартирным домом.
По действующему ФЗ, правомочным является решение создателей об организации нового ЖСК, в случае, когда за это отдали голоса большинство собравшихся юридических и физических лиц. Эти люди и организации становятся членами ЖСК после того, как его зарегистрируют местные органы власти. Волеизъявление учредителей ЖСК обязано быть запротоколированным. Только так выбранный способ управления имеющимся многоквартирным домом будет правомочным.
Перед тем, как будет осуществлена государственная регистрация жилищного кооператива, необходимо создать организацию. Жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив, по сути, это юридические лица, деятельность которых направлена на строительство жилых домов и управление ими. Это некоммерческие организации, которые, тем не менее, могут управлять имуществом, иметь собственный баланс и имущественные обязанности перед вкладчиками.
Кроме этого, в права жилищно-строительного кооператива входит возможность вести предпринимательскую деятельность, доход от которой должен идти исключительно на нужды кооператива. Правоспособность этих организаций начинается с момента их государственной регистрации и заканчивается только после ликвидации.
Создание ЖСК начинается с принятия решения учредителей о форме организации.
Члены жилищно-строительного кооператива могут строить жилье за свои средства, а члены жилищного кооператива – только приобретать жилье и управлять им. В этом состоит основная разница между этими двумя организациями.
Для того чтобы создание ЖК было законным, учредители и члены организации проводят заседание, которое ведется под протокол. После того, как будет принято решение в необходимости создания жилищно-строительного кооператива, составляются его учредительные документы. Устав организации должен содержать основную информацию о жилищном кооперативе, начиная с названия, порядка вступления в членство и выхода из него, внесения членских взносов и т. д.
Также перед основателями жилищно-строительного кооператива стоит задача создать управляющие органы организации. Это общее собрание участников и правление. Обязательной является и уплата государственной пошлины. Только после того, как все эти формальности будут соблюдены, жилищный кооператив можно регистрировать.
Как создать ЖСК: пошаговая инструкция
Мало просто решить создать жилищно строительный кооператив. Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив для того чтобы организация была создана по правилам:
- провести собрание соучредителей. Все участники должны проголосовать за организацию юридического лица.
- Количество проголосовавших лиц не может быть меньше, чем это установлено законом. Кроме того, общее количество их долей не может превышать число жилых квадратных метров в будущем доме.
- Далее осуществляется прием остальных членов объединения.
Во время первого собрания участники кооператива обязаны рассмотреть все важные вопросы:
- о создании и регистрации организации;
- об объеме всех взносов пайщиков (о вступительных платежах, а также дополнительных взносах);
- о выборе членов правления и председателя;
- об итоговом плане строительства МКД;
- о расчете долей;
- об утверждении устава.
Правовое положение членов жилищных кооперативов
Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Данные решения являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение жилым помещением осуществляются на основании членства в жилищном кооперативе (ст. 124 ЖК).
Члену (членам) жилищного кооператива принадлежит право на пай (ст. 125 ЖК). Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяются уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам, т. е. быть их общей собственностью.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.
На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» (ст. 129 ЖК).
Нормы о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива содержатся в ст. 127 ЖК, согласно которой такой раздел между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке.
Члену жилищного кооператива и проживающим совместно с ним членам его семьи предоставляется право по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления кооператива разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, предусмотренных для проживания таких жильцов в помещениях, предоставленных гражданам по договору социального найма (ст. 126 ЖК).
В соответствии со ст. 128 ЖКчлен жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, вправе с согласия проживающих совместно с ним членов своей семьи и правления кооператива сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме жилищного кооператива, а в случае временного выбытия – все указанное жилое помещение внаем за плату.
Жилищный кооператив в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в кооператив новых членов.
Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется по правилам сдачи в поднаем жилых помещений, предоставленных по договору социального найма (ст. 128 ЖК).
Членство юридических лиц в жилищных кооперативах
Изначально членство в ЖК и ЖСК было предусмотрено не только для физических лиц, но и для юридических. Возникает вопрос: для каких целей юрлицам предоставляются помещения жилого типа? Как будет осуществляться деятельность кооперативов, если они будут образованы только из юридических лиц? Следовало бы уточнить, что жилье может использоваться только для проживания граждан. На юридические лица не должны распространяться нормы, которые касаются вселения временных жильцов, раздела жилой площади, выселения из жилых помещений. На сегодняшний день в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» внесены изменения, которые затрагивают юридические лица как членов жилищных кооперативов.
В данные кооперативы могут вступать граждане, достигшие 16-летнего возраста (раньше с 18 лет) и созданные юридические лица. Форма их образования (коммерческая или некоммерческая) не играет роли для ЖК и ЖСК. Факт государственной регистрации юрлица является подтверждением его создания. Как только вносится запись в Единый государственный реестр юридических лиц, оно считается созданным. В Жилищный кодекс также внесены изменения. Они ограничивают участие юридических лиц во вновь создаваемых кооперативах. Однако в организациях, которые созданы ранее 2011 года юридические лица являются членами.
Государственная регистрация жилищного кооператива
Здесь применимо законодательство о государственной регистрации юридических лиц. В Жилищном кодексе РФ один из разделов посвящен жилищным и жилищно-строительным отношениям.
Существует два вида потребительских кооперативов: жилищный и жилищно-строительный.
Члены жилищно-строительного кооператива уже в период строительства дома участвуют в процессе, внося свои средства. В жилищном же кооперативе участие начинается после окончания строительства на этапе приобретения.
Создаются ЖК и ЖСК для того, чтобы удовлетворить потребности граждан в жилье. Объединения совместно управляют многоквартирным домом. Форма жилищного кооператива существовала давно, наряду с другими формами. Сегодня огромная часть жилого фонда строится на взносы граждан или с помощью кредитования.
Ч.5 ст.110 ЖК гласит о том, что такие действия не могут быть распространены на другие специализированные кооперативы, например, на дачно-строительные, гаражно-строительные кооперативы. Каждая гражданско-правовая форма имеет свои особенности. Все формы кооперативов и потребительских обществ подчинены одному общему закону, касающемуся некоммерческих организаций. Закон “О некоммерческих организациях” не имеет распространения на потребительские кооперативы, которые подпадают под статьи ГК РФ, законов о потребительских кооперативах, других законов и правовых актов. Сюда входят ЖК и ЖСК.
Жилищно-накопительный кооператив является примером специализированного потребительского кооператива, который подчиняется закону «О жилищных накопительных кооперативах». Это добровольное объединение граждан в целях удовлетворения в жилье путем объединения паевых взносов. ЖНК привлекают и используют денежные средства членов кооператива на приобретение или строительство жилых домов на территории России в целях передачи их в пользование, после внесения паевых взносов в полном объеме в собственность членам кооператива.
Кем, как и когда принимается решение об организации жилищного кооператива?
Жилищно-строительный кооператив – это добровольное объединение лиц, деятельность которого направлена на строительство или ремонт многоквартирного здания. Создать жилищный кооператив могут физические и юридические лица.
Главное требование закона – это возраст. Создателям организации должно быть больше 16 лет. Помимо этого для регистрации кооператива необходимо, чтобы дольщиков было не менее 5 человек.
Когда гражданин принимается в соучредители, ему предоставляют квартиру, согласно внесенным паям. Другими словами, распоряжение квартирой в доме, где есть ЖСК, возможно только после вступления в члены организации. Справка: но право собственности на недвижимость любой их участников кооператива получает лишь после того, как выплатит свой пай полностью.
Образец решения об организации ЖСК или протокол общего собрания будет представлен вашему вниманию в одном из следующих разделов статьи.
Как оформить документы?
Все юридически важные бумаги должны быть правильно оформлены. Если вы не имеете представления о том, как это сделать, то стоит обратиться за помощью в специализированную юридическую фирму. Обязательно следует предоставить налоговому инспектору номер открытого жилищно-накопительного счета в банке. Он предназначается для членских взносов.
Жилищный кооператив вправе существовать в качестве некоммерческого объединения. Это четко прописано в регламенте РФ.
Если контролирующими органами будет замечен факт того, что членами товарищества осуществляется коммерческая деятельность, тогда будет поднят вопрос о закрытии кооператива или перевода его в другую форму хозяйственной собственности (такое происходит крайне редко). На участников общества может быть наложена административная ответственность.
В соответствии со ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. При такой ситуации одно юридическое лицо превращается в другое путем преобразования.
Гражданское законодательство исходит из того, что реорганизация юридического лица осуществляется в таких формах как: слияние, присоединение, разделение, выделение и преобразование (п. 1 ст. 57 ГК РФ). Жилищное законодательство не закрепляет реорганизацию жилищного кооператива посредством всех указанных форм, но и прямых запретов не содержит. Реорганизация юридического лица означает прекращение его деятельности с правопреемством. При правопреемстве права и обязанности одного юридического лица переходят к другому. В соответствии со статьей 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. В этом случае такие кооперативы освобождаются от уплаты государственной пошлины при регистрации изменений их правового статуса. Решение о реорганизации может быть принято только общим собранием (конференцией) кооператива в соответствии с требованием жилищного законодательства.
Жилищный кооператив считается преобразованным в товарищество собственников жилья с момента государственной регистрации вновь возникшего юридического лица. При этом к вновь возникшему товариществу собственников жилья переходят права и обязанности кооператива в соответствии с передаточным актом (балансом). Непредставление вместе с учредительными документами передаточного акта (баланса), а также отсутствие в них положений о правопреемстве по обязательствам жилищного кооператива влекут отказ в государственной регистрации товарищества собственников жилья .
———————————
См.: п. 1 ст. 23 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. N 33 (часть 1). Ст. 3431.
В соответствии со ст. 123 ЖК РФ жилищный кооператив может быть ликвидирован в порядке, который предусмотрен гражданским законодательством. Ликвидация жилищного кооператива представляет собой способ прекращения его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (п. 1 ст. 61 ГК РФ). Жилищный кооператив как юридическое лицо ликвидируется по решению общего собрания. Статья 61 ГК РФ предусматривает и иные основания ликвидации жилищного кооператива. В соответствии с этой статьей он может быть ликвидирован:
- по решению его учредителей, в том числе и в связи с истечением срока, на который создан кооператив;
- по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ.
К числу иных случаев ликвидации жилищного кооператива, предусмотренных ГК РФ, относятся:
- ликвидация кооператива в связи со сносом дома;
- ликвидация кооператива в судебном порядке по требованию кредиторов при невыполнении обязанности, предусмотренной п. 4 ст. 116 ГК РФ, в соответствии с которой члены потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов;
- ликвидация жилищного кооператива в случае признания его в судебном порядке несостоятельным (банкротом) согласно ст. 65 ГК РФ;
- жилищный кооператив может совместно с кредиторами или сам принять решение о своем банкротстве и добровольной ликвидации.
Наряду с указанными нормами правовые основания признания судом жилищного кооператива банкротом или объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации такого юридического лица устанавливаются Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Порядок ликвидации юридического лица, а следовательно и такого юридического лица, как жилищный кооператив, определен в ст. 63 ГК РФ и включает в себя следующие последовательно сменяющие друг друга стадии.
1. Ликвидационная комиссия, избранная на общем собрании кооператива, помещает в органах печати, в которых публикуются данные о государственной регистрации юридического лица, публикацию о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами. Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента публикации о ликвидации. Ликвидационная комиссия принимает меры к выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации жилищного кооператива.
2. После окончания срока для предъявления требований кредиторами ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который содержит сведения о составе имущества ликвидируемого жилищного кооператива, перечне предъявленных кредиторами требований, а также результатах их рассмотрения. Промежуточный ликвидационный баланс утверждается общим собранием членов кооператива или органом, принявшим решение о ликвидации жилищного кооператива. В случаях, установленных законом, промежуточный ликвидационный баланс утверждается по согласованию с уполномоченным государственным органом.
Памятка по созданию жилищно-строительных кооперативов с государственной поддержкой (пошаговый порядок действий)
Обращение в АО «АИЖК» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений, в том числе:
— планируемый тип жилой застройки (многоквартирные дома, дома блокированной застройки либо объекты индивидуального жилищного строительства);
— ориентировочное количество потенциальных членов ЖСК;
— информация о земельном участке, на котором планируется осуществить строительство (при его наличии), либо предпочтительном территориальном расположении земельного участка.
1. Утверждение Правил формирования списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены ЖСК, в порядке, предусмотренном частью 5 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее — Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ) (в случае отсутствия таких правил).
2. Формирование списков граждан из числа работников организации/органа.
При этом категории граждан, которые имеют право на вступление в ЖСК, установлены частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.
Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках оказываемого методологического содействия в подготовке ходатайства о передаче/отборе земельного участка.
Направление в АО «АИЖК» ходатайства:
1) при наличии у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства о подготовке предложения об использовании земельного участка, предусмотренного пунктом 2 части 7 статьи 11 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ, в отношении земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в целях его передачи жилищно-строительному кооперативу (по установленной форме).
2) в случае отсутствия у федеральной организации/органа земельного участка, который может быть использован для жилищного строительства, ходатайства об отборе земельного участка из земельных участков, находящихся в федеральной собственности, из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, либо из земельных участков, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых АО «АИЖК» осуществляет функции агента Российской Федерации (по установленной форме).
Проверка АО «АИЖК» направленного ходатайства.
Рассмотрение ходатайства может быть приостановлено в следующих случаях:
— ходатайство не содержит необходимых сведений (указаны в соответствующей форме ходатайства);
— одновременно с ходатайством не представлены документы;
— ходатайство представлено с нарушением требований законодательства, в том числе подано ненадлежащим лицом.
При этом АО «АИЖК» направляется уведомление о приостановке рассмотрения ходатайства с указанием причин такой приостановки и срока для их устранения.
Направление АО «АИЖК» информации о положительном результате рассмотрения ходатайства в адрес направившего его органа/организации.
Оформление земельного участка для его последующей передачи кооперативу.
Создание и регистрация ЖСК, с учетом следующего:
— количество членов ЖСК — не менее пяти и не более, чем квартир в строящемся доме либо объектов индивидуального жилищного строительства;
— ЖСК создается общим собранием учредителей;
— типовая форма устава ЖСК утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 06.06.2012 № 558;
— членами ЖСК могут быть только лица, соответствующие критериям, установленным частью 4 статьи 16.5 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ и постановлением Правительства Российской Федерации от 09.02.2012 № 108.
Взаимодействие с АО «АИЖК» в рамках подготовки заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка.
При этом АО «АИЖК» оказывает методологическое содействие при возникновении вопросов по порядку оформления заявления и прилагаемых к нему документов.
Предоставление в АО «АИЖК» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка, который находится в федеральной собственности и в отношении которого АО «АИЖК» выступает агентом Российской Федерации (по установленной форме), а также указанных в данном заявлении документов.
Рассмотрение АО «АИЖК» заявления и принятие Правлением АО «АИЖК» решения о передаче земельного участка кооперативу по договору безвозмездного пользования.
Подписание договора безвозмездного пользования земельным участком. Форма договора заполняется и предоставляется АО «АИЖК».
Проектные работы и заключение договора строительного подряда с подрядной организацией, соответствующей требованиям, установленным федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ.
Предоставление в АО «АИЖК» в срок не позднее 1 месяца после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства, оформленных в свободной форме:
— уведомления о вводе в эксплуатацию многоквартирного дома;
— уведомления о вводе в эксплуатацию жилого дома, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства;
— заявления об образовании в соответствии с документацией по планировке территории земельных участков, на которых расположены построенные кооперативом объекты капитального строительства — в случае строительства кооперативом жилых домов, в том числе объектов индивидуального жилищного строительства.
Регистрация ЖСК: пошаговая инструкция
После того, как будет сформирована инициативная группа граждан, желающих вложить частные ресурсы в строительство МКД в формате паевой доли, проводится заседание, на котором дольщики голосуют за правовую организацию коллектива. На данной встрече оговаривается ряд первостепенных вопросов, среди которых:
- проведение госрегистрации кооператива;
- финансовый объем паев каждого члена жилищного объединения на этапе создания и присоединения в процессе возведения;
- метраж жилой площади, на которую претендуют пайщики;
- избрание председателя и членов правления в ЖСК;
- подготовка документов, разрешающих возведения МКД на земельном участке;
- разработка плана и графика работ по возведению здания и подключению коммуникаций;
- разработка и утверждения Устава кооператива (обязательный норматив по требованию положений Ст. 113 ЖК РФ).
Статья 113 ЖК РФ. Устав жилищного кооператива
- В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.
- В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.
- Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.
Справка. Вступать в члены объединения типа ЖСК имеют право граждане РФ в возрасте от 16 лет.
Строительство с созданием организации для объединения у организации (ЖСК и т.п.) / Народный вопрос.РФ
0 нравится [ 0 ] не нравится [ 0 ]
Строительство с созданием организации для объединения у организации (ЖСК и т.п.)
Строительство жилой недвижимости может осуществляться на некоммерческой основе.
Но для этих целей должно быть создано специальное юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, основной целью деятельности которой будет являться удовлетворение личных потребностей граждан в жилье.
Таким юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации является жилищно-строительный кооператив.
О том, как осуществляется строительство, когда денежные средства будущих собственников жилья аккумулируются в некоммерческой организации, читайте в настоящей статье.
Прежде всего, обратимся к Жилищному кодексу Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ (далее – ЖК РФ), поскольку именно этот документ содержит определения жилищного и жилищно-строительного кооператива.
Согласно пункту 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленном ЖК РФ и другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК) являются потребительскими кооперативами (пункт 4 статьи 110 ЖК РФ).
Напомним, что потребительский кооператив является одной из форм некоммерческих организаций, что следует из статьи 50 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ЖСК является некоммерческой организацией, а это означает, что он не имеет своей целью извлечение прибыли от строительства жилья членам ЖСК и не распределяет полученную прибыль между участниками.
А прибыль у ЖСК может быть, поскольку на основании пункта 4 статьи 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять приносящую доход деятельность, если это предусмотрено их уставами, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и если это соответствует таким целям.
Основные цели деятельности ЖСК прописываются в его Уставе. По сути, Устав ЖСК является основным документом, в котором прописывается размеры, состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов, а также другие сведения, перечисленные в статье 113 ЖК РФ.
- Членом ЖСК в соответствии с пунктом 1 статьи 111 ЖК РФ может быть:
- – гражданин, достигший возраста 16 лет;
- – юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;
- – юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.
- Однако независимо от того, какой из субъектов выступает в качестве участника ЖСК (физическое лицо или юридическое лицо) главная цель деятельности ЖСК – это удовлетворение потребности граждан в жилье.
Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме у члена ЖСК возникает только после выплаты паевого взноса в полном объеме, что следует из пункта 1 статьи 129 ЖК РФ. До этого момента указанные жилые помещения учитываются в составе капитальных вложений в бухгалтерском учете ЖСК.
Отметим, что пунктом 4 статьи 218 ГК РФ также определено, что член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на указанное имущество.
Обратите внимание!
Новое в правовом регулировании деятельности ЖСК
1. Акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.
2. Действие акта жилищного законодательства может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, прямо предусмотренных этим актом.
3. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
4. Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных настоящим Кодексом. (в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)
Жилищный кодекс предусматривает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Для городского многоквартирного дома этот способ управления экзотичен. Закон позволяет выбрать его лишь для тех домов, в которых количество квартир не превышает тридцати. Но и в домах, состоящих из десятка квартир, непосредственное управление может оказаться затруднительным. Собственники квартир и нежилых помещений должны или совместно на общем собрании решать текущие вопросы, связанные с эксплуатацией дома (а они могут возникать ежедневно и требовать срочного решения), или выдать доверенность одному из собственников, уполномочив его действовать от имени всех.
Все же такой способ управления больше применим для домов, состоящих из нескольких квартир. Причем жильцы должны доверять друг другу и уметь бесконфликтно распределять административную нагрузку и деньги на общие нужды.
Виды жилищных кооперативов
Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.
В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:
- ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
- Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
- ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.
Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Это допустимый и подзаконный аспект, который не даёт гарантий гражданам, инвестирующим строительство, заведомо рассчитать финансовые вложения в возводимое здание.
Основные отличия жилищного кооператива от ипотеки
Наиболее популярный конкурент жилищных объединений — покупка недвижимости в ипотеку. Для покупателя недвижимости ситуация следующая: есть определенная сумма на первоначальный взнос, которой не хватает на покупку недвижимости. Ипотека — это займ необходимого остатка под достаточно высокие проценты. По итогу получается, что сумма переплат порой достигает изначальной стоимости квартиры. Приобретение через жилищный кооператив — это рассрочка, то есть кооператив не зарабатывает на долге пайщика.
При ипотеке есть и другие существенные для многих минусы — это наличие официальной работы с «белой» зарплатой, которая убедит банк в платежеспособности клиента. Второй момент — различные обязательные страховки, без которых кредит или не дадут, или повысят по нему процентную ставку. Минимальный набор — страхование жизни заемщика и самой недвижимости.
Покупка через жилищный кооператив тоже имеет минусы по сравнению с ипотекой — самих объединений в стране не так много, к тому же по факту большинство подобных организаций часто становятся банкротами. И второй момент — при ипотеке заемщик сразу становится собственником жилья, а будучи членом кооператива — только после выплаты полной стоимости.
Что такое жилищный накопительный кооператив
Кроме того, в хозяйственно-финансовом плане должны быть указаны иные расходы (при наличии), а также платежи за коммунальные и прочие услуги.
Жилищный кооператив – сообщество граждан и организаций, созданное на добровольных началах для решения жилищных и бытовых потребностей членов.
Работники муниципальных учреждений (организаций) в сфере образования и культуры, а также граждане, имеющие трех и более детей, подают заявление в администрации городских округов, муниципальных районов края по месту жительства.
Членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме (ч. 1 ст. 112 ЖК). Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.
На создание юридического лица не требуется разрешения органов власти, а государство выполняет свою роль лишь проверкой предоставленных для процедуры документов.
Постановление Правительства РФ от 11.05.2022 N 851 «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 3 мая 2022 г.
Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица (ч. 1 ст. 111 ЖК РФ).