Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право общей собственности на землю». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
1) общая долевая (доля каждого участника в долевой собственности). Размер долей участников общей долевой собственности считается равным, если иное не предусмотрено законом или соглашением всех ее участников.
Владение и пользование им-ом осущ-ся по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в судебном пор-ке.
Распоряжение — по соглашению сторон. При возмездном отчуждении доли в праве, необходимо соблюдение преимущественного права других участников долевой собственности на покупку ЗУ.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Раздел участка — если участок делимый, то он может быть разделен по соглашению сторон, либо по решению суда. Раздел влечет прекращение общей долевой собственности и прекращение существования участка в прежних границах. Выдел доли в натуре — каждый соб-к доли имеет право на выдел доли в натуре, т. е. выдел части в отдельный ЗУ.
2) совместная (в отл. от долевой, в ней доли участников не определены. Она возникает только в случаях, установленных законом: это собственность супругов, собственность КФХ).
Владение и пользование осуществляется сообща.
Распоряжение осуществляется по соглашению всех участников. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Согласно действующему законодательству установлена совместная собственность:
* в отношении земель крестьянского (фермерского) хозяйства, если соглашением между членами крестьянского (фермерского) хозяйства не установлено иное (
* в садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществах на имущество общего пользования, при обретенное таким товариществом за счет целевых взносов
* согласно п. 4 ст. 14 Ф3 «О садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединениях граждан» после государственной регистрации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, если такому объединению земельный участок передается за плату, то первоначально участок предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельного участка в собственность каждого члена объединения;
* в отношении общего имущества супругов (в том числе земельных участков), если иной правовой режим не установлен брачным договором (ст. 33-34 Семейного кодекса РФ).
Общая совместная собственность и ее виды
Право общей совместной собственности возникает только в случаях, предусмотренных законом. Это не означает, что оно образуется непосредственно из закона: «норма права (общее предписание) не может, помимо юридических фактов, ни наделить субъектов правами и обязанностями, ни освободить их от существующей правовой связи».
Гражданский кодекс предусматривает возможность возникновения общей совместной собственности у супругов и у членов крестьянского (фермерского) хозяйства.
1. Основанием возникновения законного режима общей совместной собственности у супругов является юридический факт заключения между ними брака. Соглашением супруги могут предусмотреть договорный режим их имущества (например, режим общей долевой или раздельной собственности).
К совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное ими в браке за счет общих средств. Напротив, добрачное имущество каждого из супругов, как правило, остается в их единоличной собственности. То же касается имущества хотя и приобретенного супругом во время брака, но полученного им в дар или по наследству, а также вещей его индивидуального пользования, не относящихся к предметам роскоши. Исключительное право на созданный супругом результат интеллектуальной деятельности также принадлежит лишь ему, но доходы от осуществления этого права, поступают в совместную собственность (абз. 4 п. 2 ст. 256 ГК).
2. Согласно п. 1, 2 ст. 1 Закона о КФХ крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также – крестьянское хозяйство) может быть создано не только одним гражданином (тогда вопрос о возникновении общей собственности отпадает ввиду отсутствия множественности субъектов), но и несколькими физическими лицами, связанными родством и (или) свойством, имеющими в общей собственности имущество и совместно осуществляющими производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.
Режим совместной собственности членов крестьянского хозяйства формируется в момент его регистрации (если только члены хозяйства не договорятся об установлении режима общей долевой собственности).
К совместной собственности членов крестьянского хозяйства относится имущество, внесенное его участниками при создании хозяйства, либо предоставленное в его собственность, либо приобретенное для него за счет общих средств участников хозяйства, а также доходы, плоды и продукция, получаемые в процессе его деятельности (ст. 257 ГК).
Последние используются по соглашению всех сособственников (п. 3 ст. 257 ГК), которые, в частности, могут принять решение об установлении размера и о выплате личного дохода членам крестьянского хозяйства (ст. 15 Закона о КФХ).
3. Общая совместная собственность возникает также у членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в отношении приобретенного или созданного им за счет целевых взносов имущества общего пользования (см. п. 2 ст. 4 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан).
4. Согласно ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда членам семьи предоставлялась возможность приобрести занимаемые ими по договору найма или аренды государственные или муниципальные жилые помещения в совместную или долевую собственность. Это правило было воспринято как допускающее возможность возникновения у всех членов семьи, независимо от их субъектного состава, общей совместной собственности на приватизируемое жилье, что явилось предметом обоснованной критики. Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ соответствующая норма была уточнена. Тем не менее в настоящее время все еще возможно существование общей совместной собственности лиц, ранее приватизировавших свои жилые помещения и при этом не являвшихся супругами или членами крестьянского хозяйства.
Совместная собственность
По общему правилу практически любая общая собственность считается долевой, если нормативными актами не установлено, что она совместная. Исходя из законодательных норм, совместной собственностью признается:
- Имущество супругов, приобретенное ими в союзе. Учитывая требования ст. 256 ГК РФ, такая собственность будет считаться совместной, если только она не приобретена мужем или женой до или после супружества, не получено в дар и не представляет собой предмет личного пользования. Вместе с тем в таком имуществе могут быть установлены доли, на основе соглашения между мужем и женой или по решению судебного органа.
- Имущество фермерского хозяйства. Исходя из трактовки ст. 6 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», активы этого объединения граждан принадлежат им на праве совместной собственности. Однако, как и супруги, участники крестьянского хозяйства вправе установить доли каждого из них, заключив соответствующее соглашение.
- Имущество садоводческого или иного некоммерческого союза граждан, которое приобретено этим обществом за счет взносов его членов, также является совместным (ст. 4 ФЗ от 15.04.1998 № 66-ФЗ).
- Приватизированное имущество.
Отличие от долевой заключается в том, что распоряжение совместной собственностью может производиться исключительно по согласию абсолютно всех сособственников. К примеру, для продажи земли, принадлежащей семейной паре, обязательно получение согласия второго супруга. При отсутствии такового последний вправе потребовать признания недействительной сделки через суд, если докажет, что покупатель знал или, по крайней мере, обязан был знать о необходимости получения этого разрешения.
Совместная собственность может быть разделена, но для этого, прежде всего, нужно перевести ее в долевой режим. Также на участок, который пребывает в совместной собственности, вправе обратить взыскание кредиторы. Чтобы осуществить это, необходимо обратиться в суд с иском о выделении доли, а в последующем обратить на выделенную долю взыскание (ст. 255 ГК РФ).
Владение, пользование и распоряжение участком
Распоряжение земельным участком, который находится в долевой собственности, и распоряжение определенной долей в этом участке различны. Чтобы совершить сделку в отношении всего такого участка, необходимо соответствующее соглашение всех сособственников. При купле-продаже участка, находящегося в долевой собственности, продавцами будут выступать все сособственники. В случае распоряжения долей земельного участка, согласия сособственников не требуется. Собственник определенной доли может распорядиться ей по своему усмотрению, однако при возмездной сделке он будет должен соблюсти преимущественное право покупки.
Владение и пользование, как устанавливает статья 247 ГК РФ, осуществляется сособственниками аналогично распоряжению, то есть на основании соглашения между ними. Участники долевой собственности могут пользоваться имуществом, как в целом, так и его частями. Выбор в пользу того или иного вида определяется в зависимости от объекта. В отношении земельного участка – собственник доли может использовать или непосредственно свою часть земли, или с согласия остальных – весь участок.
Владение и пользование земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые находятся в долевой собственности, регламентируются ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и имеют свои особенности. Для того чтобы осуществлять эти полномочия не обязательно получение согласия всех участников. Как правило, такое решение принимается на собрании, на котором должно присутствовать как минимум 20% сособственников. При получении 2/3 голосов решение о порядке владения и пользования земельным участком считается принятым. Обусловлен такой порядок тем, что зачастую земли сельскохозяйственного назначения имеют огромное число собственников, и получение соответствующего согласия от каждого из них в большинстве случаев становится невозможным.
Совместная собственность на землю
Право общего совместного имущества урегулировано ст. 253 ГК РФ. Согласно этой норме, участники такого правового режима сообща владеют и пользуются наделом, если другое не указано в соглашении.
Владелец вправе поделить землю, но такая операция с недвижимостью может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими хозяевами участка.
По определенной процедуре проходит раздел общей земли между участниками совместной собственности либо выдел части одного из них. Для этого нужно предварительно установить долю каждого владельца. Согласно ст. 254 ГК РФ, раздел предполагает равные части для всех участников.
В соответствии с законодательством, право совместной собственности на земельный участок возникает в отношении:
- крестьянско-фермерских хозяйств;
- общего имущества супругов, если другие положения не предусмотрены брачным контрактом;
- общих земельных участков, купленных с использованием целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ.
Распоряжаться территорией вправе любой из участников, но только по согласию остальных. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные владельцы объединяют свои имения.
Регистрация общей долевой собственности на земельный участок
Если дом между сторонами не поделен, раздел земельного участка или выделение из него доли одного из сособственников невозможны. Поэтому прежде чем решать земельный вопрос, получите необходимые документы о праве собственности на домовладение.
Документы, подтверждающие право собственности на дом и размер доли собственника:
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• свидетельства о праве на наследство, договоры купли-продажи, дарения, мены;
• вступившие в законную силу решения суда о признании права собственности на дом или на его часть, план дома, план земельного участка;
• свидетельства и другие документы, выданные до введения в действие ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
•
Этап регистрации общей земельной собственности на земельный участок важен для его последующего раздела. Земельный участок обязательно должен быть объектом земельных правоотношений — индивидуально определенной вещью с конкретными границами и точно определенным местоположением на кадастровой карте. Решение суда по признанию права собственности на не сформированный земельный участок сложно прогнозировать.
Следуя принципу единства земельного участка и расположенных на нем домов, строений и хозяйственных построек, признание права собственности на землю происходит на основании документов на право собственности на дом. В случае отсутствия документов, необходимо руководствоваться данными первичной инвентаризации.
Однако если в процессе владения земельным участком сособственники изменяли размер, расположение границ и количество построек на земельном участке, не отражая изменения в кадастровых планах, для регистрации общей долевой собственности на земельный участок необходимо подготовить соответствующую действительности документацию. Для этого потребуется вызвать на место специалистов, провести замеры, зафиксировать изменения и внести изменения в технический паспорт.
Выделение земельного участка из долевой собственности
Выделение земельного участка из долевой собственности возможно даже если другие совладельцы не намерены подписывать соглашение о делении и изменять сложившийся принцип пользования общей собственностью. Для рассмотрения вопроса в суде необходим пакет документов:
• свидетельство о долевой собственности;
• кадастровый паспорт, в котором зафиксировано право на владение земельным участком в установленных границах.
Если совладелец, планирующий выделение земельного участка из долевой собственности, производил ранее с согласия других собственников улучшения общей собственности, суду необходимо представить доказательства этого. Например, при наличии на участке зданий и строений, возведенных одним из совладельцев на личные средства, эти объекты строительства, а также земля, необходимая для их обслуживания, могут остаться за их фактическим собственником. Правило о разделе пропорционально долям в жилом доме при этом продолжает действовать относительно общих строений и подсобных помещений.
Выделение частей земельного участка из общей долевой собственности предполагает компенсацию в пользу тех сособственников, доля которых не может быть выделена полностью по объективным причинам или если у одного из сособственников она настолько мала, что не может быть выделена в натуре.
Общая долевая собственность на дом не препятствует реализации права собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению. Однако для заключения договоров купли-продажи, дарения, мены, залога, завещания, желательно иметь право собственности на свой земельный участок. Поэтому доля в общей собственности земельного участка должна быть выделена и закреплена документально за конкретным владельцем.
Инструкция по разделу ЗУ, находящегося в долевом владении
Когда земля будет принадлежать нескольким собственникам, то в ряде ситуаций у одного владельца может возникнуть желание разделить ЗУ. Это возможно мирным путем через достижение договоренности относительно границ при делении участка. В этом случае формируется соглашение и визируется в нотариальной конторе.
После выдачи постановления муниципалитетом о разделении общей частной земли на два самостоятельных надела владельцам необходимо зарегистрировать процедуру. Осуществляется это путем постановки на учет в Кадастровой палате и регистрации в Росреестре.
Соглашение в обязательном порядке должно содержать такие сведения, как:
- Личная информация о владельцах общей долевой недвижимости (сведения из паспорта и заполнение анкеты).
- Местоположение земельного участка.
- Кадастровый идентификатор.
- Соглашение в письменном формате от всех совладельцев на деление надела.
- Описание методики раздела.
- Варианты оплаты расходов сторонами.
Общая собственность – это владение имущества сразу несколькими лицами (физическими и юридическими). Она подразделяется на совместную и долевую в рамках существующего законодательства.
Совместная собственность – это разновидность владения, при которой доли совладельцев в имуществе не выделены. Предполагается, что участники собственности станут совместно владеть и управлять имуществом. Доли обычно определяются в случае раздела имущества.
Общая долевая собственность на комнаты, дома и квартиры – это вид владения, при котором каждый участник имеет выделенную арифметически выраженную долю, ее размер определяется законом или соглашением совладельцев. В противном случае доли признаются равными. Такая форма собственности возникает на неделимое и делимое имущество. Последнее можно разделить на разные части, не причиняя ущерб его функциональности.
Глава 16 ГК регулирует права и обязанности совладельцев, нюансы оформления в собственность и расчет долей.
Как продать комнату и долю в квартире
Процесс продажи доли и комнаты в квартире не отличается от продажи обычного жилья за исключением некоторых условий. Совладельцы недвижимости имеют право преимущественной покупки на реализуемую долю. Продавец должен получить разрешение на продажу от других хозяев и их отказ от права покупки.
Если один из владельцев не идет на контакт, ему посылается уведомление по месту прописки. Обойти этот отказ можно, оформив с покупателем не ДКП, а договор дарения, для составления которого не требуется согласие сособственников.
Важно! В отказе от покупки должна стоять стоимость недвижимости. Если сумма в ДКП будет указана ниже той, что прописана в отказе, любой из совладельцев имеет право подать на расторжение сделки.
Но обычно эти несоответствия определяются нотариусом еще на этапе подписания ДКП. Нотариальное заверение по сделкам с долевой недвижимостью – обязательно.
При реализации невыделенной доли лучше договориться с другими совладельцами, чтобы они ее выкупили, т.к. в реальности продать ее по рыночной цене не получится.
Совместная собственность фермеров
Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров — совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых — совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.
Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.
Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.
Общая собственность на землю
Мы изучили аспекты, касающиеся того, как определяется общая долевая и совместная собственность на жилые помещения. Вместе с тем соответствующие правоотношения могут иметь специфику, если их предмет — земельные участки. В некоторых нюансах право общей собственности на землю регулируется на основе принципов, отличных от тех, что характерны, в частности, для недвижимости. Рассмотрим данный аспект подробнее.
По закону россияне могут владеть землей как в индивидуальном порядке, так и по праву общей собственности — если владельцев двое и больше. Законодательное регулирование соответствующего владения в целом схоже с иными категориями имущества. Так, например, есть общая долевая собственность земельного участка, а есть совместная.
Аналогично общим правилам, установленным в российском законодательстве, земля будет находиться в долевом владении, если законом не предусмотрено механизмов, при которых происходит образование совместной собственности. Также, если следовать положениям 244 статьи ГК РФ, общее владение возникает, если его объект — неделимый, то есть не подлежащий распределению в натуральном виде без изменения функциональной специфики или же в силу закона. Как отмечают некоторые юристы, относительно правоотношений в сфере земельного права применимо только второе правило. То есть участок в общей долевой собственности — если в законе не указано иное — подлежит корректному распределению в натуральном виде.
Что такое общая долевая собственность на земельный участок
Под общей долевой собственностью на землю понимают наличие прав на часть недвижимого имущества с возможностью ее использования, однако принимать решения относительно объекта человек не вправе, не заручившись общим согласием. Пока долевая собственность на землю не выделена в натуре, своим правом распорядиться хозяин не сможет.
По личной инициативе граждан общая долевая собственность не возникает, для этого должны быть определенные основания:
- приватизация объекта семьей;
- наследование единого объекта несколькими наследниками;
- обретение статуса общей собственности по решению суда;
- совершение юридически значимой сделки с участием юрлица и обычных граждан (переоформление совхозных или колхозных земель в пользу конкретной семьи).
Как разделить общую долевую собственность
По российским законам общее владение земельным участком – один из допустимых вариантов собственности с определением конкретного объема права, или доли в недвижимости. Когда общее управление и распоряжение объектом теряет смысл или попросту невозможно, возникает необходимость оформить раздел земельного участка в общей долевой собственности, и здесь могут скрываться сложности, если у совладельцев разное мнение относительно физического определения конкретной части участка.