Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Экспликация помещений и зданий в 2022-м году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Минимальный набор данных в экспликации — это номер помещения на плане, наименование (или назначение) помещения и его площадь. Однако экспликация может содержать информацию об этажности, размерах комнат, высоте потолков. В начале документа указывается адрес объекта, местоположение, основание для составления экспликации (например, капитальный ремонт офиса или торгового зала).
Для визуализации в документе размещается подробный план объекта.
Поэтажный план — это чертеж помещений на каждом отдельно взятом этаже дома или на части этажа. План тесно связан с экспликацией, так как он наглядно иллюстрирует конструкцию объекта. Используется в том числе для разработки дизайн-проектов.
На нем содержатся:
- графические изображения комнат, несущих стен, перегородок, окон, дверей, балконов, лоджий и террас;
- условные обозначения комнат (номера), при необходимости другие условные обозначения, которые расшифровываются под чертежом;
- вынесенные размеры всех стен.
- Экспликация — это технический документ на недвижимость. Его оформляют в виде таблицы, в которую записывают адрес дома, этаж, общую площадь, количество комнат и вспомогательных помещений, их краткую характеристику, метраж и высоту потолков.
- Поэтажный план — это графическое изображение помещений на каждом этаже здания или на конкретной части этажа. Документ дополняет экспликацию, отражает расположение окон, дверей, перегородок.
- Экспликацию и поэтажный план заказывают в БТИ, Ростехинвентаризации, МФЦ или через Госуслуги.
- Чтобы подать заявку, подготовьте документы: заявление, паспорт гражданина РФ, выписку из ЕГРН о праве собственности, чек-квитанцию об оплате услуг.
- Цена услуги зависит от площади жилья, типа инстанции и региона, где находится недвижимость.
- Документы изготавливают около 10 дней. Если специалистам нужны дополнительные сведения, сроки подготовки увеличиваются.
- В выдаче экспликации и поэтажного плана могут отказать, если нет оплаты или в предоставленных документах есть неточности.
Нормативные акты для оформления экспликации
Из-за того, что экспликация является элементом техпаспорта, оформляется она по результатам инвентаризации объектов, для её заполнения употребляют следующие нормативные акты:
- Приказ минземстроя номер 37;
- Приказ МЭР номер 953;
- Рекомендации по технической инвентаризации, которые дал Росжилкоммунсовхоз;
- Постановление правительства Москвы номер 106-ПП;
- Постановление правительства Москвы номер 508-ПП.
В приказе номер 37 можно увидеть типовую форму технического паспорта, а также его приложений. По этой форме заполняется ведомость, поэтажный план и условные обозначения. Если говорить о практике, то подготовка ведомости может быть выполнена в случайной форме. Для заказа экспликации online вам требуется находиться исключительно в том регионе, где БТИ заключил контракт о содействии с МФЦ.
Для того, чтоб заполнить ведомость, нужно уделять свое внимание на нормы ГОСТ. К примеру, если документ изготавливают при проектировании и строительстве, то применяется ГОСТ 21.501 — 2011 СПДС. Если оформляется экспликация для рабочего чертежа в строительстве, то тут следует обратить внимание на ГОСТ 21.501 — 93 СПДС. Также иные ГОСТы можно подобрать и в других работах.
Для того, чтоб рассчитать цену наших работ, вам следует обратиться в этот раздел.
Эксперты говорят о том, что если вам нужно выяснить о том, как смотрится экспликация, то вы можете посмотреть на образцы документов и форм, представленных в данном статье. Но если все таки вам требуется подготовка данного документа на строения, сооружения или любой другой объект недвижимости, то вам стоит обратиться к нам.
|
№ п/п |
Основные понятия |
Описание |
|
1 |
Техническая инвентаризация |
Процедура, которая включает изучение документов на объект, проведение обследований и обмеров. Первичную инвентаризацию делает БТИ после ввода объекта в эксплуатацию. Плановая повторная инвентаризация проводится не реже 1 раза в 5 лет. |
|
2 |
Паспортизация |
Процедура, которая предусматривает оформление технического паспорта с приложениями по итогам инвентаризации. После инвентаризации оформляется инвентарное дело, в котором будут все документы на объект. Паспорта делает БТИ. |
|
3 |
Технический паспорт |
Документ, который содержит характеристики здания, помещений, поэтажные планы, инвентаризационную стоимость, иные сведения. Паспорт хранится в инвентарном деле БТИ. |
|
4 |
Поэтажный план |
Является приложением к техническому паспорту. Содержит схему с отображением всех помещений этажа, их размеров. |
|
5 |
Ведомость (экспликация) помещений |
Оформляется на основании данных их поэтажных планов, содержит сведения о площади и целевом назначении помещений. |
|
6 |
Технический план |
Делает кадастровый инженер по итогам кадастровых работ на объекте. В отличие от технического паспорта БТИ, техплан является основанием для кадастрового учета объекта в Росреестре. |
Порядок оформления дефектной ведомости
Для оформления дефектной ведомости как правило всего создается комиссия, в которую входит заказчик и подрядчик, также техники, инженеры, эксплуатирующие организации. Помещение и оборудование возможно не только лишь обследовано зрительно, но и может понадобиться осмотр всего здания, прилегающей к нему местности, наземных, также находящийся под землей коммуникаций. Благодаря такому всеохватывающему обследованию можно внести в ведомость полностью все элементы помещения, которые требуют проведения восстановительных ремонтных работ.
Выглядит дефектная ведомость как таблица, в которой можно увидеть следующую информацию:
- Все выявленные дефекты по элементам, к примеру дефекты полов, стенок и у открытых конструкций, инженерного оборудования;
- Перечень работ, которые нужно провести для устранения недостатков;
- Объем и единицы измерения всех грядущих работ;
- Любые графические материалы, такие как чертежи, схемы;
- Особые условия исполнения работы, если такие имеются;
- Утверждают ведомость при помощи подписания ее членами комиссии, представителями заказчика и подрядчика.
Состав технического документа
В само разъяснение кадастрового плана любого объекта по недвижимости входит планировка комнат с количественной характеристикой на каждую. Также к этой характеристике дополнительно добавляется расшифровка информации в виде таблицы. В обязательном порядке должны быть указаны:
- Вид объекта;
- Причина обследования помещений;
- Фактический адрес расположения недвижимости.
Эксперт на каждое помещение описывает:
- Номер и название объекта, которое характерно для архитектурного плана;
- Общую площадь, которая измеряется специальным методом;
- Вид помещения, поскольку объект может содержать в себе жилые комнаты, предназначенные для хозяйственных целей, бытовых, промышленных, вспомогательных и т.д.
Термин «экспликация» имеет латинские корни и означает «толкование» или «объяснение».
Как и многие, недавно вошедшие в общеупотребительный русский язык термины, слово имеет несколько значений, меняющихся в зависимости от контекста, в котором оно встречается.
Если речь идёт о музее, экспликация означает тексты – пояснения на специальных табличках, размещаемых рядом с каждым музейным экспонатом.
На киностудиях режиссер–постановщик создаёт текстовую экспликацию фильма, куда входят разнообразные зарисовки, диалоги, мысли «по поводу».
Оператор создаёт свою экспликацию в виде схем: схема освещения, раскадровка, смена планов и другие. Звукорежиссер указывает в экспликации графику фонограммы будущего фильма.
Но наиболее часто термин экспликация используется применительно к недвижимости.
Экспликация помещений — это справочный материал, входящий в планировочный проект любого масштаба. Экспликация включает расшифровку обозначений на технических чертежах объекта, количество помещений, их основное назначение, все технические характеристики.
Как правило, экспликация представляется как таблица, и идёт в приложении к плану.
Чaщe вceгo пoэтaжный плaн нeoбxoдим тoгдa, кoгдa дoм пoдлeжит cнocy, a caмa пocтpoйкa пo peзyльтaтaм мнoгoчиcлeнныx ocмoтpoв и экcпepтиз пpизнaнa aвapийным. Для тoгo, чтoбы пoдтвepдить cтoпpoцeнтный изнoc кoммyникaций, cocтaвляют пoэтaжный плaн и экcпликaцию.
К coжaлeнию, бeз пoэтaжныx плaнoв тaкжe нeльзя бyдeт ocyщecтвить caмoвoльнyю пepeплaниpoвкy. Aдминиcтpaция дoлжнa paccмoтpeть бyдyщyю пepeплaниpoвкy и oдoбpить eё, c yчeтoм пpaвил пpoвeдeния.
Пoэтaжный плaн oфopмляeтcя пo кaждoмy из этaжeй мнoгoэтaжнoгo дoмa. Нe вaжнo, cкoлькo, 3 или 20.
Для кaждoй oтдeльнoй квapтиpы дeлaeтcя cпeциaльнoe oбoзнaчeниe, c yчeтoм pacпoлoжeния cтeн.
Чтo жe yкaзывaют в тaкoм пoэтaжнoм плaнe? Bo-пepвыx, oчeнь бeглo, нo чeткo oпиcывaют кaждoe жилoe пoмeщeниe.
Уcтaнaвливaют тoчнoe pacпoлoжeниe квapтиp нa этaжe.
Имeннo нa пoэтaжнoм плaнe xopoшo пpocмaтpивaeтcя вcя cтpyктypa здaния. Дeлaeтcя oпиcaниe oбщeдoмoвoгo имyщecтвa.
Как делают экспликацию
Экспликации создают архитекторы с помощью графических редакторов. Техника их выполнения будет зависеть от используемой программы.
Рассмотрим для примера пару программ:
- ArchiCAD. В данной программе сделать экспликацию можно с использованием инструмента «Зона». Одна зона относится к одному помещению. Для создания лучшей визуализации помещению можно присвоить свой номер, выбрать цвет, указать этаж и так далее;
- Revit. В данной программе экспликации делают в разделе «Ведомости/Спецификации». Чтобы настроить таблицу в свойствах, выбирают параметры, отображаемые в столбцах, к примеру, имя, номер и площадь. Значения параметров с плана подтягиваются в автоматическом режиме.
- Сведения о квартире и сделанных замерах сохраняются в архиве Ростеха или БТИ. При необходимости дубликаты этих документов можно забрать в организации, занимавшейся их созданием.
- Если при создании плана и экспликации станет известно о неузаконенной перепланировке, необходимо сделать ее легальной. В данном случае потребуется оформить технические документы и внести новые изменения в Росреестр.
- Новые характеристики объекта в плане обозначают при помощи красных линий. Если есть разница между архивной и реальной информацией, ее необходимо узаконить. Чтобы не попадать в такие ситуации или быть к ним заранее готовым, можно сделать предварительный заказ архивной копии плана в БТИ.
- Проведение замеров является обязательным перед созданием документов, если прошлые замеры проводились больше 5 лет назад.
- При покупке вторичной недвижимости проверьте ее экспликацию и поэтажный план. Если прошлый собственник вносил перемены в квартиру, они должны быть отражены в документации. Если информация в документах не будет соответствовать действительности, или линии в плане красные, это значит, что данные изменения не зарегистрировали. Новому собственнику придется разбираться с этими моментами. При покупке коммерческой недвижимости проверьте, чтобы в документе указали категорию объекта.
БТИ или Ростехинвентаризация
Чтобы оформить документы, предоставьте:
— заявление;
— паспорт гражданина РФ;
— оригинал выписки из ЕГРН.
После того как специалисты примут пакет документов, они выдадут вам расписку. В ней указывают список предоставленных вами бумаг и дату, когда поэтажный план будет готов. В течение нескольких дней на объект выедет инженер, обследует помещение и составит план. Если за вас в БТИ или Ростехинвентаризацию обращается представитель, он должен иметь на руках нотариально заверенную доверенность.
МФЦ
Чтобы заказать документы в МФЦ, запишитесь на приём к специалисту. Это делают через Госуслуги или лично, в порядке электронной очереди. Специалист МФЦ выдаст квитанцию на оплату услуг БТИ. После её оплаты, снова придите в МФЦ и предоставьте:
— заявление;
— паспорт гражданина РФ;
— выписку из ЕГРН.
В частных случаях МФЦ может запросить дополнительные документы. Например:
— справки из органов опеки, если дело затрагивает интересы несовершеннолетнего;
— доверенность и гарантийное письмо от руководителя организации, если план и экспликацию заказывает её сотрудник;
— справку от нотариуса о праве наследника-заявителя.
Вам выдадут расписку о том, что заявление принято в работу, и назначат день, когда на объект придёт сотрудник БТИ для замеров. Ещё в ней укажут срок, когда можно забрать готовые документы.
Госуслуги
Состав услуги, сроки изготовления и пакет требуемых документов зависят от региона. Общая схема заказа услуги выглядит так:
— после авторизации на портале Госуслуг перейдите в раздел «Предоставление документов»;
— портал формирует форму, загрузите в неё документы в электронном формате: заявление, чек об оплате услуг, копию российского паспорта, выписку из ЕГРН;
— документация поступает в обработку, после чего система информирует заявителя о дате и месте, где ему будет вручён поэтажный план. Чтобы получить готовый документ, посетите бюро техинвентаризации.
Где взять экспликацию и поэтажный план квартиры?
Такие документы БТИ, как «поэтажный план» и «экспликация помещения», представляют интерес для людей, которые планируют согласовать перепланировку квартиры в Москве.
Несмотря на то, что ст. 26 ЖК РФ предусмотрено, что в комплект документов, сдаваемых для получения разрешения на перепланировку, прикладывается технический паспорт помещения, жилищная инспекция в Москве принимает к рассмотрению и другие документы от Бюро технической инвентаризации – поэтажный план и экспликацию либо архивную копию документов БТИ.
То есть, поскольку поэтажный план и экспликация точно отражают ситуацию по квартире, они также, как и техпаспорт, могут участвовать в процессе согласования перепланировки.
Так где получить поэтажный план и экспликацию квартиры? Для начала нужно узнать, кто именно выполнял инвентаризацию вашего дома. Так как обращаться за документами придется именно в ту организацию, которая осуществляла обмеры здания после его введения в эксплуатацию.
Жилые дома, построенные до 2000 года, инвентаризировало БТИ. Обмеры зданий, построенных позже, скорее всего, также проводились БТИ, но могли и Ростехинвентаризацией. А некоторые введенные в эксплуатацию новостройки, помимо этого, инвентаризировались кадастровыми инженерами.
Поэтажный план с экспликацией от Ростехинвентаризации.
Чтo тaкoe пoэтaжный плaн? Пoэтaжный плaн — этo дoкyмeнт, кoтopый чacтo зaпpaшивaeтcя в cлyчae, ecли пoмeщeниe пoдвepгaeтcя кaким-либo тexничecким видoизмeнeниям. Cyщecтвyют и дpyгиe cитyaции, кoгдa этoт дoкyмeнт бyдeт пpocтo нeoбxoдим. Нa caмoм дeлe пoэтaжный плaн — этo чepтeж, кoтopый выпoлняeтcя для пoмeщeний. Нa чepтeжe pacпoлoжeн кaждый этaж в oтдeльнocти, c oбoзнaчeниями двepeй, oкoн и мecтaми pacпoлoжeния квapтиp. Taкoй дoкyмeнт cпeциaльнo выпoлняeтcя в чepнo-бeлoм фopмaтe для тoгo, чтoбы oн был нaибoлee пpocт к пpoчтeнию. Нa тaкoм плaнe пpимeняютcя элeмeнты ycлoвнoгo oбoзнaчeния.
B oтличиe oт кaдacтpoвoгo пacпopтa этoт дoкyмeнт oтpaжaeт нe тoлькo инфopмaцию o кoнкpeтнoй квapтиpe в видe ee мeтpaжa, pacпoлoжeниe cтeн, oкoн и двepeй, нo тaкжe инфopмaцию o дpyгиx квapтиpax нa этaжe и oб oбщeдoмoвoм имyщecтвe.
В случае необходимости создания экспликации у владельца помещения возникает вопрос, кто может ее сделать. Специальных требований к исполнителю нет, поэтому документ может составить любой человек, в том числе и сам собственник.
Для самостоятельного выполнения экспликации потребуется специальные чертежные программы. В них есть стандартная форма экспликации, которую нужно только заполнить готовыми данными
Но при самостоятельном составлении этого документа важно понимать, что необходимо иметь определенные знания и понимать некоторые тонкости
Основным государственным органом, который занимается изготовлением экспликаций, является БТИ. Они составляют этот документ для всех государственных и муниципальных помещений. Заказать пакет документов на определенный построенный объект можно в этом органе. Для этого нужно только подать соответствующее заявление непосредственно в БТИ. Также это можно сделать через многофункциональный центр.
Кроме того, там можно заказать изготовление плана и экспликации на помещение собственника. Порядок действий будет следующий:
- Первоначально нужно подать заявку в БТИ.
- Обязательно надо взять бланк квитанции и оплатить пошлину за выполнение услуги.
- После подачи заявки специалист проводит осмотр нужного помещения, делает нужные замеры и вносит при необходимости изменения в первоначально имеющийся проект здания.
- Далее в течение месяца специалист составляет технический паспорт.
Подать заявление может не только собственник, но и доверенное лицо. Представитель обязательно должен иметь нотариальную доверенность.
При создании экспликации для жилых помещений обязательным требованием является разделение площади на жилую и общую. К жилой относятся только квадратные метры комнат, приспособленных для жилья. Все остальные технические комнаты, санузлы, кухня, коридоры относятся к общей площади. В общую площадь также обязательно входит и жилая.
В общую площадь квартиры или дома входят:
- балконы и лоджии, при этом их площадь учитывается не полностью, а частично: площадь балкона умножается на коэффициент 0,3, а площадь лоджии на 0,5;
- подвальные помещения умножаются на 0,5;
- веранды умножаются на 0,5;
- необогреваемые кладовки умножаются на 0,5;
- террасы умножаются на 0,5.
Аналогичным образом описывается вся информация о материалах, из которых построено помещение, перегородки, перекрытия. Обязательно указываются сведения о коммуникациях, их техническом состоянии и источнике коммуникаций. Источник может быть централизованно проведен на несколько домов и квартир. Также собственник может поставить индивидуально каждый вид коммунальных услуг. Так, газ может быть привозной в баллонах, отопление поквартирное или индивидуальное. Индивидуальное электричество не встречается.
Если у Вас в квартире или нежилом помещении планируется произвести работы по изменению их планировки относительно той, которая указана на поэтажном плане (или они уже были произведены), то внести данные изменения в инвентаризационные планы необходимо только после получения соответствующего согласования уполномоченного органа. Без данного согласования, как мы уже говорили, изменения в планировке будут указаны на плане красными линиями, а также произведут в плане надпись о присутствии не узаконенной перепланировки. В Московской области ограничиваются только надписью, а изменения рисуют черным цветом. Подробно порядок получения такого согласования мы рассматривали в отдельной статье.
Также довольно часто специалисты БТИ при обмерах и выполнении поэтажного плана допускают в чертежах ошибки и рисуют что-то неправильно. К сожалению, доказать что-то в БТИ бывает сложно, особенно если в квартире был выполнен ремонт (они всегда скажут, что в плане не ошибка, а Вы изменили это при ремонте). Однако, в некоторых случаях удается добиться исправления ошибки.
Для этого в подразделении БТИ Вашего округа пишется заявление на имя начальника с описанием допущенной ошибки и проблемы, к которому прилагается максимальное количество доказательств. К примеру, техники БТИ часто путают расположение окна и двери при выходе на балкон (меняют их местами). В таком случае, можно выполнить фотографии фасада здания или оконно-дверных проёмов в таких же квартирах других этажей, на которых будет видно правильное расположение окна и двери. Ведь если окно и дверь расположены так почти во всех квартирах по стояку, то дом изначально таким и строился. В БТИ посмотрят эти фотографии, расположение окна и двери в планах аналогичных квартир других этажей и исправят ошибку.