Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снижение или стагнация: что будет с ценами на жилье в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Увеличения покупательской активности в 2023 году эксперты рынка недвижимости не ожидают. «Взрывного роста спроса ожидать в этом году не стоит. Если говорить о массовом спросе, то платежеспособность населения оставляет желать лучшего, а цены на квартиры кусаются. Все, кто хотел и мог купить квартиру, уже сделали это при льготной ипотеке в предыдущие два-три года. И на сегодня на вторичном рынке жилья людей, желающих продать квартиры, гораздо больше, чем тех, кто хочет и может их купить», — утверждает Репченко.
Почему столичная недвижимость начала резко дешеветь?
Стоимость квартир в Москве и Подмосковье в конце осени 2022 года продолжает снижаться. Отрицательный тренд фиксируется и в новостройках, и во вторичном сегменте. Реализация пессимистичного сценария обусловлена влиянием нескольких негативных причин:
- в стране обвалился спрос, в т.ч. из-за частичной мобилизации и неуверенности граждан в завтрашнем дне;
- реальные доходы россиян снизились, что в совокупности с довольно высокой инфляцией вынуждает отказаться от необязательных и дорогостоящих покупок;
- банки начали сворачивать ипотечные программы с нулевыми ставками – ЦБ РФ выступил с жесткой критикой таких продуктов;
- растет объем предложения – за последний квартал на вторичном рынке Москвы он увеличился на 60%, в новостройках – в среднем на 10-15% в зависимости от класса;
- на рынке образовался пузырь – в условиях стагнации цены на недвижимость росли с 2020 года (подорожание на 50-100% было обусловлено политикой ЦБ РФ в ипотечной отрасли).
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Арендовать выгоднее, чем брать ипотеку
— Какие наиболее серьезные диспропорции накопились в последнее время на рынке жилья?
— Один из главных дисбалансов — между стоимостью жилья и арендной платой. Цены на жилье резко выросли в 2020‒20221 годах, а аренда не дорожает уже много лет. Это определяет низкую доходность бизнеса по сдаче жилья в Москве: всего три-четыре процента годовых.
Другое следствие из этого дисбаланса: в текущей ситуации арендовать жилье намного выгоднее, чем покупать его в ипотеку. «Однушка» на окраине Москвы при покупке обойдется примерно в 7,5 миллиона рублей. При первоначальном взносе в 1,5 миллиона рублей и ипотечной ставке на вторичном рынке в 11‒12% ежемесячный платеж составит 60‒65 тысяч рублей. Но такую квартиру можно арендовать за 32‒40 тысяч рублей в месяц. То есть в полтора-два раза дешевле. Можно даже посчитать, что если арендовать и откладывать по 30 тысяч рублей в месяц, размещая на депозитах, то можно накопить 7,5 миллиона рублей на покупку квартиры за восемь лет. Примерно такие результаты получаются при сравнении ипотеки и аренды и для жилья в Санкт-Петербурге: арендные платежи примерно в полтора-два раза ниже, чем ежемесячные платежи по ипотеке.
Другой интересный феномен текущего момента — разбалансировка соответствия цены жилья и местоположения. Сейчас есть определенный хаос в ценообразовании. Например, квартиры в Новой Москве ускоренно дорожали предыдущие годы, и сейчас по цене они почти сравнялись с жильем в старых районах города внутри МКАД. Такие ценовые перекосы открывают редкую возможность для выгодного переезда. С небольшой доплатой можно переехать из «вторичной» квартиры на северо-востоке города на престижный юго-запад, который по объективным характеристикам намного лучше. Из Новой Москвы — в срединную часть города. Ценовые дисбалансы характерны и для новостроек. Возможность такого «арбитража» на рынке недвижимости появляется достаточно редко.
И еще один редкий дисбаланс, я его называю «эффект мерседеса». Для рынка недвижимости привычна ситуация, что готовая квартира стоит дороже, чем находящийся в стройке аналог. Другая ситуация на автомобильном рынке: когда ты выезжаешь за пределы автосалона на новом автомобиле, его цена сразу падает. Так вот, на рынке жилья Москвы сложилась аномальная ситуация: новостройки сегодня дороже, чем готовые квартиры на вторичном рынке. Это ситуация уникальна: сегодня она наблюдается только в России и Дубае.
— Почему люди готовы переплачивать за дорогую еще не возведенную новостройку, если рядом можно дешевле купить уже готовую квартиру на вторичном рынке? Не только же из-за комфорта покупки у девелопера и большого выбора?
— Три фактора. Первый: некоторые люди боятся «вторички» из-за документов. Вдруг кто-то развелся, делит имущество или объявил себя банкротом. Второй фактор — психологический. Некоторые говорят: «Хочу, чтобы квартира была новая, чтобы в ней никто до меня не жил». Третий фактор: финансовые условия на рынке новостроек лучше. На первичке есть рассрочка: можно внести часть денег, потом продать квартиру в регионе и довнести деньги. И конечно, разница в ипотечных ставках: сейчас на «вторичке» она составляет 11 процентов, а на первичке — восемь. Полгода назад разница была еще контрастнее. Если на «вторичке» ежемесячный платеж составит 40 тысяч рублей в месяц, а у застройщика — 35 тысяч рублей, покупатель пойдет к застройщику. Люди сегодня покупают не квартиру, а более низкий среднемесячный платеж.
— Я с удивлением смотрю, как спонтанно весьма неглупые и образованные люди принимают, может быть, самое важное финансовое решение в жизни — о покупке недвижимости. Да, рынок сложный для анализа: в Москве 300 новостроек на текущий момент, каждый проект — это уникальное местоположение, своя палитра планировок и финансовых условий, десятки параметров. У людей часто нет времени, знаний и сил принять взвешенное решение. Мне кажется, это «рынок дурака», где рациональность покупки весьма невелика.
— Во многом это рынок уставшего иррационального покупателя. В конце концов человек подкидывает монетку и делает выбор из нескольких доступных ему вариантов. Упуская разнообразные возможности: например, иногда можно с небольшой доплатой купить не «однушку», а «двушку». Потому что «однушки» уже почти раскупили, а на оставшиеся застройщик поставил заградительные цены. Но человеку может не прийти это в голову.
Добавим, что жилье в Москве часто покупают люди, которые недавно приехали и плохо знают город. Они могут быть не в курсе ситуации с транспортом или инфраструктурой. Ты говоришь человеку: «Отсюда ты будешь в центр города ехать два часа». А он отвечает: «Дома я в соседний город езжу за триста километров, и ничего». Или: «Мне вообще не нужен центр города». Есть и инерция мышления: лет пять-семь назад снимать жилье в Некрасовке было дешево. Сейчас это не так, но приезжают новые люди из регионов, спрашивают совета у знакомых, и те по инерции советуют: «Мы когда-то снимали в Некрасовке, там дешево». Бывают удивительные случаи: приехала женщина с Дальнего Востока и поставила цель: купить квартиру за три дня. Мы ее всем офисом уговаривали не торопиться, но она посмотрела три десятка вариантов, всех замучила и купила.
— Люди, уехавшие из страны из-за мобилизации, продают квартиры? Это существенный сегмент рынка?
— Такие квартиры, продающиеся по доверенности, есть на рынке, но они не делают погоды. Их владельцы готовы идти на дисконт в 10‒15 процентов от рыночной цены, лишь бы не приезжать в Россию для сделки. В принципе, это неплохой вариант купить жилье дешевле. Но не все покупатели готовы идти на покупку квартиры с доверенностью.
— Насколько реновация оказывает влияние на рынок жилья?
— Фактор реновации недооценивается, но я считаю, что он все сильнее себя проявляет. В прошлом году по этой программе было построено более 700 тысяч квадратных метров, это много. Процентов 10‒15 реновационных квартир сразу выставляются владельцами на продажу, и они конкурируют с новостройками частных застройщиков. Когда реновацию только объявили, на выставке недвижимости каждый третий клиент интересовался возможностью вложиться в квартиру в пятиэтажке, чтобы потом перепродать. В каких-то районах, например в Западном Бирюлево, нет коммерческих застройщиков и купить реновационную квартиру — это единственная возможность купить жилье в новом доме. Маленькие «двушки» в реновационном доме в Бирюлево стоят 11,5‒12 миллионов рублей. И спрос есть.
— Насколько реновационные дома конкурентны по качеству?
— Я слышу неплохие отзывы по качеству. Оно не хуже, чем у ряда коммерческих застройщиков. Более того, город не дает снижать достаточно высокие требования, которые сам установил, к реновационным домам. Недавно знакомый архитектор удивлялся: «Мы в коммерческих домах иногда оптимизируем проекты. А город принципиально не хочет опускать планку».
Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится
Без поддержки спроса со стороны государства, строительная отрасль не справится с текущими трудностями и внешними ударами. Поэтому в 2023 году помощь придется неизбежно расширять.
Так, в конце 2022 года уже было принято решение продлить программу льготной ипотеки (хотя и с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых). Существенно расширена семейная ипотека — теперь кредиты со ставками до 6% смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья.
Будут принятые и новые меры, на этот раз адресного характера. Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий». Более того, рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году возможно сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Даже на фоне колоссального роста цен на жилую недвижимость и многочисленных прогнозов по падению рынка в ближайшее время квартиры не растеряли свой инвестиционный потенциал, уверен эксперт. Хотя инвестировать в жилье становится сложнее и не так выгодно.
Стратегия покупки квартиры для сдачи в долгосрочную аренду уже давно перешла в разряд защитных. Она не приносит большой прибыли. По данным аналитиков «Рентавед», в Москве, купив новостройку и сдав ее в аренду, инвестор может рассчитывать на 3,2-3,5% годовых. Арендный доход от вторичной квартиры в столице чуть выше — до 4% за год. Цифры скромные, но с учетом роста цен на жилье в долгосрочной перспективе по-прежнему позволяют сохранить капитал.
Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?
Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.
Советы по приобретению жилья в Москве
Одна из основных характеристик удачной покупки квартиры — это ее месторасположение. На привлекательность недвижимости и ее стоимость существенно влияет наличие рядом метро или перспектива его строительства. Поэтому, если вы выбираете квартиру в новострое, то необходимо понять, будет ли в районе метро в ближайшее время. На 2021 год запланировано открытие 11 станций Большой кольцевой линии (БКЛ). Это станции «Зюзино», «Калужская», «Новаторская», «Проспект Вернадского», «Мичуринский проспект», «Аминьевская», «Давыдково», «Кунцевская», «Терехово», «Мневники» и «Карамышевская». Следовательно, недвижимость в районе этих станций, может считаться выгодным капиталовложением.
Второй критерий выбора — это цена за квадратный метр. Сильнее всего цена за квадратный метр снизилась в Таганском, Преображенском районах, в Соколиной Горе, Филевском Парке и Обручевском районе. При этом в первых трех районах стало дешевле жилье в новостройках, а в остальных снизилась стоимость жилья на вторичном рынке.
Что должно способствовать снижению цен на жильё
Большинство экспертов уверено, что цены на «новостройки» и «вторичку» будут снижаться весь 2023 г. И этому есть несколько веских причин:
- Замедление прироста доходов населения. Согласно информации Росстата за III квартал 2022 г. этот показатель снизился на 3,4% в годовом выражении, хотя по результатам предыдущего периода он составлял всего 0,8%. Это свидетельствует об ускорении негативной тенденции, которая продолжится и в 2023 г. по оценкам большинства экспертов. Возможно, скорость снижения немного замедлится из-за переноса индексации тарифов ЖКХ, что позволит сократить инфляцию в текущем году. Но в условиях рецессии такие меры не окажут существенного влияния на ситуацию.
- Снижение числа ипотечных заёмщиков. Это закономерно приведёт к снижению спроса на недвижимость, и в большей степени нового. И меры по оптимизации программ кредитования не улучшат ситуацию, т.к. при условии высокой неопределённости люди опасаются оформлять ипотеку.
- Увеличение среднего срока выплаты ипотечного кредита до 23,5 лет. Сегодня заёмщики используют все инструменты, что умягчить «подушку» безопасности. Поэтому при оформлении кредитов они выбирают более продолжительный срок его погашения. Но это является искусственной мерой и не стимулирует развития рынка. В таких условиях придётся снижать процентные ставки или цены.
- Смещение баланса в пользу арендуемого жилья. Многие люди находятся выход в том, чтобы снимать квартиру. В результате стоимость покупки жилья увеличивается. По мнению некоторых аналитиков, это станет стимулом к снижению цен, которые достигнут минимума к лету 2023 г.
- Приближение к фазе рецессии в цикле рынка недвижимости. Хотя на стоимость в большей степени влияет экономическая и политическая обстановка в стране и мире, следует учитывать и общую закономерность развития процессов в отрасли. За этапами расширения и гиперпредложения всегда следует рецессия, за ростом – корректирующее снижение цен на недвижимость. Поэтому после непрерывного 2‑летнего последовательного повышения цен неизбежен спад.
Несмотря на наличие множества факторов, нельзя сказать абсолютно точно, упадут ли цены на недвижимость в 2023 году. Эксперты продолжают наблюдать за развитием ситуации и корректировать прогнозы.
Цена стройматериалов в 2023 – как изменится
Цены на жильё неизменно коррелируют с ценами на строительные и отделочные материалы. Поэтому при построении прогнозов их оценивают в первую очередь.
В марте 2022 г. аналитики зафиксировали резкое увеличение стоимости на стройматериалы, чтоб было спровоцировано удорожанием иностранной продукции и логистики. Но вскоре цены стабилизировались, а затем начали медленно снижаться. Но это оказалось временным явлением, которое сформировалось под влиянием нескольких факторов:
- наращиванием производства стройматериалов отечественными производителями;
- оптимизацией логистических цепей;
- укреплением национальной валюты (рубля).
Прогнозы экспертов об изменении цен на строительные и отделочные материалы в 2023 г. однозначны: намечается рост. Однако аналитики расходятся во мнениях относительно темпов тенденции. Большинство считает, что в течение года цены на сырье повысятся на 5 – 10%, на готовую продукцию – на 15%. При этом изменения будут происходить плавно, без резких скачков.
Некоторые эксперты считают возможным остановку цен на одном уровне в связи с тем, что Правительство РФ установит «потолок». Но пока эта мера не рассматривается.
Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.
Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость — 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate — рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).
Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:
Аргументы за рост цен:
- Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
- Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, «европейское» жилье
- Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья
Аргументы за падение цен:
- Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в «дешевом» жилье
- Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
- Инвестиционно — если считать — жилье больше не привлекательно
- Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
- Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
- Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя