Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор коммерческого найма жилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Стороны договора найма и его суть
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Порядок и последствия расторжения
Наниматель может инициировать процедуру расторжения сделки в любой момент.
Но для этого необходимо выполнить следующие условия:
- получить согласие других лиц, проживающих с ним;
- письменно уведомить собственника не позднее, чем за три месяца.
Допускается и судебное расторжение договора по инициативе собственника. Оно будет возможным в случае:
- невнесения оплаты за жилье в течение полугода, а если срок договора не большой – более двух раз по истечении установленного срока платежа;
- разрушения и порчи имущества нанимателем или другими лицами;
- использования помещения не по назначению;
- нарушения прав и законных интересов соседей.
О том, какие проблемы могут быть с квартирантами и как их решать, написано тут.
Регистрация и оформление
Заверять документ у нотариуса не обязательно. Но если он будет удостоверен нотариально, это придаст сделке большую надежность. Подобная операция стоит 200 рублей.
При оформлении договора на срок более 1 года, особенно, если он заключается с частным собственником, его лучше зарегистрировать в ЕГРН. Хотя законодательно такого обязательного требования нет.
Государственная регистрация считается установлением гарантии совершаемой сделки как для квартиросъемщика, так и для собственника. Поэтому если договор заключается на длительный промежуток времени, лучше его зарегистрировать в ЕГРН.
Для этого понадобятся:
- 3 экземпляра договора;
- паспорта участников сделки;
- свидетельство о собственности;
- квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей для нанимателя жилья.
Через 5 дней регистрация будет совершена.
Юридическая природа договора коммерческого найма
Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:
- Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
- Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
- Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.
Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.
Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.
Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:
- квартиры в одно или многоэтажном доме;
- жилого отдельного дома;
- отдельной комнаты квартиры.
Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.
Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.
По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:
- сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
- долгосрочной — до 5 лет.
Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.
Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами. Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к. он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.
Глава 35 ГК РФ содержит общие нормы о договоре найма жилого помещения. Поскольку статья 672 ГК РФ исходит из того, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, то указанные общие нормы регулируют отношения жилищного найма, базирующиеся на коммерческой основе. В силу этого договоры, опосредующие коммерческие отношения в жилищной сфере, в литературе получили название «договоры коммерческого найма» .
———————————
См., например: Сосипатрова Н.Е. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. 1997. N 4. С. 13 — 18.
По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.
Договор коммерческого найма жилого помещения образец бланк
Что же это за документ о коммерческом найме для жилого помещения. В существующем законодательстве нет такого выражения как договор коммерческого найма жилого помещения.
Есть лишь общее понятие, без тонкостей, договора найма, опредленное в п.1 ст. 671 ГК РФ. Рассмотрим, чем же на практике отличается договор найма для коммерческого использования от договора простого и социального договора найма.
Нюансы договора о коммерческом найме
Главное отличие данного вида в том, что наймодателем по договору является юридическое лицо (организация), либо же гражданин. Это лицо должно обладать документами, подтверждающими его право на сдачу внаем помещения, оговоренного в документе. В то время как нанимателем может быть любое лицо, независимо от его гражданской принадлежности и наличия собственного имущества.
Объектом найма в конкретном случае является жилое помещение, являющееся частной собственностью, но подлежащее использованию в коммерческих целях.
Срок найма при использовании жилья для коммерческих целей не бессрочный, как, например, в социальном, а ограничен пятью годами. Когда в договоре коммерческой аренды не прописан срок, на который его заключают, договор подписывается на пять лет по умолчанию.
Если по истечении пяти лет наймодатель вдруг решит изменить условия договора или вообще расторгнуть его, он обязан сообщить эту новость нанимателю раньше, чем за три месяца до конца срока действия договора (п.1 ст. 687 ГК РФ). И если наниматель не оповестил нанимателя вовремя, договор автоматически продляется сроком еще на столько же лет.
Если наймодатель отказывает нанимателю в продлении договора по причине нежелания в дальнейшем сдавать помещение, но при этом в течение года заключает новый договор найма с новым нанимателем, наниматель вправе потребовать компенсации ему материальных убытков, либо же настоять на продления договора с ним.
Сумма оплаты устанавливается по взаимному соглашению сторон при подписании договора. В период действия договора размер оплаты может изменяться, только при условии, что этот момент отражен в условиях договора.
- Что касается формы договора, к договору коммерческого найма, так же как и к прочим договорам найма применяется простая письменная форма.
- Расторжение договора найма жилья для коммерческого использования
- Договор найма жилого помещения в коммерческих целях может быть расторгнут по окончании срока своего действия в том случае, если съемщик выразил отказ, не воспользовавшись своим преимущественным правом продления.
- Ниже расположен типовой пример и образец договора коммерческого найма жилого помещения вариант которого можно скачать бесплатно.
Скачайте Договор коммерческого найма жилого помещения. Образец (76,0 KiB, 332 hits)
Объект договорных отношений может быть в виде квартиры или её доли, дома. Размер предоставляемой недвижимости не регламентирован, потому о нём договариваются заранее. Также законодательством не установлены требования к качеству жилого помещения, это опять таки решается участниками правоотношений они самостоятельно решают, что соответствует нормам для проживания, а что нет. Законодательно нормы закреплены п.1 ст. 673 ГК РФ. Но, даже оперируя этой статьёй, объектом найма может стать что угодно, главное, чтобы оно соответствовало санпинам и не представляло угрозы для жизни и здоровья человека.
Стоит отметить, что конкретным предметом договорных отношений не могут быть какие-либо подсобные помещения. Они могут использоваться на общих началах всеми жильцами, если же в найм была сдана доля жилого помещения, дома. Также общие объекты — не только подсобные помещения, но и имущество, находящееся непосредственно в квартире или за её пределами (территория многоквартирного дома). Таким имуществом выступает санитарное, техническое, электрическое и другое оборудование, необходимое для постоянного проживания.
Он ограничен. Согласно с п. 1 ст. 683 ГК РФ эта сделка может быть заключена сроком составляющим до 5 лет. Если срок сделки не предусмотрен заранее (не регламентирован), то он автоматически определяется в 5 лет. По окончанию действия договора, арендатор, который до этого проживал в жилом помещении имеет преимущество перед другими нанимателями, а значит может первым заключать договор.
Для того, чтобы продолжить нанимателю проживать в том же самом жилье, ему необходимо предложить заключение сделки на тех же основаниях. С отказом о продлении та же ситуация, чтобы ГПД не был автоматически продлён, необходимо обратиться по этому поводу к наймодателю за 3 месяца до окончания действия договора.
Виды наймов и законодательная база
Социальный найм жилья предполагает, что одним из участников сделки является физическое лицо, а другим – государство. Все правовые аспекты регулируются ст. 675 ГК РФ и ст. 60 ЖК РФ.
До приватизации все граждане СССР жили в государственных квартирах и заключали с государством договор социального найма. В настоящее время из жилого фонда выделяют такое жильё только определённым категориям граждан.
Согласно ст. 672 ГК РФ, гражданин и члены его семьи бессрочно пользуются бюджетным жильём на безвозмездной основе и не лишаются права проживания даже после смерти основного квартиросъёмщика. То есть квартира находится в полном их распоряжении, но до тех пор, пока она не приватизирована и является собственностью государства, совершать какие-либо сделки с недвижимостью не получится. Это жильё нельзя продать, подарить, оставить в наследство.
Квартира передаётся малоимущим гражданам или тем, кто остро нуждается в жилье на безвозмездной основе и на бессрочный период. Квартиросъёмщик обязан только оплачивать коммунальные платежи, от жилищного налога он освобождён.
Коммерческий найм жилья – это классическая сделка между двумя сторонами, при которой жилплощадь сдаётся на временный срок и за определённую плату. То есть наниматель нуждается во временном жилье, а наймодатель (собственник) сдаёт его за деньги.
Что такое договор коммерческого найма жилого помещения
Договор коммерческого найма жилья представляет собой письменное соглашение между двумя сторонами сделки. С одной стороны выступает наймодатель, то есть хозяин жилья, а с другой наниматель – человек, которому требуется жилое помещение для временного проживания.
Наймодатель обязуется передать нанимателю жилую недвижимость на определённый срок за оговоренную заранее плату.
Продолжительность сделки, размер и условия оплаты, обязанности по ремонту и иные аспекты стороны обговаривают отдельно и включают все необходимые пункты в договор.
Общее определение договора найма можно найти в ГК РФ (статья №671, п.1). Для его заключения не требуется каких-либо административно-правовых разрешений и нормативных правил, поэтому его можно составить в произвольной форме. Он должен быть:
- консенсуальным, то есть составлен на взаимовыгодных условиях;
- двусторонним – один экземпляр находится у собственника жилья, второй у нанимателя;
- возмездным, когда за проживание наниматель платит определённую сумму наймодателю;
- срочным – иметь чётко прописанный срок, когда период найма заканчивается.
Когда договор коммерческого найма аннулируется
Согласно ГК РФ (ст. №687), собственник недвижимости имеет право расторгнуть договор с нанимателем в одностороннем порядке. Для этого он должен за три месяца письменно уведомить жильца, при этом объяснять причины не обязан.
В некоторых случаях можно инициировать принудительное выселение:
- если наниматель не вносит необходимые платежи два месяца подряд при краткосрочном и полгода при долгосрочном договоре;
- жилец нанёс непоправимый ущерб недвижимости или имуществу.
Для возмещения материального ущерба собственник жилья вправе подать в суд. При этом:
- суд назначает нанимателю срок для возмещения ущерба (не более года);
- если за предоставленный период наниматель не устранил нарушение (не заплатил долги, не отремонтировал помещение или имущество), владелец жилья повторно подаёт иск, и нерадивого жильца выселят в принудительном порядке;
- судья может назначить отсрочку о выселении для поиска нанимателем иного жилья.
Доказать неплатёжеспособность нанимателя достаточно просто, а вот чтобы оценить причинённый ущерб, придётся постараться. Именно для этого и необходим акт приёма-передачи от собственника жильцу. В акте фиксируется техническое состояние объекта и имущества в момент заключения сделки. Рекомендуется иметь фотографии или видеосъёмку жилого помещения.
1. Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.
2. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется, площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров закон не устанавливает.
3. Статьей 677 ГК введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели. ГК исходит из того, что при коммерческом найме у пользователей может и не быть семейных или родственных отношений. Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели. В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой – наниматель – два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
5. Статья 686 ГК предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.
Общие положения о наймодателях
Сдавать помещение на коммерческой основе могут как организации, так и граждане. Что же касается соцнайма, то в этом случае наймодателем всегда является государственная или муниципальная структура. Сдавать недвижимость может быть либо ее собственник, либо уполномоченное им лицо.
Собственник — это законный владелец, имеющий триаду правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Право собственности подтверждается наличием записи в ЕГРН. Проверить, является ли наймодатель собственником, можно путем запроса выписки из ЕГРН в МФЦ или органах Росреестра. Уполномоченные лица — это наймодатели, которые не имеют права собственности на объект недвижимости, но правомочны сдавать жилье ввиду наличия заключенного с его собственником договора (например, доверительного управления имуществом).
Образец договора найма (аренды) квартиры посуточно
Договор имеет свои особенности. Перечислим, чем отличаются договора долгосрочного и посуточного найма:
- определенный, строго установленный срок в несколько суток;
- отсутствие автоматического продления срока (по истечении установленной договором даты, действие прекращается);
- если появилась необходимость продлить документ на несколько суток, потребуется заключить новый договор или составить соглашение к имеющемуся с новыми датами окончания;
- имеется возможность указать не только дату прекращения, но и время;
- помимо суммы аренды в плату включается страховая выплата на случай, если жильцы нанесут вред имуществу хозяина, а также соседям, например, вследствие затопления. Условия возврата страховой суммы оговаривается дополнительно;
- хозяин может предусмотреть штрафные санкции за нарушение требований договора.