Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем долевая собственность супругов отличается от совместной». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательство не запрещает владеть одним объектом имущества сразу нескольким людям. Нередко квартирами и жилыми домами совместно владеют супруги, дети и родители, другие родственники, а также совершенно чужие друг другу люди. Для того чтобы урегулировать порядок нахождения в общей собственности объектов недвижимости, законодатель ввел в Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) статью, посвященную основным аспектам этого вопроса. Таким образом, в первую очередь обратимся к ст. 244 ГК РФ: именно она поможет разобраться, чем отличается совместная собственность от долевой.
Нюансы продажи квартиры, находящейся в долевой и совместной собственности
Если доли в квартире не определены, собственники имеют равные права на владение, распоряжение и пользование жильем. При продаже квартиры собственники должны будут действовать совместно. В отличие от долевой собственности, в этом случае несколько собственников выступают как единая сторона. Деньги, которые будут получены от продажи, делятся между бывшими собственниками квартиры поровну.
Разница между продажами квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может продать свою долю (или распорядиться ей другим способом). В отличие от совместной собственности, они действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом необходимо учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим собственникам объекта недвижимости.
Подведем итоги. Разница между совместной и долевой собственностью довольно существенная. Особенно важно понимать имеющиеся отличия при возникновении спорных ситуаций. Если у вас есть проблемы с распоряжением имуществом, которое находится в собственности нескольких человек одновременно, лучше обратиться за помощью к юристу. Специалист разработает оптимальное решение и поможет оформить документы.
Риски при покупке долевой собственности
Из-за непростого порядка продажи доли возникает множество рисков при покупке, поэтому следите за тем, чтобы процедура соблюдалась и продавец вас не обманывал.
Вот что может пойти не так:
Продавец продаёт долю в квартире под видом отдельного жилья
Такие ситуации встречаются при продаже маленьких квартир и квартир-студий (площадью 10-20 кв. м). На самом деле это не отдельная квартира, а всего лишь её часть: мошенники делят большую квартиру на несколько, обустраивают крошечные санузлы и кухни и продают их как отдельное жильё. Но в договоре купли-продажи будет фигурировать именно доля в праве.
Как правило, такие объекты продаются на первом этаже или в частных домах — в них проще развести инженерные сети через подвал. Зачастую в объявлениях о продаже сразу написано, что ипотека или покупка с материнским капиталом невозможны. Ведь в случае ипотечного кредита квартиру будет проверять банк, и афера не удастся. Да и на часть квартиры получить кредит намного сложнее.
После введения обязательного участия нотариуса в такой сделке мошенникам приходится сложнее, но не стоит их недооценивать.
У кого может быть право общей совместной собственности
Право общей совместной собственности на имущество можно получить, когда образование такой собственности предусмотрено законом.
По умолчанию общая собственность — долевая (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Например, имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное (п. 3 ст. 6 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве).
Но самый распространенный пример участников совместной собственности — супруги.
Такой собственностью, за некоторыми исключениями, является имущество, нажитое ими во время брака, если только они брачным договором не изменили этот режим.
Например, к совместно нажитому имуществу относятся доходы супругов от трудовой и предпринимательской деятельности, пенсии, пособия супругов, приобретенная за счет общих доходов недвижимость (п. п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ).
В чем разница между совместной и долевой собственностью?
Отвечает Ольга Миронова,
Основатель и директор агентства недвижимости «Золотой ключик», автор YouTube-канала МИРОНОВА ПЛЮС, Нижний Новгород
Клиенты, которые приходят в наше агентство, часто спрашивают: а как лучше оформить квартиру или дом при покупке — в совместную собственность или долевую? В чем отличия и есть ли преимущества у одной формы владения перед другой? Чтобы ответить на этот вопрос, приходится разъяснять, чем отличаются эти два понятия.
Начнем с совместной собственности.Это форма владения недвижимостью (квартирой или домом), когда собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, без определения долей каждого из них. При этом доли считаются равными. А в выписке из ЕГРН указаны все собственники данного объекта.
Классический пример такой собственности — это недвижимое имущество, нажитое в браке, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей.
Также она может возникнуть после получения наследства, если согласно законодательству или условиям завещания на имущество могут претендовать сразу несколько наследников, а также присуждения части квартиры или дома в собственность гражданину согласно решению суда.
В формате совместной собственности каждый из владельцев имеет равные права и равные обязанности в отношении недвижимости.
Например, оплата коммунальных услуг ложится на каждого собственника, и, если кто-то не желает оплачивать свою часть, платить за него придется другому. Равные финансовые обязательства возникают у собственников с ипотекой.
То же относится и к налоговым обязательствам — налог на недвижимость исчисляется и уплачивается такими лицами в равных долях.
Сложности могут возникнуть при продаже недвижимости: если остальные владельцы не хотят продавать совместное имущество, придется пройти процедуру выделения доли из общего имущества. А значит пойти в МФЦ, написать заявление на разделение собственности на доли и ждать получения новых документов.
Теперь о долевой собственности. Само название говорит о том, что имущество находится в общей собственности нескольких лиц, но у каждого из них определена конкретная доля в собственности.
Доли могут быть: «идеальными» — это те, что выделены только на бумаге (одна вторая, одна четвертая и так далее) и «реальными» — то есть привязанными к конкретным частям квартиры или дома (например, комната 15 кв. метров или мансарда дома 22 кв. метра). Выделяться может только изолированное помещение, а вот коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности в идеальных долях.
Стать обладателем доли в недвижимом имуществе можно в результате покупки жилья, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения.
В чем преимущества долевой собственности? Во-первых, в свободе действий владельца. Долю можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду, оставить в залог или в наследство и даже прописать в ней любого человека.
Но стоит помнить, что при отчуждении своей доли собственник обязан сначала предложить купить ее владельцам других долей, и только после их отказа, предложить третьим лицам.
Есть ограничения и при сдаче доли в аренду: владелец сдаваемых метров должен обязательно запросить письменное разрешение у других собственников, и только после их разрешения впустить квартирантов.
Если у вас есть вопросы к риелтору — задавайте в х! Наши эксперты обязательно на них ответят ????
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Обе формы собственности имеют свои плюсы и минусы. Супруги могут на протяжении всей жизни владеть имуществом совместно, покупать его, продавать, сдавать в аренду, дарить и т.д. При этом получив нотариальное согласие второго супруга и не знать проблем.
Но в некоторых ситуациях они могут разделить имущество и разграничить свои права. Это можно сделать в рамках брачного договора или соглашения о выделении долей. Тогда их обязанности будут разделены и каждый отдельно будет нести ответственность за уплату налогов и коммунальных услуг.
Распоряжение долевым имуществом имеет свои особенности:
- в обязательном порядке уведомляются другие долевые собственники, как имеющие преимущественное право выкупа;
- отчуждение третьим лицам возможно только с согласия других совладельцев;
- сделка оформляется нотариально в обязательном порядке.
Долевых сособственников может два и более.
В общем совместном имуществе супругов только два совладельца – супруги, состоящие в зарегистрированном браке. Сделка с ним имеет простую письменную форму, но при наличии нотариального согласия второго. При разводе раздел производится в судебном порядке.
Перевод совместной собственности в долевую на примере квартиры
Изначально определяют способ установки долей. Выделяют 2 метода – это соглашение и судебное решение. Соглашение заключается между участниками. Пример: брачный контракт либо раздел нажитого имущества при разводе. Брачный договор заверяется нотариально. К помощи суда прибегают, если невозможно получить добровольное согласие одного из дольщиков.
Что нужно для перевода совместной собственности в долевую на добровольной основе:
- документы, подтверждающие личность;
- заявление о регистрации прав на долевое разделение либо добровольное соглашение, подтвержденное подписью каждого совладельца;
- брачный договор или соглашение о разделе в 2 подлинных экземплярах;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о правах собственности на приобретенную в браке квартиру.
Для внесения изменений при судебном решении нужны:
- удостоверение личности (паспорт);
- заявление о регистрации долевого права на недвижимость;
- экземпляр судебного решения с пометкой о вступлении в силу.
Что представляет собой совместный вариант владения недвижимостью?
Данный вид юридических отношений регулирует закон РФ, в частности статья № 244. Согласно её тексту, общая собственность супругов может распространяться на разного рода строения, и распоряжаться ими они обязаны в равных долях.
Это может быть:
- загородный дом;
- квартира или комната в ней;
- отдельная комната в другой квартире.
В каких случаях супругам правомерно говорить о равнозначном владении недвижимостью?
- Если квартира или другая недвижимость была получена в наследство.
- После оформления приватизации на имущество.
- По решению судебных органов о предоставлении права владения жилплощадью.
Допустим, если квартиру когда-то приватизировал муж, то она становится общей, согласно положению СК, ведь он предполагает, что имущество, которое было нажито во время брака – общее.
От долевого владения в этом конкретном случае её отличает тот факт, что нигде не уточнено, кто же именно является законным владельцем определенной части жилплощади. Совместная собственность на квартиру – это общее право на недвижимость без определения долей.
Поэтому, если супруги решат развестись, то её они поделят строго на 2 равные части.
- Имущество находится в общей собственности нескольких лиц с определением доли в праве собственности для каждого из них. Вы можете стать владельцем доли квартиры или дома в результате сделки, признания права по решению суда, наследования по закону или завещанию, приватизации. Количество собственников недвижимости, а значит, и долей может быть самым разным.
- В отличие от совместной собственности, здесь установлены более конкретные рамки владения и распоряжения долей имущества. Ваша собственность будет гораздо лучше защищена, если у третьего лица возникло требование к другому собственнику. Вам будет проще продать долю, которой вы владеете. Однако имейте в виду, что вы должны сообщить другим владельцам долей в квартире или доме о намерении продать свою долю, и им дается преимущественное право покупки.
- Каждый участник долевой собственности платит налог на недвижимость и другие сборы пропорционально размеру своей доли в праве собственности.
- При покупке недвижимости налоговый вычет распределяется между совладельцами также пропорционально долям.
- Ограничения по размеру вычета такие же, как при совместной собственности. Если недвижимость приобретена до 1 января 2014 года, то суммарный вычет на объект недвижимости ограничен 2 млн рублей. Если недвижимость куплена после 1 января 2014 года, то каждый из собственников долей имеет право получить налоговый вычет на сумму до 2 млн рублей.
Совместная собственность: плюсы и минусы
Совместная собственность предполагает использование имущества несколькими владельцами без выделения доли и каких-либо ограничений для той или иной стороны.
| Имущество используется совместно, что исключает ограничения для какого-либо пользователя. | Из-за совместного использования имущества постоянно нужно учитывать желания и требования всех сторон. |
| Оплата налога, коммунальных и других платежей равномерно распределяется между всеми владельцами. | В отдельных случаях платеж может быть выше, чем фактическая польза от использования имущества. |
| Не нужно определять порядок использования имущества и как-либо разделять его. | Любой собственник не имеет права распоряжаться имуществом только так, как он этого хочет. Всегда нужно учитывать потребности всех сторон. |
Пример: Самый распространенный пример – совместная собственность супругов. Например, приобретенная в браке квартира автоматически становится совместной собственностью. Супруги не имеют права продавать свою часть или сдавать ее в аренду, но в то же время, каждый из них может пользоваться абсолютно всеми помещениями без ограничений, графиков и правил, помимо устоявшихся в семье и удовлетворяющих всех.
Что такое долевая собственность
Долевая собственность отличается от совместной тем, что право собственности разделёно на доли. Если речь идёт о квартире, то это не значит, что на доли делят саму квартиру. Однако при долевой собственности можно установить порядок пользования. Для этого закрепляют, какая из комнат находится в пользовании каждого собственника. Сделать это при совместной собственности невозможно. Долю в праве собственности можно продать, согласия на это других собственников не нужно. Однако перед продажей доли нужно предложить купить эту долю другим участникам долевой собственности. Подробнее о преимущественном праве покупки читайте ниже.
Доли супругов в совместном имуществе устанавливаются брачным договором. Если он не заключался, право собственности делят, подписав соглашение о разделе совместного имущества. Если в добровольном порядке согласия достичь не удалось, определять доли в имуществе придётся в суде. В дальнейшем это имущество можно продать целиком и поделить вырученные от продажи деньги. Или определить компенсацию одному из собственников за то, что имущество останется второму.
Если речь идёт о загородном доме или о земельном участке, его можно разделить в натуре. То есть не просто выделить доли в праве собственности, а физически разделить дом. Для этого оборудуют отдельный вход и изолируют его части друг от друга. После этого каждый собственник пользуется своей частью отдельно от другого.
Понятие собственности супругов
Под собственностью понимается исключительное право любого субъекта (физического либо юридического лица) владеть, пользоваться и, главное — распоряжаться определенным имуществом. Например, владелец жилого дома имеет исключительное право распоряжаться этим домом.
Сущность прав собственности в браке имеет определенные нюансы. Статья 256 Гражданского кодекса РФ предполагает, что при отсутствии брачного договора имущественные права супругов являются полностью равнозначными. Это означает, что все имущество, приобретаемое супругами в браке, принадлежит им обоим в равных долях.