Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление сделок купли-продажи земельного участка без риэлтора в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сегодня часто продают землю, которая используется для садоводства. Она, за редким исключением, не стоит на кадастровом учете и формально не входит в собственность садовода. Поэтому прежде, чем выставить её на продажу, нужно оформить, как свою собственность.
Порядок продажи участка без установления границ
Существующая упрощенная схема оформления дачных угодий предполагает выполнение следующих действий:
- Обратиться в кадастровую палату и представить выписку из постановления муниципалитета о предоставлении земли.
- В Росреестре заказать кадастровый паспорт. Он содержит основные параметры территории, включая:
- Площадь;
- Цена;
- Разрешенный вид использования;
- Номер в кадастре;
- Адрес места расположения;
- Отметку об отсутствии пределов участка.
- Готовится предварительное соглашение и выплачивается Задаток.
- Заключается основной договор. Он должен содержать существенные условия сделки и удостоверяться у нотариуса либо без его удостоверения. Перед проставлением подписей осуществляется проверка необходимой документации.
- Производится окончательный расчет. Чаще всего это происходит в банке.
- Регистрация договора. Для этого необходимо обратиться в соответствующее подразделение Росреестра и предоставить следующие бумаги:
- Договор о продаже участка;
- Заявление сторон. Заполняется в службе;
- Правоустанавливающая документация; ;
- Нотариально удостоверенные согласия супругов участников процедуры;
- Платежная квитанция об уплате госпошлины.
Межевание – это вид кадастровых исследований, в результате которых устанавливаются площадь, границы и координаты поворотных точек земельного участка.
То есть, после межевания местоположение земельного участка определяется однозначно. Процедура установления границ должна решать разные задачи:
- Упорядочивание правоотношений в области земельного права. В России эта Отрасль права еще проходит свое становление, в результате нередко возникают споры с соседями и другими заинтересованными в межевании сторонами относительно земель, их границ.
- Учет земельного фонда и управление им. Внесение сведений обо всех землях в единый реестр дают возможность упорядочить сведения о земельных участках, категориях их использования, собственниках.
- Определение размера земельного налога, а также контроль за поступлением налоговых платежей.
Все эти задачи больше являются государственными, но это не означает, что для собственника земельного участка межевание не имеет положительного значения. С практической точки зрения установление границ позволяет:
- Однозначно определить местоположение границ и размеры участка. Это позволяет защитить свои права собственника в случае граничных споров с владельцами смежных земель.
- Упростить процедуры получения разрешения на строительство, узаконивания жилых домов и других построек, получения разрешительной документации на монтаж инженерных сооружений и т.д.
- Закрепить за собой законное право собственности на прирезки. Многие участки имеют продолжительную историю, и за это время они изменяли свою площадь и конфигурацию. Все изменения необходимо внести в Росреестр. Кроме того, в некоторых случаях можно увеличить размер своего участка за счет муниципальных земель, и узаконить такие прирезки также поможет межевание.
- Любые изменения участка требуют проведения межевания. Например, вы решили объединить в один несколько смежных участков или разделить один большой ЗУ между несколькими собственниками. В этих случаях земельный участок в старых границах снимается с кадастрового учета, а новые образования нужно оформить в ЕГРН. Без обязательной процедуры межевания регистрация участка и оформление права собственности невозможны.
Продажа доли участка без межевания
Продать часть земельного участка, который относится к общей долевой или совместной собственности, без обязательной процедуры межевания невозможно. Запрет на оформление имущественных сделок по продаже между покупателем и продавцом участка, границы которого не определены, обусловлен следующими причинами:
- Чтобы продать земельный участок, необходимо оформить на него право собственности и поставить на кадастровый учет;
- Оформление документов, подтверждающих право собственности на недвижимость, возможно только после процедуры межевания земельного участка;
- Чтобы заключить договор на продажу недвижимости и участка, его нужно выделить в документах и в натуре. Для этого необходимо провести межевание, установить границы земельного участка и каждой из его долей;
- После межевания земельного участка собственник может подать заявление на постановку на кадастровый госучет и регистрацию своих прав.
Можно ли подарить участок без межевания
Благодаря действию дачной амнистии, если земельный участок стоит на кадастровом госучете, чтобы его подарить не нужно проводить межевание. Чтобы оформить договор дарения не обязательно устанавливать точные границы земельного надела. Но вы должны помнить, если сосед внесет сведения в ЕГРН раньше вас, и незаконно прибавит к своим владениям лишние сотки с вашего земельного надела, придется долго доказывать свою правоту в суде.
С юридической точки зрения процедура дарения практически ничем не отличается от продажи или отчуждения. И в том, и другом случае передача прав собственности осуществляется от одной стороны другой. Но в случае дарственной, новый владелец получает земельный участок безвозмездно.
Чтобы оформить сделку, даритель и дарополучатель должны подписать договор дарения. На его основании будет производиться регистрация права собственности нового владельца в Росреестре.
Исключительные случаи
В РФ существует множество ЗУ, которые были оформлены ещё в Советское время, то есть, до 1993 года, когда процедура межевания ещё не проводилась, и точная граница таких наделов так и не была установлена. В таких случаях, собственнику для продажи таких земель в СНТ, рекомендуется оформить кадастровую документацию через органы Госгеокадастра.
В случае, если ЗУ является собственностью сразу нескольких лиц, например, родственников, межевание долей для такого участка не требуется, так как в правоустанавливающей документации указывается коллективная собственность на полную площадь рассматриваемого объекта недвижимости.
Сделка со спорной неразмежёванной землёй существенно упрощается, когда существует документ о государственной регистрации права, выданный органами ЕГРН, что говорит о наличии кадастрового паспорта в отношении данного объекта.
В таких случаях продать участок без межевания становится гораздо проще, и забинтованное лицо делено оформить сладкие документы:
- Составить договор купли-продажи, заверенный нотариально.
- Подготовить и предоставить в регистрационный орган квиток, подтверждающий оплату государственной пошлины, согласно действующим тарифам.
- Все участники сделки должны присутствовать на подписании договора лично и предъявить документы для идентификации личности.
Несмотря на наличие исключительных случаев, начиная с 2018 года, государство создаёт все необходимые условия, чтобы каждый собственник ЗУ участка, вне зависимости от его статуса, проводил процедуру межевания, что избавит его от множества проблем и сложностей впоследствии.
Сложности при продаже участка без межевания
- Споры с соседями.
- Понижение оценочной стоимости участка.
- Частичное нарушение законодательства, которое обязывает проводить сделки с наличием у собственника кадастрового паспорта.
- Невозможность вычленения доли ЗУ с её последующим отчуждением в пользу одного из собственников.
- Сложность с оформлением наследства, договора дарения, безвозмездной переуступки прав собственности.
- Некорректная площадь земельного участка.
- Риск нарушения СЗЗ или наличия обременений, которые могут быть наложены после постройки капитальных сооружений.
- Недостаточная доказательная база для оспаривания прав собственника в суде.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
| Вопрос | Ответ |
| Если собственник владеет участком более трех лет и продает по цене, которая ниже кадастровой стоимости, как рассчитывается налог? | Если участок находится в собственности более трех лет, то платить налоги не нужно. |
| Можно ли продать земельный участок с домом, оформленным как нежилой? Какой налог уплачивается? | Продать участок с нежилым домом можно. Налоги нужно платить при условии, если недвижимость принадлежит менее трех лет (в том числе и доставшаяся по наследству). |
| Можно ли продать земельный участок, если все владельцы согласны это сделать, но не договорились с окончательной ценой? | Действующее законодательство определяет следующее: сделки при продаже земельных участков проводятся с согласия всех собственников. Если один или несколько владельцев настаивают на изменение цены, то остальные не могут реализовать свои доли за другую сумму. Каждый собственник должен согласиться с одной ценой, по которой будет продана земля. |
| Земля выдана на основании постановления о предоставлении участка в собственность. Срок владения — менее двух лет. Участок продается по цене менее миллиона. Какие налоги нужно платить? | По действующему законодательству, налоги с продажи недвижимости взимаются, если объект оценен более чем в миллион рублей. |
| Срок владения участка 2 года, цена — 1,3 миллиона рублей. Каков размер налога? | Размер налога рассчитывается, исходя из кадастровой или рыночной цены. В обоих случаях применяется коэффициент 0,7. Если при умножении последнего на кадастровую стоимость получается сумма, которая меньше рыночной цены, то второе число применяется для расчета налога. Это правило действует и в обратную сторону. То есть для расчета налога применяется большая сумма. |
| С какого момента считается срок владения участком, который был получен по наследству или завещанию? | Срок владения участка исчисляется с момента смерти прежнего собственника, а не по дате получения свидетельства или регистрации права. |
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи земельного участка
- Свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН)
- Паспорта участников сделки
- Кадастровый паспорт земельного участка
- Основания, по которым возникло право собственности (свидетельство о наследовании или же ДКП)
Только земельные участки имеющие четко обозначенные границы и адрес могут выступать в качестве предмета сделки купли-продажи.
В соответствии с российским законодательством, сделки купли-продажи могут совершаться только с участками прошедшими кадастровый учет. При заполнении договора необходимо также указывать следующие данные участка:
- адрес земельного участка
- регистрационный и кадастровый номера
- площадь участка
- целевое назначение
Землевладелец вправе самостоятельно определять цену, за которую он намерен продавать недвижимость, однако более эффективно рассматривать стоимость, исходя из среднерыночных расценок и обстоятельств продажи. Помочь в установлении правильной цены поможет экспертная оценка профессиональной службы.
При определении приемлемого уровня цены, покупатель должен учесть множество параметров:
- Площадь продаваемого объекта.
- Удаленность от крупных развитых населенных пунктов.
- Близость расположения транспортных узлов, трасс, удобный подъезд.
- Назначение отчуждаемой земли (цены на дачные участки и сельхозугодия будут различаться).
- Развитие инфраструктуры, близость социально-значимых объектов (магазины, поликлиники, школы, обслуживающие компании).
- Наличие или возможность подведения инженерных коммуникаций (газ, вода, электричество).
- Присутствие на территории различных построек, имеющих значение для покупателя (хозпостройки, теплицы, бани, иные сооружения).
- Окружающая среда, близость природных объектов (лесные массивы, водоемы) и, наоборот, промышленных экологически опасных зон.
- Особенности топографии, рельефа участка.
- Ценность самой земли с учетом подходящей почвы, грунта (при оценке наделов для сельскохозяйственных работ или строительства).
Продажа земли и налоги
Для продавца такая сделка может обернуться налоговыми последствиями в виде уплаты НДФЛ по ставке 13 %. Происходит это в том случае, когда участок принадлежал своему хозяину менее 5 лет.
Для приватизированной земли, доставшейся по наследству или оформленной в собственность до 31 декабря 2015 года включительно, существует минимальный срок владения в 3 года.
Продавец сам должен задекларировать доход до тридцатого апреля следующего года и заплатить налог. Крайний срок – пятнадцатое июля.
У покупателя с получением участка возникают ежегодные обязательства по внесению в бюджет налога на землю. Для этого налоговая инспекция присылает соответствующее извещение. Новый собственник обязательно должен уведомить ФНС об имеющемся в распоряжении участке.
Необходимые документы для продажи
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
При оформлении сделки следует придерживаться следующих нормативных документов:
- в части особенностей купли-продажи – Статья 37 Земельного кодекса;
- в части оформления договора купли-продажи – Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса;
- перечень документов для перехода права собственности изложен в ч. 1,2 ст. 14, ст. 18 Закона № 218-ФЗ.
В 2023 году объектом купли-продажи могут быть только участки земли, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом продавец обязан перед заключением договора предоставить покупателю всю информацию об ограничениях использования и обременениях в отношении земли (требование п. 1 ст. 37 ЗК РФ).
Основаниями для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок в соответствии с п. 7 ст. 14 Федерального закона № 218 являются:
- документы о праве собственности (договора сделок, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации, акты органов государственной власти или местного самоуправления, судебные акты);
- межевой план, технический план или акт обследования по результатам выполнения кадастровых работ.
Сбор информации и справок для проведения межевания земли
Для начала посмотрите в вашем регионе лицензированные геодезические компании. У каждой из них свои цены на межевание земли: кто-то делает подороже, кто-то дешевле. Выберите те, которым вы можете доверить и узнайте о цене услуг.
После этого соберите все нужные документы из списка выше и заказывайте услугу по межеванию земли.
Может пригодиться: Возможно, инженер попросит сделать справку об отсутствии электрических кабелей на земельном участке. Ее вы можете заказать в местном «Гор. свете» по месту регистрации земли.
Если вы не можете определить проходят ли электрически провода на вашем участке — закажите специалиста, который сможет проверить это за вас. После проверки вы можете сказать кадастровому инженеру, чтобы он забрал эту справку в «Гор. свете».
Также вам может понадобиться справка об отсутствии общественных коммуникаций. Здесь стоит поступить также как и со справкой о прохождении электрических кабелей.
Как снизить цену за межевание земельного участка
Данный способ подходит владельцам земельных участков, которые только собираются продавать свою недвижимость, и не спешат с выполнением всех кадастровых и геодезических работ.
Чтобы сделать межевание менее затратным, нужно выбрать на сайте Росреестра кадастрового инженера и согласовать границы с соседями. Это не сложно, а в ряде случаев проходит быстро. Выбирать кадастрового инженера (КИ) лучше по количеству дел, которые ему не вернули в работу. Это так называемые «отказы» и «приостановки» Росреестра. То есть, КИ формирует межевые и технические планы. Если в них Росреестр находит ошибки, то такие документы возвращают на исправление. Далее КИ повторно передаёт исправленные документы и, если ошибок не найдено, Росреестр принимает их в работу. За каждым КИ ведётся статистика, на которую и нужно обращать внимание.
После выбора 5-10 кадастровых инженеров необходимо уточнить, сколько они берут за выезд на участок. В среднем цены за выезд в пределах 20-50 км составляют 600-2500 руб. Возможно, КИ и вовсе не берет за выезд деньги. Такие случаи тоже есть, но лучше уточнить причину демпинга цен побеседовав с ним. На рынке геодезических услуг орудуют мошенники, которые берут предоплату и потом исчезают или находятся в состоянии «весь в делах, извиняюсь, забыл». На сайтах объявлений много предложений кадастровых услуг, и не меньше жалеющих наживиться за счёт доверчивых граждан. Сайт Росреестра в этом плане частично лучше, нежели сайт объявлений. Но не дает никаких гарантий. Из данных статистики можно узнать только телефон КИ и что он «в работе». Есть среди списков и те, кому аннулировали сертификаты. К таким обращаться — себя не жалеть.
После отсева кадастровых инженеров, необходимо договориться с геодезистами. Выбирают их по рекомендациям, в худшем случае по отзывам на отзовиках. Геодезисты — это те люди, которые выполняют межевание и другие геодезически услуги. Рассматривать кандидатов нужно среди тех, кто предлагает адекватные цены на рынке и не имеет большой процент отрицательных отзывов, которые лучше читать для предугадывания своей ситуации. Геодезисты вместе с КИ выезжают на участок и выполняют с помощью GPS оборудования конутрную съёмку земельного участка.
Полученные данные будет обрабатывать только КИ, который в случае обнаружения накладок (весьма частая проблема для Московской области) выставит свой прейскурант за её устранение. Если накладок и других кадастровых ошибок не обнаружено, КИ формирует межевой план в XML формате на CD диске. Именно в таком виде принимает межевой план Росреестр, который внесет сведения о вашем земельном участке на кадастровую карту.
Договор купли продажи земельного участка: порядок оформления между физическими лицами
ДКП земельного участка, оформленный между физическими лицами, регистрируется в Росреестре. Заняться этим можно в ближайшем МФЦ или наняв нотариуса. Самый быстрый способ получить регистрацию – отделение Росреестра.
Сразу после подписания договора необходимо встать в очередь на услугу «Регистрация права». Дальше собираете пакет документов и приходите в назначенное время.
МФЦ является посредником между сторонами – Росреестром и лицом. Здесь можно отдать документы и подождать, пока они попадут в Росреестр. Процедура займет больше времени, но в остальном она не отличается от той же, что и в Росреестре.
Причем можно даже не записываться на прием. К тому же МФЦ удобно тем, что оно есть всюду, тогда как об отделениях Росреестра этого сказать нельзя. Нотариус поможет в таких ситуациях:
- Если участники договора сами желают воспользоваться его услугами;
- Когда продается не вся территория, а доля в праве на владение ею;
- Когда земля находиться в собственности несовершеннолетнего, недееспособного или человека с ограниченной дееспособностью.
Два последних случая попросту не будут оформлены, если в них не принимал участие нотариус. Оформление в Росреестре занимает около недели. Если обращаться через МФЦ, процедура потребует 9 дней. При участии нотариуса и соблюдении процедуры, документ будет зарегистрирован за три дня.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Но чтобы не оспаривать документ, желательно уделить чуть больше внимания его правильному заключению.