Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что нужно знать собственнику при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.
Слабые места в договоре
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Отсутствие страхования гражданской ответственности перед третьими лицами. Такой вид страхования очень выручает, например, при заливе.
Необходимо прописывать, кто имеет право проживать в квартире, с фиксацией паспортных данных. Если есть домашние животные, то их нужно перечислить, чтобы избежать ситуации, когда арендатор договаривается, что в квартире будет жить мопс, а по факту оказывается, что собачка съемщика — это огромная кавказская овчарка. В таких случаях в договоре лучше прописывать расширенный депозит.
Для снижения рисков предварительного расторжения договора и недополучения прибыли рекомендуется прописывать, в каком случае депозит не возвращается. Такая практика получила широкое распространение в прошлом году при загородной аренде в пандемию. Собственники боялись, что договор по аренде дома, который сняли на длительный срок, может быть расторгнут через два-три месяца, и для таких случаев вписывали условие о невозврате депозита.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Как должна выглядеть квартира
Здесь правило только одно: квартира должна быть чистой. Если не хочется убирать самостоятельно – например, после предыдущего жильца или после неопрятных родственников – всегда можно вызвать клининг. Но чистая квартира – это огромный плюс в глазах арендатора. Неважно, какой шикарный ремонт там когда-то был, если запахи не позволяют задержаться больше десяти минут. И наоборот: пусть внутри всё старенькое, но зато на диван не страшно сесть, а о стену можно опереться без опасения приклеиться – это важнее.
Что касается мебели или её отсутствия – представьте, кому может понадобиться ваша квартира. Оцените метраж, количество комнат, район. Это большая трёшка в спальном районе, где будет хорошо жить всей семье? Оставьте минимум мебели: холодильник, кухонную мебель, шкаф – одним словом, то, что будет неудобно возить за собой. Остальное у них наверняка уже своё. А в случае крошечной однушки рядом с тремя вузами её у вас наверняка снимет студентка без гроша за душой, такая будет рада даже тарелкам и вилкам. В любом случае, этот вопрос всегда можно обсудить с жильцом или жилицей. Главное – не загромождайте пространство тем, что жалко выкинуть, не превращайте квартиру в филиал сарая.
Ещё неплохо было бы соотносить качество ремонта и выставленную цену. Подумайте: если на квартиру уже третий месяц нет желающих, а эти обои помнят ещё Сталина – может, стоит скинуть тысячу-другую? Ну, или сделать уже ремонт.
Кстати, если вас удручает интерьер, всегда можно договориться с жильцами о том, что они сделают вам ремонт в счёт ежемесячного платежа. Главное, присматривайте, что именно они там делают.
Как оформить объявление
Допустим, вы решили пройти через все прелести сдачи квартиры самостоятельно. Тогда вам нужно объявление.
Вот пошаговая инструкция для того, чтобы ваше объявление содержало всю необходимую информацию.
- Не поленитесь: проведите несколько часов на сайтах с недвижимостью. Подойдут любые, от Авито до Камелота или ваших местных. Ваша цель – узнать, за сколько примерно можно сдать похожую на вашу квартиру. Лучше ориентироваться на среднюю цену: поставите слишком дорого и будете искать арендатора вечность, поставите слишком низко – и потенциальные клиенты начнут задаваться вопросами «а почему так дёшево», и квартиру вы, опять-таки, не сдадите.
- Сфотографируйте комнаты: все жилые, кухню, санузел. Обеспечьте хорошее освещение на фото (фотографируйте ярким солнечным днём). Оцените фото: вы бы там жили?
- Составьте текст объявления. Укажите в нём размер квартиры, имеющуюся мебель (не точную опись, просто чтобы арендатор имел представление), удобства. В квартиру проведен хороший интернет? Есть кабельное? Кондиционер? Указывайте это. Проблемы тоже укажите сразу – не тратьте зря свое и чужое время. Может, кому-то будет принципиально мешать ваше пятно на потолке или гнездо голубей на балконе.
- Договоритесь сами с собой: что вы не готовы терпеть? Вы ненавидите собак? Или, может, в квартире нет балкона, поэтому курящим лучше вообще не заезжать? Или у вас есть какие-то свои требования? Укажите это в объявлении.
- Укажите, входят ли коммунальные услуги в цену.
- Нелишним будет в паре слов описать район. Расскажите, как далеко остановки общественного транспорта, удобно ли парковать машину, есть ли магазины, школы, детсады и больницы.
- Если у вас есть, что добавить по поводу квартиры – не стесняйтесь. Люди в поисках квартиры прочёсывают сотни одинаковых объявлений. Может быть, ваше примечание про красивый вид на закате станет для кого-то решающей зацепкой. Автор статьи знает людей, которые выбирали квартиры, исходя именно из таких вот милых мелочей в объявлениях.
- Выложите объявление, прикрепив ваши прекрасные фотографии. Где? Да везде! На Авито, на тематических сайтах, в соцсетях – везде, где вам только придёт в голову. Чем больше людей увидят, тем быстрее вы найдете того самого жильца.
Разговаривайте с собственником обо всех деталях. Вам, скорее всего, придётся часто встречаться. Он волнуется за свою квартиру, вы волнуетесь за качество проживания, поэтому учитесь договариваться и прописывайте все устные договорённости в документе.
Нечасто, но случается неприятная ситуация: иногда собственники любят заходить без предупреждения, даже в отсутствие жильцов и по несколько раз в месяц. Это повод для расторжения договора с возмещением расходов жильца на переезд. Чтобы избежать такой ситуации, просто добавьте в договор одну строчку о том, как часто собственник может у вас появляться, нужно ли предупреждать вас об этом заранее, и укажите на запрет самопроизвольных визитов в ваше отсутствие.
Узнайте, как арендодатель относится к гостям, к животным, и указывайте это в договоре.
Только договариваясь и фиксируя все детали, имеющие значение, обе стороны смогут жить без конфликтов и без лишнего беспокойства.
Способы нахождения нанимателя
-
Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.
Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.
-
Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.
Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.
- Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.
Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.
-
Поиск среди знакомых.
Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.
Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.
Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.
Чек лист по выбору агентства недвижимости
Если у вас нет времени заниматься сдачей квартиры самостоятельно либо это кажется вам сложным делом, доверьте его профессиональным риелторам.
Выбрать хорошего специалиста вам помогут следующие критерии:
- наличие у риелтора высшего юридического образования;
- наличие договора сотрудничества, отражающего ваши интересы, в котором риелтор не навязывает кабальных условий;
- наличие опыта работы не менее 3 лет;
- есть реальные отзывы и рекомендации о специалисте;
- располагающий внешний вид, который отвечает образу делового человека;
- готовность представлять отчет по каждому действию, чтобы вы могли контролировать работу риелтора.
- Ставьте обоснованную рыночную цену. Для этого определите критерии оценки квартиры и составьте портрет целевой аудитории.
- Подготовьте квартиру к сдаче: уберите лишнее, добавьте необходимое, проверьте работоспособность инженерных систем, сделайте уборку и качественные фотографии.
- Выберете площадки и составьте объявление под свою целевую аудиторию. Думайте от арендатора, чтобы ответить на его вопросы в объявлении: чем меньше пустых звонков, тем лучше.
- Заключите договор и платите налоги, чтобы защитить себя от недобросовестных арендаторов. Подумайте о страховке.
- Если не хотите заниматься рутиной, то найдите доверительного управляющего, который возьмет всё на себя за 5 — 10% от арендной платы.
Как правильно составить договор найма
Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. Или только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:
- Дата и место его составления.
- Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта.
- Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание дается в самом договоре и в прилагаемом к нему передаточном акте.
- Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест).
- Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
- Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно.
- Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
- Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
- Срок, на который арендуется жилье.
- Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
- Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя.
- Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:
- О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде.
- Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше самостоятельно заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности хозяин снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный инцидент перед потерпевшими отвечает собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты). Страховка снимает эти вопросы.
- Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.
Наиболее частая ошибка, которую допускают владельцы квартир при подготовке квартиры к сдаче, связана с проведением ремонта. Естественно, привлекательность квартиры, которая на момент сдачи находится в опрятном состоянии, возрастает. Однако не стоит слишком усердствовать и делать дорогой ремонт, надеясь за счет этого назначить более высокую арендную плату. На цену аренды влияет не только качество ремонта, стоимость определяется местоположением, качеством и состоянием самого дома, транспортной доступностью и еще целым рядом факторов.
Кроме того, есть рынок, который определяет примерную цену, исходя из спроса и предложения. Поэтому, например, шикарный ремонт не сможет обеспечить спрос при высокой цене, если в подъезде грязь или отсутствуют места для парковки автомобиля, ремонт должен соответствовать статусу и рыночной цене аренды на схожие квартиры. Кроме того, не стоит делать ремонт сообразно своему вкусу, поскольку он может просто не соответствовать вкусу предполагаемой аудитории, а терять клиентов просто потому, что последним не нравится экстремальный цвет обоев, несколько неосмотрительно.
Таким же образом необходимо спланировать комплектацию квартиры необходимой мебелью и бытовой техникой. Например, цена бюджетной квартиры не может сильно увеличиться, если владелец предоставит квартирантам дорогую бытовую технику, а в результате порчи этой техники хозяин рискует потерять значительную часть прибыли, потратив деньги на ремонт.
Внимание — налоговая!
В последние годы налоговая служба активно ведет работу в направлении выявления нелегальных способов сдачи жилья в аренду. Все, кто не отчитывается по своим доходам за сдачу квартиры будут обязаны оплатить штраф в размере 5 % от незадекларированной суммы, кроме того на таких предпринимателей налагаются дополнительный штрафы за неуплату НДФЛ до 40% от суммы и начисленных пени. «Помочь» в выявлении нелегальных предпринимателей могут ваше же соседи, участковый, сотрудники управляющей компании, да вообще кто угодно. Даже сами арендаторы, с которыми у вас не сложились отношения.
Кстати, нелегальная сделка доставляет немало хлопот арендаторам – они вынуждены скрывать свое пребывание, не отрывать двери, не имеют возможности вызвать полицию, если им мешают соседи, вызвать слесаря из ЖЭКа, так как все это вскроет вашу схему получения дохода. А если вам понадобиться подать в суд на ваших квартирантов, то при отсутствии документов доказать что-либо будет проблематично. Даже, если это удастся сделать, то вам придется заплатить налоги с ходов и соответствующие штрафы и пени.
Шаг 4. Заключение договора
Чтобы правильно сдать квартиру,идеальным вариантом будет заключение договора, лучше привлечь юриста, желательно специализирующегося на общих жилищных вопросах. Но опять же, это приведет к финансовым затратам, какие являются непосильными для большинства граждан. Поэтому договор аренды можно попробовать составить самостоятельно.
К слову, к данному типу гражданско-правового договора, законодательство предъявляет не так много требований, как кажется на первый взгляд. Сторонам дается практически полная свобода действий. Но имеется и несколько обязательных элементов, присутствие которых в договоре обязательно. Среди ни следует отметить следующие:
Сроки
Цена
Условия внесения арендных платежей
Обязанности сторон
Порядок расторжения договора
Подписи сторон
Каждый из этих элементов может включать в себя несколько уточнений и прочих условий. Главное – это взаимное согласие сторон, а цены, сроки и прочее могут устанавливаться в произвольном виде. Посмотреть образец договора найма жилья, а также более подробно, как правильно составить данный договор можно здесь.
Нередко, внимание налоговых органов привлекают такие договоры, где указана символическая сумма. К примеру, собственник, как законопослушный гражданин при сдаче квартиры в наем заключил с арендатором договор, в соответствии с условиями которого последний обязуется вносить арендную плату в размере 15 тыс. рублей. Но на самом деле, владелец квартиры получает сумму в 2 раза больше указанной. Получается, мы имеем дело с махинациями в сфере налогообложения.
По мнению экспертов, чем пользоваться вышеописанной схемой, лучше вообще не составлять никакого договора, что тоже является нарушением, но довольно трудно доказуемым.
С 1 марта 2013 года вступили в силу поправки, отменяющие требование об обязательной государственной регистрации договора аренды. Т.е. теперь не следует посещать ни Росреестр, тем более ни ФНС. Взаимного согласия сторон вполне достаточно.
Но возможность производить государственную регистрацию договора у сторон по-прежнему осталась. Более того, требование носит императивный (обязательный) характер, если в договоре прописывается срок аренды более 1 года.
Мы же рекомендуем, во избежание возможных трудностей, соблюсти все юридические тонкости при заключении договора. Заплатив небольшую государственную пошлину, и зарегистрировав ваш договор должным образом, вы существенно подстрахуете себя. Ведь отношения с временным жильцом могут сложиться по-разному.
Ремонт сдаваемой квартиры
Важный момент – возможность ремонта в квартире. Оговорите, в каком случае такая мера будет актуальной и кто будет оплачивать материалы и работу. Нередки случаи, когда наниматель по своему усмотрению затевает дорогостоящие перемены в квартире, а позже просит вычесть эту сумму из арендной платы.
Обязательно присутствие в договоре пунктов, касающихся сроков и причин его расторжения. Этот нюанс будет одинаково полезен для вас и для арендаторов. Вы можете указать, что расторгнуть договор можно досрочно, предупредив о выезде не меньше чем за месяц или три недели.
Здесь же можно уточнить условия оплаты за последний месяц проживания и возврата залоговой суммы. Эксперты рекомендуют не учитывать залог в качестве суммы за последний месяц проживания, а вернуть его при выезде жильцов. Эти деньги могут компенсировать обнаруженный урон.
Укажите в документе все данные нанимателя. Минимально – паспортные данные, мобильный телефон. По возможности попросите предоставить рабочий телефон и адрес, а также контактные данные лиц, с которыми можно будет связаться. В таком случае минимизируются шансы, что наниматель пропадет или не выйдет с вами на связь.
Сдать квартиру без посредников: длительный срок или посуточно?
Ответ на этот вопрос зависит исключительно от вашего делового настроя, энергичности и количестве времени, которое вы готовы отдавать делу поиска постояльцев.
Очевидно, что сдача квартиры на длительный срок займет у вас совсем немного времени: поиск первого квартиранта (от 1 дня до нескольких недель), оформление договора найма и передача ключей (15 минут), ежемесячное получение оплат (около 1 часа в месяц, в зависимости от удаленности), оплата коммунальных платежей (примерно 1 час при оплате онлайн один раз в месяц). Вы даже можете прибегнуть к помощи риелтора и сдать квартиру через агентство на длительный срок. Это отчасти сэкономит вам время.
Однако, совершенно несложно сдать квартиру без посредников на длительный срок. Достаточно сделать это один раз и у вас больше не возникнет необходимость в агентах.
Посуточная сдача квартиры или комнаты в аренду – это без преувеличения полноценная рабочая загрузка или небольшой бизнес. Здесь от вас потребуется демонстрировать квартиру гораздо чаще, чем при длительной аренде. Необходимо будет производить регулярную уборку комнат, смену и стирку белья. Частое оформление документов и получение оплат повлечет необходимость юридического оформления этой услуги в виде индивидуального предпринимательства или открытия ООО. Также, износ этой недвижимости в ряде случаев происходит более интенсивно: более частые поломки и выход из строя сантехники, фурнитуры, отопительного оборудования и т.д. То есть это может потребовать дополнительных вложений.
Безусловно, посуточная аренда приносит в разы больше прибыли, но перед вами встанет в полный рост еще одна задача – маркетинговое продвижение своего объекта. О вас должны знать потенциальные арендаторы и регулярно вас находить. Для этого вполне может подойти тот же сайт – Авито, но вероятно вам уже понадобиться более профессиональное и независимое продвижение в интернете. А это также потребует своего бюджета.
Резюмируя, скажу, что посуточная аренда квартир это перспективное и прибыльное направление при условии того, что вы готовы этим заниматься на условиях полной занятости.