Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обмен квартир в Москве: как не остаться с носом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Так что же такое обмен квартиры? В классическом и юридическом понимании — это сделка с жильем, при которой каждая из сторон обязуется передать жилое имущество в собственность другой стороне (статья 567 ГК РФ). До приватизации обмен квартиры был единственным способом изменения жилищных условий, но сегодня в большинстве случаев обмен происходит через куплю-продажу. Обменять квартиру классическим способом — дело весьма сложное и хлопотное, поскольку необходимо найти такой вариант, который бы устроил обе стороны одновременно. Если же в обмене участвует более двух сторон, то сложность сделки возрастает в несколько раз.
Какие права дает муниципальное жилье?
iriana88w/Depositphotos
Понятие муниципального жилья определено в 19-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно ему, все жилые помещения страны делятся на три группы: к первой относят частный жилищный фонд, при этом в эту категорию входят помещения, которые принадлежат как частным, так и юридическим лицам. Ко второй группе относят квартиры и комнаты, находящиеся в собственности Российской Федерации или ее субъектов. Наконец, есть помещения, которые принадлежат муниципальным образованиям.
- Что такое социальное жилье и для кого оно?
- Как выкупить комнату у муниципалитета?
- В квартирах, относящихся к государственному или муниципальному жилищному фонду, россияне могут жить по договору социального найма.
КАК ОБМЕНЯТЬ КВАРТИРУ, ЕСЛИ ЕЩЕ НЕ ПОГАШЕНА ИПОТЕКА?
В среднем ипотеку люди берут лет на 10-15-20. За эти годы чего только в жизни не случается!
— Могла уже стать тесной та квартира, за которую еще не расплатились;
— Могла измениться семейная ситуация, но связывает общая жилплощадь;
— Могли стать непосильными платежи по ипотеке и так далее.
Есть море причин, по которым ИПОТЕЧНУЮ КВАРТИРУ сейчас уже хочется поменять на что-то другое. А можно ли это сделать и как?
28 февраля в прямом эфире поговорили про ОБМЕН квартиры, за которую еще не погашена ипотека!
Если говорить о временных рамках, то данная Процедура с учетом всех этапов может занять от четырнадцати календарных дней до месяца. В этот период регистрационная организация будет запрашивать информацию в другом городе и объем этих запросов достаточно большой, поэтому ускорить данный процесс физически невозможно. Однако дело обмена между городами достаточно сложное и серьезное, поэтому торопиться не стоит.
Если Вы не желаете прибегать к помощи риелтора то должны трезво осознавать, что оценивать квартиру, на которую собираетесь меняться все же придется. Тут на помощь придет независимый Эксперт, который сможет определить стоимость жилья с учетом особенностей и показателей данной местности.
ВНИМАНИЕ !!! В принципе, выбор посредника, риелтора, нотариуса, их присутствие или отсутствие – все сугубо индивидуально. Ведь человек, желающий произвести обмен, и сам может быть замечательным юристом или нотариусом, риелтором или консультантом, поэтому, естественно, ему услуги третьих лиц не понадобятся.
Как обменять квартиру на жилье в другом городе
Второй метод предполагает, что покупка и продажа будут происходить параллельно. Такую сделку самостоятельно осуществить практически невозможно, именно поэтому следует воспользоваться услугами профессиональных агентов недвижимости. После того, как вы обратились за помощью к риэлтору, он связывается с продавцом или с риэлторским агентством в нужном регионе для поиска подходящего жилья, одновременно занимаясь продажей вашей квартиры. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), некоторые люди обращаются в иногородние риэлторские агентства непосредственно сами.
После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной. Таким образом, оформление прописки до реализации квартиры удобна обеим сторонам: покупатель может быть спокоен, что в квартире зарегистрирован только он, а продавец – что с него не потребуют лишних денег.
НОВОСТИ, СОБЫТИЯ, ФАКТЫ
После того, как подходящая квартира найдена и обе стороны согласны заключить сделку, остается один немаловажный вопрос – так называемая «перепрописка». Существует два способа удержания денежных средств. При первом из них покупатель вносит в банковскую ячейку удерживаемую под «перепрописку» сумму. Продавец же получает деньги только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из домовой книги по новому месту жительства. Другой способ предполагает, что договором купли-продажи оговаривается, при каких условиях продавец получает деньги. Только после того, как продавец встанет на учет по новому месту жительства, покупатель снимает залог и предоставляет документы, где сделка признается совершенной. Таким образом, оформление прописки до реализации квартиры удобна обеим сторонам: покупатель может быть спокоен, что в квартире зарегистрирован только он, а продавец – что с него не потребуют лишних денег.
Второй метод предполагает, что покупка и продажа будут происходить параллельно. Такую сделку самостоятельно осуществить практически невозможно, именно поэтому следует воспользоваться услугами профессиональных агентов недвижимости. После того, как вы обратились за помощью к риэлтору, он связывается с продавцом или с риэлторским агентством в нужном регионе для поиска подходящего жилья, одновременно занимаясь продажей вашей квартиры. По словам Инны Игнаткиной, директора отделения компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»), некоторые люди обращаются в иногородние риэлторские агентства непосредственно сами.
Обмен не может быть бесконечным
Важным обстоятельством для участников междугороднего обмена является и то, что продажу существующего жилья и приобретение нового необходимо увязать во времени. В противном случае высока вероятность следующей ситуации: старая квартира продана и ее пора освобождать, а переезжать и выписываться еще некуда. Зарегистрировать продажу и покупку одновременно, как это происходит в пределах одного города, при междугороднем обмене разумеется невозможно: необходимо сначала продать квартиру, получить деньги, и уже после этого совершать покупку. Ваша задача — позаботиться о том, чтобы между этими сделками прошло как можно меньше времени. Оптимальная схема здесь такова: накануне продажи нужно найти квартиру в другом городе, внести аванс и убедить продавца подождать, пока вы не продадите первую квартиру и не зарегистрируете эту сделку. Постарайтесь сделку по продаже первой квартиры подготовить так, чтобы не возникло проволочек, иначе аванс, внесенный за приобретаемую квартиру, скорее всего, будет утерян. После продажи первой квартиры — едете в другой город и проводите вторую сделку.
Иногородний обмен недвижимости в России
Следует сразу оговориться, что обменом называют любую операцию с недвижимость, в результате которой вместо имеющегося жилья, его владелец приобретает новое
Для удачной сделки важно отчетливо понимать, какой именно результат необходимо получить в итоге. Размен приватизированного жилья может быть выполнен одним из двух способов:
- Прямой обмен. Используется тогда, когда владелец квартиры не хочет вкладывать в сделку какие-либо средства, необходимо только сменить город и все. Оплатить придется услуги риелтора и перерегистрацию прав собственности. Сложность заключается в поиске идентичного жилья, владельцы которого захотят провести сделку. Обе стороны должны хорошо представлять себе новую квартиру и соглашаться ее получить.
- Альтернативный обмен. Провести его можно через куплю-продажу, когда обменом фактически является конечный результат, но стороны оформляют договора купли-продажи. Обычно в этом случае юристы используют термин «мена». Этот способ используется намного чаще, поскольку больше шансов получить именно то, что нужно, в короткий срок. Схема имеет несколько этапов, инициатором которых становится покупатель с деньгами на руках, а завершает цепочку продавец, расстающийся с недвижимостью и получающий за нее деньги.
Когда переезд происходит из одной стороны в другую, из одного региона в другой, лучше привлекать юриста к сделке, так как слишком велики риски.
Пошаговый план обмена
Вся схема обмена квартирами не представляет собой сложности чисто в техническом плане, так как все юридические значимые процессы давно имеют стандартный вид и отработаны государственными учреждениями. Общий алгоритм выглядит следующим образом:
- Подбор и осмотр жилья для обмена. Первоначальный выбор подходящего варианта размена осуществляется с помощью многочисленных риэлторских интернет ресурсов, площадок объявлений и т.п. Как только вариант найден, то устанавливается контакт с владельцем, производится взаимные первичные осмотры объектов недвижимости, устанавливаются предварительные договоренности. При желании, стороны могут привлечь для оценки независимого оценщика. При этом сразу следует оговорить — кто будет оплачивать данную услугу.
- После того, как есть уверенность, что договор по сделке обмена будет соблюден, начинается процесс подготовки документов на квартиру. Собираются все справки из БТИ, выписка из домовой книги, готовятся квитанции за ЖКУ (за последние три месяца, как минимум). Также готовится документ на право собственности, паспорт владельца. Параллельно осуществляется выписка из квартиры, как самого владельца, так и всех его домочадцев.
- Как только у обеих сторон процесса размена недвижимостью документы будут готовы, они выходят на сделку. Т.е. подписывается у нотариуса «Договор обмена жилья». Уплачивается нотариальная пошлина (тут тоже следует заранее обговорить вопрос — кто будет нести все эти расходы). Договор составляется в 3 экземплярах — для каждой из сторон и один остается у нотариуса.
- После того, как договор обмена подписан и зарегистрирован у нотариуса, он подается в органы регистрации — Росреестр по месту уже нового жительства каждого из владельцев. Срок регистрации при наличии всех документов составляет не более 21 дня.
- После того как договора обмена будут зарегистрированы в Росреестре, этим госучреждением выдается «Свидетельство о регистрации права собственности» на имя каждого из новых владельцев квартир, по их новым местам жительства..
- Получив документы на обменянные квартиры, новые собственники подают документы на прописку или регистрацию по месту жительства.
Как правильно выбрать способ
Выбор схемы, по которой лучше всего осуществить обмен между городами, зависит от множества конкретных факторов, условий владельцев, общей ситуации на рынке жилья в том или ином городе страны.
В общем же плане можно придерживаться следующего порядка при определении подходящего способа обмена:
- Если владелец имеет стандартное жилье не входящее в сегмент элитного, премиум или бизнес класса, то лучше всего подойдет вариант прямого обмена. Причем такой способ хорошо работает при обмене стандартными, типовыми квартирами между городами, не являющимися столицами или крупными региональными центрами.
- Если у владельца имеется дорогостоящее, престижное жилье, на которое есть спрос на местном рынке, то лучше всего использовать схему альтернативного размена. Это обусловлено тем, что ликвидное жилье можно продать очень быстро, и поэтому не составит большого труда, как только найдется подходящий вариант размена, стразу же осуществить весь цикл сделки.
Прежде всего займитесь подготовкой квартиры к обмену. В идеале, в ней должны быть прописаны лишь собственники: такие квартиры имеют большую привлекательность на рынке и называются «чистыми».
Далее, вы можете размещать объявления с предложением самостоятельно или же обратиться к риелтору.
И если первый вариант будет более предпочтителен тем, у кого в достатке времени и сил, то второй — для тех, кто в этом ограничен и желает ускорить процесс.
Как только подходящий вариант будет найден, нужно будет заключить договор обмена. И здесь снова есть два варианта: самостоятельное составление собственниками или в присутствии нотариуса. Первый вариант можно назвать менее затратным, зато второй вариант поможет вам обезопасить себя от разных нечестных личностей.
Могут отказать почему?
В некоторых случаях регистрационная служба может отказать сторонам в регистрации. На это могут повлиять следующие факторы:
- Не хватает одного или нескольких документов из перечня. Не самый страшный пункт. При предоставлении недостающих документов оформление будет продолжено.
- Недостоверность сведений, указанных в документах. Бывает такое, что неожиданно находятся скрытые собственники, которые даже не слышали о сделке, и согласия от них, конечно же, не поступало.
- В том случае, если квартира является имуществом, которое было нажито в браке, потребуется согласие одного/обоих супругов, без такого согласия сделка, конечно же, не будет оформлена.
Обмен муниципального жилья на приватизированное
Договора соцнайма и в наши дни остаются распространенным явлением. Приватизация является хлопотным и затратным мероприятием, на которое у граждан нет свободных средств, времени, а зачастую и желания. Закон не запрещает менять муниципальное жилье. Если наниматель одной муниципальной квартиры договаривается с нанимателем похожей квартиры в другом городе о сделке, то никаких препятствий для ее осуществления нет.
Сложность заключается только в достаточно трудоемком оформлении сделки. Собрать потребуется очень внушительный пакет документов, который будет подан в муниципалитет. Обычно на сбор бумаг уходит не один месяц. Выгоду получить при таких обстоятельствах достаточно проблематично.
Если же происходит сделка обмена муниципального жилья на приватизированное, то в выигрыше только та сторона, которая получает по итогам приватизированную квартиру. Новый наниматель муниципального жилья будет вынужден в дальнейшем вложить деньги в приватизацию, чтобы получить возможность завещать его, продать, подарить и т.д.
Договор международного обмена
Договор международного обмена похож на документ, подтверждающий проведения куплю-продажу жилья. Из этого можно сделать вывод, то правила купли-продажи распространяются и на обмен. Основная сложность состоит в том, что в каждой стране эти правила разняться, и возникает проблема по правилам какой страны проводить сделку. В основном принято проводить сделку по правилам той страны, где находится наиболее ценная недвижимость или там, где заключался первоначальный договор. Также все пункты договора могут выполняться по правилам разных государств, например первый пункт — по правилам РФ, 2 пункт — по правилам, например, Франции. Согласование и установление договоренностей с представителем другой страны — самая сложная часть для риэлторов при проведении обмена такого типа. Именно поэтому лучше всего обращаться к настоящим профессионалам.
Как правило, сделка купли-продажи несет в себе немало рисков из-за недобросовестности покупателя. Поэтому обмен недвижимости — самый надежный и выгодный вариант покупки квартиры или дома заграницей.
Как поменять квартиру, как происходит обмен квартир / Невский Простор
Междугородний обмен квартиры на квартиру: основные законы и положения обмена недвижимости между городами /Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление. Предположим, вы хотите переехать из своего родного города, где имеете жилплощадь, в другой. Как поступить с квартирой? Продать? А не проще ли произвести обмен недвижимости между городами России? Об этом и хотелось бы рассказать в данной статье, которая призвана помочь вам в процессе междугороднего обмена недвижимости.