Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Расторжение предварительного договора
Основаниями для прекращения преддоговора служат случаи, когда:
- через год или после указанного в преддоговоре срока контрагенты не заключили основной договор;
- был заключен ОДКП;
- контрагенты расторгли предварительный договор по обоюдному согласию;
- суд признал соглашение недействительным.
Расторгнуть ПДКП в одностороннем порядке нельзя, это противоречит его сути. Стороны при заключении соглашения могут прописать условия, при которых расторгается преддоговор, с санкциями и без. Часто указываются веские причины без негативных последствий: банк не одобрил выбранную недвижимость для ипотеки или потребовал документы, получение которых займет много времени.
Суть предварительных договоров и минимальные условия едины, но в зависимости от условий сделки могут содержать дополнительные пункты. Нюансы возникают, когда покупка жилья проходит на первичном рынке, при взятии ипотеки или с участием агентств недвижимости. Теперь немного подробнее о каждом.
Если квартиру покупают у застройщика, то между покупателем и подрядчиком заключается предварительный договор долевого участия, который регулируется федеральным законом № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. ПДКП может оформляться в случае, когда строительная организация уже сдала объект и оформила право собственности на недвижимость.
Покупка квартиры в ипотеку означает участие банка в сделке, так как жилье переходит в залог к кредитной организации. Стороны подписывают ПДКП в трех экземплярах, один их которых передают в банк. На случай, если покупатель получает отказ в кредитовании, в предварительном договоре стоит прописать условия расторжения ПДКП, в том числе кому и в каком размере остается задаток.
Наконец, последний вариант, когда в качестве посредника при сделке выступает риэлторское агентство. В таком случае обязательно должен быть заключен договор оказания услуг, без которого сотрудничество со специалистами по недвижимости становится нелегитимным. При этом ПДКП принимает трехсторонний формат и включает обязанности посредника, в роли которого выступает агентство. Обеспечительный платеж по сделке (задаток) подобного формата проходит через риэлтора: он получает его от покупателя и выдает расписку или чек.
Предварительный договор — это фиксация намерения двух сторон провести сделку по купли-продаже недвижимости. При этом гарантировать переход права собственности на жилье от продавца к покупателю он не может. Его заключение все равно не является бессмысленным — при подписанным ПДКП принудить стороны исполнить договоренности может суд. Задаток или аванс без ПДКП такого права не дает.
Часто покупатель является наименее защищенной стороной, поэтому оформление предварительного договора позволяет через суд заставить продавца продать недвижимость на зафиксированных условиях. Не всем хочется тратить на разбирательства время, но знать о такой возможности стоит.
Предварительный договор может быть аннулирован, если при его заключении были нарушены требования законодательства: нет нотариального удостоверения ПДКП или невозможно точно интерпретировать объект недвижимости, по которому проводится сделка. В последнем случае необязательно прописывать полный адрес — хватит кадастрового номера.
Из-за того, что ПДКП не подлежит государственной регистрации, покупатель может столкнуться с неприятной ситуацией — двойной продажей. Если квартира уйдет другим, аванс или задаток будет возвращен, но время упущено. Можно подать в суд и потребовать компенсацию, а можно в самом преддоговоре прописать обязанности продавца и штрафы за такую ситуацию.
Так как заключение ПДКП не означает передачу прав собственности, покупатель рискует потерять деньги, которые он передал в качестве аванса или задатка. Логичный выход — подать на недобросовестного продавца в суд.
С деньгами связан еще один важный момент — полный расчет по сделке. Право собственности переходит к покупателю после регистрации основного договора в Росреестре. Это занимает несколько дней, к тому же по каким-то причинам может прийти отказ, а деньги уже переданы продавцу. Чтобы избежать подобной ситуации, можно хранить деньги в банковской ячейке или провести безналичный расчет с условием, что банк переведет сумму только после подтверждения, что договор зарегистрирован.
Помимо перечисленных ситуация покупатель рискует стать владельцем недвижимости с обременением — договором ренты или аренды жилья. Также обременением считается ипотека или другой залог жилья и арест. Узнать об этом можно, заказав выписку в Росреестре. Она включает основные виды обременения, но сдача квартиры в найм на срок менее года не подлежит регистрации, при этом при смене собственника за арендаторами сохраняется право пользования квартирой.
Для кaкиx цeлeй cocтaвляeтcя пpeдвapитeльный дoкyмeнт
Дaлeкo нe вce пoкyпaтeли жилья знaют o тoм, чтo тaкoe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти. Meждy тeм, cocтaвлeниe дaннoгo дoкyмeнтa мoжeт пoтpeбoвaтьcя в тoм cлyчae, ecли пpoдaвeц гoтoв ждaть oфициaльнoгo зaключeния cдeлки, нo пpи этoм тpeбyeт гapaнтий в тoм, чтo oнa дeйcтвитeльнo cocтoитcя.
Дoгoвopившиcь o зaключeнии cдeлки c oпpeдeлeнным пoкyпaтeлeм, xoзяин квapтиpы бyдeт вынyждeн oткaзывaть дpyгим пoтeнциaльным пpeтeндeнтaм нa жильe. И ecли вдpyг пo кaким-либo пpичинaм пoкyпaтeль oткaжeтcя oт пpиoбpeтeния квapтиpы, пpoдaвeц пoтepяeт вpeмя и бyдeт вынyждeн иcкaть жeлaющиx пpиoбpecти нeдвижимocть зaнoвo.
Пpи cocтaвлeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния cтopoны coглacoвывaют:
- cpoки зaключeния ocнoвнoй cдeлки;
- итoгoвyю cтoимocть нeдвижимocти;
- paзмep зaдaткa, кoтopый пoкyпaтeль пepeдaeт пpoдaвцy.
BAЖНO! Ecли в cocтaвлeннoм coглaшeнии cтopoны нe yкaзывaют кoнкpeтныx cpoкoв для зaключeния cдeлки, тo ocнoвнoй дoкyмeнт кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт быть oфopмлeн в тeчeниe oднoгo гoдa.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Как правильно разорвать предварительный договор?
В соответствии со статьей 445 ГК РФ есть несколько способов расторгнуть предварительный договор.
Обоюдное соглашение сторон. Самый простой способ разорвать предварительный договор. Стороны договариваются, что не будут заключать сделку купли-продажи, и прописывают условие: о возврате аванса или задатка.
Закончился срок действия предварительного договора. Если указали в предварительном договоре срок действия, то по истечении конкретной даты, он не имеет юридической силы. После этого не сможете предъявить никаких претензий.
Одностороннее расторжение. Такое расторжение предварительного договора возможно, если вы указали это заранее. Например, написали, что если продавец откажется от сделки, он будет обязан, выплатить компенсацию покупателю. Сумму компенсации лучше прописать заранее, чтобы не доводить дело до суда.
Расторжение предварительного договора через суд. Если одна из сторон не соглашается расторгнуть соглашение мирным путем, придется разбираться в суде. Чью сторону примет судья и как рассудит спорную ситуацию, будет зависеть от обстоятельств и пунктов, прописанных в предварительном договоре.
Предварительный договор, заключаемый с застройщиками
Согласно существующему закону, рассматривающему строительство, застройщик может требовать от дольщика деньги, только если есть договор долевого участия (ДДУ). Так на законодательном уровне обеспечивается защита дольщиков от неправомерного использования их денег, а также уменьшаются другие риски, что могут возникнуть в рассматриваемом деле. Но это не отрицает того факта, что многие застройщики пытаются обойти ДДУ в поисках выгодных условий и выхода из жестких рамок, что выставляет рассматриваемый договор. Например, дольщикам предлагается вексельная стратегия, позволяющая предоставить, на первый взгляд, более выгодные условия, чем в уже упомянутой схеме.
Дольщику дают подписать предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая на данный момент только строится или вообще является проектом. А вот заключить основной договор будет возможно только после того, как жилье достроят и оно получит юридический статус собственности. Согласно закону, купить объект, которого нет, невозможно, но инвестиций в строительство это не касается. Именно на этот факт ориентируется застройщик.
Так, при заключении ПДКП лицо, внесшее плату, получает статус соинвестора, а вносимый им платеж становится обеспечительным. Таким образом соинвестор получает помимо права на имущество и ответственность за его возведение, поскольку он должен его финансировать. Застройщик же, помимо того, что должен выполнить строительство, по его окончанию должен сделать ещё один очень важный шаг – переоформить имущество на инвестора, заключив с ним окончательный договор купли-продажи.
В качестве гарантии соинвестор получает вексель с суммой, что он предоставил застройщикам. Если строительная компания не может оформить финальный договор на недвижимость, по предъявлению векселя она обязуется вернуть вложенные в проект деньги.
Чек-лист для составления предварительного договора
Относитесь к предварительному договору также, как к главному. Идеально, если для составления главного договора купли-продажи вам достаточно убрать слово «предварительный» и синонимы из первого договора.
- Будьте внимательны, составляя предварительный договор. Если в нем не будут прописаны полностью технические характеристики квартиры и другие нюансы сделки, то в суде такой договор могут признать ничтожным.
- Предоплата не должна быть слишком большой. Какого-то конкретного и установленного законом уровня нет, стоит ориентироваться на рыночные реалии. Например, в Москве средним по рынку считается задаток в размере 1-3% от полной стоимости недвижимости. В бизнес-сегментах аванс может доходить до 10%.
- Заключайте предварительный договор в той же форме, что и главный. Если для второго нужен нотариус, то и первый придется заверить.
- Согласуйте все денежные вопросы в предварительном договоре. Если цену не прописать, то в случае конфликта ее будет устанавливать суд.
- Укажите в договоре порядок расторжения и санкции за это. Например, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только через письменное уведомление и с выплатой компенсации другой стороне.
При заключении предварительного договора купли-продажи имущества, находящегося в залоге, следует учитывать, что для оформления основного договора в отношении такого имущества необходимо получить согласие залогодержателя, то есть банка. При этом иное может быть предусмотрено соглашением между залогодателем и залогодержателем (определение ВС РФ от 08.11.2016 № 18-КГ16-124).
Если же – читаем внимательно – сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, и в соответствии с ним они обязуются заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Аксиома: продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.
Допустим, согласно предварительному договору покупатель уплатил продавцу полную стоимость недвижимости, но основной договор заключен не был, что тогда? Тогда покупатель вправе требовать возврата уплаченной суммы. Судебная практика едина в том, что предварительный договор купли-продажи недвижимости может содержать условие о внесении аванса или в обеспечение обязательства и, если основной договор не был заключен, суммы, уплаченные по предварительному договору, будут являться неосновательным обогащением.
Еще раз отметим, что предварительный договор не влечет переход права собственности на недвижимое имущество, однако он порождает обязанность сторон заключить основной договор в установленный срок. Если сторона предварительного договора уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор другую сторону.
Допустим, цены на недвижимость резко пошли вверх. Дает ли это право продавцу отказаться от своих обязанностей по предварительному договору? Автоматически – нет, только по решению суда.
В общем, как видим, нюансов достаточно. Поэтому повторяем наш традиционный совет: совершая сделку с недвижимостью, обращайтесь за помощью к специалистам, здоровее будете.
На какие пункты следует обратить внимание?
- В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.
Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.
- Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
- Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.
Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.
Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:
- стоимость квартиры;
- наличие задатка (аванса);
- условия проведения сделки;
- сроки.
Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.
Из предварительного договора следует лишь одна обязанность – каждая из сторон обязуется в будущем заключить основной договор. (Здесь мы для удобства рассматриваем вариант с куплей-продажей).
После подписания предварительного договора никаких прав на приобретаемую вещь у покупателя не возникает. Ее собственником по-прежнему остается продавец. Более того, обязанности передать вещь покупателю этот договор также не предполагает.
Из этого следует, что пока не будет заключен основной договор купли-продажи, продавец вправе по своему усмотрению распоряжаться вещью. В том числе, продавать ее другим лицам. Поэтому покупателю остается лишь надеяться на добросовестность продавца и на то, что к назначенному сроку тот сможет ею распорядиться, продав именно данному покупателю.
Особенности предварительного договора купли-продажи с застройщиком
Предварительный договор купли-продажи с застройщиком является фактически тем же самым инструментом, что и преддоговор в обычной купле-продаже — это инструмент «бронирования» недвижимости, пока готовятся документы для главной сделки. Но есть несколько нюансов.
ДДУ в соответствии со ст. 48 ФЗ-218 нужно регистрировать в Росреестре — данные о сделке заносят в базу ЕГРН. Это исключает так называемые «задвоенные продажи» — когда недобросовестный застройщик продает одно и то же жилье несколько раз. Преддоговора в ЕГРН не заносятся, соответственно, никто не может дать гарантию, что застройщик не заключил договор на ту же квартиру с кем-то еще.
Договор долевого участия нужно оплачивать только после государственной регистрации сделки — норма прописана в п. 3 ст. 5 ФЗ-214. Лучше отказаться от сделки, если застройщик предлагает внести какие-то деньги на этапе подписания предварительного договора — все расчеты проводите после того, как в ЕГРН зарегистрируют главный договор.
Чек-лист для составления предварительного договора
Относитесь к предварительному договору также, как к главному. Идеально, если для составления главного договора купли-продажи вам достаточно убрать слово «предварительный» и синонимы из первого договора.
- Будьте внимательны, составляя предварительный договор. Если в нем не будут прописаны полностью технические характеристики квартиры и другие нюансы сделки, то в суде такой договор могут признать ничтожным.
- Предоплата не должна быть слишком большой. Какого-то конкретного и установленного законом уровня нет, стоит ориентироваться на рыночные реалии. Например, в Москве средним по рынку считается задаток в размере 1-3% от полной стоимости недвижимости. В бизнес-сегментах аванс может доходить до 10%.
- Заключайте предварительный договор в той же форме, что и главный. Если для второго нужен нотариус, то и первый придется заверить.
- Согласуйте все денежные вопросы в предварительном договоре. Если цену не прописать, то в случае конфликта ее будет устанавливать суд.
- Укажите в договоре порядок расторжения и санкции за это. Например, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только через письменное уведомление и с выплатой компенсации другой стороне.
Чем больше условий будет прописано в предварительном договоре, тем лучше.