Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если есть решение суда о выселении из квартиры ответчика, дальше весь процесс исполнения данного решения контролируют службы судебных приставов. Они получают исполнительный лист от суда и издают на его основании постановление о возбуждении исполнительного производства. Без таких документов они не имеют законного права выселять людей.
Несколько особенностей процедуры выселения по решению суда
Действия приставов регламентируются Федеральным законом № 229 «Об исполнительном производстве», в котором прописан четкий порядок действий при процедуре выселения по решению суда из квартиры. Нарушение установленного порядка можно и нужно обжаловать в суде в самые кратчайшие сроки.
Согласно статьям 85-89 Жилищного кодекса РФ при выселении жильцов по независимым от них причинам (снос старого дома, аварийное жилье, изъятие земли под строением в пользу государства) обязывает представителей власти предоставить людям новое равнозначное жилье, соответствующее жилищным нормам.
Задолженность по квартплате в муниципальной квартире ведет к выселению по решению суда с предоставлением ему меньшей жилплощади. При этом нынешняя задолженность за ним сохраняется.
Если за долги выселяется собственник квартиры, жилплощадь продается с аукциона. Часть вырученных средств погашает задолженность и покрывает организационные расходы. Остаток передается собственнику для покупки нового жилья.
Можно ли выписать человека из квартиры
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
Собственник квартиры по общему правилу не может самостоятельно обратиться в административный орган и выписать жильца. Лишь в случае, когда прописанное лицо по естественным причинам не может явиться (призван в армию, приговорен к лишению свободы, умер), владелец квартиры может, предъявив в МФЦ документы из военкомата, приговор суда или свидетельство о смерти, выписать человека из квартиры, рассказал партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. При этом нахождение за границей, нежелание «дойти» до МФЦ, болезнь не считаются основаниями для того, чтобы владелец квартиры самостоятельно снял гражданина с регистрации. Во всех иных случаях предусмотрен только судебный порядок снятия с регистрации.
Почему нельзя выгнать арендаторов без суда
В корне не верный, но самый популярный совет собственникам, арендаторы которых не освобождают квартиру добровольно, — «выкинуть вещи и поменять замки, вы же собственник». Так довольно часто поступают на практике, и выселения сопровождаются скандалами, угрозами, а иногда и рукоприкладством. Но так выселять жильцов из сдаваемой квартиры незаконно. Вы можете запереть квартиру с вещами квартирантов, если это прописано в вашем договоре, но выкидывать и портить их имущество, угрозами и силой выгонять жильцов вы не вправе ни при каких обстоятельствах. Даже если постояльцы нарушают общественное спокойствие и все пункты договора — вторгаясь на их территорию, вне закона становится именно собственник.
Не говоря уже о том, что использование даже минимальной грубости может привести к плачевным последствиям. Собственнику кажется, что всё пройдёт «цивилизованно», но сложно предвидеть, как всё будет в действительности — эмоции могут захлестнуть и обоих участников.
А дальше пострадавший от действий и эмоций собственника жилец имеет полное право пожаловаться в суд. В квартиру он, вероятно, не вернётся, но у собственника прибавится других проблем: несдержанность иногда оборачивается даже уголовным делом.
Порядок выселения из жилого помещения в судебном порядке
Выселение из муниципального жилья или жилого помещения, принадлежащего физическому лицу, возможно только после судебного разбирательства. В числе распространенных причин обращения в суд:
- развод, сопряженный с необходимостью выселения одной из сторон в связи с прекращением брачных отношений;
- наличие задолженностей по оплате коммунальных услуг;
- использование жилья не в соответствии с назначением.
Процедура выселения граждан из занимаемого ими жилья выглядит так:
- Подача искового заявления в суд.
- Вынесение судом определения о принятии искового заявления к рассмотрению и назначении даты проведения судебного разбирательства.
- Проведение судебного разбирательства.
- Вынесение судом процессуального решения. Лишение ответчика права на проживание в занимаемом им жилом помещении возможно только при условии удовлетворения исковых требований.
- Вступление решения в законную силу.
- Выдача исполнительного документа или копии вступившего в законную силу решения.
- Направление исполнительного листа или процессуального акта приставам для исполнения.
Порядок выселения из квартиры по решению суда
После получения вступившего в силу решения суда о выселении ответчик обязан покинуть жилое помещение до срока, указанного в документе. Если он не хочет выезжать, то истец должен обратиться в ССП, имея на руках исполнительный лист и вступившее в силу решение суда. Далее к делу приступают сотрудники ССП.
Как происходит процесс принудительного выселения:
- Служба судебных приставов получает исполнительный лист.
- Старший судебный пристав изучает документы и проводит подготовку к принудительному выселению.
- Возбуждается исполнительное производство.
- Заявитель и ответчик уведомляются о начале исполнительного производства.
- Выселяемому гражданину предоставляется срок на выполнение решения суда в добровольном порядке.
- Если добровольного выселения в указанный срок не произошло, сотрудник ССП совместно с владельцем жилого помещения, участковым, двумя свидетелями входит в жилое помещение и производит принудительное выселение.
Процесс принудительного выселения состоит из следующих действий:
- Сотрудник ССП составляет акт о выселении, который должен быть подписан самим приставом, выселяемым жильцом и двумя свидетелями.
- Пристав обязательно представляется выселяемому гражданину, показывает удостоверение и зачитывает последнему его права при проведении процедуры и обязанности. Если данное правило было проигнорировано, ответчик имеет право обжаловать действия сотрудника ССП.
- Производится опись всего имущества, которое на момент процессуальных действий находится в жилом помещении, при этом документ подразделяется на два списка: имущество собственника (если таковое имеется) и вещи ответчика.
- При необходимости все имущество выселяемого отправляется на ответственное хранение. Адрес, по которому будут храниться вещи, сообщается ответчику.
- После завершения процедуры сотрудник полиции опечатывает дверь, либо ключи от жилого помещения передаются владельцу квартиры.
- Завершающим этапом процедуры является издание постановления о завершении исполнительного производства и передача документа в канцелярию суда.
Наличие больших непогашенных долгов может привести к тому, что собственнику придется освободить жилое помещение, т. к. оно будет принадлежать другому лицу. Изъять квартиру за долги могут в следующих случаях:
— если она является предметом залога по ипотечному кредиту, который длительное время не погашается,
— если у должника нет достаточной суммы денег, чтобы закрыть долг, а квартира не является для него единственным жильем. Причем, даже если квартира стоит намного больше, чем нужно заплатить по долгам, это не освобождает ее от взыскания (ВС РФ, определение № 18-КГ21-38-К4),
— или когда квартира является единственным жильем для собственника-должника, но при этом суд установит, что он специально уклоняется от выплаты долга (скрывает свои фактические доходы). Тогда его могут переселить в квартиру поменьше (Постановление КС РФ от 26.04.2021 № 15-П).
Особенности процедуры
Принудительное выселение собственника имеет ряд особенностей. Так, государственные органы имеют право на расселение аварийного жилья, или дома, подлежащего сносу. В этом случае владельцам предоставляют новые квартиры. Если собственник не хочет выселяться, по решению суда процедура может быть проведена на принудительной основе с выплатой денежной компенсации.
В иных ситуациях новое жилье собственнику не предоставляется (о том, в каких именно ситуациях человека могут выселить без предоставления ему другого жилья, читайте здесь). Квартира выставляется на торги, денежные средства возвращаются владельцу за вычетом судебных расходов и задолженностей, если таковые имеются.
На обжалование решения суда о выселении собственнику отводится 6 месяцев. После этого решение суда вступает в законную силу и ответчик должен покинуть жилье. В случае неисполнения предписания суда, выселением занимаются судебные приставы.
При наличии в квартире имущества, которое владелец отказывается забирать, оно передается на хранение судебным приставам на срок не более двух месяцев. По истечению этого периода имущество может быть реализовано, денежные средства возвращены владельцу за вычетом стоимости хранения.
После проведения сделки купли-продажи квартиры бывший собственник и члены его семьи обязаны освободить жилплощадь для нового владельца. Если этого не произошло, вопрос о выселении нужно решать через суд.
Справка. Получить отказ на выселение членов семьи бывшего собственника можно только в случае, если они имеют право пожизненного проживания.
Подобные нюансы нужно выяснять до заключения сделки купли-продажи. Если это произошло, можно через суд признать сделку недействительной, или смириться с ситуацией.
Таким образом, закон допускает возможность принудительного выселения собственника из принадлежащего ему имущества. Однако самостоятельно этого сделать нельзя. Для выселения необходимо решение суда. Чтобы получить положительный вердикт, необходимо иметь веские доказательства систематических нарушений.
Кого нельзя выселить через суд?
Наиболее трудным представляется процесс выдворения собственника помещения и несовершеннолетних (особенно если они имеют проблемы со здоровьем). Процент положительных судебных решений по данному вопросу ничтожно мал.
Наиболее распространенным считается вариант, когда владелец (частное лицо или муниципалитет) подыскивает бывшим арендаторам или сожителям новое место жительства. Реализовать это можно в форме приобретения жилплощади, оплаты долгосрочной аренды или заключения другого договора соцнайма.
В случае с муниципалитетом, предоставляющим помещения социально незащищенным категориям, предоставить им новую площадь потребуется, если это происходит в связи:
- с необходимостью сноса строения;
- с переводом квадратных метров в нежилой фонд;
- с признанием помещения аварийным;
- с возникновением обязательств по передаче здания религиозной организации;
- с непредвиденными результатами капремонта и реконструкции (из-за чего полезная площадь строения уменьшилась).
Выселение бывшего члена семьи
Выселить бывшего мужа или бывшую жену можно на основании ст. 31 Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной норме закона при разводе бывший супруг, который не является собственником жилого помещения, теряет основания проживания в нём.
Пример из судебной практики 1. Брат и сестра с семьёй зарегистрированы в одном доме и проживали ранее вместе со своими родителями в нём. Жилье в собственности у сестры, которое ей достался от матери по завещанию. А брат был вселен в дом по заявлению матери. Сестра подала в суд исковое заявление о признании утратившим право пользования жильём. Судом было установлено, что брат не является членом семьи собственника дома (сестры) и между ними не было соглашения по вопросу пользования домом. В связи с учетом данных обстоятельств суд признал законным выселение гражданина из дома (Апелляционное определение Приморского краевого суда от 17.07.2017 года по делу №33-7031).
Обратите внимание! К бывшим членам семьи нельзя отнести ребенка, даже если родитель лишен в отношении него родительских прав или при разводе родителей (Постановление Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14).
Пример из судебной практики. Бабушка хотела выселить несовершеннолетнюю (дочь своего сына) внучку из комнаты в коммунальной квартире после развода её родителей. Суд отказал бабушке в данном требовании и отметил, что внучка не является бывшим членом семьи бабушки и не утратила родственной связи со своим отцом. Также судом было отмечено, что право пользования жильём у несовершеннолетнего ребенка может возникнуть независимо о того, вселялся ли он в данное жилое помещение или нет, так как у него отсутствует возможность самостоятельно определять место своего жительства (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.08.2017 года по делу №33-31730).
По статье 31 Жилищного кодекса РФ бывший член семьи выселяется без предоставления другого жилого помещения. Но из этого правила есть исключения.
Исключение 1. Суд может указать на возможность пользования жильем, в котором проживает бывший супруг на определенное время. При вынесении подобного решения суд учитывает следующие обстоятельства:
- у бывшего супруга отсутствуют основания для приобретения или пользования другим жильем (то есть нет жилья в собственности, в соответствии с договором найма или отсутствует заключенный договор долевого участия или иное соглашение на приобретение жилья);
- его финансовое состояние не позволяет ему обеспечить себя другим жильем
- также суд учитывает иные уважительные причины, по которым бывший супруг не может приобрести себе жилье — состояние здоровья, отсутствие возможности трудиться в силу возраста или по состоянию здоровья, нахождение на иждивение нетрудоспособных лиц, утрата работы, прохождение обучения и т.п. (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Исключение 2. Суд может обязать бывшего супруга-собственника жилого помещения обеспечить жильем другого супруга. Для этого необходимо, чтобы гражданин, желающий выселить бывшего члена семьи, нес в отношении него алиментные обязательства, например, бывший муж должен выплачивать алименты бывшей жене в течение 3 лет после рождения их общего ребенка.
При этом в суде будут учитываться следующие обстоятельства:
- сколько лет продлился брак;
- сколько времени жил бывший член семьи с собственником в данном жилом помещении;
- такие объективные факторы как — возраст, состояние здоровья, финансовое состояние собственника и бывшего члена семьи;
- сколько времени собственник уже исполнял и сколько будет еще исполнять алиментные обязательства в отношении бывшего члена семьи;
- достаточно ли финансовых средств у собственника для приобретения жилья;
- имеется ли у собственника иное жилье на праве собственности, которое может быть передано бывшему члену семьи.
Исключение 3. Выселение отказавшегося от приватизации бывшего члена семьи вряд ли возможно, так как на данные случаи не распространяет свое действие статья 31 ЖК РФ (хотя есть и подобное судебные прецеденты). Более того, нельзя будет выселить жильца, который отказался от приватизации в пользу других членов семьи, если право собственности на жилое помещение перейдет к другим лицам. Например, бывший супруг решил продать квартиру, где прописана его бывшая жена, отказавшаяся в свое время от приватизации в пользу мужа. Даже в случае продажи квартиры бывшая жена не утратит право проживания в данной квартире.
Пример из судебной практики. Супруги развелись, и бывший муж покинул квартиру, право собственности на которую было получено супругой в порядке приватизации. Бывший супруг от участия в приватизации отказался. Супруга обратилась в суд с исковым заявлением о выселении бывшего мужа. Суд отказал ей в данном иске, указав, что бывший супруг не проживает в спорной квартире в связи с тем, что их семейные отношения прекратились и в целях во избежание конфликтов. Суд также отметил, что выезд бывшего мужа из квартиры был вынужденным, в деле отсутствуют бесспорные и достаточные доказательства, которые бы свидетельствовали о том, что бывший супруг отказался от своих прав на жильё (Апелляционное определение Ленинградского областного суда от 29.06.2017 года №33-3622/2017).
Но существует и иная практика, когда суд выселяет бывшего члена семьи, который в свое время отказался от участия в приватизации.
Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг
Как может повлиять неоплата коммунальных платежей в срок на вопрос проживания гражданина в квартире? Если это ваша собственность, то выселить вас из квартиры не получиться только на основании неуплаты коммуналки. В этой ситуации ТСЖ или управляющая компания может взыскать долг через суд.
А вот, когда речь идет о жилье по социальному найму, то для неплательщиков предусмотрена такая мера, как выселение. Наймодатель может подать в суд на жильцов, которые не вносят коммунальные платежи более 6 месяцев подряд. Причем суд может удовлетворить требования наймодателя о выселении из муниципальной квартиры, только если отсутствие платежей не было обосновано уважительными причинами.
К уважительным причинам неоплаты коммунальных услуг можно назвать следующие обстоятельства:
- жильцу длительно задерживают выплату заработной платы или пенсии;
- тяжёлое финансовое положение по причине потери работы и невозможности, несмотря на все предпринимаемые попытки найти новую;
- болезнь;
- в составе семьи присутствуют инвалиды, несовершеннолетние дети (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
В этой ситуации возможно выселение жильцов с предоставлением им другого жилья по договору социального найма согласно ст. 90 Жилищного кодекса РФ.
Выселение из муниципального жилья
Процедура выселения из муниципальной квартиры мало отличается от выдворения из собственной. Основным отличием является возможность выселить гражданина без предоставления альтернативной жилплощади. Такая возможность возникает в случае грубого нарушения условий контракта соцнайма.
Основной причиной является отсутствие нанимателя в выделенной квартире. Если гражданин проживает на другой территории, а в указанной квартире только числится, то он может быть выселен без предоставления жилья.
В случае выдворения без виновных действий нанимателя (расселение ветхого или аварийного жилья), обязательным условием является предоставление альтернативного места проживания. Причем, квартира обязательно должна быть благоустроенной, а ее площадь соответствовать нормам площади.
Сроки выселения по решению суда
После вынесения судебного решения, закон устанавливает 30дневный срок для вступления его в законную силу. После чего, ответчик должен добровольно его исполнить. В противном случае документы передаются в ФССП.
Однако закон предусматривает возможности увеличения срока выселения в особых случаях:
- при отсутствии финансовой возможности снимать жилье – до 12 месяцев;
- при наличии несовершеннолетнего ребенка – до его 18летия;
- при наличии серьезной болезни – до окончания лечения.
Однако решение об увеличении периода проживания может принять только суд. Ответчик должен доказать наличие болезни, несовершеннолетнего ребенка или финансовые трудности.
Плюсом для ответчика является устранение причин спора до окончания судебного процесса:
- возвращение исходного состояния жилья;
- проведение косметического ремонта;
- устранение нарушения санитарных норм;
- уплата долга.
В случае устранения причин, истец может отказаться от исковых требований и сохранить за ответчиком право проживания.
Выдворение из жилья является крайней мерой. Она применяется в отношении граждан, которые злостно нарушают правила общежития или условия договора. В случае отказа жильца от добровольного выезда, вопрос урегулируется в судебном порядке. При наличии спора, гражданину целесообразно привлечь юриста. Он поможет избежать нарушения законных интересов.
Выселение из муниципальной квартиры бывшего супруга
Если бывший супруг не прописан на жилплощади жены, а она (или кто-то из ее родственников) является нанимателем, тогда после развода муж не имеет право претендовать даже на часть этой квартиры. Если супруга, находясь в браке, прописала его, тогда выселить мужчину без веских оснований будет проблематично.
Чтобы найти их, лучше обратиться в адвокатскую контору. Специалисты расскажут, что существует несколько способов выселения бывшего мужа. Нужно заключить с ним соглашение о том, как будет использоваться квартира, определить, какую долю коммуналки он станет вносить.
Если экс-супруг не появлялся в данной муниципальной квартире более полугода, не оплачивает коммунальные платежи ни в каком размере, тогда можно подавать иск в суд. В заявлении следует указать просьбу принять решение о выселении бывшего мужа. Нужно хорошо подготовиться к процессу.
Необходимо принести в суд квитанции, в которых будет зафиксировано, кто именно вносил деньги за услуги ЖКХ.
Потребуются свидетели. Они расскажут о том, что бывший муж не проживал в муниципальной квартире более полугода.
После вынесения постановления его копия направляется ответчику почтовым сообщением или вручается ему по месту жительства. Еще один вариант – вызов его в ФССП, где под роспись уведомляется о принятом приставом решении.
Если в исполнительном листе кроме выселения с ответчика необходимо взыскать какую-либо сумму (задолженность по кредиту, коммунальным услугам и т.п.), тогда пристав:
- Принимает меры по розыску имущества и активов должника.
- Инициирует их арест.
- Организует взыскание на них.
После принудительного снятия с регистрации назначается день выселения. Ответчик предварительно уведомляется, но процедура может проводиться и без этого. Она осуществляется с участием пристава, ответчика и истца, двух понятых, сотрудника полиции. Все действия фиксируются в акте. В этот документ вносятся следующие сведения:
- Должность, фамилия, имя и отчество судебного пристава.
- Информация об исполнительном производстве: место проведения выселения, реквизиты листа.
- Паспортные данные присутствующих, включая понятых.
- Опись имущества, а также данные ответственного за его хранение лица.
Акт подписывается всеми указанными в нем лицами: истцом, ответчиком, понятыми и приставом. Оформляется документ в трех экземплярах, по одному под роспись получает каждая из сторон. Если ответчик отказывается визировать акт, составляется еще один, в котором фиксируются такие заявления и действия.
Досудебное урегулирование вопроса
Собственнику объекта жилой недвижимости, получившему от гражданина, проживающего на этом объекте, отказ от выселения и снятия с регистрационного учета, не стоит сразу обращаться в суд. В этом случае иск просто не примут к рассмотрению.
Прежде чем искать защиты в суде, собственнику объекта жилой недвижимости необходимо в надлежащей форме уведомить проживающего на территории этого объекта гражданина о необходимости очистить объект и сняться с регистрационного учета, предоставив определенное время на поиски нового жилища.
Вручить это уведомление можно лично гражданину, попросив его расписаться на втором экземпляре за получение, либо отправить заказным почтовым отправлением с описью вложений и уведомлением о вручении.
Действующее законодательство Российской Федерации не установило единых требований к этому уведомлению.
Однако практика показывает, что в уведомлении обязательно должны содержаться следующие сведения:
- Фамилия, имя и отчество адресата;
- Адрес, по которому уведомление направляется;
- Данные лица, направляющего уведомление;
- Информация о том, на каком основании объект жилой недвижимости принадлежит автору уведомления и используется адресатом;
- Конкретные требования, предъявляемые адресату, и срок на удовлетворение этих требований;
- Предупреждение о том, что в случае отказа в удовлетворении требований последует обращение в суд.
Уведомление скрепляется собственноручной подписью составителя с расшифровкой и указанием даты подписания.