Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участок в бессрочной аренде: как стать собственником такого надела». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае земельных участков, срок аренды может исчисляться годами, и все это время арендатор будет исправно выплачивать положенную сумму. Но, если он не откажется от идеи владения этой землей, рано или поздно идея выкупа станет актуальной. Но кто может рассчитывать на возможность выкупить земельный участок из аренды в собственность?
Что должно быть в бессрочном договоре аренды
Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.
- Персональные данные сторон сделки: ФИО собственника и нанимателя, паспортные данные, их адреса и контакты для связи.
- Описание недвижимости: характеристики арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат и другие данные.
- Условия оплаты: информация об условиях внесения арендной платы, включая дату, частоту и способы.
- Срок действия договора: бессрочный договор аренды должен соответствовать своему названию, поэтому в нём не будет прописано никаких точных дат. Только формулировка используется вот такая:«на неопределённый срок».
- Обязанности сторон: перечень обязательств арендодателя и арендатора, включая обслуживание и ремонт недвижимости, уплату налогов и прочее.
- Ответственность сторон: здесь можно указать штрафы за нарушение условий договора. Например, за просрочку оплаты.
- Порядок расторжения договора: информация о порядке завершения арендных отношений, включая срок для уведомления второй стороны и разрешённые способы уведомления. По закону, вторую сторону нужно предупредить за 3 месяца, но в договоре можно поставить любой удобный и согласованный срок.
- Реквизиты и подписи сторон.
Аренда земельного участка
Некоторые ограничения связаны с местоположением земельного участка и представляют собой запрет на те или иные действия, затрагивающие интересы третьих лиц. Речь идет, к примеру, о сервитуте, при котором арендатор обязан использовать часть арендуемой территории в интересах третьих лиц, гарантируя их свободный проход или проезд, прокладку или обслуживание инженерных сетей и т. д.
- стороны(субъекты)договора: арендодатель и арендатор;
- предмет договора: земельный участок с указанием его категории и целевого назначения;
- обязательства сторон;
- величина арендной платы (если земельный участок находится в публичной собственности, то размер платы определяется на торгах и (или) в соответствии с нормативным актом органа государственной власти или местного самоуправления);
- срок, на который заключается договор;
- меры ответственности сторон;
- иные условия договора, которые стороны считают существенными.
Как выкупить землю из постоянного бессрочного пользования юридическому лицу?
Переоформление права бессрочного пользования участком проводится за четыре последовательных этапа. Для некоторых организаций законом предусмотрен предельный срок, когда они должны выкупить землю (до начала 2024 года), иначе им грозит штраф. Данное правило обозначено в п. 2.1 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. Производится выкуп по следующим правилам.
- Нужно собрать комплект документации на землю и недвижимость, расположенную на ней. Эти бумаги прикладывают к заявлению и направляют либо в местный муниципалитет, либо в орган гос. власти (зависит от формы собственности на участок). На рассмотрение ходатайства дается месяц.
- Чтобы оформить право собственности, юридическое лицо должно выкупить надел у органов власти. Стоимость сделки определяется ведомством, к которому относится конкретная территория.
- Когда уполномоченный орган рассмотрит заявление, выносится распоряжение о переоформлении. Данный документ направляют заявителю. В нем подтверждается, что на определенный участок переоформляется право использования на право собственности.
- Получив распоряжение, надо составить ходатайство в Росреестр. Заявление о гос. регистрации права собственности направляется через МФЦ или напрямую в управление Росреестра.
Покупка и продажа земельного участка: все, что нужно знать
Если вы планируете приобрести или продать земельный участок, который находится в аренде и имеет на нем дом, вам необходимо ознакомиться с процессом переуступки прав на такую недвижимость. В данной статье мы рассмотрим, какие права и стоимость земли можно реализовывать, находящуюся в аренде, и как провести процедуру покупки или продажи.
Первым шагом при продаже земельного участка в арендуемом состоянии является определение, кому принадлежит право выкупа земли. Если участок принадлежит государству, то право выкупа может принадлежать муниципалитету или арендатору. Если участок принадлежит частнику, то право выкупа может принадлежать другому лицу.
Приобретение земли, находящейся в аренде, возможно через процедуру выкупа. Чтобы оформить такую сделку и выкупить землю у государства или ее владельца, необходимо ознакомиться со сроками и условиями, установленными в Земельном Уставе (ЗУ). В случае, если участок принадлежит государству или муниципалитету, его можно выкупить через процедуру выкупа земли.
Если вы являетесь арендатором земли и хотите выкупить арендованный участок, то процедура выкупа может быть проходит через местного администратора или судебный порядок. Однако, необходимо быть внимательным и следить за соблюдением сроков, так как в противном случае вы можете потерять свое право на выкуп.
Если вы хотите продать земельный участок, находящийся в аренде, важно знать, что вы не можете просто продать землю и сохранить всю стоимость построенного на ней дома. В такой ситуации необходимо провести процедуру раздела стоимости между землей и строениями по договоренности с покупателем.
Как перевести землю из аренды в собственность после постройки дома (ИЖС)
По общему правилу отраженному в пп.6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ земельные участки предоставляются (продаются) без торгов собственникам зданий или сооружений расположенных на таких арендуемых земельных участках. Для того чтобы в полной мере отвечать данной норме права, необходимо иметь завершенный объект строительства, то есть жилой дом введенный в эксплуатацию на основании акта органа исполнительной власти. Если вашим договором не предусмотрены специальные условия по предоставлению арендуемого участка в собственность, а также региональное законодательство не содержит каких-либо иных требований, к примеру к площади застройки участка, то когда вы зарегистрируете здание — вы будете вправе выкупить данный участок по ставке установленной субъектом федерации.
Обратите внимание, что распоряжением главы некоторых республик в составе РФ, льготный выкуп арендованной земли, возможен после 5 лет после регистрации дома. Рекомендую получить консультацию о правах выкупа в Администрации еще до начала аренды.
Нужно ли оформлять участок с ПНВ в собственность
Обязательного переоформления никто не требует, но если вы планируете участок продать или, например, подарить, стоит оформить его в собственность. Тем более что закон допускает возможность бесплатного оформления земли с правом ПНВ в собственность. Необходимо только уплатить стандартную пошлину, как в любых других случаях.
Потребуется пакет документов, подтверждающих право на владение:
- акт о предоставлении участка государством;
- свидетельство о праве гражданина на объект;
- выписка из похозяйственной книги;
- кадастровый паспорт;
- документы о межевании;
- удостоверение личности владельца;
- заявление;
- квитанция об оплате пошлины.
Выкуп участка из аренды в собственность под самостроем
Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет — то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.
С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено — это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.
Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет — то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.
В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.
Платное оформление участка
Данный способ используется в тех случаях, когда для получения земли на безвозмездной основе нет оснований. Такая ситуация может сложится, если гражданин уже использовал право бесплатной приватизации. Основным требованием становится наличие построек.
Важно! Внимательно прочитайте условия договора аренды. Здесь должен быть пункт о том, что участок можно выкупить.
Покупка осуществляется с использованием следующей последовательности действий:
- Сбор документов и подача заявки в местную администрацию.
- Получение согласия на передачу участка.
- Внесение платы.
- Заключение договора.
- Регистрация права собственности через Росреестр.
Зачастую у муниципалитетов находятся на балансе земли, которые предназначены под застройку. Подобный участок можно оформить в собственность, если дом уже построен на нем, а территория используется по назначению. Для этого нужно взять разрешение на строительство, построить и оформить дом в собственность.
Когда документы о собственности на дом будут получены, можно подать заявление в местную администрацию о выкупе земли. Такая сделка будет выгодной, так как цена устанавливается на уровне 2,5 % от кадастровой стоимости. А при приобретении земли у частного собственника покупка осуществляется по рыночной стоимости, которая обычно выше кадастровой.
Кроме того, земля может быть предоставлена при соблюдении следующих условий:
- Гражданин не должен иметь в собственности другой участок под ИЖС или участок для ведения подсобного хозяйства. При этом ранее в его собственности такого участка также не должно было быть.
- У претендента должна быть регистрация по месту жительства в регионе предоставления участка. На момент подачи заявления она должна составлять не менее 5 лет.
- Претендент может жить в частном доме, но он не должен быть его собственником.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который приехал на работу в сельскую местность. При этом у него должен быть заключен бессрочный трудовой договор с местной администрацией.
- Гражданин может быть молодым специалистом, который работает в местных государственных организациях.
Кому доступно оформление бессрочного договора аренды земельного участка?
Для оформления данного документа могут обратиться граждане, владельцы земли, пользователи земельных участков, арендаторы и другие лица, имеющие право на пользование земельными участками в соответствии с законодательством.
Органами власти, занимающимися выдачей бессрочных договоров аренды земли, являются местные администрации и кадастровый орган. Наделы земель, на которых возможно оформление бессрочных договоров, определяются государственной собственностью и могут быть переданы в аренду по Договору аренды земли на постоянной основе.
Для оформления бессрочного договора аренды земельного участка необходимо иметь паспорт или документ, удостоверяющий личность. В ходе процесса оформления документа, пользователь земли должен предоставить акт оценки земли и согласие на оформление договора аренды. Кроме того, необходимо оплатить государственную пошлину и получить документы, подтверждающие право на арендуемую землю.
В случае утраты оригинала договора аренды земли, можно получить дубликат. Недействительной может считаться арендная бумага в случае неиспользования земли в соответствии с правилами или установленным порядком. Казённые земли не могут быть переданы в долгосрочную аренду, за исключением случаев, установленных Гражданским Кодексом и законодательством о наследии.
Заключение бессрочного договора аренды земельного участка не ограничивает его действие по времени и позволяет арендодателю получать арендную плату на протяжении всего срока использования земли. В случае желания арендатора отказаться от пользования земельным участком, необходимо уведомить об этом орган, выдавший документ о договоре аренды.
Как оформить бессрочный договор аренды земельного участка?
Для оформления бессрочного договора аренды земельного участка необходимо выполнить ряд действий в соответствии с законодательством и порядком, установленным государственными органами и муниципалитетом.
Для начала арендодатель (владелец земельного участка) должен получить кадастровый паспорт на землю, который подтверждает его право использования данного участка. На основании этого документа можно заключить договор аренды с другим лицом (арендатором или пользователем), который может быть как гражданином, так и юридическим лицом.
Перед заключением договора необходимо также убедиться, что данная земля не находится в наследстве, в законной собственности государства или казённых наделах.
Оформление бессрочной аренды подразумевает необходимость составления акта передачи, в котором должны быть указаны все условия аренды, в том числе размер арендной платы (если она будет взиматься).
Документы, подтверждающие право на землю и факт её передачи в аренду, оформляются в Недрах России или в местной администрации, в зависимости от того, какой орган управляет землей в данном регионе.
Если договор аренды заключается на земельный участок, который находится на балансе государственной или муниципальной организации, то оформление производится по их решению.
После заключения договора и оформления соответствующих бумаг необходимо зарегистрировать договор в кадастре недвижимости, чтобы он стал действительным и не был признан недействительным.
Таким образом, равно как и при оформлении временных аренд или безвозмездной передаче земельных участков в пользование, оформление бессрочного договора аренды земли является официальным процессом, который должен быть выполнен в соответствии с законодательством и правами власти.
Для оформления бессрочного договора аренды земельного участка необходимо следовать определенному порядку, установленному законодательством.
Владелец землевладения имеет право оформить договор аренды земли на пользование этой землей другим лицом. Надел, полученный по договору аренды, не является объектом наследия и передачи по акту казенных наделов.
Перед оформлением договора необходимо получить паспорт землевладения в органе, осуществляющем кадастровый учет. Договор оформляется в письменной форме и подписывается сторонами в присутствии уполномоченного представителя государственной власти или муниципалитета. Договор необходимо зарегистрировать в кадастровом органе.
Пользователь земли, находящейся в аренде, обязан использовать ее только в соответствии с назначением, установленным законодательством. Арендуемая земля при этом остается в собственности государства.
Договор может быть признан недействительным в случае несоблюдения закона при его заключении, а также при его использовании не по назначению или нарушении порядка передачи прав на землю.
| Права арендатора | Права собственника |
|---|---|
| использование земли в соответствии с назначением | контроль за соблюдением условий договора аренды |
| получение арендных платежей | право не продлевать договор после его истечения |
| заключение договора на определенный срок | право уступки прав на землю другому лицу |
| получение дубликата договора аренды | право передачи земельного участка в безвозмездное пользование |
| продление договора на неограниченный срок | возможность использовать землю постоянно или временно на свое усмотрение |
Особенности наследования арендного права
Если умерший наследодатель пользовался наделом земли на права аренды, то право аренды может перейти к его наследникам.
Арендовать надел земли можно у двух основных типов собственников:
- Государственные органы исполнительной власти;
- Частные землевладельцы.
В случае аренды надела у частных землевладельцев, унаследование аренды возможно только на тот период, в течение которого продолжал бы действовать заключенный с умершим договор аренды на данный надел земли.
В первом случае (аренда у администрации), договор аренды может быть трёх основных типов:
- Договор постоянного (бессрочного) пользования наделом земли;
- Договор пожизненного наследуемого владения;
- Договор аренды для конкретных целей на определённый срок.
Право бессрочного пользования не подлежит передачи по наследству, а договор пожизненного наследуемого владения предполагает переход такого владения к наследникам на бессрочной основе, согласно ст. 1181 Гражданского кодекса РФ.
Первые два типа арендного договора относятся в наибольшей степени к дачным или садовым участкам, которые умерший арендатор не приватизировал по разным причинам.
Что такое пожизненное наследуемое владение
Это вид вещного права, оставшийся с советских времен, когда частной собственности на землю не существовало. Но поскольку гражданам выделялись участки для жизни и возделывания земель, их передавали в пожизненное наследуемое владение земли. Владелец такого участка мог его передать по наследству, но не мог продать, так как формальным собственником земли оставалось государство.
Подписанный в 1993 году указ президента России о внесении изменений в земельное законодательство вывел из практики саму форму ПНВ, но сохранил право на участки за теми гражданами, у которых оно возникло ранее. Таким образом, новые участки на основе этого ограниченного владения уже не выдавались, но уже выданные участки остались за их владельцами.
Сейчас форма пожизненного наследуемого владения существует, поскольку участки все еще передаются по наследству. Регулирует эти процессы Гражданский кодекс РФ (ст. 265–267) и Земельный кодекс РФ (ст. 17).
Шаг №1 — Узнаем не ограничен ли участок в обороте
Бывает такое, что арендованный участок ограничивают в обороте и не всегда об этом сообщают арендатору. Например, администрация решила расширить дорогу и для этого ограничила в обороте близлежащие участки. То есть зарезервировала их под свои нужды. Согласно пп. 2 и 5 ст. 27 ЗК РФ, ограниченные участки нельзя переводить в частную собственность.
Об ограничении в обороте администрация обязана сообщить в Росреестр через межведомственное взаимодействие — п. 6 ст. 56 ЗК РФ и ст. 34 Федерального закона о регистрации недвижимости. Поэтому я советую заказать выписку из ЕГРН на участок, в ней будет указано наличие ограничения. Как ее заказать написано здесь. К тому же данная выписка все равно потребуется в будущем при обращении в администрацию для выкупа участка. Выписку лучше выберите в бумажном виде, т. к. многие сотрудники администрации даже не знают как открыть электронную выписку.