Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как берут ипотеку без первоначального взноса по завышенной оценки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выгода ипотеки с завышением стоимости при ипотечных сделках с первоначальным взносом — покупка квартиры в отсутствии средств на первоначальный взнос. Выгода ипотеки с завышением стоимости при ипотеке без первого взноса — получение дополнительной суммы денег на свои нужды на наиболее выгодных условиях. Но при выборе такой схемы важно понимать, что это не просто бытовая хитрость, а — нарушение закона.
Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя
Для покупателя риски при покупке квартиры по завышенной стоимости в ипотеку тоже очень существенны. Например:
-
Возможность отказа. Если оценка квартиры будет заметно выше ее среднерыночной стоимости, то банк может отказать в выдаче ипотеки — сделка не состоится. Или же банк предложит заемщику взять меньшую сумму, что не будет укладываться в схему, которой придерживался покупатель. Особенно велик риск отказа при покупке квартиры на вторичном рынке, так как точную рыночную стоимость новостройки определить может быть проблематично.
-
Возможность остаться без жилья. Если банк выявит схему с завышенной стоимостью квартиры, то у покупателя будет, как минимум, серьезно испорчена кредитная история. Ему вряд ли удастся в дальнейшем взять ипотечный или потребительский кредит, и он не сможет приобрести жилье. Могут быть проблемы даже с оформлением кредитных карт.
Делаем выводы
Практика, когда для получения ипотечного кредита указывается завышенная стоимость квартиры, встречается нередко. Но такая схема несет существенные риски для всех сторон сделки, нарушает действующее законодательство и не может рассматриваться как инструмент для решения жилищных проблем. Неприятности, которыми такая сделка может обернуться, слишком серьезны, чтобы не принимать их во внимание.
«Самолет Плюс» — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
-
покупки недвижимости,
-
продажи недвижимости,
-
аренды недвижимости по всей России.
Уклонение от подоходного налога
Почему пользуется популярностью занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке? В чем заключаются «подводные камни» такого соглашения? В понижении цены недвижимости заинтересован продавец, который не хочет платить подоходный налог, взимаемый с него после реализации жилья. Он взимается в следующих ситуациях:
- • Жилье было приобретено до 01.01.2016 г., при этом недвижимость находится в собственности меньше 3 лет. Цена продажи превышает 1 000 000 руб. Подоходный налог 13% взимается от суммы, которая превышает 1 000 000 руб.
- • Недвижимость куплена после 01.01.2016 г., в собственности законного владельца она находилась менее 5 лет. Если сумма продажи такого объекта недвижимости превысит 1 000 000 руб., то продавцу придется заплатить 13% налога.
Покупателю не стоит соглашаться на ипотеку с недофинансированием, а продавцу не стоит предлагать ее. Вероятно, сделкой заинтересуются сотрудники налоговой инспекции. Они станут уточнять детали заключения сделки купли-продажи конкретного объекта, будут собирать всю информацию по ее проведению.
Согласно законодательству, стоимость объекта недвижимости является одним из приоритетных условий договора купли-продажи, заключаемого между сторонами. Если она не соответствует реальности, существенно отличается от рыночной цены, то в случае судебного разбирательства, признания сделки недействительной:
- • Недвижимость перейдет бывшему владельцу.
- • Покупатель вернет себе только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. Договор на неотделимые улучшения не будет иметь юридического значения.
Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением
Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.
Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:
- если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
- продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
- приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.
Предположим, заемщик без требуемой суммы первоначального взноса нашел нужную квартиру и обсудил с продавцом цену. После этого он договаривается, что эта сумма будет увеличена на сумму первоначального взноса. Если продавец соглашается, то покупатель пишет фиктивную расписку о получении всей суммы первоначального взноса, после чего еще одну расписку, что деньги на самом деле не передавались.
С этой распиской потенциальный заемщик обращается в банк, где просит выдать ему ипотечный кредит по завышенной стоимости. Если банк принимает положительное решение, то сумма в этом случае будет составлять 85-90% от завышенной стоимости квартиры (в зависимости от того, какой процент первоначального взноса был оплачен), что и будет составлять реальную полную стоимость квартиры. Эти деньги покупатель получает на свой счет, и тогда с ним полностью расплатились за приобретенную недвижимость, а значит, расписки можно уничтожать. Да и покупатель в восторге – жить есть где, теперь деньги будут выплачиваться за свое, а не за съемное жилье. Даже банк (при хорошем раскладе) будет в выигрыше: выдать увеличенную сумму ипотечного кредита платежеспособному и надежному покупателю и получать больше денег в качестве процентов – выгодная сделка. Вроде все довольны и в выигрыше, однако это только на первый взгляд.
Выгоды и риски продавца
Если вопрос о том, зачем это нужно покупателю, не стоит, поскольку ответ на него очевиден и понятен, то в ответе на вопрос, зачем это нужно продавцу, вопросов больше, чем ответов. Выгод у него немного, одна из которых – возможность продать свою недвижимость на рынке, на котором количество предложений значительно превышает спрос. Ну и просто желание помочь человеку, с которым его свела судьба, — других вариантов нет.
Однако для того, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не остаться без квартиры и без денег, следует знать, чем же рискует продавец. Перечислим основные виды рисков.
- Давайте представим, что сделку признали недействительной. Тогда продавец получает назад свою квартиру, взамен должен вернуть деньги. Причем ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, которую он реально получил. И любой суд обяжет его это сделать.
- Если продавец владеет квартирой меньше минимального срока, указанного в Налоговом Кодексе Российской Федерации, то ему придется заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Причем ставкой для расчета налога будет сумма, указанная в договоре.
- Покупатель может после получения кредита в банке не рассчитаться с продавцом полностью, ведь расписка, что последний уже получил первоначальный взнос, имеется. И даже наличие другой расписки, говорящей о том, что никто никому ничего не передавал, не будет веским аргументов в суде. А вот нотариально оформленная расписка в получении денег и расписка, что покупатель берет эти деньги в долг, выводит продавца из-под обвинения в мошенничестве, если все раскроется. Кроме того, с такой распиской легко обратиться в суд для защиты своих прав. Хотя вопрос взыскания денег с человека, у которого нет своего имущества, вряд ли решится положительно.
Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий
Самый распространенный пример такого подхода – программа федерального материнского (семейного) капитала. По правилам для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка, а для покупки жилья без ипотеки или строительства дома – через три года.
Справочно
Размер этой социальной выплаты в 2022 году составляет от 524 527,90 до 693 144,10 руб. – в зависимости от состава семьи и времени рождения детей. С учетом цен на недвижимость в столицах сумма кажется несерьезной, но в региональном миллионнике, а тем более в небольшом городке или сельском поселении, она достаточна для внесения первоначального взноса в 10–25%
.
Существенной является и возможность использования маткапитала в различных госпрограммах льготных жилищных займов, ставки по которым ниже, чем у рыночной ипотеки. Например, эти деньги можно направить в качестве первоначального взноса при оформлении льготной ипотеки под 9%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2%.
Помните, что жилая недвижимость, купленная или построенная с использованием материнского капитала, обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей.
Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на социальную выплату для покупки недвижимости: ее тоже можно использовать как первоначальный взнос. В таком случае государство вносит за семью часть стоимости квартиры, а остальное она выплачивает сама. Главной сложностью оформления этой субсидии является само попадание в программу. Нужно, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий по учетной норме площади имеющейся недвижимости. Ее размер устанавливается для каждого субъекта отдельно.
Взять кредит под первоначальный взнос
Когда есть выгодное предложение, но нет первого взноса, часто покупатель решается взять для этих целей потребительский кредит. Однако, в какой момент лучше его оформить?
Главное, что надо знать — банк не требует первый взнос сразу, он понадобится в момент самой сделки. Поэтому, сначала можно дождаться одобрения ипотеки от банка, а уже после брать потребительский кредит. Правда есть одно важное «НО» — банк будет учитывать взятый кредит и рассчитывать вашу платежеспособность.
Также, он обязательно обратит внимание на тот факт, что заемщик не нашел денег даже на первый взнос, поэтому, вероятность того, что он не справится с основной финансовой нагрузкой, высока. В итоге, он может отказать в сделке или снизить сумму кредита.
Как оценивается стоимость недвижимости при ипотеке
Вы внимательно изучили рынок и выбрали подходящую квартиру для покупки в ипотеку. Учтите, банк не ограничится словесной информацией о стоимости выбранного жилья. Помимо других документов кредитор затребует отчет об оценке квартиры.
Отчет выглядит как прошитый альбом формата А4. Документ составляет специалист оценочной компании. Обратите внимание, компания или лицензированный оценщик должны быть аккредитованы вашим банком.
Основные позиции оценочного отчета:
— инфраструктура района, в котором приобретается жилье;
— состояние дома и квартиры (прилагаются цветные фотографии);
— сравнительный анализ аналогичных предложений на рынке;
— стоимость объекта недвижимости;
— другое.
Эта и другая информация, размещенная в оценочном отчете необходима специалистам, чтобы они составили объективное заключение о том, выгодно ли банку вас кредитовать.
Расходы на услуги оценщика и составление отчета оплачиваются по соглашению сторон. Случается, что оценкой занимается продавец, к примеру, если приобретается квартира с несогласованной перепланировкой.
Несмотря на очевидные риски, находятся ипотечные заемщики, которые используют схему завышения стоимости недвижимости. Участники сделки стараются свести к минимуму свои потери. К примеру, составляют расписки.
Первая расписка предназначается исключительно для финансово-кредитной организации. В документе указывается, что продавец получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банк.
Во второй расписке говорится, что реального перечисления денежных средств не производилось. Этот документ составляется для продавца и покупателя. Так остается шанс обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.
Во многом безопасность купли-продажи жилья с завышением стоимости зависит от надежности, как продавца, так и покупателя. Если возможно найдите участника сделки, заслуживающего доверие. Это может быть родственник, знакомый, коллега по работе.
Причины завышения по ипотеке
Завышение по ипотеке — это ситуация, когда сумма, которую берет взаймы заемщик, превышает реальную стоимость недвижимости или превышает оценочную стоимость имущества, которое является залогом. Это может привести к серьезным проблемам для заемщика, поэтому важно понимать причины завышения по ипотеке.
- Недостоверная оценка имущества: Одной из основных причин завышения по ипотеке является недостоверная оценка имущества со стороны банка или иной кредитной организации. В таком случае банк может занизить оценочную стоимость недвижимости, чтобы снизить свои риски, или же заемщик может завысить стоимость имущества, чтобы получить большую сумму кредита.
- Неучтенные дополнительные расходы: При оформлении ипотеки часто не учитываются дополнительные расходы, такие как комиссии банка, страховые взносы, судебные расходы и другие. Это может привести к завышению по ипотеке, когда заемщик получает на руки меньшую сумму, чем рассчитывал.
- Инфляция и изменение рыночной стоимости: Рыночная стоимость недвижимости может изменяться со временем из-за инфляции или других факторов. Если заемщик берет ипотеку на сумму, которая рассчитана на основе старой оценочной стоимости, то это может привести к завышению по ипотеке, если стоимость недвижимости упала.
- Повышенные процентные ставки: В случае повышения процентных ставок после оформления ипотеки, платежи по ипотеке могут увеличиться, что может привести к завышению общей суммы, которую заемщик должен выплатить.
Важно быть внимательным при оформлении ипотеки и тщательно рассчитывать все расходы, чтобы избежать завышения по ипотеке. Рекомендуется обращаться к независимым оценщикам имущества, чтобы получить реальную оценку стоимости недвижимости, и внимательно изучать условия ипотечного кредита, чтобы учесть все возможные затраты.
Как определить завышение по ипотеке
Завышение по ипотеке – это ситуация, когда банк устанавливает процентную ставку выше рыночной или включает в ипотечный кредит дополнительные комиссии и платежи без объяснения причин. В результате клиент платит больше, чем должен, и в итоге переплачивает.
Определить завышение по ипотеке можно, проведя сравнительный анализ условий кредита с действующими рыночными ставками и комиссиями. Вот несколько шагов, которые помогут вам выявить завышение:
- Исследуйте рынок: изучите текущие ставки по ипотеке в разных банках. Сравните условия, такие как процентная ставка, первоначальный взнос, срок кредита и дополнительные комиссии.
- Сравните с рынком: сопоставьте условия вашего кредита с действующими рыночными ставками. Обратите внимание на разницу между процентной ставкой в вашем договоре и ставкой на рынке. Если ваша ставка завышена, это может быть признаком завышения.
- Учтите все платежи: не забудьте учесть все дополнительные платежи и комиссии, которые взимаются банком при оформлении ипотеки. Сравните их с платежами в других банках. Если сумма платежей в вашем кредите значительно превышает сумму в других банках, это может быть признаком завышения.
- Обратитесь к специалистам: если у вас есть подозрения на завышение по ипотеке, обратитесь к финансовому консультанту или юристу, специализирующемуся на ипотечных вопросах. Они смогут провести детальный анализ вашего договора и помочь выявить завышение.
Помните, что завышение по ипотеке может быть незаконным и клиент имеет право обжаловать неправомерные действия банка. Если вы обнаружили завышение, вы можете попытаться пересмотреть условия своего кредита, требуя снижения процентной ставки или устранения дополнительных платежей. В случае отказа, вы можете обратиться в защиту своих прав в суд или к финансовому омбудсмену.
Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски и последствия
Завышение стоимости квартиры при ипотеке – это ситуация, когда продавец намеренно увеличивает цену жилья, чтобы получить большую прибыль от сделки. Для покупателя это может стать риском, так как он может переплатить за квартиру и попасть в долгосрочную финансовую обремененность.
Если продавец завышает стоимость жилья, то для банка это также является риском. Банк в рамках ипотечной сделки выдает покупателю кредит на покупку квартиры, учитывая их рыночную стоимость. Если стоимость завышена, то это может стать финансовым убытком для банка.
Для покупателя, который соглашается на такую сделку, есть опасность оказаться в долгосрочной кредитной задолженности, поскольку каждый платеж будет рассчитываться исходя из завышенной стоимости жилья. Важно помнить, что при любом изменении стоимости недвижимости, она будет определяться рынком, а не продавцом.
Чтобы уменьшить риски завышения стоимости квартиры при ипотеке, покупателю следует провести свою независимую оценку жилья, обратиться к профессионалам и проверить подобные предложения на рынке. Также следует учесть, что банк может требовать первоначальный взнос в более высоком размере при завышенной стоимости квартиры.
Когда завышение лучше не делать
В вопросе завышения стоимости квартиры при ипотеке есть моменты, когда такое действие не нужно делать.
Во-первых, покупателю не стоит соглашаться на завышение стоимости жилья при ипотеке, так как это может повлечь за собой определенные риски. Если банк определит, что стоимость квартиры завышена, то он может не согласиться выдать ипотечный кредит покупателю. Это может привести к отмене сделки или увеличению сроков оформления ипотеки.
Во-вторых, завышение стоимости квартиры может быть опасно и для продавца. Банк проверяет рыночную стоимость недвижимости перед выдачей ипотеки и может определить, что стоимость завышена. В этом случае банк может уменьшить размер ипотечного кредита или вообще отказать в его выдаче. Такая ситуация может привести к тому, что продавцу придется снизить стоимость квартиры или искать нового покупателя.
Таким образом, при оформлении ипотеки важно четко определить рыночную стоимость квартиры и не соглашаться на завышение. Это поможет избежать рисков для покупателя и продавца и сделать сделку успешной.
Выгоды и риски продавца
Если вопрос о том, зачем это нужно покупателю, не стоит, поскольку ответ на него очевиден и понятен, то в ответе на вопрос, зачем это нужно продавцу, вопросов больше, чем ответов. Выгод у него немного, одна из которых – возможность продать свою недвижимость на рынке, на котором количество предложений значительно превышает спрос. Ну и просто желание помочь человеку, с которым его свела судьба, — других вариантов нет.
Однако для того, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не остаться без квартиры и без денег, следует знать, чем же рискует продавец. Перечислим основные виды рисков.
- Давайте представим, что сделку признали недействительной. Тогда продавец получает назад свою квартиру, взамен должен вернуть деньги. Причем ту сумму, которая указана в договоре, а не ту, которую он реально получил. И любой суд обяжет его это сделать.
- Если продавец владеет квартирой меньше минимального срока, указанного в Налоговом Кодексе Российской Федерации, то ему придется заплатить 13% налога на доходы физических лиц. Причем ставкой для расчета налога будет сумма, указанная в договоре.
- Покупатель может после получения кредита в банке не рассчитаться с продавцом полностью, ведь расписка, что последний уже получил первоначальный взнос, имеется. И даже наличие другой расписки, говорящей о том, что никто никому ничего не передавал, не будет веским аргументов в суде. А вот нотариально оформленная расписка в получении денег и расписка, что покупатель берет эти деньги в долг, выводит продавца из-под обвинения в мошенничестве, если все раскроется. Кроме того, с такой распиской легко обратиться в суд для защиты своих прав. Хотя вопрос взыскания денег с человека, у которого нет своего имущества, вряд ли решится положительно.
Зачем требуется завысить стоимость
Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:
- банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
- оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
- стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
- производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
- в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
- регистрируют обременения недвижимости.
Ипотека без первоначального взноса: особенности и риски для заемщиков
Ипотека без первоначального взноса – это кредит, который предоставляется заемщику, не требующий обязательного платежа при покупке жилья. Такой вид кредитования легко получить, но его особенности могут привести к ряду рисков для заемщиков.
Одним из главных рисков является завышение цены на недвижимость при покупке квартиры или дома. Банки могут сделать это, чтобы покрыть свои затраты по выдаче кредита без первоначального взноса, и заемщик остается с выплатой более высоких процентов на весь срок ипотеки.
Кроме того, отсутствие первоначального взноса уменьшает финансовый вклад заемщика в покупку, что может повлечь за собой проблемы при продаже недвижимости или возникновении потерь, если цена на жилье падает.
Еще одной опасностью для заемщиков является возможность выплаты большей суммы процентов в результате удлинения срока ипотеки. Если кредит не был выплачен вовремя, то накопленные проценты могут быть очень высокими и привести к большим долгам перед банком.
- Как избежать рисков?
- Правильно оценить свои финансовые возможности и выбрать оптимальный вариант ипотеки.
- Проверить репутацию банка и изучить условия кредитования.
- Провести независимую оценку стоимости недвижимости и сравнить ее с предлагаемой банком.
- Помнить о рисках, связанных с ипотекой без первоначального взноса, и выбирать этот вид кредитования с осторожностью.