Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «УК или ТСЖ плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Преимущества и недостатки УК и ТСЖ
Как показывает практика, и ТСЖ, и управляющая компания имеют своих сторонников. И небезосновательно, ведь они являются самыми эффективными формами управления.
Так, УК не только организует проведение работ с помощью собственных ресурсов или посредством привлечения подрядчиков, но и несет ответственность за результаты. Кроме того, к плюсам УК относится:
- выполнение деятельности по графику: уборка придомовой территории, вывоз мусора;
- планирование бюджета;
- наличие собственной специализированной материальной и технической базы;
- знания и опыт работы в сфере оказания услуг ЖКХ;
- установленная плата по договору управления.
Но есть в работе УК и минусы:
- Несмотря на провозглашенную прозрачность действий компании жильцам сложно добиться отчетности о расходовании средств.
- Решения по обращениям собственников принимаются медленно, так как у УК на обслуживании находится не один дом, а сама она территориально удалена от зданий.
- При выборе подрядчиков и поставщиков услуг мнение жильцов не учитывается, в том числе при расчете наиболее выгодной тарификации.
- Высокая плата за работу по договору.
Плюсы и минусы есть и при выборе ТСЖ. К примеру, среди положительных моментов можно обозначить следующее:
- важные решения принимаются в кратчайшие сроки на собрании собственников;
- правление может получать дополнительные доходы на общие цели посредством сдачи помещений в аренду, размещения рекламы на фасадах;
- все финансовые операции прозрачны, у жильцов есть к ним доступ;
- возможность самостоятельно выбирать поставщиков услуг.
Жители домов, находящихся под управлением ТСЖ, отмечают и негативные моменты:
- некомпетентность правления. Оно избирается среди жителей дома, которые редко являются профессионалами;
- стоимость разовых услуг подрядчиков выше, чем у УК;
- объединение непросто ликвидировать.
Есть ли различия в управлении УК и ТСЖ?
ТСЖ или управляющая компания – что лучше? Рассматривая этот вопрос, проанализируем различия в управлении. ТСЖ обслуживает один многоквартирный дом, а УК много различных объектов. Это не дает правлению управляющей компании сосредоточиться на проблемах одного дома. Неизбежно возникнут ситуации, когда руководство УК перекладывают ответственность за один дом на жильцов другого дома.
ТСЖ – это коллективное управление, председатель выражает мнение большинства жильцов. В управляющей компании все решения принимает директор организации.
Деятельность правления ТСЖ легче проконтролировать. Этим занимается ревизионная комиссия и собрание, состоящее из собственников помещений дома. А УК проверяет органы контроля и надзора (жилищные инспекции), прокуратура.
Плюсы и минусы организации ТСЖ
С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.
Плюсы создания ТСЖ:
— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;
— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:
— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).
Минусы управления ТСЖ:
— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;
— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;
— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание. И на нём за такую форму правления нужно собрать голоса более 50% собственников всех квартир и других помещений.
На собрании также нужно выбрать на определённый срок председателя ТСЖ, членов правления и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу, а также принять устав товарищества.
Затем нужно подать документы в налоговую службу для регистрации юридического лица, приложив протокол общего собрания собственников, подписанный всеми собственниками, которые проголосовали «за». После регистрации в течение пяти рабочих дней необходимо направить документы в жилищную инспекцию и уведомление в управляющую организацию о прекращении договора управления в связи со сменой формы управления многоквартирным домом.
У ТСЖ как у юрлица должны быть печать с наименованием и расчётный счет в банке. Организация обязана вести актуальный реестр собственников и ежегодно представлять его копию в органы госжилнадзора.
К положительным моментам товарищества можно отнести:
- Прозрачность ведения финансовых операций, здесь каждый житель вправе знать обо всех доходах и расходах.
- Принятие решений по вопросам общедомового имущества общим собранием.
- Возможность получения дополнительной прибыли при управлении своим имуществом: сдача в аренду подвала, размещение рекламы на фасаде дома и др.
- Самостоятельный выбор поставщика коммунальных услуг.
- Сбор денег на решение конкретной задачи. К примеру, потребовался ремонт подъезда – собрали деньги и сразу его сделали.
- Свободное распоряжение финансовыми средствами, без соблюдения какого-либо плана.
- Быстрое решение возникающих вопросов.
Отрицательными сторонами будут:
- Вопрос активности членов правления ТСЖ, а также их честности и компетентности. Возможен риск расходования средств не по назначению и решение вопросов людьми, которые в этом мало разбираются.
- Отсутствие ответственности за оказанные услуги, поскольку нет письменного договора.
- Есть работы, проведение которых разово обойдется ТСЖ дороже, чем УК.
- Конфликты с государственными структурами и подрядчиками придется решать самостоятельно или при помощи нанятых юристов.
- Самостоятельное ведение всей бухгалтерской документации. При отсутствии навыков и опыта кого-либо из жильцов это будет непросто.
Ответственность руководства и зависимость дома от него
Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.
При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.
С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое.
Жилищный кодекс гарантирует собственникам в ТСЖ больший объем документов для ознакомления (ст. 143.1 ЖК РФ). В домах с управляющей организацией ознакомиться с той же технической документацией на дом может быть сложнее: не все суды признают за собственниками такое право.
Взаимодействовать с товариществом проще. Офис правления ТСЖ или квартира председателя всегда рядом с жильцами, а офис управляющей компании может располагаться почти за 3 км от дома.
Чтобы управляющая организация защищала интересы собственников в суде, многие судьи хотят видеть решение общего собрания собственников о наделении компании таким полномочием. Для ТСЖ это требуется реже, так как оно изначально создано самими собственниками и для защиты интересов жильцов.
Таблица с итогами сравнения
| Признаки | УК | ТСЖ |
| размер платы |
— + (в маленьком доме) |
+ — (в маленьком доме) |
| прозрачность | — | + |
| эффективность использования денег | — | + |
| профессионализм | + |
— ± (в большом доме) |
| ответственность организации | ± | ± |
| ответственность руководства | ± | ± |
| участие собственников в управлении домом | ± | + |
| общие собрания | — | ± |
| права собственников | ± | + |
| возможность смены при плохой работе | ± | ± |
Как поменять УК на ТСЖ в 2024 году?
Прежде чем определяться с тем, как из управляющей компании перейти в ТСЖ, необходимо понимать, что ТСЖ – высокая организация собственников, поэтому для осуществления перехода на другую форму управления жильцы дома должны созреть.
Если в доме нет совета и собственники не привыкли самоорганизовываться, собираться на собрания, заниматься домом, тогда создание и функционирование ТСЖ может закончиться неудачей.
Для осуществления перехода из УК на ТСЖ необходимо, чтобы 50% собственников (и выше) проголосовало за создание ТСЖ, а также вступило в члены ТСЖ. Тогда такая форма управления считается легитимной, рабочей.
Остальные лица, которые не вступили в членство ТСЖ, должны соблюдать все правила, исполнять волю большинства. Специалисты настоятельно рекомендуют вступать в членство, потому что таким образом можно влиять на решения общего собрания собственников.
Итак, как отказаться от управляющей компании и создать ТСЖ, рассмотрим ниже:
Плюсы и минусы двух типов ОПФ
Товарищества собственников жилья или ТСН могут объединять не только владельцев квартир в многоквартирных домах, но также владельцев участков дачного или садового типа, гаражей, территорий, предназначенных для огородов. Имущество может быть любым, но форма организации остается неизменной. Члены управления ТСН могут не консультироваться с членами общих собраний и самостоятельно решать важные вопросы.
У ТСН есть и существенные недостатки, например, такую организацию нельзя перевести на упрощенную систему выплаты налогов в отличие от ТСЖ. Главный плюс ТСН в том, что его участники не отвечают по обязательствам товарищества своим имуществом и при желании могут поменять его форму, создав кооператив потребительского типа. СНТ и ТСН отличаются правилами ведения деятельности, кроме того, каждая из этих ОПФ имеет свои нюансы.
Следует учитывать, что изменения в законе несильно повлияли на товарищества, созданные до 1 сентября 2014 года. При этом внесение изменений в перечень уже имеющихся документов и устав должно проводиться с учетом принятых норм. Наименование новых юридических лиц теперь не указывают в виде аббревиатуры, оно должно иметь другую форму: «товарищество собственников недвижимости».
Что дает членство в ТСЖ
Одним из результатов жилищно-коммунальной реформы должна стать оплата коммунальных услуг в полном объеме. Членство в ТСЖ позволяет собственникам самим принимать решения, связанные с управлением домом, и определять размер и вид взносов.
Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное. Даже если вы въехали в дом с действующим товариществом, принудить к членству вас никто не сможет, но многие решения ТСЖ будут обязательны для вас.
При правильной организации и управлении имуществом товарищество собственников жилья может существенно улучшить качество жизни. Объединение вправе распоряжаться помещениями общего пользования и прилегающими территориями, что позволяет, например, организовать парковку или детскую площадку. Строительство дополнительных помещений или объектов позволит в дальнейшем их использовать для получения дохода.
Преимуществ ТСЖ достаточно много. Главное – чтобы в вашем доме нашелся человек, который в состоянии взять на себя ответственность управления общим имуществом. Впрочем, такого человека можно попросту нанять.
Дата публикации материала: сентябрь 2016.
Плюсы ТСЖ:
- Участие в управлении: Владельцы квартир в ТСЖ имеют возможность активно участвовать в процессе принятия решений, предлагать свои идеи и вносить свои предложения. Это позволяет чувствовать себя прямыми участниками и контролировать состояние и управление имуществом.
- Экономия денежных средств: В сравнении с управляющей компанией, затраты на услуги ТСЖ могут быть менее значительными. Так как деятельность ТСЖ осуществляется на безвозмездной основе или с минимальной подпиской на участие, то это позволяет экономить на оплате услуг управляющей компании.
- Индивидуальный подход: Важным плюсом ТСЖ является возможность более гибкого и индивидуального подхода к решению проблем и потребностей жильцов. Владельцы жилья могут обсуждать важные вопросы в рамках общего собрания и находить наиболее оптимальные и выгодные решения.
Минусы ТСЖ:
- Трудности в управлении: Для эффективной работы ТСЖ необходимо наличие добровольных и знающих свои права и обязанности членов товарищества. Однако, не всегда все собственники жилья активно участвуют в управлении и проявляют инициативу, что может затруднять эффективное функционирование ТСЖ.
- Ответственность за решения: Владельцы квартир, являющиеся членами ТСЖ, несут совместную ответственность за принимаемые решения. При неправильных решениях или нецелесообразном использовании средств, каждый владелец может понести убытки или неудобства, связанные с этим.
- Ограниченные ресурсы: В отличие от управляющей компании, ТСЖ может столкнуться с ограниченными ресурсами и возможностями, особенно в случае отсутствия достаточного финансирования и профессиональных специалистов в управлении. Это может привести к затягиванию и несвоевременному решению проблем дома.
В чём разница между ТСЖ и Управляющей Компанией
Рассмотрим сравнения в таблице:
| УК | ТСЖ |
| Нет ограничений в количестве обслуживаемых домов. Местоположение также не играет роли. | Управляет одним или несколькими близлежащими МКД. |
| Единоличное решение всех текущих вопросов компанией | Текущие вопросы имеет право решать совет жильцов, с явкой не менее 50%. |
| Наличие материально-технической базы и профессионального персонала. | Выполнение необходимых работ производится по договору подряда. |
| Наличие предоставляемых скидок от подрядчиков за объёмы выполняемых работ. | Личная заинтересованность в снижении платы на коммунальные платежи. |
| Отсутствие необходимости тратить время на погружение в проблемы дома. | Вовлеченность жильцов в актуальные проблемы дома. |
Рекомендации по подбору лучшей формы обслуживания МКД
Главное назначение ТСЖ, ЖК и ЖСК, УК – это управление МКД. Собственникам бывает сложно определиться, кому доверить управление и обслуживание своего дома.
Такие объединения, как ЖК и ЖСК более актуальны, если дом находится на этапе строительства. В отстроенных домах стоит оценить преимущества ТСЖ и УК.
ТСЖ подойдет, если в доме живут грамотные и сплоченные собственники, которые готовы сами вникать в управление. Товарищества предпочтительны для новых домов, где в ближайшее время не потребуется ремонтных работ. Собственники смогут сэкономить свои деньги.
При выборе такого способа управления как УК, платить придётся ежемесячно, без учета того, нужно проводить какие-то работы или нет (какова плата за графу «Управление МКД»?). Также ТСЖ подойдёт только для больших домов, иначе суммы, которые потребуются на ремонт общедомового имущества, могут получиться неподъёмными для владельцев квартир.
Если компания или товарищество плохо работают
Приведенное сравнение ТСЖ и управляющей организации может не соответствовать действительности, если товарищество или компания работают плохо, нарушают закон, занимаются присвоением денег собственников.
Кто-то пытается решить эти проблемы жалобами, но жалобы часто ведут к штрафам, которые оплачиваются за счет денег собственников. Поэтому можно попробовать сделать более радикальные шаги:
— при управляющей организации – сменить компанию или способ управления (на ТСЖ);
— при ТСЖ – сменить руководство товарищества или способ управления домом (на управляющую организацию).
При обоих способах управления и при любом выбранном варианте действий возможна временная анархия или неразбериха: тот, кто недобросовестно управляет домом, редко хочет отдавать власть мирно. Собственники не понимают, кому платить, кто содержит дом. Собираемость платежей падает, качество управления – тоже.
У товарищества собственников жилья существуют и минусы, к которым относятся:
| Возможность создания в доме только одного ТСЖ | происходят отдельные трудности при установлении размеров обязательных платежей жильцов |
| Общим собранием могут быть утверждены дополнительные взносы для членов товарищества | кроме уплаты квартплаты |
| Некоммерческая организация часто не имеет своих помещений | для осуществления хозяйственной деятельности, размещения сотрудников и т.д. |
| Возможность заочного голосования за создание товарищества | поэтому в некоторых случаях не все жители дома знают о его формировании |