Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам у судебных приставов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Как проверить недвижимость на наличие долгов и обременений перед покупкой
Первый этап проверки недвижимости — это общение с продавцом. Стоит попросить его показать правоустанавливающие документы на квартиру, где будет указано, как именно продавец стал собственником жилья: купил за собственные средства, получил в наследство или в дар, оформил ипотеку. Также можно запросить свежие квитанции по оплате услуг ЖКХ — там отображаются крупные и давние долги.
Далее стоит приступить к проверке информации о квартире.
- Заказать выписку из ЕГРН (это может сделать сам покупатель на официальном интернет-портале Кадастровой палаты) и базы Росреестра. Получив выписку, стоит внимательно изучить пункт 4. Если существуют третьи лица, которые имеют какие-то права на жильё или ограничивают право собственника распоряжаться его имуществом (к примеру, квартира находится в залоге или под арестом), это будет указано в выписке. Идеальный вариант — если в этом разделе стоит пометка «Не зарегистрировано».
- Проверить покупателя через сайт ФССП. Для проверки понадобится знать фамилию и инициалы текущего собственника, а также дату его рождения. Здесь отобразятся все задолженности человека с пояснениями о их характере. Есть нюанс — долги по оплате услуг ЖКХ здесь отобразятся только после того, как УК подаст на должника в суд. До этого момента выписка с сайта ФССП будет «чистой».
- Обратиться в обслуживающую компанию и/или непосредственно к поставщикам коммунальных услуг (иногда владельцы недвижимости заключают договоры с электро- и газоснабжающими организациями напрямую) и уточнить, есть ли в данный момент задолженность по интересующему объекту.
В каких случаях должник не может совершать сделки с недвижимостью
У должника не получится избавиться от недвижимости, если:
- Приставом или судом установлен запрет на регистрационные действия. Согласно ГК РФ, право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю только после того, как такой переход будет зарегистрирован в органах Росреестра. А именно на данные действия устанавливается запрет. То есть, стороны могут прийти к соглашению, подписать договор, передать деньги и имущество. Но вот последнюю, обязательную по сделкам с недвижимостью, стадию они реализовать не смогут.
- Приставом или судом наложен арест на недвижимость. Если запрет на осуществление регистрационных действий не дает права зарегистрировать переход права в Росреестре, то арест – понятие более широкое. У пристава, в случае наложения ареста, есть право не только запретить должнику распоряжаться имуществом, но и пользоваться им.
- Нахождение имущества в залоге. Типичный пример: ипотека. Данное обременение регистрируется в Росреестре еще в тот момент, когда заключается кредитный договор. Важно знать, что обратить взыскание на ипотечную недвижимость можно, даже если она является единственным жильем должника.
В остальных случаях отчуждать недвижимость не запрещено. Задача приставов: своевременно выявить недвижимость, находящуюся в собственности должника и принять меры к тому, чтобы должник не совершил со своим имуществом сделки. Кстати, раз уж речь зашла про единственное жилье должника, то нужно сказать вот о чем: единственное жилье отчуждать можно в любом случае, кроме нахождения его в залоге, так как на него приставы арест наложить не могут.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Как продать квартиру с долгами?
Как мы и упоминали ранее, в нормативных документах Российской Федерации нет запрещающих законов о реализации сделок купли-продажи в отношении недвижимости с задолженностью. Основное требование к такому имуществу – это отсутствие статуса «арестованного жилья», или, чтобы человек, обремененный задолженностью, не проходил процедуру банкротства.
Жилищный кодекс Российской Федерации – основной нормативный документ, определяющий порядок реализации сделок. В данном случае кодекс выносит требование в виде оплаты коммунальных услуг в полной мере, как со стороны продавца, так и стороны покупателя. В случае отклонения от оплаты ЖКХ начинает формироваться задолженность, следовательно, выпиской штрафа и пенями.
В таких случаях компании, обслуживающие жилой дом, публикуют для общего обозрения список задолжавших, что является поводом для соседских осуждений, и потери финансов. При образовании крупной суммы долга за ЖКХ, имущество могут лишить всех коммуникаций. А после арест, и последующая продажа вашего имущества, чтобы был погашен долг перед судебными приставами.
Что же делать в ситуации, когда вам срочно нужно продать квартиру с долгами? Для этого необходимо найти покупателя, с которым вы сможете заключить двусторонний договор о ликвидации задолженности. В таком документе подробно описана сумма долга за ЖКХ, после чего договор необходимо заверить нотариально.
Совет!
Не стоит скрывать обременение в виде долга за квартиру! Любое оформление сделки требует вступление покупателя в право собственности на основании требуемых законодательством документов. Именно здесь выписка из лицевого счета является ключевым документом для продажи. Если вы все же скрываете факт обременения долгом, то покупателю не составит труда собственными силами потребовать у вас подтверждение об отсутствии задолженностей. Если вы скрываете, то предоставляете ложную информацию, а покупатель исчезает с поля видимости.
Продажа квартиры с задолженностью: как рекламировать и продвигать
При продаже жилой недвижимости с задолженностью по коммунальным платежам необходимо правильно рекламировать объект и продвигать его на рынке. Покупатель должен быть в курсе ситуации и рисков, связанных с погашением задолженности и оплатой коммунальных платежей.
Для начала необходимо указать в объявлении о продаже, что квартира имеет задолженность по коммунальным платежам и что продавец несет ответственность за ее погашение. Важно также осветить в объявлении причину задолженности: был ли это капремонт, проблемы с компанией, которая оплачивает коммунальные платежи, или личные обстоятельства.
Продавец должен иметь все документы, подтверждающие его права на квартиру, а также документы о задолженности и оплате коммунальных платежей. Если продавец не может сам оплачивать задолженность, необходимо получить согласие директора жилищной компании на продажу квартиры с долгом.
Важно подчеркнуть, что задолженность не передается новому владельцу при купле-продаже жилой недвижимости. Однако, новый владелец должен быть готов оплачивать все свои коммунальные платежи вовремя, чтобы избежать накопления долгов. В объявлении обязательно указать, что все платежи после продажи квартиры будут оплачиваться новым владельцем.
Продажа квартиры с задолженностью по коммунальным платежам может быть сложной практике, но если правильно рекламировать объект и указать все риски и условия сделки, то можно найти заинтересованных покупателей. Важно не скрывать информацию о задолженности и сделать все возможное для ее погашения.
| Категория | Что нужно знать | Как это влияет на продажу квартиры |
|---|---|---|
| Долги по коммунальным платежам | Вы должны оплачивать коммуналку, иначе возникают долги | Продавец обязан расплачиваться со всеми задолженностями перед продажей квартиры. Его долги могут стать причиной рисков для покупателя. |
| Документы и выписки | Вы должны получить все необходимые документы от ЖКХ и проверить их на наличие задолженностей | Наличие задолженности может продлить сделку по продаже квартиры, поэтому важно получить все документы заранее. |
| Жилая недвижимость | Квартира, которую вы хотите продать, является жилой недвижимостью | Продажа жилой недвижимости с задолженностью может существенно усложнить и затянуть процесс сделки по продаже квартиры. |
| Права на квартиру | Вы должны быть правильным владельцем квартиры, иметь полномочия на ее продажу | Покупатель должен быть уверен, что вы являетесь владельцем квартиры, и не будет возникать сомнений в процессе сделки по продаже квартиры. |
| Капремонт | Долги по капремонту могли возникнуть на предыдущем владельце квартиры | Покупатель должен быть осведомлен об этом и понимать, что ему придется оплатить задолженность по капремонту после приобретения квартиры. |
| Личные риски | Если вы хотите продать квартиру с долгом, ситуация не может быть выгодной для вас | Вы можете потерять денежные средства, если квартиру не удалось продать. Может возникнуть риск потерять квартиру и заработанное на ней, если никто не захочет ее приобрести. |
Размещение объявления
Одним из важных шагов при продаже квартиры, связанной с арестом, является размещение объявления о ее продаже. В случае ареста квартиры приставом-исполнителем, продавец должник не имеет права самостоятельно продать жилье. Поэтому, перед тем как размещать объявление, продавец должен обратиться к приставу-исполнителю, чтобы уточнить все требования и разрешения.
Перед тем как публиковать объявление, свяжитесь с приставом-исполнителем для получения необходимой информации. Он должен сообщить вам сумму задолженности и документы, которые требуются для продажи квартиры. Также, уточните у пристава, какие способы продажи доступны в вашем случае — через торги, публичные торги или иные методы, предусмотренные законодательством.
Заранее подготовьте все необходимые документы и сведения, чтобы опубликовать объявление. В объявлении должны быть указаны следующие данные:
- Адрес и описание квартиры;
- Стоимость жилья и размер ареста;
- Контактные данные продавца;
- Информация о причинах ареста квартиры;
- Условия продажи, такие как возможность обмена на другую недвижимость или оборудование;
- Сроки продажи, указанные в судебном решении;
- Иные сведения, которые могут быть важны для потенциальных покупателей.
Объявление можно разместить на специализированных интернет-порталах, в газетах или в рекламных листовках в ближайших магазинах и офисах. Также рекомендуется обратиться к профессиональным риелторам, которые имеют опыт в продаже арестованных квартир.
Не забывайте, что при продаже квартиры, арестованной приставом, есть определенные ограничения. Например, законом запрещено продавать арестованное имущество за наличные деньги или совершать сделки, которые могут препятствовать взысканию долга. Поэтому, всегда консультируйтесь с приставом-исполнителем и следуйте его рекомендациям.
Квартиру можно продать и с долгами, но…
Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за «коммуналку» нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.
Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.
Полный список документов для продажи квартиры Если покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс. руб., цена квартиры — 5 млн. руб.
Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:
- Цена квартиры — 4,8 млн. руб.
- Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс. руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс. руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
- Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т. д.
Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.
Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.
Минусы:
- Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
- Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.
Как не нужно продавать квартиру
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс. руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн. руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Можно ли запретить сделку, если есть долги
Общая задолженность российских ЖКХ превышает 1 трлн рублей и, несмотря на усилия государства, до сих пор не снижается. Недавно были озвучены инициативы по запрету продажи услуг, которые поддерживают коммунальные службы.
Дело в том, что ни увеличение штрафов и пеней, ни ограничения на потребление энергии не привели к снижению общей задолженности граждан перед коммунальными службами. Запрет на продажу квартир должен стать стимулом для собственников погасить свои долги перед «Деко».
На самом деле, реализация инициативы довольно проста. Достаточно внести поправку о том, что Росреестр в обязательном порядке должен предоставлять информацию об отсутствии задолженности по коммунальным счетам. Если выяснится, что долг есть, сделка просто не сможет состояться — документ не примут или приостановят его действие.
Инициативу критикуют за ограничение прав собственности, но это не так — государство имеет право составить необходимый перечень документов, предоставляемых в регистрирующий орган. Гражданский кодекс требует осуществления прав каждого именно в той мере, в какой они не ущемляют права и законные интересы других лиц. Продажа долгового имущества может рассматриваться как такое нарушение.
Однако, конечно, стоит предусмотреть возможность продажи долговой квартиры, поскольку покупатель согласен взять ее на себя. В этом случае речь может идти об отдельном договоре купли-продажи.
Пока неясно, будет ли реализована инициатива и каким образом. Можно с уверенностью сказать, что запрет на продажу квартир должников не приведет к существенному снижению общей суммы долга. Однако установление данного запрета можно считать разумным и необходимым, так как он является еще одной гарантией соблюдения прав граждан при покупке недвижимости.
Способ №3 — перевести долг на покупателя
Опять же, для понимания темы, пример: долг продавца перед домом и обществом составляет 200 000 рублей, а цена квартиры — 5 млн рублей.
Долги могут быть переуступлены в соответствии со статьей 391(1) и статьей 2 Гражданского кодекса. Сумма долга может быть снята с квартиры, но все это должно быть доказано. В самом договоре купли-продажи должно быть указано.
- Цена квартиры — 4,8 млн рублей.
- Детали перевода долга. Например, покупатель обязуется погасить долг перед ООО «ЖЭУ-3» в размере 150 000 рублей и выплатить 50 000 рублей ООО «Газпром межрегионгаз».
- Максимальная дата платежа. Например, покупатель обязуется погасить долг до 1 февраля 2019 года.
Оформление документов в случае продажи квартиры с задолженностью по квартплате
Если вы решили продать квартиру с задолженностью по коммунальным платежам, вам необходимо оформить ряд документов, чтобы минимизировать риски для себя и покупателя.
- Заявление на погашение долга — вы должны обратиться в жилищно-коммунальную компанию в которой зарегистрирована квартира и оплатить все задолженности.
- Договор купли-продажи — стороны должны заключить новый договор. Он должен указывать сумму продажи квартиры, перечень условий сделки и права и обязанности покупателя и продавца.
- Выписки из ЕГРН нужны для подтверждения вашего права собственности на жилье и отсутствия долгов перед предыдущими владельцами.
- Документы о капремонте — эти документы могут потребоваться от нового владельца квартиры. Они указывают на наличие или отсутствие капитального ремонта в жилом помещении.
- Выписка о задолженности по коммунальным платежам — это документ, который должен содержать данные о всех задолженностях, которые были на момент продажи квартиры.
Важно понимать, что в вышеописанных ситуациях обе стороны — продавец и покупатель — имеют свои личные интересы. Поэтому рекомендуется обратиться за помощью к профессиональному юристу, который поможет понять ваши права и обязанности при продаже недвижимости с долгами по коммунальной услугам.
Заполнение документов может быть интригующей практикой для тех, кто никогда не оформлял подобную сделку. Но следуя вышеописанным инструкциям и правилам, вы сможете продать квартиру, не подписывая дополнительных документов, рискуя штрафами и потерей жилья.
Продажа квартиры с долгами за коммунальные услуги
Квартиру с долгами за коммунальные услуги продавать можно! Действующее законодательство на территории России обращает взор любого покупателя на то, что сделка считается незаконной, если задолженность не погашена. Но к любой ситуации необходим индивидуальный подход и тщательный отбор ресурсов и недостатков проблемы. Давайте попробуем разобраться.
Законодательство не препятствует продаже квартир с долгами, если она не попадает под следующие критерии: — жилье арестовано; — квартира внесена под залог по займу (требуется разрешение от кредитного банка); — покупка недвижимости была реализована за счет материнского капитала и органы опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних не предоставили разрешение о продаже; — жилье является государственным и не прошло процедуру приватизации;
Прежде всего, необходимо определить «категорию» продаваемой квартиры. Недвижимость может быть с долгами за коммуналку, в преследовании судебными приставами, или же с задолженностью за ипотечный кредит. Реализация любой сделки купли-продажи может быть облегчена, если у имущества отсутствуют долги за ЖКХ. Но если вдруг вы попали в такую ситуацию, то вам необходимо обратиться получить выписку о ваших счетах, а также получить документальное подтверждение о наличии задолженности.
Другие возможные решения при продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам
При продаже квартиры с долгами по коммунальным платежам возникают определенные обстоятельства и риски для продавца и покупателя. Но существуют и другие возможные решения и способы решения этой проблемы.
- №1: Переход долгов на покупателя
В некоторых случаях, при условии договоренности между сторонами, долги по коммунальным платежам могут быть переведены на покупателя квартиры. Однако, этот способ требует согласия покупателя и не всегда может быть реализован.
- №2: Получение справки о задолженности
Полезно знать: Правила ношения, хранения и транспортировки травматического оружия: важные аспекты безопасности
Предварительное получение справки о задолженности по коммунальным платежам перед совершением сделки может помочь покупателю оценить реальные размеры долгов и принять решение о покупке. Если долги составляют крупную сумму, покупатель может решить отказаться от сделки или попросить скидку на стоимость квартиры.
- №3: Залог квартиры
Другим способом решения проблемы с долгами по коммунальным платежам при продаже квартиры может быть предоставление залога. В случае, если покупатель не оплатит задолженность, продавец может воспользоваться правом на отказ от сделки и сохранить залог. Однако, этот способ может вызвать определенные юридические сложности и требует юридической консультации.
Возникает вопрос: можно ли перевести долги на нового собственника при продаже квартиры? Ответ на этот вопрос зависит от обстоятельств и способа совершения сделки. В некоторых случаях, при согласии сторон, долги могут быть переведены на нового собственника.
Но вообще говоря, долги по коммунальным платежам переходят на собственника недвижимости, а не на квартиру.
Отвечает управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ – Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов:
Квартиру с долгом за коммунальные услуги продать можно. Просто расчет в данном случае будет проходить несколько иначе. По общей договоренности долг гасится за счет средств покупателя. Если долг очень большой, то обычно собственник делает скидку на сумму долга.
Как правило, покупатель вносит аванс в размере суммы долга, чтобы собственник мог погасить задолженность. Доля риска в данном случае присутствует. Но если сделку сопровождает то же агентство недвижимости, оно может взять на себя все риски, но только если долг не очень большой.
Также сторонам может быть предложена структура сделки, в которой будет присутствовать договор займа, при этом заем будет обеспечен залогом, в качестве которого может выступить участвующая в сделке квартира или другое имущество.
В разных агентствах могут предложить разные варианты расчета. Но самостоятельно покупку такой квартиры эксперты проводить не советуют.
Еще один вариант долга ипотечный. Квартиру с ипотечным долгом также можно продать. Для этого необходимо обратиться в банк, где оформляли кредит, и узнать схему досрочного погашения и снятия обременения. Пренебрегать этим не стоит, так как первый вопрос, который задает потенциальный покупатель, будет именно об этом. Продавцу также необходимо выяснить, за какой период до проведения сделки надо будет написать в банк заявление с просьбой разрешить продажу ипотечной квартиры, находящейся в залоге у этого банка. В разных банках он несколько отличается. Далее, как и на любую другую квартиру, ищется покупатель.
Существует две схемы расчета при такой продаже. Первая: при подписании договора купли-продажи покупатель передает продавцу сумму денег, равную сумме долга перед банком. Этот факт прописывает в договоре. Собственник вносит их на свой счет в банке, гасит ипотеку и получает документы для Регпалаты для снятия обременения. Потом оформляется переход права к новому собственнику и проводится окончательный расчет.
Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам
Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.
Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.
Последовательность этапов при процессе сделки:
- Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
- Собрать документы.
- Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
- Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
- Подписать основной договор купли-продажи.
- Оформить переход собственности новому владельцу.