Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщика в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За счет приоритета прав дольщиков при банкротстве на уровне политики России судебная практика также стремится всесторонне защитить права граждан, оказавшихся в сложной ситуации. Например, показательной является позиция высших инстанций о том, что срок на трансформацию требования о передаче помещений в денежное может быть восстановлен (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.14 № 4100/14) – такого лояльного отношения не наблюдается при рядовом банкротстве.
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился
Застройщик, если это не мошенник, не может стать банкротом за один день. Проблемы «зреют» постепенно. Именно поэтому важно не лениться и постоянно мониторить обстановку.
Косвенным признаком того, что у застройщика не все гладко, может стать затишье на стройплощадке. Обычно на нормально функционирующей стройке есть техника и суетятся рабочие. Есть смысл хотя бы раз в месяц приезжать на объект или наблюдать за возведением дома через единую информационную систему жилищного строительства, где застройщик обязан регулярно публиковать фотографии со стройки.
Также насторожить должны отсутствие финансовой отчетности на сайте проекта и истекающий срок разрешения на строительство или других документов. Если срок подходит к концу, а здание еще в процессе строительства, это может привести к остановке стройки. Проверить актуальность документов можно в ЕИСЖС или на сайте застройщика.
Еще один тревожный признак: строительство закончено, но застройщик не торопится передавать дольщикам ключи от готовых квартир.
Чем раньше вы спохватитесь, тем выше шансы на то, что, несмотря на банкротство застройщика, вы получите свою недвижимость или деньги в полном объеме. Если процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, информацию об этом также можно получить из нескольких источников:
- От конкурсного управляющего. Он обязан в пятидневный срок с даты получения сведений о дольщиках от руководителя застройщика уведомить всех участников строительства об открытии конкурсного производства и возможности предъявить требования о передаче объектов. А также проинфомировать о сроках предъявления таких требований.
- В газете «Коммерсантъ». Там указываются данные застройщика, его адрес и ИНН, а также арбитражный суд, который рассматривает дело, номер дела, дата принятия решения о банкротстве.
- Через картотеку арбитражных дел. Вынесенные решения по делам о банкротстве арбитражные суды заносят в специальную картотеку (она есть в электронном виде). Также там содержатся сведения о текущих делах.
- Через единый федеральный реестр сведений о банкротстве — в нем публикуются сведения о процедурах банкротства на территории РФ. В случае с банкротами-застройщиками информацию вносит конкурсный управляющий.
- Через Федресурс (официальный портал раскрытия существенных фактов деятельности субъектов экономической деятельности) можно узнать о намерении кредиторов обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании застройщика банкротом.
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.
В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.
После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст.
28 Закона № 127-ФЗ процедуры.
На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.
На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.
После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.
В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.
Ситуация при долевом строительстве
Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать,
как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора.
Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»
№ 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон. Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств.
Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь. В первую очередь деньги получают физические лица, здоровью которых во время работы у застройщика был нанесен вред, а затем выплачивают задолженность сотрудникам по заработной плате.
Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.
Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.
Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».
Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.
Выплата компенсации за недостроенное жилье обманутым дольщикам: как проводятся расчеты?
Если вам прилетело счастье стать обманутым дольщиком, запомните следующую формулу:
Площадь жилья нужно умножить на рыночную стоимость квадратного метра. Потом умножить на долю в собственности, и затем — на коэффициент оплаты. Это и будет сумма компенсации.
Если сокращенно:
П х Р х Д х К = ₽
Коэффициент оплаты по договору — это отношение между суммой, которая уже была внесена на счет застройщика, и стоимостью квартиры по ДДУ.
Теперь разберемся с рыночной ценой жилья. Оценивает стоимость квадратных метров независимая экспертиза — это серьезные люди с вечно задумчивыми лицами, которым доверяет суд, кредиторы застройщика и весь честной люд.
Специалистов привлекает непосредственно Фонд развития территорий. Эксперты в своей работе берут за пример цену квартир с такой же площадью и количеством отдельных комнат из муниципальной собственности. Также они оценивают стадию строительства и вводят для нее свой определенный коэффициент. Разумеется, квартиры на этапе котлована и почти готовой застройки сильно отличаются по цене.
Как пример, приведем следующие расчеты:
50 кв. м. х 80 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 400 000 рублей
Например, вы воспользовались шикарным предложением застройщика и решили воплотить свои мечты приобретением уютного жилья. Вам понравилась квартира в 2 комнаты и площадью в 50 кв. м. Но за полгода строительства вы успели внести только 300 тыс. рублей. Стоит она, правда, в 10 раз больше — 3 млн. рублей.
И вот застройщик, словно пробка из-под шампанского, резко и внезапно улетает за горизонт событий, заявив о банкротстве своего предприятия. После всех истерик, стресса, отпаивания корвалолом и мытарств проводится экспертиза, которая оценивается стоимость 1 кв. м. в недострое в 80 тыс. рублей. И да, вы являетесь единственным собственником. А значит, на выходе мы получили бы сумму в 400 тыс. рублей.
Но эта картинка слишком правильная, чтобы быть правдой. Проблема кроется в оценке стоимости квадратного метра (ах, если бы эксперты реально оценивали все по рынку!). А теперь давайте опустимся на землю и представим, как это бывает в реальности, когда 1 квадратный метр по стоимости в 80 тыс. рублей экспертиза оценивает как 50 тыс. рублей:
50 кв. м. х 50 000 х 1 х (300 000/3 000 000) = 250 000 рублей
Напомним, что заплатили вы изначально 300 тыс. рублей. И что — выходит, что по результатам экспертизы компенсируют вам всего 250 тыс. рублей? Увы, оценка стоимости кв. м. по ДДУ и по итоговой экспертизе всегда отличается. И явно не в пользу обманутого дольщика.
Рассчитайте полную стоимость кредита
Но! У нас для вас есть очень волшебные новости — вы получите ровно столько, сколько вы и вложили. Здесь вас защищает законодательство — не допускается возмещение, по размеру меньшее, чем человек успел заплатить застройщику.
Претендовать на компенсацию из Фонда развития территорий вправе все обманутые дольщики-собственники жилья. Но им вернут деньги максимум за 120 кв. м. Больше нельзя по закону.
Но если вы, допустим, приобретали две квартиры по 100 кв. м., и оформили их правильно (скажем, одну на себя, а вторую на любимого родственника), то у вас есть хорошие шансы получить все деньги. Правда, если родственник потом не взбрыкнет и не захочет прибрать квартиру к своим рукам.
Компенсация для тех, кто купил квартиры оптом
Представим себе человека, который, увидев строящийся дом в любимом районе, решил не мелочиться, и купить сразу несколько квартир у застройщика. Так сказать, себе, жене, теще и остальным чадам и домочадцам. Что будет, если застройщик сделает «финт ушами» и объявит о своей несостоятельности?
Допустим, у нас есть 4 квартиры по 80 кв. м. Формула компенсации будет следующая:
120/(80х4) х (4 х 50 х 80) х 1 х 1 = 6 млн рублей
Не пугайтесь непонятной математики, мы сейчас все объясним. В первую очередь, мы определяем корректирующий коэффициент, поэтому мы делим 120 на сумму площадей жилья. В данном случае от этой части уравнения мы получаем 0,375.
Далее мы считаем рыночную стоимость квадратных метров в целом. Например, эксперт выдал вердикт, что 1 кв. м. стоит 50 тыс. рублей (мы это и прописали в примере). Значит, каждая квартира стоит по 4 млн рублей. Итого — 16 млн рублей общая стоимость всего жилья.
Далее — что за загадочные единички в конце уравнения? Это количество собственников (1) и коэффициент, сколько денег было заплачено (тоже 1). Итого сумма возмещения составляет 6 млн.
Отметим, что вместе с компенсацией квадратных метров в квартирах люди также, к счастью, вправе рассчитывать на компенсацию денег за парковочные места и другие нежилые помещения (кладовка или лоджия, к примеру).
Что делать при банкротстве застройщика?
После того, как дольщик узнал о банкротстве строительной компании, ему следует обратиться к конкурсному управляющему, назначенному судом. Затем потребуется написать заявление, чтобы клиента включили в реестр кредиторов. Только в таком случае он может предъявить требования о передаче жилья или вернуть денежные средства.
Реестр требований кредиторов представляет собой документ с полным перечнем лиц, которым задолжал застройщик, а также с описанием их требований. В него могут войти участники долевого строительства, поставщики, подрядчики, государственные органы и кредитные организации.
Реестр формируется на основании решения, которое ранее вынес арбитражный суд, и считается открытым в тот день, когда были опубликованы сведения о банкротстве. Его закрытие происходит через три месяца. Для того, чтобы войти в реестр, дольщик должен не просто предоставить заявление конкурсному управляющему, но и обосновать свои требования. После этого сформированный реестр передается в суд.
ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ! Несмотря на то, что реестр закрывается через три месяца, подать заявление можно в течение двух. Однако срок исчисляется с того дня, как дольщик получил официальное уведомление о начале конкурсного производства вне зависимости от того, закрыли ли реестр к этому времени. Тем не менее, требования, предъявленные после закрытия реестра, рассматриваются судом, но удовлетворяются в последнюю очередь, поэтому шанс получить деньги крайне мал.
Непрофессионализм управляющей команды
Команда управляющих должна обладать высоким профессионализмом, знаниями и навыками в области строительства и управления проектами. Однако, возможно, руководители и специалисты с недостаточным опытом и квалификацией были назначены на должности ответственности. Это могло приводить к принятию ошибочных решений и неверным стратегиям, которые могли негативно повлиять на результаты компании.
Другим важным аспектом является командная работа и согласованность внутри управляющей команды. Отсутствие эффективной коммуникации и координации между руководителями и специалистами может привести к неправильным действиям и потерям. Это может стать причиной искажения информации и неправильного понимания текущей ситуации. В результате некорректные решения могут быть приняты, что может навредить всему бизнесу.
Необходимо отметить, что непрофессионализм управляющей команды также может отражаться на репутации компании и ее отношениях с инвесторами и потребителями. Невозможность принять эффективные меры для предотвращения и устранения возникающих проблем может вызвать доверие к компании.
Этот фактор играет важную роль в предсказании перспектив развития коммерческой организации, поэтому критически важно иметь профессиональную и высококвалифицированную управляющую команду, способную эффективно решать возникающие технические, организационные и финансовые задачи.
Компенсационный фонд застройщиков
С 2017 года все застройщики должны отчислять взносы в фонд долевого строительства. Такое обязательство есть у всех компаний, которые заключают с гражданами договора долевого строительства с гражданами после 1 января. Величина взноса составит 1% от стоимости строительства, указанной в смете. Его перечисляют единовременно до госрегистрации договора долевого строительства.
Данное изменение в законе направлено на дополнительную защиту дольщиков в случае банкротства застройщиков и должно положительно отразиться на росте доверия к рынку долевого строительства. Средства, аккумулированные в фондах, допускается направить на выплату дольщикам, застройщики которых не выполнили взятые обязательства, либо на оказание финансовой поддержки застройщику, которому фонд даст поручение достроить объект.
В соответствии с судебными актами по делу, АО «СИХ» осуществляло строительство многоквартирных жилых домов и по договорам участия в долевом строительстве обязывалось передать физическим лицам жилые помещения в этих домах.
29.04.2019 АО «СИХ» было признано банкротом, введено конкурсное производство, применены правила параграфа 7 Закона о банкротстве о банкротстве застройщика.
В реестр требований участников строительства включены требования физических лиц о передаче жилых помещений в незавершенных строительством многоквартирных домах. Два таких участника долевого строительства впоследствии уступили свои права требования передачи жилых помещений ООО «Инвестпроект». В связи с этим суд произвел процессуальную замену кредиторов на ООО «Инвестпроект» в реестре требований о передаче жилых помещений.
Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее – Фонд) в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве обратился с заявлением о намерении исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства – физическими лицами, требования которых по предоставлению жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений включены в реестр требований участников строительства.
Определением Арбитражного суда Московской области заявление удовлетворено. Суд обязал конкурсного управляющего передать Фонду Московской области права на земельные участки, где велась застройка, со всеми неотделимыми улучшениями на них, а также обязательства застройщика перед участниками строительства (физическими и юридическими лицами) в отношении передаваемого объекта незавершенного строительства. При этом, суд первой инстанции исходил из того, что и физические, и юридические лица, претендующие на получение жилых помещений, являются участниками строительства в силу пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 27.06.2019 № 151- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №151-ФЗ).
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, указанное определение отменено, заявление удовлетворено только в отношении физических лиц.
Суды апелляционной и кассационной инстанции при принятии судебных актов исходили из того, что Фонду могут быть переданы обязательства только перед физическими лицами как участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве, так как целью механизма замещения фондом застройщика-банкрота является восстановление прав граждан как непрофессиональных инвесторов. Свои доводы суды мотивировали ссылкой на подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве в редакции Закона № 151-ФЗ, статью 201.15- 1 Закона о банкротстве, а также на пункт 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ. По существу, суды апелляционной и кассационной инстанций придали обратную силу нормам Закона №151-ФЗ.
ООО «Инвестпроект» и конкурсный управляющий АО «СИХ» подали кассационные жалобы на судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Доводы жалоб сводились к следующему:
- юридические лица вправе претендовать на передачу жилых помещений (в том числе через Фонд) наравне с физическими лицами. Исключение юридических лиц из числа участников строительства с введением в действие 27.06.2019 Закона № 151-ФЗ не распространяется на банкротство АО «СИХ», так как дело возбуждено до вступления в силу этого Закона и расчеты с кредиторами третьей очереди не начаты. Заявители сослались на статью 4 ГК РФ, пункты 16, 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ;
- юридические лица имеют право на натуральное удовлетворение требований за счет Фонда и в силу того, что по договорам цессии к ним как к новым кредиторам требования первоначальных кредиторов перешли в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 ГК РФ) ;
- если юридические лица не являются участниками строительства, то заявление Фонда не могло быть удовлетворено, так как не погашены залоговые требования юридических лиц.
В какие сроки подают заявление о внесении в реестр кредиторов
Если оказалось, что процедура банкротства в отношении вашего девелопера уже стартовала, ничего страшного. По закону у вас есть 60 дней, чтобы подать конкурсному управляющему заявление о внесении ваших требований в реестр кредиторов. Именно столько проводится так называемое конкурсное производство в отношении застройщика-банкрота.
Назначенный арбитражным судом конкурсный управляющий обязан:
- Опубликовать сообщение о банкротстве юридического лица в газете «КоммерсантЪ»
- Внести данные о начале процедуры банкротства в Единый реестр банкротов (ЕФРСБ)
- Оповестить долевых инвесторов о начале банкротства застройщика
Как только эта информация получена, необходимо начать действовать.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Давайте подробнее рассмотрим, какие требования может предъявить долевой инвестор девелоперу — банкроту. Мы уже перечисляли их:
- Вернуть деньги, вложенные в строительство, плюс неустойку и сумму ущерба
- Передать право собственности на недостроенное здание (каждый долевой инвестор получает право на долю, соответствующую его денежному вкладу)
- Признать право собственности дольщика на готовую квартиру (этот момент регулируется статьей № 201.8 ФЗ № 127)
Таким образом, возможных требований три, а возможных реестров два: о денежном возмещении и возмещении имуществом. Дольщик имеет право включить свое требование в оба реестра, либо удовлетвориться одним. Способ действий зависит от того, что именно вы выбрали.
Если выбирается возмещение в виде достроенного или недостроенного жилья, вам следует знать:
Чтобы получить в свое распоряжение построенную банкротом квартиру, необходимо, чтобы суд, ведущий дело о банкротстве застройщика признал ваше право собственности на нее. Затем квартира регистрируется в Росреестре
Только после этого ваше жилье выведут из конкурсной массы, и не будут продавать с аукциона
Требовать признания права собственности на недостроенное здание имеет смысл, если инициативная группа дольщиков знает, как поступить с ним дальше. Варианта два: создать кооператив и достроить дом самостоятельно, либо, продать «недострой», тоже самостоятельно. Понятно, что оба варианта под силу вовсе не каждому объединению дольщиков.
Они требуют профессионального подхода.
Если же вы хотите просто вернуть деньги, нужно учитывать следующее:
- «Живых» денег у банкрота нет – он потому и банкрот
- Если какие-то средства на счетах застройщика еще имеются, их едва хватит на выплаты первым двум очередям
Но в 2022 деньги все равно вернут – по страховке или из специального фонда долевого строительства. Эти фонды созданы благодаря новой редакции ФЗ № 214. Там же прописана обязанность застройщиков страховать инвестиционные вклады дольщиков.
То есть, та сумма, что была вложена при заключении ДДУ, будет возвращена обязательно. Что касается убытков, тут, как повезет.
Что понимается под банкротством?
Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.
Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.
Если строительная компания выплачивала деньги в Фонд, дольщик должен подать в него заявление о выплате компенсации, для этого потребуется, кроме паспорта, выписка из реестра. Максимум в течение десяти рабочих дней Фонд должен рассмотреть заявление, принять решение и перечислить деньги. Сумма выплаты рассчитывается исходя из рыночной стоимости, однако учитываются два ограничения:
- Сумма не меньше той, что была уплачена по договору.
- Максимум площади квартиры для расчета всего 120 кв. метров.
Для расчета рыночной стоимости недвижимости Фонд привлекает квалифицированного оценщика.