Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рынок уступки прав требования в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
№ Наименование документа Экземпляр 1 Документ, удостоверяющий личность (паспорт) оригинал 2 Документ об уплате госпошлины оригинал и копия (с 2-х сторон) 3 Зарегистрированный ДДУ оригинал 4 Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями 4 экземпляра 5 Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора
(если объект приобретается в совместную собственность)оригинал и копия 6 Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования
по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособныморигинал и копия 7 Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору
(если требуется)оригинал Кто является стороной договора цессии?
В цессии участвуют три стороны: должник, цедент (старый кредитор) и цессионарий (новый кредитор). Сторонами могут быть как физические, так и юридические лица.
При этом договор цессии может быть как трехсторонним, так и двухсторонним, т.е. цедент и цессионарий могут заключить сделку без участия должника.
Можно ли оспорить договор цессии?
Должник может оспорить договор цессии, если уступка права требования была запрещена законом, например, управляющая компания передала долги за ЖКУ коллекторам. Также можно оспорить цессию, если она ухудшает условия исполнения должником своих обязательств, например, новый кредитор пользуется банком, который взимает комиссию за денежные переводы.
Налоговые последствия у цессионария – нового кредитора
Сам факт покупки денежного требования не влечет для цессионария каких-либо налоговых последствий.
Расходы, связанные с покупкой требования, признаются, когда цессионарий получит доход от дальнейшей реализации права требования или, когда должник погасит долг (п. 3 ст. 279 НК РФ). Если при погашении долга должником расходы превысили доходы, платить налог будет не с чего (письмо Минфина от 14.02.2018 №03-07-11/9078).
По НДС у цессионария вопрос недостаточно урегулирован.
Если право требования продается дальше, передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
А если должник погашает долг цессионарию?
Подп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождает от НДС уступку прав требований по обязательствам, вытекающим из договоров денежного займа и кредитных договоров. Также – операции по исполнению заемщиком обязательств перед каждым новым кредитором.
В общем случае передача имущественных прав признается объектом налогообложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ).
Как определять налоговую базу по НДС? Надо учитывать особенности, установленные пунктом 4 статьи 155 НК РФ (п. 1 ст. 153 НК РФ). А это значит, что база по НДС определяется как превышение суммы доходов, полученных от должника или при последующей уступке, над суммой расходов на приобретение требования.
Сам НДС считаем так: умножаем налоговую базу на расчетную ставку НДС – 20/120.
Можно ли купить новостройку по переуступке в 2024 году
По льготным ипотечным программам можно было купить квартиру по договору уступки по ДДУ. Причем по семейной и IT-ипотеке такой договор можно было заключить не только с юрлицом, но и индивидуальным предпринимателем и с физлицом. Но с этого года банки постепенно сворачивают такую возможность, рассказывает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.
Что такое переуступка прав требования
Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика по ДДУ. Помимо застройщика или девелопера, жилье могут продавать частные инвесторы (физлица) и юрлица, а также паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования.Связано это с тем, что часть банков после очередного снижения размера возмещения им разницы между ключевой ставкой и льготными, заявили о дополнительных комиссиях с застройщиков за выдачу льготной ипотеки. «При договоре купли-продажи между физическими лицами просто некому будет произвести оплату этой комиссии», — пояснила Юлия Бочарникова. По ее словам, исключением являются льготные кредиты с большим первоначальным взносом — от 50% и более, по которым можно получить одобрение по переуступке прав дольщиком, но таких сделок немного.
Банки, которые запустили и работают только по субсидированным программам от застройщика, не кредитуют уступки от физлиц, подтвердила замгендиректора «Бест-Новострой» по ипотечным программам Наталья Селиванова. «С момента запуска субсидии по госпрограммам банки ввели это ограничение, так как при субсидировании обязательно заключается договор субсидирования именно с юрлицом, по которому выставляются счета на оплату», — уточнила Селиванова. Банки, которые работают только по субсидированным программам, могут прокредитовать уступку от юрлица при условии заключения договора субсидирования, а вот уступка от ИП невозможна, поскольку предприниматель приравнивается с физлицу, добавила эксперт.
Тенденции развития сферы уступки прав требований
Одной из главных тенденций развития этой сферы является расширение географического охвата. Уступка прав требований становится все более популярной не только в развитых странах, но и в развивающихся экономиках. Это связано с ростом конкуренции на рынке финансовых услуг, а также увеличением числа сделок с заимствованиями и займами.
Еще одной важной тенденцией является разнообразие объектов уступаемых прав требований. Если ранее основными объектами были долги по кредитам и займам, то сейчас все большую популярность получают другие виды требований, такие как страховые премии, налоговые задолженности, арендные платежи и т.д.
Также стоит отметить рост технологической оснащенности этой сферы. Внедрение новых IT-решений позволяет сократить временные затраты на проведение сделок, увеличить прозрачность и надежность процессов уступки прав требований. Это создает дополнительные возможности для развития рынка и привлечения новых участников.
Наконец, стоит отметить роль государственного регулирования в развитии сферы уступки прав требований. Во многих странах активно внедряются новые нормативные акты, которые регулируют деятельность компаний, занимающихся уступкой прав требований. Это создает более благоприятные условия для развития рынка и защиты интересов участников.
В целом, тенденции развития сферы уступки прав требований указывают на перспективы роста и укрепления позиций этого сегмента на финансовом рынке. Зачастую, уступка прав требований становится более привлекательным финансовым инструментом для компаний и инвесторов, чем традиционные виды вложений.
Факторы, влияющие на развитие рынка уступки прав требований
- Экономические условия и финансовая стабильность. Рост экономики и стабильность финансовой системы способствуют развитию рынка уступки прав требований. В периоды экономического подъема инвесторы проявляют больший интерес к покупке прав требований, так как риск несоблюдения обязательств заемщиком снижается.
- Законодательные и юридические условия. Законы и правила, регулирующие процесс уступки прав требований, также оказывают значительное влияние на развитие рынка. Четкость и прозрачность юридической системы, а также надежность исполнения договорных обязательств, создают благоприятную среду для развития рынка.
- Технологические инновации. Внедрение новых технологий и цифровых решений позволяет значительно упростить процесс уступки прав требований. Электронные платформы и онлайн-сервисы позволяют улучшить доступность и прозрачность сделок, а также значительно сократить время и затраты на проведение сделок.
- Диверсификация портфеля инвесторов. Развитие рынка уступки прав требований способствует возможности инвесторам диверсифицировать свой портфель. Приобретение прав требований разного типа и уровня риска позволяет снизить риск инвестиций и повысить доходность портфеля.
- Перспективы роста отраслей. Рынок уступки прав требований активно развивается в отраслях с высоким уровнем долговых обязательств, таких как банковское дело, страхование, здравоохранение и телекоммуникации. Перспективы роста и устойчивость этих отраслей создают дополнительные возможности для развития рынка.
Документы, необходимые для переуступки прав и обязанностей
Переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка требует представления определенных документов, включающих информацию о договоре и сторонах, а также подтверждающих согласие всех заинтересованных лиц на переуступку. Вот список основных документов, которые обычно требуется предоставить:
- Договор аренды – основной документ, который устанавливает права и обязанности сторон по аренде земельного участка. Данный договор должен быть оформлен в письменной форме, подписан и заверен.
- Согласие на переуступку – документ, в котором арендодатель и арендатор выражают свое согласие на переуступку прав и обязанностей по договору аренды. Согласие должно быть оформлено в письменной форме и иметь подписи всех заинтересованных сторон.
- Заявление на переуступку – документ, который содержит запрос на переуступку прав и обязанностей по договору аренды. Заявление должно быть оформлено в письменной форме и содержать информацию о сторонах и основании переуступки.
- Документы, удостоверяющие личность – в зависимости от требований, может потребоваться предъявление паспортов или иных документов, удостоверяющих личность арендатора, арендодателя и других заинтересованных сторон.
- Документы, подтверждающие право аренды – в некоторых случаях может потребоваться предоставление документов, устанавливающих право аренды земельного участка, таких как свидетельство о государственной регистрации права аренды или договор аренды, предшествующий текущему.
- Документы, подтверждающие согласие собственника земельного участка – если арендатор не является собственником земельного участка, может потребоваться предоставление документов, подтверждающих согласие собственника на переуступку прав и обязанностей.
Перспективы развития доходов от переуступки права требования
Существует несколько факторов, которые влияют на перспективы развития доходов от переуступки права требования. Во-первых, важную роль играет рост экономики и увеличение объема сделок на финансовых рынках. Чем активнее будет развиваться экономика, тем больше возможностей появится для инвесторов получить прибыль от переуступки права требования.
Во-вторых, государственная политика и изменения в законодательстве также могут оказать влияние на развитие доходов от переуступки права требования в будущем. Например, введение новых правил в сфере финансового регулирования или ужесточение требований к инвестиционным компаниям может повлиять на степень привлекательности таких инвестиций.
Также стоит отметить, что доходы от переуступки права требования могут быть связаны с определенными рисками. Инвесторы должны быть готовы к возможным потерям и иметь деловую стратегию, которая позволит справиться с негативными последствиями.
Однако, несмотря на потенциальные риски, перспективы развития доходов от переуступки права требования остаются обнадеживающими. Современные финансовые рынки предоставляют широкие возможности для разнообразных инвестиций, включая доходы от переуступки прав требования. Грамотный подход к выбору инвестиций, анализ и контроль рисков позволяют инвесторам обеспечить стабильный и прибыльный доход от переуступки права требования.
ВС разъяснил, как исчислять налог при уступке прав требования
Наталья Есенькина пыталась оспорить свое привлечение к ответственности за занижение налоговой базы по налогу на доходы физических лиц. Такое решение приняла инспекция ФНС по Курчатовскому району Челябинска, которая расценила переуступку женщиной прав требования по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома как предпринимательскую деятельность.
Есенькина с этим не согласилась. По ее мнению, при определении базы по доходам от договоров цессии она имела право на налоговый вычет либо уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически понесенных расходов. Она направила соответствующий административный иск к ИФНС по Курчатовскому району и УФНС Челябинской области.
Есенькина уступила права по шести квартирам, которые ранее сама приобрела по цессионным соглашениям. С учетом своих расходов женщина определила НДФЛ по этим сделкам всего в 23 223 руб. По мнению налоговой, она занималась предпринимательством без регистрации в качестве ИП, ведь переуступила права массово, владела ими недолго и не имеет других источников дохода. Исходя из этого, инспекция доначислила ей налоги.
Верховный суд счел, что вопрос о предпринимательском статусе Есенькиной вообще не имеет значения для этого дела. Подп. 4 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса, который запрещает уменьшать сумму налогооблагаемой базы при продаже жилья на сумму фактических расходов на его приобретение, если оно использовалось в предпринимательстве, касается только продажи самой недвижимости, а не прав требования. Поэтому и нижестоящие суды, и налоговая ошибочно ссылались на это положение, полагает ВС.
При этом апелляция исходила из того, что Есенькина фактически занимается предпринимательством и ее нельзя лишить права на учет профессиональных расходов. Кассация сочла, что такое право среди физлиц имеют только зарегистрированные индивидуальные предприниматели, адвокаты и нотариусы.
- Применение налогового вычета, предельная величина которого составляет 1 млн. руб. Для его получения необходимо подать заявление и документы по сделке в территориальное отделение ФНС РФ.
- Уменьшение размера прибыли при оформлении сделки. К примеру, гражданин приобрел объект у застройщика за 2 000 000 руб., а продает за 2 500 000 руб. В этой ситуации можно прописать в соглашении переуступки первоначальную сумму (2 000 000 руб.), а остальные полмиллиона оформить гарантийным письмом. В нем указываются паспортные данные дольщика и покупателя, а также подробные условия выполнения договоренностей. Письмо рекомендуется заверить в нотариальной конторе: это поможет взыскать с покупателя недостающую сумму, если что-то пойдет не так.
Порядок оформления сделок, связанных с переуступкой, во многом зависит от того, полностью или частично продавец жилья рассчитался с застройщиком. Если сумма, указанная в ДДУ, выплачена полностью – уведомлять строительную компанию о предстоящей продаже жилья не требуется. Соответствующая информация содержится в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве».
Уступка прав требований: что нужно знать и как не ошибиться
Автор: Евгения Степанова, адвокат, руководитель Московского филиала Ростовской областной коллегии адвокатов «Советник» Материалы газеты «Прогрессивный бухгалтер», февраль 2020 г. Уступка права требования к контрагенту в его пользу либо уступка права требования к третьему лицу несмотря на свое широкое распространение и кажущуюся простоту правовой конструкции часто вызывает затруднения при заключении и исполнении договора, особенно если сделку исполняют сами предприниматели либо их бухгалтерский отдел. Поскольку на практике более распространена уступка требования по денежному обязательству, мы будем говорить именно о такой разновидности цессии, отметив, что закон допускает и уступку права неденежного исполнения.
Уведомление имеет значение
Важно внимательно отнестись к оформлению и направлению уведомления о состоявшейся уступке в адрес должника. ГК РФ устанавливает, что уведомление должника о переходе права имеет для него силу независимо от того, первоначальным (цедентом) или новым кредитором (цессионарием) оно направлено. Однако должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до предоставления ему доказательств перехода права к этому кредитору, за исключением случаев, если уведомление о переходе права получено от первоначального кредитора.
На практике это означает, что, если уведомление направляет новый кредитор, ему следует приложить к уведомлению копию договора уступки права, на основании которого право (требование) перешло к отправителю уведомления. Для исключения злоупотреблений со стороны должника в части непредставления ему доказательств перехода права, рекомендуем при наличии возможности направлять уведомление о состоявшейся уступке от лица первоначального кредитора. Эффективным на практике также является подписание обеими сторонами договора цессии уведомления о состоявшемся переходе права, которое стороны оформляют одновременно с подписанием договора цессии. Физическое направление уведомления более заинтересованным в этом новым кредитором в данном случае не имеет принципиального значения, т.к. документ исходит, в том числе, от первоначального кредитора.
Очень важным является незамедлительное направление грамотно оформленного уведомления о состоявшейся уступке с доказательствами перехода права (в случае необходимости) на верный юридический и фактический адрес должника, поскольку он будет считаться исполнившим обязательство надлежащим образом, если исполнит его перед цедентом до получения уведомления.
Похожие записи: