Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неприватизированную квартиру с долгами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не всегда долги связаны с неоплатой ЖКХ. В некоторых случаях квартира может быть в залоге, например, у банка. Чаще всего так случается при покупке недвижимости в ипотеку, но бывают и другие варианты — например, если собственник взял кредит под залог квартиры.
Как продать залоговую квартиру
Покупка ипотечной квартиры обычно происходит по одному из следующих сценариев.
- Переоформление ипотечного кредита продавца на покупателя. Тогда стоимость квартиры распределяется так: покупатель берёт на себя непогашенные обязательства продавца по ипотеке, а разницу в стоимости передаёт продавцу. Например, если цена квартиры по договору купли-продажи составляет 10 000 000 рублей, а непогашенная часть ипотечного кредита продавца — 3 000 000 рублей, то покупатель переоформит на себя ипотечный кредит в 3 000 000 рублей, а 7 000 000 рублей перечислит продавцу.
- Досрочное погашение ипотеки продавцом за счёт задатка. Покупатель вносит обеспечительный платёж, продавец снимает обременение, а окончательный договор заключают уже на «чистую» квартиру.
Можно ли продать неприватизированную квартиру законно?
На самых первоначальных этапах реализации сделки необходимо понимать, что действующие законы на территории России регламентирует запрет сделок с государственным жильём. По факту такая сделка не является продажей приватизированного жилья, а своего рода предоставлением квартиры другому собственнику переход права собственности.
Важно!
В первую очередь собственником неприватизированного жилья выступает государство, либо муниципальный орган. Только у них есть полностью законные основания осуществления любых манипуляций и реализаций полноценной сделки с жильем.
Абсолютно законных методов продажи неприватизированного жилья нет, однако, есть несколько вариантов законных манипуляций сделки, которые могут привести к получению денег и продаже жилья без нарушения законодательства. Данные вариации сложнее продажи приватизированного имущества, они могут скрывать в себе ряд нюансов, к которым нужно подготовиться заранее.
Также не забывайте о том, что, воспользовавшись правом пользования приватизированного жилья, получить другое жилье от государства не получится. Но стоит помнить, что есть пути, не нарушающие законодательства. Рассмотрим самые известные и встречающиеся на практике способы.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Какие сложности могут возникнуть
Все способы продажи неприватизированной квартиры, относятся к сложным или продолжительным вариантам действий, либо несут немалые риски как для продавца, так и для покупателя.
Прямая продажа такого жилья допустима лишь после приватизации и оформления права собственности. Прописка в квартире покупателя и дальнейшее переоформление на него договора соц. найма находится в серой зоне закона. Осуществить такую продажу можно, если не поставить в известность муниципалитет об истинных обстоятельствах сделки. Более того, при использовании подобного метода существует немалый риск столкнуться с мошенниками. Обмен как способ продажи тоже нельзя признать удобным способом, так как продавец может получить лишь часть стоимости жилья.
В любом из этих случаев не обойтись без помощи юриста, который предупредит возможные негативные последствия сделки и поможет выбрать наиболее безопасный и выгодный для продавца способ действий. Получить бесплатную юридическую консультацию можно на нашем сайте.
Обременение в виде маткапитала
Если жилье купили с использованием средств материнского капитала, то по закону все члены семьи, включая детей, должны получить в квартире доли. Только в этом случае можно продавать квартиру с маткапиталом или поменять ее на другую, например, большей площади. Но все это возможно только с согласия органов опеки и попечительства. Если в квартире не были выделены доли детям и продавец не сказал покупателю об использовании маткапитала, то сделку могут признать недействительной. При этом вернуть деньги очень сложно.
Чтобы продать доли детей, необходимо одновременно с этим купить на имя несовершеннолетних доли в другой квартире.
Причем стоимость этих долей должна быть не меньше стоимости тех, которые отчуждаются. Как правило, речь идет либо о том, что ребенку будет выделена доля большего размера, либо покупаемое имущество будет иметь большую стоимость.
Если эти требования не выполнить, то органы опеки вправе подать в суд и опротестовать сделку. В результате покупатель лишится квартиры, а продавцу придётся вернуть ему уплаченную сумму в полном объеме.
Продажа неприватизированной квартиры — плюсы и минусы
Рассмотрим минусы:
- Такую квартиру может приобрести только гражданин России.
- Подобная сделка не допускает налогового вычета, то есть уплаченный налог невозможно будет вернуть.
- Покупатель такого жилья не будет являться собственником, хотя честно купил за наличные деньги.
- Также он не сможет его приватизировать, если до этого делал это с другой недвижимостью, так как право на такую процедуру дается только один раз.
- Есть реальный шанс пострадать от недобросовестности покупателя, так как доказать, что он должен продавцу денег совершенно невозможно. Ни один суд не примет такой иск, поскольку сделка оформлялась как равноценный обмен.
- Покупателю рассчитываться за такое жилье можно только наличными деньгами, так как подобные сделки не пользуются уважением у банков и они никогда не дают кредитов под это.
Можно ли продавать неприватизированную квартиру?
Невозможно открыто продать непатриархальное жилище. Согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности возникает только в результате сделки по отчуждению недвижимости. Если квартира не приватизирована, она находится в собственности государства или муниципалитета, и человек может проживать в ней по договору социального найма.
Программа приватизации в Российской Федерации основывается на Законе от 04.07.1991 № 1541-1. В идеале, имущество должно быть сначала приватизировано, а затем продано. Не всегда есть время для этого, но существуют другие законные способы косвенной продажи, при которых договор купли-продажи (DKP) может не составляться, но арендатор фактически получит деньги за недвижимость:
- Регистрация покупателя по адресу неэкспроприированного имущества.
- Обмен одного имущества на другое.
Ваш арендодатель должен обратить на это внимание. Продажа или покупка недвижимости без договора аренды — сложная сделка. Для его поддержки обратитесь к хорошему юристу или агенту по недвижимости, который подготовит все документы и будет контролировать процесс на каждом этапе.
Как купить неприватизированную квартиру: подводные камни
Любой способ продажи неприватизированной недвижимости выглядит более сложным, чем стандартная сделка. Есть и другие моменты, которые необходимо учитывать:
- Буферные транзакции часто осуществляются мошенниками. Они продают «буфер» нескольким людям одновременно и сами остаются без денег.
- Пока продавец не покинет муниципалитет, покупатель не может зарегистрироваться.
- Для большинства сделок требуется согласие муниципалитета и членов семьи. Без этого сделка является незаконной.
- Если у вас есть договор о залоге или депозите за дом, который не сдан в аренду, то в случае нарушения договора может быть сложно вернуть свои деньги. По закону, арендатор не может взять депозит или первоначальный взнос, поскольку недвижимость юридически не принадлежит ему.
Совет юриста: любая передача денег должна быть зафиксирована в расписках. Таким образом, в случае возникновения спора вам будет легче отстоять свои права в суде.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Приватизация квартиры нанимателем с долгами по ЖКУ не допускается, поэтому нельзя сначала приватизировать жилье, а уже затем искать покупателя. Фактическая продажа квартиры с долгами возможна, в этом случае можно действовать несколькими способами:
- Покупатель выплачивает задаток, из которого гасятся долги по ЖКУ, затем проводится приватизация и продажа жилья;
- Если продажа осуществляется путем вселения, то лицевой счет переводится на фактического покупателя, сумма задолженности вычитается из цены объекта;
- В случае обмена с доплатой со стороны покупателя долг по «коммуналке» также выплачивается из средств задатка.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Как продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?
Для того чтобы ощутить спектр ваших возможностей, стоит определить стратегию для продажи квартиры. Обычно выделяют три варианта о том, как продать квартиру с долгами:
• Используйте деньги, которыми оплачивается задаток
Вы и покупатель заранее обговариваете ситуацию о том, что приобретающий квартиру платит сумму долга за счёт внесения первоначального взноса, тем самым погашает задолженность за коммунальные услуги. Сделка купли-продажи оформляется с уже внесенным первым платежом за покупку квартиры.
Помните! При оформлении договора сделки необходимо акцентировать внимание и указать, что задаток будет использован с целью ликвидации долга ЖКХ. В случае отсутствия пункта, может возникнуть сомнение о целесообразности использования средств задатка.
Положительные стороны при оплате задолженности за счёт задатка:
— Этот способ идеален при оформлении покупки недвижимости в ипотеку. Есть возможность внести задаток для погашения задолженности за коммуналку.
Отрицательные стороны:
- В случае большого долга (от 100 тысяч рублей) найти покупателя сложно. При трудностях в оформлении договора купли-продажи процесс может быть сорван, а задаток не компенсируется.
- При обрывании сделки со стороны продавца, вам придется вернуть задаток в два раза больше.
Еще один вариант обмена
Все так же, как в первом варианте, но с небольшим отличием — теперь уже продавец заключает сделку с агентством, которое подбирает ему равноценное жилье в обмен на его «неприват». После завершения процедуры обмена продавец продает обратно агентству полученное жилье. Но здесь нюанс заключается в том, что такого рода сделки проворачиваются с помощью так называемых квартир-буферов.
Суть заключается в том, что на обмен обычно предлагается жилое помещение где-нибудь в самом удаленном месте, чаще всего существующее только на бумаге.
Таким образом, получается, что хозяин неприватизированной квартиры отдает свое жилье в обмен на несуществующую жилплощадь. Все хорошо кончится, если агентство не начнет жульничать. А если нет?
При самом плохом сценарии продавец может остаться вообще без жилья и денег.
Как Продать Неприватизированную Квартиру с Долгами
Как показывает практика, сделать это можно без особых проблем. Единственное условие – это наличие самой возможности приватизации. К примеру, ведомственное и служебное жилье, а также квартиры, которые располагаются на территории военных городков, не могут переходить в собственность жильцов ни под каким предлогом. Следовательно, продавать их тоже нельзя.
Во всех остальных случаях вы можете использовать несколько способов обойти требование по обязательной приватизации перед продажей. Первый из них – это соглашение с потенциальным покупателем, по которому он отдает вам деньги, а вы прописываете его на своей жилплощади, и после этого выписываетесь сами. Хлопоты по оформлению необходимых документов при этом автоматически ложатся на нового жильца.
Второй способ применяется в основном агентствами недвижимости и предполагает более сложные действия:
- покупатель отдает вам деньги за неприватизированную квартиру;
- вы используете эти средства для того, чтобы купить у агентства жилье, прошедшее процедуру приватизации. Оно в этой ситуации выступает в качестве своеобразного «буфера»;
- осуществляется обмен вашей квартиры на этот самый «буфер», после чего вы выписываетесь из своей квартиры, а в ней прописывается покупатель;
- вы продаете «буферное» жилье обратно агентству и получаете свои деньги.
Данный способ не просто более сложен, его использование возможно только в тех регионах, где местные власти разрешает подобный обмен без приватизационной процедуры.
Обязанность платить коммунальные услуги у покупателя возникают только после того, как его право собственности на квартиру будет зарегистрировано в ЕГРН. Долги предыдущего собственника на покупателя распространяться не будут, из должен оплатить предыдущий собственник.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
Но вы также можете ради успокоения души, внести в договор купли продажи квартиру пункт, который гласит, что вся задолженность по коммунальным услугам, образовавшаяся до перехода права собственности покупателю, лежит на продавце.
Какие сложности могут возникнуть
Продажа доли в неприватизированной квартире может быть сопряжена со сложностями и подводными камнями. При сделке важно быть грамотно подготовленным и учесть возможные препятствия.
Одной из причин, усложняющих продажу неприватизированного жилья, является отсутствие правочинов и ограничения в привлечении новых собственников. Без приватизации квартиры невозможно полноценно продать долю в ней. Потенциальный покупатель может испытывать тревогу относительно этой ситуации и отказаться от сделки.
С другой стороны, возможно увеличение спроса на доли в неприватизированных квартирах, особенно если расположение жилья востребовано и цена ниже среднерыночной. Это может привести к конкуренции между покупателями и повысить шансы на быструю продажу.
Еще одной сложностью может быть требование муниципальной комиссии на право приватизации. Решение комиссии может занимать продолжительное время, а это значит, что продажа доли будет затягиваться. Необходимо быть готовым к ожиданию и длительному процессу приватизации.
Кроме того, возможны недостатки самого объекта продажи – неприватизированной комнаты или квартиры. Потенциальные покупатели могут обращать внимание на такие факторы, как состояние коммуникаций, уровень шума и другие негативные аспекты. Разумно подготовиться к продаже, устранить недостатки и подстраховаться от возможных претензий со стороны покупателя.
Также необходимо учесть юридические аспекты продажи доли в неприватизированном жилье. Вам потребуется проверить наличие долгов по коммунальным платежам и ипотекам, а также убедиться в правильности оформления документов для совершения сделки. Покупатели часто задают вопросы относительно этих моментов и требуют подтверждающих документов.
Частые вопросы со стороны покупателей могут касаться иных требований, предъявляемых к сделкам с неприватизированным жильем. Понимание таких требований и умение на них ответить может значительно упростить процесс продажи доли в неприватизированной квартире.
Безусловно, продажа доли в неприватизированной квартире имеет свои сложности, но также она может иметь и свои преимущества. Важно грамотно подготовиться, учесть все возможные сложности и быть готовым к ситуациям, которые могут возникнуть по пути.
Как продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ
Продажа неприватизированной квартиры с долгами по ЖКУ может стать сложным и запутанным процессом. Однако, если вы правильно подготовитесь и соблюдете все требования закона, вы сможете успешно продать такую квартиру.
Преимущества неприватизированной квартиры:
- Муниципальная собственность — вы можете быть уверены в законности сделки;
- Низкая цена — неприватизированные квартиры обычно стоят дешевле;
- Возможность приватизации в будущем — новый владелец сможет приватизировать квартиру и получить все преимущества частной собственности.
Требования к продаже неприватизированной квартиры:
- Подтверждение права собственности — вам необходимо предоставить все необходимые документы, подтверждающие ваше право на квартиру;
- Решение о продаже от муниципальных органов — в некоторых случаях для продажи неприватизированной квартиры требуется получить разрешение от муниципальных органов;
- Погашение долгов по ЖКУ — прежде чем продавать квартиру, вы должны погасить все долги по коммунальным платежам.
Частые вопросы и ответы:
- Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами по ЖКУ? Да, можно продать, но только после погашения долгов. Покупателю важно, чтобы квартира была освобождена от обременений.
- Какие причины могут возникнуть для неприватизации квартиры? Причины могут быть разные: отсутствие возможности приватизировать квартиру по закону, нежелание или невозможность осуществить приватизацию.
- Как подстраховать себя при продаже неприватизированной квартиры с долгами? Вы можете заключить договор с покупателем, в котором указать, что все долги по ЖКУ будут погашены до момента передачи квартиры.
- Какие сложности могут возникнуть при продаже неприватизированной квартиры с долгами? Сложности могут быть связаны с длительным процессом приватизации, необходимостью получения разрешения от муниципальных органов и погашения долгов по ЖКУ.
Подводные камни при продаже неприватизированной квартиры с долгами по ЖКУ:
- Незаконная продажа — продажа неприватизированного жилья без разрешения муниципальных органов может быть признана незаконной;
- Проблемы с покупателем — покупатель может отказаться от сделки, если обнаружит непогашенные долги по ЖКУ;
- Судебные иски — в случае незаконной продажи или непогашенных долгов, вы можете столкнуться с судебными исками со стороны муниципальных органов или кредиторов.