Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как расторгнуть договор аренды недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Оформление иска в суд
До подачи иска стороны должны попытаться уладить ситуацию мирным путем без обращения в судебный орган. Пострадавшая сторона оформляет уведомления — о нарушении, а потом о намерении разорвать договор. Если нарушитель не предпринимает шаги по решению возникшей проблемы, можно обращаться в суд.Для этого нужно составить исковое заявление. Документ заполняется от руки или печатается на ПК. Он оформляется на листе А4 с указанием суда, куда подается запрос, указанием сведений арендатора и арендодателя. Свою позицию нужно излагать кратко и по сути без эмоциональной составляющей. Рекомендуется указать нормы законодательства, нарушенные второй стороной. Вместе с иском подаются документы, используемые судьей для рассмотрения вопроса и принятия решения. В конце ставится дата и подпись.Вместе с исковым заявлением передаются следующие бумаги:
- паспорт (копия)
- действующий договор, подлежащий расторжению (копия)
- акт приемки-передачи арендуемого имущества
- чеки, подтверждающие расходы на ремонт, оплату услуг ЖКХ и т. д.
- квитанции о перечислении полной суммы госпошлины
Наличие полного пакета бумаг позволяет ускорить рассмотрение дела. После изучения иска и документации судья передает постановление. Оно действует по истечении 10 суток. Этот период дается проигравшей стороне для апелляции, если определение суда ее не устраивает. В некоторых случаях истец вправе требовать компенсации убытков от упущенной выгоды или неустойки.
Основания досрочного расторжения договора аренды
Договор аренды, как и иные виду сделок может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, а также по инициативе арендодателя или арендатора.
Основания для прекращения отношений по договору аренды раньше срока могут быть следующие:
- если арендатор пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, или использует имущество не в соответствии с его назначением или же допускает неоднократные нарушения
- когда арендатор пользуется имуществом и ухудшает его, при этом существенно
- в случае, когда арендатор более 2-х раз подряд не вносит арендную плату в срок. который установлен договором
- если арендатор или арендодатель не производит капремонт имущества, когда эта обязанность является арендатора или арендодателя
- в ситуации, когда арендодатель не предоставляет имущество по договору аренды или создает препятствия в пользовании имуществом
- когда арендатору передано имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют использованию имущества, и данные недостатки не были оговорены договором
- в случае, когда имущество из-за каких-то обстоятельств, за которые не отвечает арендатор, станет не пригодным к использованию
- иные основания, предусмотренные законом или установленные договором
Причины разочарования сокрыты в диспозиции нормы статьи 450 ГК РФ.
1) Расторжение договора возможно по соглашению сторон. Достаточно «скучное» основание. Стороны едины в желаниях и, если они захотят, то соглашением о расторжении договора они могут прекратить все свои обязательства. Но и здесь есть свои нюансы, отраженные также в Постановлении Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора». Например, вопрос по гарантийным обязательствам.
Также обращу внимание, что это постановление позволяет установить последствия расторжения договора, иные чем те, которые предусмотрены законом в пределах общих ограничений свободы договора (см. на абз.2 пункта 2 постановления).
Такой подход вполне скучное, безликое и серое соглашение о расторжении может раскрасить яркими красками желтого, зеленого, синего и красного цвета.
2) Расторжение договора возможно по решению суда. Это значит, что прекращение прав и обязанностей сторон будет решение суда. Естественно, что невозможно решение суда без обращения в суд стороны договора.
На мой личный взгляд, условия договоров про «одностороннее расторжение договора» должны толковаться только как констатация возможности подачи иска в суд о расторжении договора. Глупость или ересь, либо однозначные происки врагов. Выбирайте сами. Но ошибочность при выборе правильного условия должна иметь негативные последствия (за исключением случая, который предусмотрен в п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 №16 «О свободе договора и ее пределах».).
Законодатель не указывает, что расторжение договора, именно расторжение, а не использование иных правовых институтов, может быть произведено без обращения в суд.
После того как становится ясным один из элементов порядка расторжения договора в отсутствие соглашения сторон об этом, перейду к самим основаниям.
Основания расторжения договора указаны также в законе (часть 2 статья 450 ГК РФ). Расторжение договора допустимо в одном из следующих случаев:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Определение существенности нарушения договора также приведено законом — существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Возможно, что при доказывании существенности истцу будет проще и легче, если будут доказательства, однозначно и определенно указывающие на понимание каждой из сторон получаемого по этому договору (сторона рассчитывала на получение).
Также еще случаем, предусмотренным ГК РФ является существенное изменение обстоятельств (ст.451 ГК РФ). Более подробно по этому основанию мы в будущем разместим отдельный материал.
Соответственно, после определения суда как единственного органа, обладающего компетенцией по расторжению договора и случаев, когда такое может быть произведено, обратим внимание на сам по себе порядок. Статья 452 ГК РФ указала, что обращение в суд с иском о расторжении договора может быть произведено после направления досудебного требования контрагенту и истечения месячного срока, если иной не предусмотрен договором.
Если контрагент пришел в суд, минуя изложенное в законе, то ему должен ждать только оставления без рассмотрения (например, пункт 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.02.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой», пункт 60 Постановления Пленума ВС РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановление ФАС ЗСО от 18.02.2014 по делу №А70-5156/2013).
Кстати, про желаемый правовой эффект. Согласно ст. 453 ГК РФ обязательства сторон будут прекращены. Но это не значит, что сторона, представившаяся свое исполнение контрагенту и не получившая ничего в ответ, при расторжении договора, теряет его. Абсолютно нет. Она может получить его обратно или получить встречное исполнение (смотрим на пункт 4 Постановления).
И в конце я остановлюсь на одностороннем отказе от обязательства.
Как уже сказано ранее, отказ от обязательства возможен. Односторонний по обязательства, возникающим в сфере предпринимательской деятельности, допускается. А вот по обязательствам, никак не связанным с предпринимательством подобное невозможно.
Поэтому если в договоре между предпринимателями стороны желают указать о прекращении обязательств по договору без обращения в суд и в одностороннем порядке (при уведомлении об этом контрагента), то необходимо пользоваться статьей 310 ГК РФ и включить условие про односторонний отказ от обязательства.
Небольшие выводы.
1) Односторонний отказ от обязательства (договора) и одностороннее расторжение договора это разные вещи, хоть и с одинаковыми последствиями.
2) Различия в правовом регулировании приводят к признанию неправомерными действий по одностороннему расторжению договора без обращения в суд.
3) Различия в регулировании дают предпринимателям возможность включать в договоры условия об одностороннем отказе от обязательства.
p.s. Изложенное в материале применимо к любому договору, в том числе договору аренды, договору поставки, договора купли-продажи, договора возмездного оказания услуг, договора подряда.
По вопросам, затронутым в данной статье мы готовы предложить заинтересованным лицам свои услуги.
Ответственное лицо со стороны Фирмы, занимающиеся предоставлением Услуги.
Как новые правила повлияют на судебную практику
«Законопроект стал беспрецедентным вмешательством государства в договоренности предпринимателей. В период прошлых кризисов ничего подобного не было», — говорит адвокат Forward Legal Олег Шейкин. Несмотря на то что в последней редакции законопроект содержит более четкие условия для отказа от договора, он все равно вызовет новые судебные споры, прогнозирует адвокат. Шейкин полагает, что арендодатели могут спорить с тем, что арендатор до отказа от договора ненадлежащим образом обратился с предложением изменить ставку по аренде. «Не исключено также, что арендодатели в некоторых случаях будут ссылаться на злоупотребление правом и доказывать, что хотя арендатор формально и попадал под критерии лица, имеющего право на отказ, но в действительности от кризиса он не пострадал», — считает Шейкин.
Расторжение договора досрочно: порядок действий
Если к необходимости завершить аренду стороны пришли обоюдно и готовы мирно это сделать, общий порядок должен быть таким:
- Условившись о сроках (или ориентируясь на договор) необходимо встретиться и подписать соглашение о расторжении.
- Сделка прекращается автоматически после подписания – это значит, что после официального оформления жильцы съезжают с квартиры.
- С другой стороны, в соглашении можно указать конкретную дату, когда им нужно освободить квартиру, а договор будет считаться расторгнутым.
Со стороны арендаторов порядок такой:
- Уведомление собственника о своем намерении с указанием оснований.
- Если тот согласен, можно договариваться о подписании соглашения (или сделать это в рамках установленных договором или законом сроках).
- Если другая сторона против вашего намерения, дальше путь, опять же, в суд.
Некоторые случаи расторжения были рассмотрены выше. Сейчас мы поговорим об особенностях прекращения договора, если он был заключен на период более 1 года. Арендодатель обязан попасть на прием к представителю Росреестра для того, чтобы им была проведена запись об отмене данного вида аренды в ЕГРН. Сделать это можно так:
- с помощью регионального офиса Росреестр по месту жительства;
- через центр предоставления государственных услуг МФЦ;
- в онлайн режиме посредством информационного портала «Госуслуги»;
- благодаря услуге Почта России (пакет документов, который подлежит отправке, должен быть заверен нотариусом).
Для прекращения договора арендодателю понадобятся стандартные документы, в том числе: заявление, соглашение, акт приема передачи жилого или нежилого помещения. Обязательно наличие документов, которые подтверждают личности сторон. Согласно статье 333.35 Налогового кодекса РФ государственная пошлина не взимается.
Собирайте доказательства
Не стоит занимать пассивную позицию в отношении сбора и подготовки соответствующих доказательств, подтверждающих обоснованность расторжения (изменения) договора аренды.
Многие арендаторы ошибочно считают, что для подтверждения правомерности расторжения договора аренды или отказа от его исполнения, или для снижения размера своей ответственности за нарушение финансовых условий договора аренды (или освобождения от данной ответственности), в связи со сложившейся ситуацией с эпидемией коронавируса, достаточно лишь сослаться на соответствующие указы Президента России и мэра г. Москвы, постановления губернатора Московской области и др.
Данной позиции для признания законным и обоснованным расторжения (отказа от исполнения)/изменения договора аренды будет явно недостаточно. Любой арендодатель может не согласиться с предлагаемым расторжением и/или отказом от исполнения договора (снижения размера ответственности за нарушение финансовых условий договора, освобождения от ответственности) и, в дальнейшем, заявить в судебном порядке требования о взыскании соответствующих арендных платежей и неустоек за просрочку в их уплате. И в таком случае свою позицию о правомерности расторжения договора и/или отказа от его исполнения (снижения размера ответственности за нарушение финансовых условий договора, освобождения от ответственности) необходимо будет обосновывать арендатору (инициатору расторжения договора аренды) перед судом.
В свою очередь, судьи – те же люди и по своему внутреннему убеждению будут оценивать правомерность действий арендатора по расторжению и/или отказу от исполнения договора. Важными факторами будут также и моральное восприятие судьёй сложившейся ситуации и заявленных требований арендодателя, и политический (экономический) аспекты. Поэтому будьте активны, как говорится: «Пишите, Шура, пишите».
Порядок расторжения договора в суде
Любые споры, касающиеся расторжения договора аренды, предполагают обязательный досудебный порядок разрешения конфликта. Перед тем, как обратиться в суд, инициатор должен уведомить оппонента о своих намерениях. Это следует сделать в письменной форме с помощью вручения уведомления. В нем надо прописать основания прекращения сделки.
Получив извещение, вторая сторона может или отказаться от внесудебного решения спора, или ответить согласием на предъявленные требования. В последнем случае стороны должны подписать соглашение. Если же оппонент не согласен или вообще проигнорировал врученное ему уведомление, то инициатор вправе обратиться в суд.
В зависимости от статуса сторон, иск подается:
- в арбитражный суд, если сторонами выступают юрлица;
- в районный или в городской суд, если спор возник между физлицами.
Выбор судебной инстанции, при этом, осуществляется по месту нахождения арендованного участка.
|
Что указать в заявлении |
|
|
1 |
Данные сторон. |
|
2 |
Существенные обстоятельства дела. |
|
3 |
Причину обращения в суд. |
|
4 |
Ссылки на нормы действующего законодательства. |
|
5 |
Суть требований. |
Какие документы понадобятся
Все юридические тонкости процесса преждевременного прекращение аренды по инициативе съемщика предусмотрены статьей 622 ГК Российской Федерации. Этой же статьей предусмотрен перечень документов, которые предстоит собрать арендатору, решившему выйти из договора.
- Акт приема–передачи, а, согласно законодательству, после того, как договоренности перестают быть актуальными, имущество возвращается арендодателю. В документе должно быть описано состояние объекта с имеющимися недостатками, сроки его возврата собственнику, а также место прекращения аренды.
Чем подробней будет описано состояние объекта, тем меньше спорных моментов возникнет в ходе судебных слушаний.
- Договор о досрочном прекращении действия основного документа, а понадобится он в случаях, если один из подписантов отказался от выполнения своей части обязательств, при автоматической пролонгации соглашения и в случае, если сроки прекращения договора в положениях документа не оговорены.
Комментарии к статье 619 ГК РФ, судебная практика применения
Досудебный порядок урегулирования спора
Вопросам, касающимся досудебного урегулирования споров, посвящено Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства».
В п. 3 Постановления указано, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен в том числе по спорам о расторжении договора аренды, проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (часть третья статьи 619 и статья 625 ГК РФ).
В п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года содержатся следующие разъяснения:
Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.
Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
См. подробнее об обстоятельствах дела в извлечении из «Обзора практики» во вложении ниже
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:
Досрочное расторжение договора аренды при невнесении арендной платы
Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В пп. 5, 25-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:
Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.
..Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (п. 5 Информационного письма ВАС РФ № 66).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением (п. 25 Информационного письма ВАС РФ № 66).
В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ (п. 26 Информационного письма ВАС РФ № 66).
Отлагательные и запрещающие (отменительные) условия
Любая сделка может содержать критерии, единственным нюансом которых является появление каких-либо обязательств или прав в прямой зависимости от конкретной ситуации либо обстоятельств. Ситуация или же обстоятельство может и вовсе не наступить, факт его наступления неизвестен. Заключение сделки с подобными критериями регламентировано в ст. 157 ГК РФ.
Как составить и направить предложение о расторжении договора аренды
Досудебная процедура урегулирования спора обязательна п. 2 ст. 452 ГК РФ. Иначе суд заявление вернет, либо оставит без рассмотрения.
Необходимо перечислить основания расторжения договора и предложите расторгнуть договор в досудебном порядке. Можно даже прикрепить образец дополнительного соглашения о расторжении договора. Если договор не установлен срок, можете его обозначить в разумных пределах. По умолчанию такой срок составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
|
Образец предложения
Согласно п. 3.2 договора аренды от 08.08.2020 N 30 арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа каждого месяца. Последний платеж был осуществлен вами 09.07.2020. Несмотря на предупреждение, полученное вами 10.10.2020, данное нарушение до настоящего времени не устранено. Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В связи с изложенным предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму соглашение о расторжении договора аренды. В случае вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до 10.12.2020 мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора. |
При защите нарушенного права арендаторам необходимо учитывать, что оспаривание решения ГЗК, а также распоряжений ДГИ в порядке публичного производства является ненадлежащим способом защиты нарушенного права.
Решения Градостроительно-земельной комиссии города Москвы являются поручениями органам исполнительной власти города и не являются действиями, порождающими, изменяющими либо прекращающими гражданские права и обязанности, вытекающие из гражданских договоров, заключенных правительством Москвы с третьими лицами.
ГЗК создана для оперативного решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия. Решение ГЗК является лишь предпосылкой к совершению в установленном законом порядке определенных действий, связанных с расторжением договора аренды земельного участка. Сами решения не изменяют и не прекращают договора аренды земельного участка, следовательно, не нарушают права и законные интересы арендатора (см. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 июля 2013 года по делу N А40-73725/12-150-738).
Спор о правомерности действий арендодателя, связанных с расторжением договора аренды, не подлежит рассмотрению по правилам производства по делам, возникающим из публичных отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя имеют гражданско-правовой характер (см.: Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 22 мая 2013 года по делу N А40-145481/12, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 июня 2013 года по делу N А40-143314/12).
Лицом, ответственным за одностороннее досрочное расторжение договора аренды, является Департамент городского имущества города Москвы.
Комментарий к Статье 620 ГК РФ
Особенности прекращения договора аренды.
1. Прекращение договора по требованию одной из сторон.
В ст. ст. 619, 620 ГК рассмотрены основания для расторжения договора в связи с неисполнением сторонами своих обязанностей (некоторые из оснований к расторжению договора уже упоминались в предыдущих статьях как последствия неисполнения одной из сторон своих обязанностей в ст. ст. 611 — 613, 615, 616 ГК РФ).
Нормы ст. ст. 619, 620 ГК являются развитием общих правил о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением одной из сторон своих обязанностей (п. 2 ст. 450 ГК РФ) в том плане, что прямо называют нарушения, являющиеся существенными в силу закона.
Установленная в ч. 3 ст. 619 ГК обязанность арендодателя (и только его) предложить арендатору исполнить свои обязанности дополняет общие положения о досудебной стадии урегулирования вопросов расторжения договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Судебная практика.
Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14).
Приведенный в ст. ст. 619, 620 ГК перечень оснований для расторжения договора, во-первых, не является исчерпывающими и, во-вторых, не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке.
Судебная практика.
Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК отсылает ко всему п. 2 ст. 450 ГК, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу п. 3 ст. 450 ГК в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. Прекращение договора в связи с гибелью арендованного имущества.
Наука.
Так как наем предполагает определенную вещь, то гибель вещи влечет за собою прекращение отношения. Договор имущественного найма прекращается, все равно по какой причине погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с тою только разницею, что вина нанимателя обязывает его к возмещению причиненного ущерба.
Г.Ф.Шершеневич
Данное основание следует отличать от указанного в подп. 4 ст. 620 ГК основания для расторжения договора (в данном случае арендованное имущество сохраняется в натуре, а стороны продолжают нести обязанности по договору до момента его расторжения).
3. Прекращение договора в связи с истечением срока, на который он заключен.
Данное основание прекращения арендных отношений является наиболее характерным, учитывая временный характер пользования вещью. По окончании срока действия договора отношения сторон прекращаются сами собой. Исключением является возобновление договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Комментарий к статье 619 Гражданского Кодекса РФ
По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды. Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:
— использования имущества с существенным нарушением условий;
— использует имущество не по назначению;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;
— не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.