Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Фирмa купила недвижимость: какие налоги платить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Все нормы права, которые касаются восстановления НДС с недвижимого имущества, сосредоточены в нескольких статьях Налогового кодекса. Согласно пункту 3 статьи 170, налог должен быть восстановлен тогда, когда имущество перестает использоваться в облагаемой НДС деятельности. По недвижимости применяется специальный порядок восстановления, правила которого описаны в пункте 6 статьи 171 и в статье 171.1 НК РФ. Согласно этим правилам, НДС с недвижимости восстанавливается не единовременно, а в особом порядке на протяжении 10 лет.
В 2023 году в России проведут государственную кадастровую оценку сооружений, объектов незавершенного строительства, зданий и помещений. С этого момента переоценка будет проводиться во всех регионах раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года. Данные изменения направлены на то, чтобы сделать практику переоценки единой для всей России, а сведения о кадастровой стоимости актуальными среди всех регионов страны.
Переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости ведет к изменению суммы налога в будущем, поскольку кадастровая стоимость является основой для его расчета, пояснил Вячеслав Климов. «Но результаты этой переоценки россияне увидят в 2024 году, когда будут платить налог на имущество за 2023 год», — отметил он.
Информацию о том, как изменится кадастровая стоимость, можно узнать из выписки из ЕГРН или справки о кадастровой стоимости, которые можно получить в МФЦ или заказать в территориальных управлениях Росреестра.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Определение суммы налогового вычета при покупке квартиры для супругов
Если брак официально зарегистрирован до покупки недвижимости, то оба супруга вправе получить имущественный вычет. В зависимости от вида собственности на квартиру сумма налогового вычета распределяется следующим образом:
- Общая долевая собственность — пропорционально доле в стоимости покупки. Например, квартира была куплена за 6 млн руб. супругами в долях: муж 1/6 и жена 5/6. Потенциально у каждого имеется льгота в размере 2 млн руб., однако по факту совершения сделки сумма налогового вычета при покупке квартиры составит:
- для мужа —1 млн руб. (6 млн руб. * 1/6),
- для жены — 2 млн руб. (6 млн руб. * 5/6, но не более 2 млн руб.).
Сроки для налоговых агентов
Иногда компании и предприниматели обязаны платить НДС не за себя, а за своего контрагента. В таких случаях они признаются налоговыми агентами. Например, агентом по НДС компания становится при аренде или покупке имущества у органов государственной власти, при работе по договору товарищества / доверительного управления имуществом и некоторым другим. Агентский НДС необходимо платить вне зависимости от того, является ли сам агент плательщиком этого налога или нет.
До какого числа должны уплачивать НДС агенты? В большинстве случаев на них распространяются перечисленные выше правила и сроки. То есть оплата производится тремя равными суммами, до 28 числа каждого месяца квартала, идущего за отчетным. Поэтому для многих налоговых агентов будут актуальны сроки уплаты НДС в 2023 году, приведённые в таблице выше.
Но есть одно исключение — когда российское лицо выступает заказчиком работ или услуг у иностранной организации на территории РФ. В этом случае уплата НДС должна производиться одновременно с перечислением денежных средств зарубежному контрагенту за работы или услуги.
Правило действует, когда соблюдаются два условия:
- иностранная компания не зарегистрирована в российских налоговых органах;
- работы (услуги) реализованы в России.
На практике при таких операциях в банк подаётся две платежки: на оплату услуг контрагенту и на перевод суммы НДС в бюджет. Так следует делать и при перечислении полного расчёта, и при переводе аванса. Если не предоставить документ на перевод НДС, банк просто не примет платёжное поручение и не переведёт деньги иностранной фирме.
Кто не может или не обязан вставать на учет по НДС?
Согласно п.1 ст.82 НК РК, не подлежат обязательной постановке на регистрационный учет по НДС:
- государственные учреждения;
- структурные подразделения юридических лиц — резидентов;
- налогоплательщики, применяющие СНР для крестьянских или фермерских хозяйств (по деятельности, попадающей под спецрежим).
Такие организации не могут вставать на учет по НДС даже в случае превышения размера минимального оборота.
Определённым категориям лиц отказано также в добровольной постановке на регистрационный учёт по НДС.
Согласно п.1 ст.83, не вправе встать на учет:
- физические лица, не являющиеся ИП или частнопрактикующими лицами;
- государственные учреждения;
- нерезиденты, не осуществляющие деятельность в РК через филиал, представительство;
- структурные подразделения юридических лиц-резидентов;
- казино, залы игровых автоматов, тотализатор, букмекерские конторы по деятельности, подлежащей обложению налогом на игорный бизнес;
- налогоплательщики, не подавшие ликвидационную декларацию в соответствии с п.4 ст.424 НК РК.
Облагаются ли сделки купли-продажи?
Налог на добавленную стоимость уплачивается при купле-продаже недвижимости не всегда. Говоря об НДС, следует понимать, что он исчисляется, а значит, подлежит возмещению, только со сделок, в которых одна или обе стороны являются юридическими лицами. Физлица уплачивают НДФЛ и только в том случае, если реализация помещения проведена в течение первых пяти лет после приобретения имущества в собственность.
Сделки с жилой недвижимостью:
- Облагаются НДС, если реализуется жилой дом, не сданный в эксплуатацию.
- Не подлежат обложению НДС, при продаже завершенных объектов – квартир, комнат, домов, доли в помещении.
При купле-продаже коммерческой недвижимости НДС уплачивается с полученной с продажи суммы.
В РФ размер НДС с 01.01.2019 года равен 20%. В зависимости от ситуации он может исчисляться с прибыли или с выручки.
Уплата налога в общем случае
Для большинства организаций и предпринимателей, которые по закону должны платить НДС, действует такой порядок:
- по окончании отчётного квартала исчисляется сумма налога;
- сумма делится на три равные части;
- каждая из частей переводится в бюджет до 25 числа включительно каждого из трех месяцев следующего квартала;
- если 25 число выпадает на нерабочий день, крайний срок передвигается на первый идущий за ним рабочий.
Приведём пример. Компания рассчитала НДС за 2 квартал — он составил 99 000 рублей. Сроки уплаты НДС за 2 квартал 2022 года будут такими:
- 33 000 рублей — 25 июля;
- 33 000 рублей — 25 августа;
- 33 000 рублей — 26 сентября (перенос из-за выходного дня).
При исчислении НДС необходимо определить место реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, т.к. исчисление налога у белорусского плательщика производиться только тогда, когда они совершаются на территории Республики Беларусь. То есть для исчисления и уплаты НДС следует установить, осуществляется реализация на территории Республики Беларусь или за ее пределами, а для этого нужно определить место реализации объектов.
НДС и налог на прибыль: отражаем в учете
В соответствии с пунктом 10 статьи 241 Бюджетного кодекса Российской Федерации: «Доходы, полученные от приносящей доход деятельности федеральными казенными учреждениями, исполняющими наказания в виде лишения свободы, в результате осуществления ими собственной производственной деятельности в целях исполнения требований уголовно-исполнительного законодательства Российской Федерации об обязательном привлечении осужденных к труду, в полном объеме зачисляются в федеральный бюджет, отражаются на лицевых счетах получателей бюджетных средств, открытых указанным учреждениям в территориальных органах Федерального казначейства, и направляются на финансовое обеспечение осуществления функций указанных казенных учреждений сверх бюджетных ассигнований, предусмотренных в федеральном бюджете, в порядке, установленном Министерством финансов Российской Федерации».
Указанные суммы НДС отражаются в счетах-фактурах, выставленных продавцами при реализации товаров (работ, услуг), не позднее пяти календарных дней со дня отгрузки товара (выполнения работ, оказания услуг). При этом сумма НДС в счетах-фактурах проставляется в отдельной строке (п. 3, 4 ст. 168 НК РФ).
Бюджетные (автономные) учреждения уплачивают НДС по аналитическому коду вида доходов (АКВД) 180 «Прочие доходы» и подстатье 189 «Иные доходы» КОСГУ (п. 12.1.7 Порядка № 132н, п. 9 Порядка № 209н). При этом операции по начислению НДС такие учреждения относят на доходные подстатьи КОСГУ, по которым отражены соответствующие доходы текущего финансового периода с учетом НДС (п. 9 Порядка № 209н). Аналогичное правило, по нашему мнению, следует применять и в части АКВД. К примеру, с доходов от операционной аренды НДС начисляется по АКВД 120 и подстатье 121 КОСГУ, с доходов от оказания платных услуг – по АКВД 130 и подстатье 131 КОСГУ.
Пример 3. Воспользуемся условиями предыдущего примера, но предположим, что томограф будет использоваться как в деятельности, облагаемой НДС, так и в деятельности, не подлежащей обложению этим налогом. В данном налоговом периоде стоимость услуг, операции по реализации которых подлежат обложению НДС, в общей стоимости услуг, отгруженных за налоговый период, составляет 60%.
Реализация имущества подлежит обложению НДС (ст. 146 НК РФ). Совершая операции, облагаемые НДС, бюджетное учреждение обязано выставить счета-фактуры с выделенной в них суммой налога. Если реализуемое основное средство числится на балансе учреждения с учетом НДС (то есть налог не возмещался), налоговая база рассчитывается как разница между ценой реализации и остаточной стоимостью реализуемого основного средства (п. 3 ст. 154 НК РФ). Согласно п. 4 ст. 164 НК РФ сумма НДС определяется по расчетной ставке 18/118. В случае, когда основное средство, подлежащее реализации, числится на балансе без учета НДС (налог был предъявлен к вычету), сумма НДС начисляется с цены реализации этого основного средства.
Учёт НДС в 1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8 ред. 2.0
Приобретенные права пользования принимайте к учету по дебету счета 0.111.60.000 и кредиту счета 0.302.26.730 (0.106.60.000).
Амортизацию начисляйте по дебету счета 0.401.20.226 (0.109.00.000) и кредиту счета 0.104.60.000. Прекращение прав пользования отражайте по дебету счетов 0.104.60.000, 0.114.60.000 и кредиту счета 0.111.60.000.
В основном коррективы связаны со вступлением в силу новых стандартов.
Например, при учете по стандарту «Нематериальные активы» по счетам 102.00, 104.00, 106.00, 114.00 применяйте единые аналитические коды видов синтетических счетов:
- N — научные исследования (научно-исследовательские разработки);
- R — опытно-конструкторские и технологические разработки;
- I — программное обеспечение и базы данных;
- D — иные объекты интеллектуальной собственности.
Собственные аналитические коды можно предусмотреть по согласованию с учредителем только для объектов из группы D.
Операции с нематериальными активами, которые получили по лицензионному договору, учитывайте на счетах 111.60, 106.60 и 104.60. Аналитические коды видов те же: N, R, I, D. Забалансовый счет 01 для учета таких объектов больше не используйте.
На счете 114.60 учитывайте обесценение прав пользования нематериальными активами. Сейчас на нем отражается обесценение непроизведенных активов, но с нового года для этих целей предусмотрен счет 114.70.
Ввели и другие счета, например, для исправления ошибок прошлых лет, выявленных контролерами:
- 304.66 «Иные расчеты года, предшествующего отчетному, выявленные по контрольным мероприятиям»;
- 304.76 «Иные расчеты прошлых лет, выявленные по контрольным мероприятиям»;
- 401.16 «Доходы финансового года, предшествующего отчетному, выявленные по контрольным мероприятиям»;
- 401.17 «Доходы прошлых финансовых лет, выявленные по контрольным мероприятиям»;
- 401.26 «Расходы финансового года, предшествующего отчетному, выявленные по контрольным мероприятиям»;
- 401.27 «Расходы прошлых финансовых лет, выявленные по контрольным мероприятиям».
Счета 304.84 и 304.94 для исправления ошибок прошлых лет по внутриведомственным расчетам исключены.
В Инструкции с 2020 г. предусмотрели счет 106.50 для учета вложений в имущество казны. В Единый план счетов его ввели только с 2021 г. По плану счетов № 162н дата начала применения счета также приходится на следующий год. Таким образом, внедрить новшество надо с 2021 г.
Уточнили правила составления кассовой книги. Если вы ведете и храните ее в электронном виде с квалифицированной ЭП, одновременно применяйте новую электронную форму журнала регистрации приходных и расходных кассовых ордеров (ф. 0504093).
Скорректировали требования к аналитическому учету на некоторых балансовых и забалансовых счетах. Учреждения и органы вправе учесть эти поправки в течение 2020 г. Решение нужно закрепить в учетной политике.
Новшества в аналитическом учете коснулись балансовых счетов 107.00, 108.00, 210.05, 502.00. Так, на счете 502.01 учет ведите в разрезе учетных номеров бюджетных обязательств, на счете 502.02 — в разрезе учетных номеров денежных обязательств (при их наличии). По счету 502.07 в регистрах аналитического учета отражайте идентификационный номер закупки.
В забалансовом учете требования к аналитике обновлены по счетам 01, 02, 04, 05, 21, 22, 25, 26, 27. К примеру, по трем последним счетам ведите аналитику в том числе по кодам КОСГУ.
С 2019 г. операции налогоплательщиков — государственных (муниципальных) автономных и бюджетных учреждений по уплате НДС по доходам от произведенных продаж, выполненных работ, оказанных услуг относятся на статью 180 «Прочие доходы» аналитической группы подвида доходов бюджетов в увязке с подстатьей 189 «Иные доходы» КОСГУ (пп. 12.1.7 п. 12 порядка, утв. приказом Минфина России от 08.06.2018 № 132н, п. 9 порядка, утв. приказом Минфина России от 29.11.2017 № 209н (далее — Порядок № 209н)..
Вместе с тем, на момент публикации данной статьи на регистрации в Минюсте находится приказ Минфина России от 13.05.2019 № 69н, который вносит изменения в Порядок № 209н. Согласно положениям данного приказа по подстатье 189 КОСГУ отражается только уплата НДС, в отличии от налога на прибыль. Это говорит о том, что начисление НДС в учете в 2019 году может отражаться, как прежде, по тем кодам, за счет которых получен доход (к примеру, по статье 130 аналитической группы подвида доходов бюджетов и подстатье 131 КОСГУ, если речь идет о доходах об оказании платных услуг).
Данный вывод также подтверждается следующим. Согласно проекту изменений инструкции, утв. приказом Минфина России от 25.03.2011 № 33н (далее — Инструкция № 33н), применяемой бюджетными и автономными учреждениями при составлении отчетности, в Отчете (ф. 0503721) по строке 040 отражается сумма данных по соответствующим счетам аналитического учета счета 0 401 10 130, за минусом начисленных за счет этого дохода (по дебету счета 0 401 10 130) сумм НДС. Отсюда следует, что порядок формирования строки 040 Отчета (ф. 0503721) не изменился.
Таким образом, операции по НДС с 2019 г. могут отражаться следующим образом:
- Дебет ХХХХ00000000001Х0 2 401 10 1ХХ Кредит ХХХХ0000000000180 2 303 04 731 — начислен НДС (п. 131 инструкции, утв. приказом Минфина России от 16.12.2010 № 174н (далее — Инструкция № 174н), п. 159 инструкции, утв. приказом Минфина России от 23.12.2010 № 183н (далее — Инструкция № 183н);
- Дебет ХХХХ0000000000180 2 303 04 831 Кредит 2 201 11 610, уменьшение 17 (КДБ 180, КОСГУ 189) — уплачен НДС в бюджет (п. 73 Инструкции № 174н, п. 73 Инструкции № 183н).
Документация: изменения в 2023 году
Для электронных услуг, оказываемых иностранными компаниями, не составляются НДС-счета, книга покупок, книга продаж, реестр полученных и выданных НДС-счетов. Но после того, как иностранная компания зарегистрирована в Федеральной налоговой службе России, в документах на продажу услуг должны быть указаны следующие реквизиты: идентификационный номер налогоплательщика ИНН, КПП и точное название компании. При указании этих обязательных реквизитов в документах российские клиенты имеют право вычесть НДС, уплаченный иностранной компанией, и им не нужно включать сумму налога в стоимость услуг.
Важно! Закон отражает попытку законодателя упорядочить администрирование НДС, поступающего от многочисленных субъектов малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей, приобретающих электронные услуги у крупных иностранных корпораций и, выполняющих свои обязательства по постановке на учет в налоговых органах и уплате НДС в соответствии с новыми правилами.
Заявительный порядок возмещения НДС
Этот вариант применяется при желании налогоплательщика возместить НДС до завершения камеральной проверки. Сам порядок сохранится, но изменится процесс возврата излишне возмещённого налога. С 2023 года налоговая служба перестанет выставлять требования о возврате НДС в бюджет.
Вместо этого налогоплательщики будут получать уведомление о полной или частичной отмене решения о возмещении НДС. Всё что нужно сделать — это перечислить указанную сумму на единый налоговый счёт в течение 5 рабочих дней после получения уведомления.
Корректировка первоначальной стоимости и вычет НДС – правомерны
Девятый арбитражный апелляционный суд, признав правомерными действия экс-«упрощенца», принял решение в его пользу. При этом арбитры привели следующие доводы.
В соответствии с п. 14 ПБУ 6/01 стоимость ОС, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных этим и иными стандартами по бухучету. А возможность корректировки первоначальной стоимости ОС в данном случае предусмотрена ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности».
Как гласит п. 2 названного стандарта, неправильное отражение (неотражение) факта хозяйственной деятельности в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности (далее – ошибка) может быть обусловлено, в частности, неправильным применением законодательства РФ о бухучете и (или) нормативных актов по бухучету.
Включение в первоначальную стоимость спорного объекта сумм НДС, подлежащих вычету, является нарушением п. 8 ПБУ 6/01, следовательно, исходя из п. 2 ПБУ 22/2010 – ошибкой, которая подлежит исправлению в порядке, установленном данным стандартом. Так, в силу п. 4 ПБУ 22/2010 выявленные ошибки и их последствия подлежат обязательному исправлению. Согласно п. 5 ошибки отчетного года, обнаруженные до окончания этого года, исправляются записями по соответствующим счетам бухгалтерского учета в том месяце отчетного года, в котором выявлены.
Таким образом, законодательство о бухучете предусматривает возможность корректировки первоначальной стоимости ОС в случае, если подлежащий возмещению НДС был ошибочно включен в первоначальную стоимость объекта. Поэтому общество было вправе заявить вычет по приобретенному ОС, принятому к бухгалтерскому учету в периоде утраты права на применение УСНО.
Не последнюю роль в разрешении спора по делу № А40-67919/16 сыграл и тот факт, что налоговый орган (несмотря на свои возражения в суде) фактически принял переход организации с УСНО на общую систему налогообложения (на этот момент арбитры тоже обратили внимание): все декларации и расчеты по налогам, подлежащим уплате в рамках общей системы налогообложения, контролеры приняли без каких‑либо возражений относительно правомерности их представления.
Акцизы: новые товары и рост ставок
Оба эксперта обращают внимание на изменения в в списке подакцизных товаров. Итак, С 2023 года подакцизными товарами являются:
1) Нефть (п. 73 ст. 2 Закона об изменениях, подп. 1.17 ст. 150 НК-2023);
2) Электронные системы курения и системы для потребления табака. В законе об изменениях приводятся соответствующие определения этих товаров (п. 73 и 197 ст. 2 Закона об изменениях, подп. 1.15 ст. 150 НК-2023, п. 12 и 13 приложения 1 к НК-2023);
3) Табак нюхательный, который введен в группу табачные изделия. По нему также устанавливается ставка акциза (п. 197 ст. 2 Закона об изменениях, подп. 1.8 ст. 150 НК-2023, подп. 9.1 приложения 1 к НК-2023).
— Введение новых подакцизных товаров обусловлено необходимостью соблюдения положений Договора между Республикой Беларусь и Российской Федерацией об общих принципах налогообложения по косвенным налогам, заключенного в Москве 3 ноября 2022 года, — уточняет Татьяна Дайлид. — И обратите внимание, что в ситуации, когда электронные системы курения ввезены на территорию Беларуси в 2022 году, при их дальнейшей реализации в 2023-м акцизы исчислять не нужно (подп. 1.3 ст. 147, ч. 2 п. 4 ст. 160 НК-2023, разъяснение МНС).
Также есть изменения в ставках акцизов. Часть остались прежними, а некоторые увеличены.
Ставки не изменились:
- на автомобильный бензин и дизельное топливо;
- газ углеводородный сжиженный, используемый в качестве автомобильного топлива.
Решено уменьшить ставки на газ природный топливный компримированный, используемый в качестве автомобильного топлива.
Ставки увеличены:
- на спирт этиловый из пищевого сырья, спирт синтетический, спирт этиловый денатурированный, спирт этиловый ректификованный технический;
- крепкие алкогольные напитки;
- вина плодовые крепленые марочные;
- вина фруктово-ягодные натуральные, сидры фруктово-ягодные;
- вина натуральные, в том числе игристые, шампанские, газированные и шипучие;
- слабоалкогольные напитки с объемной долей этилового спирта более 1,2 процента и менее 7 процентов и сидры (за исключением фруктово-ягодных);
- пиво, пивной коктейль и напитки, изготавливаемые на основе пива (пивные напитки);
- спиртосодержащую продукцию;
- все табачные изделия (причем по табачным изделиям, предназначенным для потребления путем нагревания, и сигаретам ставка акцизов будет увеличиваться ежеквартально);
- жидкости для электронных систем курения;
- нетабачные никотиносодержащие изделия;
- судовое топливо;
- масла моторные, включая масла (жидкости), предназначенные для промывки (очистки от отложений) масляных систем двигателей внутреннего сгорания.
Уменьшить налог на вычет: нюансы
Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.
Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.
Пример.
Савельев А.Н. в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей. С этой суммы он может получить имущественный вычет в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000). Чуть позже Савельев продал принадлежащий ему гараж за 1 000 000 рублей. С доходов за продажу гаража он должен заплатить налог в величине 97 500 рублей (13% от 750 000 — фактической налогооблагаемой базы по доходу, уменьшенному на специальный вычет в 250 000 рублей).
Обратившись в 2016 году в ФНС, Савельев может использовать часть вычета в зачет налога. В итоге, он ничего не будет должен государству, в то время как у него еще останется неизрасходованный вычет в сумме 162 500 рублей (260 000 — 97 500). Он может быть оформлен к выплате в общем порядке — через ФНС, получен через работодателя или же использован в целях снижения иных налогов гражданина, если необходимость в их уплате возникнет.