Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Годом раньше правительство внесло важные изменения в порядок оформления права собственности на жилье, купленное за счет ипотечного кредита. По прежним правилам в течение шести месяцев после погашения ипотеки с помощью нового кредита заемщик был обязан оформить на детей право собственности на долю в квартире. А значит, рефинансирующий банк получал в залог квартиру, где собственниками были и несовершеннолетние, и потому банки неохотно соглашались на рефинансирование ипотеки с маткапиталом.
Что такое рефинансирование ипотеки
Рефинансирование ипотечного кредита подразумевает изменение условий кредитования в банке-кредиторе либо замену финансового учреждения на более выгодных для заемщика требованиях. Если решаете реструктуризировать сумму долга в своем банке, изменится срок выплаты, а также уменьшится процентная ставка по действующей ипотеке.
Желая рефинансировать долг в другом финансово-кредитном учреждении, клиент получает новые кредитные обязательства под меньшую процентную ставку. Такой вариант предусматривает досрочное погашение ипотечного кредита, выданного другим банком. Заемщикам следует быть внимательными к двум пунктам:
- Финансовые учреждения с неохотой пересматривают условия кредитования, если клиент воспользовался программой жилищного займа ранее. В таком случае банк теряет прибыль, заложенную раньше. В то время как рефинансирование клиентов других финансовых учреждений пользуется большим интересом, так как заемщики увеличивают кредитный портфель.
- Рефинансирование старого займа с помощью другого кредитора чаще всего оказывается более трудоемкой задачей, чем оформление первичного жилищного займа.
Зачем рефинансировать ипотеку с материнским капиталом
Возникает вполне логичный вопрос: зачем рефинансировать ипотеку, которая и так оформлена с государственной помощью и на выгодных условиях, ведь и так все сделано для блага семьи. Но здесь есть очень важный аспект — изменение рыночных условий. Финансовый рынок очень изменчив, он подвержен колебаниям мирового рынка, внутренним изменениям экономики и т.д. И если в 2014 году средняя процентная ставка по кредиту составляла 14 – 15%, то по итогам 2017 года она составляет 10%.
И казалось, что разница в 3 – 4% не существенна и не стоит из-за этого использовать рефинансирование ипотеки и маткапитал, но это обман. Не забываем, что такой жилищный кредит клиенты берут на 25 – 30 лет, и за этот период грубым подсчетом переплата составит 4%*30 = 120%, то есть разница составляет больше размера самого кредита. И если есть возможность избежать такой переплаты, то почему-бы и нет.
Ошибка: Семья хочет направить материнский капитал на погашение ипотеки, в отношении которой было проведено рефинансирование уже после того, как у родителей возникло право на маткапитал.
Комментарий: Добиться получения выплаты на счет банка для погашения материнским капиталом ипотеки можно, только если рефинансирование было проведено до того, как возникло право на получение сертификата на маткапитал.
Ошибка: Семья почти выплатила ипотеку, осталось погасить задолженность в размере 450 тысяч рублей. Владелец сертификата на материнский капитал решил провести рефинансирование.
Комментарий: Если остаток задолженности по ипотеке сопоставим с размером материнского капитала, выгоднее не проводить рефинансирование — тогда сохраняется право на погашение кредита средствами материнского капитала.
Что такое рефинансирование банковского кредита
Важно! Банковские учреждения практически никогда не позволяют проводить рефинансирование кредитов, так как теряется запланированная прибыль. В связи с этим, рефинансирование является более трудоемкой процедурой, чем оформление первичного займа на покупку квартиры/дома.
Под рефинансированием понимается либо смена кредитора, либо пересмотр условий выплаты займа у того же кредитора, с которым изначально был оформлен договор, с целью улучшения условий для заемщика.
| Рефинансирование | Изменение условий выплаты кредита |
| В том же банке, что изначально выдал кредит | Меняется продолжительность выплат по кредиту, ежемесячный платеж остается прежним;
снижается ставка по кредиту, срок внесения платежей остается прежним. |
| У другого кредитора | Новый банк выдает займ под меньший процент, чтобы погасить взятый ранее кредит в другом банке досрочно. |
Как к этому относятся банки
Хотя банкам выгодно привлечь государственные деньги, они неохотно используют материнский капитал при перекредитовании ипотеки. На счет финансового учреждения деньги поступают только через 2-3 месяца.
При рефинансировании заключается договор на погашение обязательства перед третьим лицом, а не на покупку недвижимости, как предусмотрено законом о материнском капитале. Такая сделка является финансовой операцией, которая несет в себе риски для финансового учреждения. Если будет доказано право несовершеннолетних детей на используемую в качестве залога недвижимость, финансовое учреждение может не вернуть свои деньги.
Погашение ипотеки материнским капиталом позволяет уменьшить сумму, начисляемую по процентам. Банки не хотят заниматься рефинансированием выданных ранее займов и использовать государственные средства из-за потери запланированной прибыли. Поэтому для рефинансирования лучше обратиться в другой банк. Другим финансовым учреждениям выгодно увеличить кредитный портфель, привлекая новых заемщиков.
Финансовые учреждения могут отказать заявителю по разным причинам. Банк не примет документы без справки из Пенсионного фонда о наличии у заемщика средств материнского капитала. Причиной отказа может быть ошибка в документах или предоставление заявителем неправдивой информации. Проблемы нередко возникают у людей, которые переехали в другие регионы. У них банки могут потребовать подтвердить получение сертификата в другом городе. Невозможно использование программы без свидетельства о праве собственности на жилье.
Ситуация с рефинансированием неоднозначная, поэтому при получении отказа банка отчаиваться не нужно. Чтобы повысить вероятность использования маткапитала после рефинансирования ипотеки, надо обращаться в крупные государственные или подконтрольные госструктурам финансовые учреждения. Они сотрудничают с Пенсионным фондом и предлагают кредитные программы, в которых предусмотрена оплата материнским капиталом.
Перед оформлением документов на перекредитование надо поинтересоваться, какой банк чаще соглашается финансировать ипотеку маткапиталом. Из всех финансовых учреждений, работающих с программой материнского капитала, нужно выбрать то, в котором самые выгодные условия.
Даже если банк отказался использовать государственные средства для рефинансирования, можно попытаться убедить сотрудников финансового учреждения в своей платежеспособности. Банки нередко идут навстречу клиентам. Увеличивает шансы заемщика хорошая кредитная история, а также высокие и стабильные доходы.
Рефинансирование и закрытие старого займа
После сбора бумаг банк назначает время для встречи и подписания кредитного соглашения. После этого на счет старой финансовой организации переводится полная сумма по займу (на перевод уходит несколько суток). Также подписывается новый страховой договор из-за замены приобретателя выгоды.
После поступления всей суммы на счет первого кредитора клиент пишет заявление на досрочную выплату долга. Иногда оно оформляется в процессе рефинансирования. Но бывают ситуации, когда документ оформляется при появлении денег на счету. Далее старый банк выдает справку о выплате долга. Этот документ передается с другими бумагами в Росреестр для снятия обременения. Одновременно с этим накладывается новое обременение. После погашения ипотеки остается выполнить обязательство и выделить доли детям.
Что такое рефинансирование?
Рефинансирование — это оформление нового кредита (займа) для полного или частичного погашения старого. Иногда у заемщика есть возможность открыть другой кредит в том же банке, где еще выплачивается действующий, что дает возможность снизить комиссионные расходы. Однако на практике обычно бывает проще обратиться в новый банк.
Заемщикам следует учитывать следующие важные обстоятельства:
- С экономической точки зрения кредитным организациям не выгодно перекредитовывать своего клиента, так как при такой схеме теряется заложенная ранее прибыль. Проще рефинансировать кредит в другом банке, поскольку новые клиенты увеличивают кредитный портфель.
- Перекредитование в новом банке может причинить дополнительные неудобства. Придется заново собирать документы и пройти ряд процедур перед оформлением: оценку жилья, получение на него технических документов в кадастровой палате, оформление договора страхования, предоставление справок из старого банка, уплату госпошлины за повторную регистрацию ипотеки, оплату услуг юриста.
Хоть вероятность рефинансирования ипотеки с применением маткапитала мала, все же попытаться оформить этот продукт стоит. А для этого нужно знать, какие банки готовы провести такую операцию. Их перечень нужно определять исходя из ситуации. Так, если рефинансировать кредит семья планирует до рождения 2-го ребенка (например, жена беременна вторым), то провести процедуру можно буквально в любом кредитном учреждении, где такая услуга предоставляется, включая Сбербанк, ВТБ, Райффайзенбанк. Тут выбор предложений будет достаточно широкий. Семье остается только оценивать выгодность условий и подать заявку на рефинансирование кредита. Вот текущие условия в наиболее крупных банках:
| Банк | Процентная ставка | Срок кредитования | Размер ипотеки |
| Сбербанк | От 9% годовых | 1 – 30 лет | 300 000 – 7 000 000 руб. |
| Райффайзенбанк | От 8,39% годовых | 1 – 30 лет | 500 000 – 26 000 000 руб. |
| ВТБ | От 8,8% годовых | До 30 лет | До 30 000 000 руб. |
| Россельхозбанк | От 9,05% годовых | До 30 лет | 100 000 – 20 000 000 руб. |
| Газпромбанк | От 8,4% годовых | До 30 лет | До 45 000 000 руб. |
Сложнее всего будет найти банки, которые на свой страх и риск рефинансируют ипотеку, по которой уже был использован материнский капитал. За увеличение своего риска они обычно предлагают более высокие процентные ставки. Такая практика рефинансирования встречается в следующих банках: АИЖК, Райффайзенбанк, Росевробанк, Юникредит банк, ВТБ, Газпромбанк, Тинькофф сервис. Однако однозначного положительного ответа в этих финучреждениях вам никто не гарантирует. Отказать могут и вовсе не из-за ранее использованного материнского капитала, а например, из-за недостаточного уровня доходов.
Для многодетных семей с двумя и более детьми (или с одним ребенком-инвалидом) предусмотрена возможность рефинансировать текущую ипотеку под 6%. Достаточно подготовить документы и отправиться в свой банк. Заявление будет рассматриваться на протяжении нескольких дней, после чего заемщиков проинформируют о решении.
При удовлетворении требований долговая нагрузка на родителей снизится, однако банк продолжит получать прибыль в прежних размерах за счет средств государства.
Кто может получить маткапитал
Итак, воспользоваться государственной помощью могут следующие лица:
- Женщины, родившие (усыновившие) второго (или последующего) ребенка в срок с 1 января 2007 года по нынешнее время. Но только при условии, что они не воспользовались сертификатом ранее.
- Мужчина, если он является единственным родителем (усыновителем) ребенка за тот же отчетный период, что указан выше. И при тех же условиях – то есть ранее не воспользовался госсубсидией.
- Сертификатом могут воспользоваться и сами дети, если родители умерли. Это право дается старшему ребенку в семье, но только при условии его несовершеннолетия. Также такое право дается детям до 23 лет при условии их заочного обучения.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?
Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).
В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:
- Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.
Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.
Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.
- Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.
На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.
С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят — в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано.
Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).
Погашение ипотеки материнским капиталом
В 2019 году материнский (семейный) капитал (МСК) можно расходовать как на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту или займу, так и на уплату первоначального взноса. Для этого не обязательно дожидаться исполнения второму или последующему ребенку 3-х лет, обратиться в ПФР с заявлением о распоряжении можно сразу после оформления сертификата МСК.
Однако использование средств маткапитала для уплаты кредитных обязательств при покупке жилья может вызвать трудности с дальнейшим рефинансированием кредита (перекредитованием) в новом банке.
Дело в том, что обязательным условием выполнения такой сделки является дальнейшее оформление общей долевой собственности для всех членов семьи в приобретаемой или строящейся недвижимости. То есть в залоге у банка окажется жилье с несовершеннолетними собственниками. В дальнейшем реализовать такую квартиру или дом будет проблематично. Кроме того, оспорить подобную сделку может любое заинтересованное лицо (ПФР, прокуратура, органы опеки и попечительства, дети, не получившие собственность).
Также же трудности с дальнейшим рефинансированием ипотеки могут возникнуть и у участников жилищных государственных программ. Например, при получении субсидии по программе «молодая семья».
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?
В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.
Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!
По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:
- заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
- банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
- никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?
Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).
В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:
- Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.
Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.
- Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.
На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.
С каким бы пониманием на эту ситуацию ни смотрели контролирующие органы (ПФР, прокуратура), банки все равно не будут рисковать и просто ее не допустят — в проведении рефинансирования семье, скорее всего, будет отказано.
Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).