Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда без договора. риски и уголовные последствия для собственника.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Коварный арендодатель
Бывает, что нечестно ведут себя сами собственники. Например, можно столкнуться с таким сценарием: арендодатель предлагает сдать квартиру по адекватной цене на долгий срок (от 11 месяцев), после чего подписывается договор с указанием срока аренды. «Спустя несколько месяцев у арендодателя якобы случается непредвиденное обстоятельство, в связи с которым необходимо освободить съемную квартиру. То есть фактически квартира сдавалась на короткий срок, но по цене долгосрочного найма. Ставка аренды квартиры при долгосрочном найме на 10–20% выше, чем при краткосрочном (до 11 месяцев)», — отметила эксперт из «Инком-Недвижимости».
Довольно популярная схема, когда квартира сдается в аренду одним из собственников без согласия остальных, добавила Ольга Эттлер. Арендаторы заселяются, через какое-то время появляются другие собственники, которые не знают о сдаче квартиры и просят арендаторов освободить ее. Квартирантам приходится выезжать.
Либо бывают случаи, когда «арендодатели» просят оставить предоплату без подписания договора и расписки. Будущий квартирант переводит нужную сумму и в итоге остается без денег и арендного жилья.
Еще на практике встречаются ситуации, связанные со сдачей «убитой» квартиры. «Арендодатель сдает квартиру «под ремонт», а после его выполнения арендатором «выживает» его оттуда либо обвиняет в порче арендатором дорогостоящей техники или антикварной мебели и требует компенсации под угрозой суда или полиции. В итоге квартирант вынужден съезжать, потратив много сил и денег на ремонт», — отметила юрист.
Также распространена ситуация, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит. Например, он начинает предъявлять квартиранту претензии за якобы испорченную мебель или плохо закрывающуюся дверь и отказывается отдавать депозит. Нередко квартиранты не могут вернуть эту сумму либо она возвращается в меньшем размере. Крайне редко обманутые арендаторы обращаются в суд, поэтому чаще всего деньги остаются у собственников без каких бы то ни было оснований.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Чтобы избежать неприятных ситуаций при аренде квартиры, в том числе не доводить до выселения, нужно заключать договор. Это главное правило, которые называют эксперты.
Арендатора делает уязвимым неправильное оформление договора (когда образец скачивается из интернета без всякой проверки) аренды или его отсутствие. «При отсутствии договора арендатор совершенно не защищен — по сути, получается, что этот человек безо всяких оснований проживает в чужой квартире. Поэтому и выселение может быть быстрым и безапелляционным», — отметила Ольга Яцевская из «Миэль».
Поэтому важно не только заключать договор, но и прописывать в нем все нюансы, включая пункт о расторжении договора, сроках выселения и штрафных санкциях. При возникновении непредвиденных ситуаций это позволит решить вопросы с учетом интересов обеих сторон. Если собственник захочет выселить арендатора, то это будет стоить денег, точно так же, как если квартирант решит съехать раньше срока.
При самостоятельном поиске жилья нужно проверить, не стоит ли квартира, которую вы хотите снять, на продаже, добавил Роман Бабичев. «Если квартира продается, лучше ее не снимать — прожить в ней долго не получится. Если квартира не приватизирована, необходимо уточнить, сколько человек в ней прописано, и взять у всех согласия на сдачу. Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то должны быть согласия на сдачу от всех собственников жилья», — посоветовал эксперт.
Соблюдать условия договора, вовремя вносить арендную плату, использовать квартиру по назначению, не нарушать права соседей и не заключать договоры найма с явно кабальными условиями для арендатора — гарантия того, что вас не выселят из съемной квартиры, подытожил юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Ответственность за незаконное выселение
Следует понимать, что прежде чем выгонять человека из квартиры без его согласия, надо быть уверенным наверняка, что тот проживает в ней действительно незаконно. Если же такой уверенности у вас нет, а вы при этом успели выгнать жильца, тот вправе обратиться в суд и взыскать с вас компенсацию, размер которой определяется в ходе судебных разбирательств.
Кроме того, законодательством предусмотрена также уголовная ответственность за самоуправство при выселении нанимателя. Это может произойти в двух случаях:
- если был причинен существенный вред;
- если было применено насилие либо была угроза его применения.
Объективная и субъективная стороны
Объектом преступления такого как кража будет являться отношения собственности определённой формы.
Предмет – чужие объекты собственности и денежные средства.
Объективной стороной выступает тайное хищение имущества других граждан, н которое у самого преступника не было никаких прав.
Тайным хищение будет в том случае, если:
- Если преступление совершено при присутствии владельца, но незаметно для него;
- Когда преступление было совершено на глазах свидетелей, но они не осознавали происходящего;
- Если свидетелями выступали лица не понимающие происходящего, например, психически нездоровые люди;
- Если хищение совершилось при свидетелях, которые знали о противоправном деянии, но не предприняли ничего чтобы остановить виновного.
Субъективная сторона преступления – прямой умысел, мотивом которого является корыстная цель.
Почему НЕЛЬЗЯ сдавать квартиру без договора? // как попасть на деньги
Позже, когда требования заплатить становятся все настойчивее, аферист быстро исчезает с вещами. Договор найма передает объект недвижимости жильцу «во временное владение и пользование за определенную плату». На время действия договора аренды собственник жилплощади не имеет права посещать сданное помещение в отсутствие квартирантов и без предварительного уведомления. Не вполне понятно, чего хочет жилец: переехать, получив компенсацию за причиненный ущерб, или же заставить хозяйку вести себя прилично, — уточняет анна Максимова. Для возмещения ущерба надо будет доказать в суде, что арендатору чинились препятствия в пользовании сданной комнатой, из-за которых он вынужден был переехать. Второе же просто невозможно — надо просто менять замок При таких обстоятельствах Вашему наймодателю будет крайне сложно доказать, что что-либо пропало и вообще было в данной квартире в момент Вашего вселения и выселения из нее.
На мой взгляд, по заявлению Вашей хозяйки никогда не возбудят уголовное дело. Возможно это повлияет на их желание, в дальнейшем продолжать писать в полицию заявления на Вас о том, чего Вы не совершали. Эта мера безусловно повлияет на дальнейшее развитие событий в Вашу пользу.
Что будет, если не оформить соглашение сторон?
Собственники сдают квартиру: соглашаться ли на сделку без договора? Правовые аспекты аренды помещения Таким образом, исходя из приведенных выше норм можно сделать вывод, что собственники и квартиранты по закону обязаны официально оформлять свои правоотношения. Исключением может быть лишь тот случай, когда речь идет об аренде жилья на срок менее 1 года. При условии, что обе стороны сделки являются физическими лицами.
- Несвоевременное внесение платы за проживание в помещении или же вовсе ее отсутствие.
- неуплата коммунальных услуг в результате чего образуется большой долг по ЖКХ.
- Передача недвижимости, полученной во временное пользование, третьим лицам (без согласия хозяина). Такое явление носит название субаренда.
- Иные виды обмана.
Уголовная ответитвенность арендаторов при краже
Что нужно делать в случае находки? Гражданский кодекс об этом говорит следующее:
Действия, ограничивающие права на защиту, которые удалось доказать, нередко разваливают дело. В случае, если применялось насилие, соберите доказательства, которые подтвердят избиения и прочее.
- нашедший должен известить о находке всех тех, кто может иметь выход на собственника данной вещи и помочь вернуть ее;
- если хозяин по-прежнему не появляется, следует передать находку в полицию или в органы местного самоуправления;
- если вещь найдена в транспорте или помещении, ее нужно передать хозяину помещения или транспортного средства;
- хранить у себя находку можно не более 5 дней. После этого право собственности на вещь переходит к нашедшему.
Рассмотрим, с какими рисками столкнется собственник при сдаче жилья:
- Аферисты. Именно такие условия необходимы для них, без оформления договора они, не оставляя следов, могут совершить мошенничество. Например, могут сдать вашу квартиру еще кому-то. На длительный срок и с предоплатой.
- Если квартиранты живут без оформленного договора, они могут:
- привести с собой недопустимое количество жильцов;
- поселить в квартире животных, которые испортят имущество;
- не пускать собственника в квартиру;
- испортить находящееся в квартире имущество, в том числе результаты проведенного ремонта;
- вывезти из квартиры какие-то ценные предметы, сославшись на то, что их там не было.
Ответственность собственника
Выше мы разобрались, как выселить арендаторов, если сдали жилплощадь без договора. Но следует помнить об ответственности за неправомерные действия. Она наступает, если у постояльца имеются основания для проживания, либо нарушен рекомендуемый порядок действий.
При неправомерном выселении арендодателя могут подвергнуть ответственности:
- гражданской – выплата компенсации жильцу за незаконное выселение в размере, который будет установлен судом;
- административной – взыскание налоговых отчислений в бюджет, штраф и пени, а при отсутствии регистрации жильцов на протяжении более 90 суток – штраф от 2 до 7 тыс. руб.
- уголовной – если жильцу (или его имуществу) был причинен вред, применялось насилие или была угроза его применения.
Также собственнику жилья могут вменить ст. 198 УК РФ. Применяется эта статья при значительной налоговой задолженности в случае, если дом сдавался на протяжении долгого времени. Наказание по этой статье достаточно суровое:
- штраф от 100 до 300 тыс. руб.;
- арест продолжительностью до полугода;
- тюремное заключение до 1 года;
- принудительные работы на тот же срок.
Можно доказать отсутствие регистрации, проверив документы жильцов и получив свидетельские показания о дате вселения их в квартиру. Это будет основанием для наложения взыскания за незаконное проживание граждан РФ или мигрантов. Для этого соответствующие органы должны посетить квартиру и провести необходимые действия.
Доказать что помещение сдается в аренду и соседи получают от этого дохода, можно только по документам, подтверждающим выплаты (таким как расписка, операции по банковской карте). При расчетах «наличкой» сумма устанавливается по показаниям квартиросъемщика. В этих случаях можно установить факт уклонения от уплаты налога. При отсутствии документов и заявлениях об отсутствии доходов наказание по этой статье практически невозможно.
Рассмотрим повнимательнее случай арендодателя, обратившегося с вопросом в «АГ»: арендатор перестал оплачивать аренду, сменил замок в помещении и хранит там свое имущество. Как быть? Тут возможны два варианта решения проблемы.
1. Первый вариант – «бытовой».
Он же самый эффективный. Именно этот способ я бы рекомендовал – правда, в форме совета, а не профессиональной консультации.
Арендодателю нужно договориться с арендатором о том, как выйти из сложившейся ситуации. Но в этом случае придется обойтись без права: ссылаться на его нормы, когда решаешь вопрос «по-бытовому», нет никакого смысла. Сочинять правовые аргументы и пугать санкциями арендатора бесполезно. Напоминаю, что у вас фактически нет отношений, вы сами решили не оформлять сделку. Начали «без права» – и заканчивать придется «без права». Аргументы берите из своего опыта, решения ищите там же. Советовать ничего не буду, поскольку я независимый правовой консультант. Только ремарку сделаю: ничего противозаконного я не предлагаю!
2. Вариант второй – «правовой», дорогой и сложный.
Суд может признать наличие фактического пользования недвижимым имуществом. Это актуально для взыскания денежных средств за аренду. Но нужно будет подтвердить сложившиеся отношения доказательствами, которые должны указывать на передачу имущества и системную оплату. Человек без юридических знаний и опыта работы с такими делами не разберется в этом вопросе самостоятельно, даже с подсказками. Зато он может помочь юристу, если сохранит документы и переписку с арендатором. Пригодятся переписка в мессенджерах, почте, написанный на бумаге текст, расписки, акты и т.д. – все, что зафиксировано на электронном носителе или бумаге.
Для освобождения помещения потребуется подать в суд иск об устранении препятствий в пользовании имуществом (негаторный иск). Речь может идти и о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения. Чтобы выбрать один из этих способов защиты, необходимо понять, насколько серьезные препятствия чинятся собственнику и может ли он устранить их без суда. Но это сложно для тех, у кого нет юридического образования. Потому не стану докучать долгими пояснениями. Да и не вижу смысла в переписывании главы из учебника по гражданскому праву. К тому же указанные способы малоэффективны в нашей ситуации: на это уйдет много времени, придется потратиться, еще и суд может отказать в удовлетворении требований.
Можно прибегнуть к помощи правоохранителей. Только вот результат заранее не получится предсказать: помогут ли вернуть гараж или не захотят разбираться в ситуации. Скажем, участковый может выступить в роли посредника в урегулировании конфликта, а вмешательство прокураторы наверняка позволит освободить имущество. Но и отказ в реагировании вполне ожидаем. А могут и уголовное дело возбудить – и тут неважно, кто больше рискует, ситуация в любом случае не стоит того.
Право заключить письменный договор
Как это работает. Когда один человек снимает у другого квартиру, они заключают между собой договор найма. А стороны называются нанимателем и наймодателем. Иногда договор называют арендой, но формально это все-таки наем, для которого есть отдельные статьи в гражданском кодексе.
Договор найма жилого помещения должен быть письменным. Только тогда он имеет силу. То есть тот, кто сдает квартиру, и тот, кто ее снимает, должны составить документ и вместе его подписать. Можно, конечно, попробовать признать заключение договора даже без письменной формы, но это лишние проблемы, расходы и суды. Свидетели тут не помогут. При этом доказать факт договора не значит доказать, на каких условиях он был заключен. Поэтому всегда подписывайте хотя бы стандартный договор со всеми существенными условиями. И обязательно его читайте.
Наймодатель может сказать: «Я не хочу заключать договор, потому что это налоги». Объясните ему, что сам факт подписания договора не привлекает к наймодателю налоговую службу. А факт получения им дохода налоговики смогут при желании доказать и без договора. То есть договор и налоги не связаны.
Договор вам нужен для защиты прав, а не для жалоб в налоговую. О самом факте подписания налоговая узнать не может, но без договора вас будет легко обмануть и даже выставить из квартиры.
Обязанности плательщиков налогов
В ст. 19 НК РФ содержится определение налогоплательщиков в виде ИП, организаций и граждан, которые, основываясь на законодательстве РФ, осуществляют обязательные платежи. Граждане и физические лица, обладающие доходом от помещения, находящегося в собственности, основываясь на крайнем сроке 30 апреля, осуществляет подачу налоговой декларации за минувший период.
Подача документов по форме 3-НДФЛ осуществляется по месту регистрации в ИФНС. Перечисления, положенные лицам и гражданам от государства осуществляются до 15 июля года подачи отчетности. Под налоговой базой подразумевается общая сумма средств, которые были получены в отношении сдаче квартиры в наём. На основании закона возможно снижение на стоимость, равную налоговому вычету.
Съемное жилье, с точки зрения закона, является местом временного пребывания гражданина. Поэтому здесь действует общее правило о необходимости регистрации по адресу съемной квартиры, если человек живет там более 90 дней (Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1).
Оформить временную регистрацию без согласия собственника квартиранты могут только в двух случаях:
— прежде всего, если вопрос касается ребенка до 14 лет.
Так как местом жительства детей признается место жительства их родителей, регистрация ребенка допускается даже без согласия собственника жилья.
Но при условии, что у самого родителя есть временная регистрация по этому адресу. А вот родитель может зарегистрироваться в съемном жилье без заявления от собственника только, если:
— он снимает жилье на основании нотариально заверенного договора, где есть пункт о регистрации квартиранта
(эта позиция была высказана Верховным судом РФ — определение от 30.10.2003 № КАС 03-489).
Таким образом, при наличии временной регистрации по адресу съемного жилья квартирант может оформить регистрацию на тот же срок и своему ребенку. Но когда этот срок истечет, регистрация аннулируется и у родителя, и у ребенка.
Похожие записи: