Расторжение договора дарения недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение договора дарения недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Отказаться от дара либо отменить сделку, можно лишь в ряде предусмотренных законодательством случаев. Даритель может прописать в договоре условия расторжения самостоятельно либо аннуляция будет проводиться согласно статьям №577-578 ГК РФ.

Отказ от жилой недвижимости: Процедура отказа от дарения

Бывают такие ситуации, когда одаряемый не может принять такой дорогой подарок, как жилая недвижимость. Причины отказа могут быть различны: начиная от нехватки денежных средств на уплату госпошлины при дарении квартиры и заканчивая невозможностью приехать и получить права на жилье передаваемые дарителем. О причинах отказа от дара, получатель не обязан никого уведомлять. Однако, чтобы расторгнуть сделку одаряемый должен отказаться от жилой недвижимости до того, как договор дарения будет зарегистрирован. То есть отказ должен быть произведен до смены собственнических прав на недвижимость. Сразу после процедуры регистрации одаряемый может распоряжаться квартирой на законных основаниях, так как становится ее полноправным хозяином.

Отказ от подарка оформляют в письменном виде. Для того чтобы отменить дарственный договор, следует иметь согласие двух сторон данной сделки. Если у ее участников имеются претензии к друг другу их решают через суд.

Отмена дарения: основания и последствия

Договор дарения является одним из наиболее распространенных видов заключения сделки. Его обширное применение в современной цивилистике обусловлено простотой заключения и исполнения договора, безвозмездностью и рядом преимуществ (например, освобождение от уплаты налога при дарении имущества близким родственникам).

Так что же законодатель вкладывает в понятие «дарение»? Согласно статье 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Как правило, дарение осуществляется между родственниками или близкими друг другу людьми, так как договор носит безвозмездный характер и не предполагает каких-либо действий взамен приобретенного имущества (права требования). И уже после заключения сделки у объекта дарения появляется новый собственник.

К сожалению, не редки ситуации, когда даритель жалеет о совершенном им действии. Сильно ухудшились отношения со второй стороной договора или же одаряемый совершенно не заботится о подаренной вещи — все это (и не только) является причиной изменить свое мнение и основанием для отмены дарения.

Однако следует отличать отмену дарения от признания договора дарения недействительным. Ведь защищая свои права и обращаясь для этого в суд, необходимо четко определять свою позицию. Суд рассматривает спор только в рамках заявленных требований. И если просить в суде отменить недействительный договор, то суд откажет в иске.

• Главное отличие отмены дарения от признания договора дарения недействительным — их основания.
• Основания для отмены дарения:— одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения;— одаряемый умышленно лишил жизни дарителя;— если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты;— совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом);— кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.
• Основания для признания договора дарения недействительным:— договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов;— договор совершен с целью заведомо противной основам правопорядка или нравственности;— договор совершен лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимый договор), или договор совершен с целью прикрыть другую сделку (притворный договор);— договор совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;— в случае, если в качестве дарителя по договору выступает несовершеннолетний, не достигший 14 лет (малолетний);— в случае, если договор совершен без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;— в случае, если договор совершен гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент его заключения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;— в случае, если он совершен под влиянием заблуждения относительно природы сделки;— в случае, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.
• Кода мы определили, что имеются основания именно для отмены дарения и необходимо отстаивать свои интересы с суде, следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

Решением по делу 2-754/2014 от 02.09.2014 Кировского районного суда Ставропольского края отказано в удовлетворении исковых требований К.Л. к К.К. об отмене договора дарения жилого дома и земельного участка.

К.Л. заключила с К.К. договор дарения принадлежащих ей на праве собственности земельного участка и жилого дома.

Указанный договор и переход права собственности к ответчику на жилой дом и земельный участок зарегистрированы в установленном законом порядке.

Когда можно оспорить и аннулировать дарение квартиры

Бывают случаи, когда даритель хочет отозвать свой подарок, либо кто-то из близких не согласен с решением дарителя. Оспорить акт дарения можно, но лишь в определенных ситуациях и только в судебном порядке.

В юридической практике встречаются случаи, когда получалось оспорить и аннулировать дарение недвижимости. В ряде случаев удается оспорить дарение дома или квартиры, если договор был составлен неправильно или с нарушением действующих норм законодательства.

Бывает, что родственники дарителя пытаются убедить суд, что тот не понимал, что делает, передавая в дар квартиру или дом. Однако, если сделку дарения заверил нотариус, оспорить договор крайне сложно. Поэтому во избежание рисков стоит оформить договор юридически грамотно: нотариус еще на стадии подготовки и проверки документов снимет спорные моменты, заметит ошибки и обезопасит сделку для всех сторон, а даритель подстрахуется на случай неоправданных претензий близких.

Когда сделка может быть признана ничтожной

Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:

• Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
• Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
• Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом

Правовые последствия отказа от дарения

Можно ли отказаться от подарка получателю без правовых последствий? Дарящая сторона имеет право потребовать компенсацию реального ущерба, причинённого содеянным согласно ч. 3 ст.573 ГК РФ. Под указанным ущербом статья 15 ГК РФ подразумевает расходы, вынужденные к несению несостоявшимся дарителем на восстановление нарушенного права или в результате подготовки подарка к вручению (транспортные услуги, приведение в «товарный» вид и т.д.).

Реальный ущерб и упущенная выгода – различные понятия. Прочтение ст.15 и ст.153 ГК РФ в тандеме позволяет сделать вывод о невозможности возложить издержки на одаряемого:

• покрытия возможного заработка в период подготовки и доставки подарка;
• возмещения стоимости ценностей, утративших «товарный» вид или утерянных в пути;
• прибыли, возможной для получения при использовании подарка в предпринимательской деятельности.

Как происходит отмена дарственной на недвижимость

Правила, по которым оформляется отмена договора дарения, в частности, квартиры, зависят от того, почему такая отмена происходит.

Отмена дарения после смерти одаряемого

Если в тексте договора дарения есть пункт о возможности вернуть дар, если его старый обладатель переживет нового, даритель направляет в уполномоченный орган свидетельство о смерти и копию договора дарения. На основании данных документов права на недвижимость, например на квартиру, вновь регистрируются на имя старого владельца.

Отмена дарения в связи с покушением на дарителя или его убийством

Отмена договора дарения по этому основанию утверждена в статье 578 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней субъект, преподнесший дар, в том числе квартиру, вправе требовать расторжения договора дарения, если получатель:

● покусится на его жизнь или здоровье;

● покусится на члена его семьи.

На практике, чтобы отмена дарения по этому основанию была обоснованной, предстоит предварительно доказать вину гражданина, то есть потребуется приговор, которым он признан виновным.

Чтобы отмена договора дарения состоялась, должно пройти уголовное расследование и быть вынесен обвинительный приговор. Только после этого подается гражданско-правовой иск о прекращении договора дарения. Тогда отмена договора дарения состоится.

Если же просто подать гражданско-правовой иск, даже сопроводив его справкой из травмпункта о побоях, отмена не состоится.

Отмена договора из-за ненадлежащего обращения с объектом дарения

Такая отмена договора производится также только в судебном порядке. Очевидно, чтобы отмена состоялась, следует подтвердить, что:

● действительно присутствует ненадлежащее обращение с предметом дарения, например квартирой, в чем оно выражается;

● объект дарения очень значим для заявителя.

Когда нельзя оформить дарение

Согласно действующим положениям ГК РФ, дарение может быть ограничено или запрещено. В первом случае ограничения затрагивают юридические лица, которые не могут свободно распорядиться имуществом. Во втором случае действуют конкретные запреты.

Ограничение на дарение применяются в случае, когда юр. лицо владеет имуществом на праве оперативного управления, хозяйственного ведения или общей совместной собственности. В этом случае потребует согласие собственника объектов недвижимости и иного имущества.

Запрещается оформление дарственной в следующих случаях:

• в случае сделки между коммерческими организациями;
• соглашение между сотрудниками медицинских и воспитательных учреждений, если дарителями являются их воспитанники или пациенты;
• сделки, где даритель недееспособный или малолетний гражданин;
• договоры, где одной из сторон выступает государственный служащий, если таковые связаны с исполнением должностных обязанностей.

Можно ли оспорить дарственную на квартиру при жизни дарителя?

Соглашение о безвозмездной передаче квартиры другим лицам может оспорить родственник или любое другое лицо при жизни дарителя, допускается оспаривание дарения квартиры в таких случаях:

• Если был обнаружен факт заблуждения со стороны дарителя или факт обманного способа получить квартиру со стороны одариваемого, например, если бабушке обещали уход и помощь, если она подарит свою квартиру, а в результате, просто забрали жилье (ст.177ГК РФ);
• Если договор был подписан без четкого понимания дарителем своих действий, то есть, если он не имел намерения дарить квартиру, но его обманным путем уговорили подписать документ, сути которого даритель не понял, чаще всего такие махинации «прокручивают» со стариками;
• Если открылся факт мнимости сделки (ст 170 ГК РФ), притворной сделка считается если квартира была подарена родственнику, чтобы избежать конфискации, если была под залогом или в случае, когда за жилье дарителем были получены деньги или другие материальные блага;
• Можно расторгнуть дарственную и даже призвать к ответственности дарителя и одариваемого, если подарок относится к совместно нажитому имуществу и одариваемый об этом знает, но все равно принимает дар без письменного согласия второго из супругов;
• Если квартира является спорной, и у дарителя нет единоличных прав на жилое помещение или ему принадлежит только часть жилья, а он хочет осуществить дарение без согласия других собственников.

Что говорит судебная практика по делам об отмене дарения

Судебная практика по таким делам неоднозначна. Решение суда напрямую зависит от наличия оснований для отмены дарственной, указанных в законе, и полноты представленных доказательств.

Например. Женщина обратилась в суд с требованием отменить договор дарения на квартиру. В качестве основания указала ненадлежащее обращение одаряемого с подарком, которое может повлечь его утрату.

Суд в удовлетворении ее требования отказал. Обосновал решение тем, что истицей не были предоставлены доказательства неимущественной ценности подаренной квартиры. А также она не смогла пояснить суду, в чем заключалось ненадлежащее обращение одаряемого с подаренной вещью.

Рассмотрим примеры из судебной практики, где сторонами сделки, которую хотели отменить, были близкие родственники.

Пример 1. Мать подарила сыну квартиру. Через год после заключения сделки он начал систематически ее избивать. Она обратилась в полицию, была проведена медицинская экспертиза и получено заключение о нанесении тяжкого вреда здоровью.

В отношении сына вынесен обвинительный приговор. На основании полученного судебного акта мать обратилась в суд, чтобы отменить дарственную. Судом ее требование было удовлетворено.

Пример 2. Отец подарил дочери автомобиль. Через некоторое время между ними произошла крупная ссора. Даритель решил отменить сделку и вернуть себе транспортное средство. Но суд ему отказал. Поскольку ссора, какой бы сильной она ни была, не является причиной для отмены дарственной.

При каких условиях возможна отмена дарственной на квартиру

Как отменить дарственную на квартиру? С этим вопросом сталкиваются тысячи граждан в нашей стране. Зачастую люди обращаются к практикующим юристам с вопросом — можно ли аннулировать договор дарения.

Законодательством РФ предусмотрен четкий порядок действий, при выполнении которых инициаторам удается аннулировать дарственную на квартиру. Есть ряд юридически допустимых способов, когда на вопрос «можно ли отменить договор дарения», будет ответ — «да». Итак, аннулирование договора дарения возможно в следующих случаях:

• На основании достигнутого согласия дарителя и нынешнего правообладателя.
• Путем обращения в суд изначального владельца жилья или законных наследников, а также представителя опеки или следственных органов.
• При преждевременной кончине получателя одаряемого, который умер раньше, чем даритель, что прописывается отдельным пунктом договора.
• Если владелец недвижимости — юридическое лицо и за счет дарения пытаются скрыть от контролирующих государственных органов личное имущество, чтобы избежать конфискации.
• Можно автоматически расторгнуть договор дарения недвижимости между близкими родственниками, когда предмет гражданско-правового соглашения не внесен в гос. реестр на имя нового собственника.
• Если в момент подписания договора даритель был в алкогольном или наркотическом опьянении или будучи недееспособным. Но действия дарителя реально оспорить только при наличии медицинского освидетельствования.

Отмена дарения происходит в случаях:

1. Если одаряемый покушался на жизнь дарителя или нанес ему тяжкие телесные повреждения. Приговор суда по уголовному разбирательству будет являться фундаментом при вынесении постановления об отмене договора дарения.
2. Когда в договоре дарения прописаны пункты, связанные с осуществлением конкретных обязательств / действий со стороны получателя прав на объект недвижимости, а такие не были исполнены – это также способ аннулировать дарственную на квартиру.
3. Если под подписанием рассматриваемого соглашения усматривается иная сделка, к примеру, продажа, и даритель в связи с этим лишится единственного места жительства тогда также судом отменяется договор дарения недвижимости между близкими.
4. При отсутствии должного поддержания чистоты и соблюдения целостности безвозмездно полученной квартиры, а также при умышленном нанесении вредительства жилью, что привело к понижению его товарной стоимости.
5. В случае нахождения предмета дарения в залоге или под арестом аннуляция договора о безвозмездной передаче квартиры при выявлении такого факта выполняется автоматически. При этом выдается судебное распоряжение, на основании которого проходит исключение информации об одаренном собственнике из государственного реестра в Управлении Федеральной службы.
6. Кроме того, договор дарения признается недействительным, если доказать в судебном процессе, что имуществом завладели:

• По обманной схеме;
• Через физическое насилие;
• Методом запугивания.

Может ли сам даритель отказаться от исполнения договора дарения и вернуть недвижимость?

Концепция дарения предполагает безвозмездную передачу некого блага от одного субъекта к другому. При реализации сделки происходит обогащение одаряемого за счет дарителя — для него такое соглашение, несомненно, выгодно. Однако законодатель гарантирует выгодоприобретателю возможность отклонить предложение дарителя.

Эта правомочность регламентирована ст. 573 — специальной нормой гл. 32 ГК РФ (Гражданского кодекса Российской Федерации), посвященной дарению. Она частично обусловлена общими предписаниями гл. 9 подр. 4 разд. 1 ГК РФ «Сделки» и гл. 27 ГК РФ о договорах.

Дарение — двустороннее соглашение. Исходя из определения ст. 420 ГК РФ, для заключения двусторонней сделки требуется согласованное взаимное волеизъявление.

В этом кроется отличие дарения от односторонней сделки, например, завещания (гл. 62 ГК РФ). Завещатель в одностороннем порядке не может создать право собственности у наследника, однако может и создает у него право на принятие наследства. Даритель, наоборот, не в состоянии повлиять на круг прав и обязанностей одаряемого без его ведома и согласия.

Порядок расторжения в судебном порядке

Если мирным путем не удается решить проблему с дарственной, то остается последний и самый эффективный способ – обратиться в суд. Порядок обращения в суд должен выглядеть следующим образом:

1. Лицо, желающее оспорить договор дарения, обязано составить исковое заявление и только потом обращаться с этим документом в суд. Не забудьте оплатить госпошлину. Для более правильного и четкого составления иска можно обратиться за помощью к юристу или попросить консультацию у нотариуса.
2. Далее необходимо собрать полный пакет документов и доказательств. Главное – помнить, чем больше и весомее доказательства, тем больше шансов выиграть суд. Все справки, чеки, отчеты – главные помощники в деле.
3. Обзаведитесь свидетелями, которые смогут в суде законно поддержать вас и предоставить факты.
4. Исковое заявление должно быть как минимум в двух экземплярах (точное кол-во зависит от количества участвующих в самой сделке).
5. После принятия документов и составления дела, через 5 дней судья выносит определение.
6. Если ситуация сложная, решение может затянуться. В зависимости от качества предоставленных доказательств будет вынесено конкретное решение.
7. Если решение суда было не в пользу истца, то есть возможность оспорить решение суда, и обратиться в апелляционный суд.
8. Когда суд встал на сторону истца, остается дождаться даты вступления решения в силу и подать документы на перерегистрацию квартиры.

Если сторона сделки дарения желает его расторгнуть, то нужно придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Направить в суд исковое заявление. Для его составления возможно прибегнуть к услугам юриста.
2. Собрать весь пакет требуемых документов. Документы зависят от того, какое основание для расторжения было выбрано.
3. Суд примет решение, основываясь на аргументах сторон.
4. Если судебное решение истца не удовлетворило, то он может подать апелляционную жалобу.
5. Если судебное решение удовлетворило интересы стороны, то после вступления акта в законную силу, стоит подать документы в соответствующие органы для перерегистрации прав на спорный объект.

Какие причины могут быть для отмены дарственной

Существует ряд законных причин для отмены дарственной, которые дают возможность дарителю недвижимости вернуть безвозмездно переданное другому человеку жилье.

Аннулировать договор дарения можно, если будет доказано, что:

• после совершения сделки материальное состояние и уровень жизни дарителя резко ухудшились;
• бывший владелец квартиры серьезно болен;
• заключали дарственную принудительно, одаряемый угрожал дарителю и членам его семьи физической расправой;
• одаряемый совершил убийство бывшего владельца квартиры или его близкого родственника;
• не производилась регистрация договора дарения в ФСР;
• одаряемый умер раньше дарителя;
• в договоре есть пункт о том, что вступление документа в законную силу произойдет лишь в день смерти дарителя;
• одаряемый плохо обращается с подаренным имуществом, предоставляющем для дарителя большую ценность неимущественного характера, тем увеличивая риски ее безвозвратной утраты.

Обратите внимание! Факт того, что для заключения сделки одаряемый или его подельники умышленно довели владельца квартиры до невменяемого состояния при помощи алкогольных, наркотических и других психотропных препаратов должен быть доказан в кратчайшие сроки после подписания договора. Чем дольше будет откладываться медицинское освидетельствование, тем сложнее доказать мошеннические действия преступников и отменить дарственную на недвижимость.

Юридически действительными признаются только договора, заверенные нотариусом в присутствии обеих сторон. Перед совершением сделки даритель должен заручиться письменным согласием совладельца передаваемого имущества, например, второго супруга.

Если будет доказано, что часть документов, предоставленных регистраторам при оформлении сделки, были фальшивыми, произойдет автоматическое расторжение договора и аннулирование соглашения.

Нельзя осуществить законное дарение квартиры если:

• Человек указанный в договоре в качестве дарителя является опекуном несовершеннолетнего лица и обязан представлять его интересы;
• Даритель является сотрудником органов опеки и попечительства или работает в воспитательной или лечебной организации, а одариваемый законный член этой организации;
• Одариваемый – государственный или муниципальный служащий, а даритель – лицо, желающее отблагодарить чиновника за плодотворное сотрудничество.

Во всех этих случаях суд признает сделку недействительной и договор расторгается автоматически.

Как отозвать дарственную на квартиру, долю в квартире или дом после регистрации, процедура по шагам

В данном случае придется обращаться в суд, чтобы сделку с долей в квартире признали недействительной, расторгли ее, и вернули имущество или его долю предыдущему владельцу. Для этого нужно:

1. Учесть сроки исковой давности
2. Собрать доказательства.
3. Правильно составить исковое заявление.
4. Подать иск в суд.

В заявлении обязательно укажите следующие пункты:

• название судебного органа;
• данные об истце и ответчике;
• изложенные грамотным языком основания для отмены договора дарения, а также обстоятельства заключения договора;;
• перечень документов, прикладываемых к заявлению;
• подпись истца.

Количество экземпляров заявлений, которые подаются в суд, соответствует число лиц, участвующих в разбирательстве.

Когда судья принял дело к производству, у него есть 5 дней, чтобы вынести определение о возбуждении гражданского дела, и позволить отозвать дарственную обратно или отказать в этом.

В России Судья вправе отказать в рассмотрении иска, если раньше уже были разбирательства в деле и суд вынес соответствующее решение.

Похожие записи:

• 2.7. Порядок исчисления и уплаты ндс налоговыми агентами
• Глава 6. УСТАВ ВНУТРЕННЕЙ СЛУЖБЫ ВООРУЖЕННЫХ СИЛ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
• Фискальные документы: что это такое, какие виды существуют и когда они создаются