Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Юридическое сопровождение покупки квартиры в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правовая оценка сделок с недвижимостью подготавливается путем всестороннего изучения как «чистоты» объекта, так и точности составления всех документов. Самостоятельно разобраться во всех правовых тонкостях невозможно, ведь придется овладеть знаниями гражданского и земельного права, жилищного законодательства. Поэтому единственный способ убедиться, что вас не обманут, — воспользоваться услугами квалифицированных специалистов.
Кому нужно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью?
Юридическое сопровождение сделок обязательно требуется при купле-продаже недвижимого имущества или его обмена, что связано с отчуждением прав на недвижимость, после которого вернуть незаконно проданный объект будет практически невозможно. Кроме того, именно этим сделкам сопутствует передача больших сумм денег, поэтому они чаще всего привлекают мошенников.
Но чтобы приобретение имущества не затянулось на долгие месяцы, для сопровождения сделок с недвижимостью в Москве выбирают агентства недвижимости, которые объединяют специалистов всех областей. В результате комплексного подхода к изучению каждого дела, обеспечивается полная безопасность клиента. При этом важно доверить защиту своих прав на каждом этапе, ведь мошеннические схемы могут сработать как при выборе имущества, так и при его непосредственной передаче.
Сопровождение сделки покупки квартиры, в частности, поможет избежать следующих мошеннических схем:
- Обман при передаче задатка . Продавцы квартир часто требуют небольшой предварительный взнос, который выступает в качестве брони имущества. Если передать задаток без договора или заключить его неправильно, с деньгами можно попрощаться.
- Обман при заключении сделки . Мошенники могут незаконным путем получить копии правоудостоверяющих документов у владельца квартиры, по которым потом заключить сделку по продаже недвижимости. Конечно, такой обман затем будет установлен в Росреестре, но лжепродавцов можно уже не найти.
- Обман при подписании документов . При покупке квартиры вас могут убедить, что можно не идти в Росреестр и не ждать там своей очереди, а просто обратиться к нотариусу. В результате вы подписываете документы, а нотариус, который также участвует в мошеннической схеме, их заверяет. Узнать, что вас обманули, можно будет только при регистрации недвижимости либо еще позже.
Сложные административные процедуры при заключении сделок стали причиной появления множества мошеннических схем, в которые могут попасть как покупатель, так и продавец. Поэтому помощь в сопровождении сделки с недвижимостью необходима каждой стороне.
ЦЕНЫ НА ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ АДВОКАТА, ЮРИСТА ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ
| Услуга | Средняя стоимость |
|---|---|
| Консультация в офисе у юриста или адвоката по ипотечному кредитованию | 1 000 р. |
| Анализ перспектив спора | Бесплатно |
| Подготовка процессуальных документов (исковое заявление, ходатайство, претензия, др.) | от 5 000 р. |
| Подготовка жалоб (апелляционная, надзорная, кассационная) | 5 500 р. |
| Подготовка соглашений | 6 000 р. |
| Досудебное урегулирование спора | от 10 000 р. |
| Ведение простого дела в суде | 30 000 р. |
| Сложная судебная защита | от 50 000 р. |
| Особо сложное дело в суде | от 100 000 р. |
| Выезд на предварительное или судебное заседание в Москве | от 9 000 р. |
| Выезд на предварительное или судебное заседание в Московской области | от 12 000 р. |
| Выезд на заседание на территории РФ | от 16 000 р. |
КАКИЕ БЫВАЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
- Утрата права собственности.
- Судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права на недвижимость были нарушены.
- Наличие лиц, имеющих пожизненное право на проживание в квартире.
- Иные наследники, претендующие на недвижимость на законных основаниях. Пересмотр наследственных долей через суд по заявлению наследников, чьи права были нарушены.
- Суды по финансовым обязательствам продавца и последующее банкротство с выставлением вашей недвижимости на торги. Действующее исполнительное производство в отношении продавца или признание его банкротом может привести к аннулированию договора купли-продажи.
- Ущемление интересов несовершеннолетних, например, при использовании маткапитала или приватизации недвижимости.
- Снос жилья или реконструкция — вас могут принудительно переселить, если дом подлежит сносу или признан аварийным.
- Супружеские доли — например, супруг/супруга продавца заявляет о своих правах на объект, так как он был приобретен в период брака.
- В квартире произведена незаконная перепланировка.
- Сделку признают незаконной, если продавец недееспособен.
Сопровождение риэлтора и юриста
Операции с недвижимостью сопровождают разные специалисты. В первую очередь — риелтор.
Риелтор, работающий с продавцом, призван найти человека, желающего приобрести его продаваемый объект. Он также участвует в переговорах и содействует в сборе необходимых документов. Риелтор на стороне приобретателя необходим для поиска подходящего объекта покупки, а также чтобы помочь собрать нужные документы. При этом сопровождение сделки риелтором не гарантирует ее законность, этот специалист не несет ответственности за нее.
В паре с риелтором может работать сторонний юрист, который консультирует клиента по правовым вопросам процесса купли-продажи недвижимости, составляет текст соглашения, содействует в сборе документов. Он также не несет законодательно установленную ответственность за свои действия.
Продавец и покупатель вправе не прибегать к услугам этих специалистов и проходить каждый этап оформления самостоятельно. Собственник может сам найти покупателя, а тот может лично искать подходящий вариант для покупки. Наем этих специалистов — дело строго добровольное. Однако, например, услуги риелтора облегчают процесс и экономят время.
А ВЫ ЗНАЛИ, ЧТО…
Важную информацию можно найти в расширенном варианте выписки из домовой книги.
В указанной справке видно, куда убыли прежние жильцы — например, не служат ли они в армии или не помещены ли в места заключения. В таких случаях граждане снимаются с учета временно, то есть по прибытии они будут зарегистрированы вновь.
Когда продавец получил свою недвижимость по решению суда, следует проверить прохождение всех стадий обжалования.
В случае, когда имущество достается собственнику по итогам судебного разбирательства, важно удостовериться, что пройдены и завершены все предусмотренные процедуры обжалования. Возможно, что продавец выиграл дело и получил квартиру, но теперь на соответствующее решение суда подана кассационная жалоба в вышестоящую инстанцию, то есть остается вероятность отмены вступившего в законную силу решения.
Квартира, которая приобретена по договору участия в долевом строительстве, может войти в состав общего имущества супругов.
Даже если гражданин не состоит в браке и покупает жилье в новостройке на этапе строительства, но оформление прав собственности происходит после его вступления в официальные семейные отношения, то объект будет считаться совместно нажитым. Исключение — наличие брачного договора.
Срок давности для оспаривания — 3 года.
По общему правилу для признания сделки недействительной закон отводит 3 года, но в некоторых случаях этот срок может быть увеличен до 10 лет.
Банкротство застройщика снижает шансы дольщиков на возврат денег.
В случае начала процедуры признания финансовой несостоятельности частные лица, которые вложили деньги в стройку, относятся к кредиторам только 3 очереди. В итоге чаще всего после погашения приоритетных долгов 1 и 2 очереди денег просто не остается.
По ДДУ можно получить компенсацию.
При нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию и фактической передачи квартир с застройщика можно взыскать неустойку.
Компания Verbatim выражает благодарность «РосКо – Консалтинг и аудит» за плодотворное и успешное сотрудничество.
Мы начали взаимодействие 9 сентября 2014 и продолжаем его по сей день. Оказывая нам всестороннюю юридическую поддержку, компания «РосКо» выполняет свои контрактные обязательства с высочайшим качеством и точно в срок. Специалисты «РосКо» отличаются своей компетентностью и внимательным отношением к клиенту.
«РосКо» ведет дела честно и крайне ответственно: сотрудники всегда находятся на связи, оперативно решают поступающие вопросы, предотвращают возникновение нежелательных и обременительных ситуаций.
Мы выражаем надежду на дальнейшее плодотворное сотрудничество и рады порекомендовать «РосКо – Консалтинг и аудит» всем компаниям, нуждающимся в партнере в правовой сфере, в том числе, в качестве верного помощника при взаимодействии с государственными органами в рамках административных процедур.
Глава представительства Габриелла Качина.
Коллектив компании «РосКо – Консалтинг и аудит», примите нашу искреннюю благодарность за возможность успешно и юридически грамотно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность на территории РФ. С вашей помощью российское представительство LECO обрело твердую базу для продвижения фирменной продукции, возможность солидных инвестиций в российскую экономику и эффективных инноваций в сфере разработки аналитического оборудования.
Мы полагаем, что высококлассная юридическая поддержка – один из ключевых факторов в развитии компании на иностранном рынке. Нельзя пренебрегать важностью выбора ответственного и благонадежного консультанта. Именно такого партнера мы нашли в лице коллектива компании «РосКо» и очень довольны своим выбором.
Нам также известен многолетний вклад «РосКо» в развитие и укрепление международных деловых отношений. LECO полностью солидарна с вами на этом нелегком пути – вместе мы можем многое.
С уважением к вашему труду, руководство LECO.
Генеральный директор ЗАО «ЛЕКО ЦЕНТР-М» М.Е. Кирпичников.
Покупаем недвижимость грамотно
Разберем все этапы сделки купли-продажи недвижимости.
Шаг 1
После выбора квартиры, которая понравилась и Вы готовы ее купить заключаем авансовое соглашение (помня наши советы про аванс). В него включаются все характеристики приобретаемой недвижимости: адрес, этаж, общую площадь квартиры, количество комнат, назначение, кадастровый номер, далее указываем дату и место заключения сделки, данные всех участников, которые будут подписывать договор (или их представителей, помня о совете про доверенность), а также указываем действия сторон/последствия, которые наступят, если договор все-таки не будет заключен (да, так тоже бывает).
Шаг 2
Теперь поговорим подробнее про юридическую “чистоту” сделки.
Как это сделать и на что обратить внимание?
Закажите выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). По ней можно узнать нет ли каких-то ограничений и обременений на квартире (например, ипотека, аренда, арест с т.п.).
Запросите у продавца комплект документов, подтверждающих законность получения им квартиры в собственность (идеально — всю цепочку, а не только последний договор). Сверяем документы с выпиской из ЕГРН. Если вдруг квартира получена в собственность недавно, внимательнее присмотритесь к продавцу и уточняем, почему она так скоро продается.
Получите от продавца выписку из домовой книги. Из выписки можно узнать обо всех зарегистрированных в ней людях и после уже в отношении каждого уточнить основания по их регистрации.
Попросите продавца предоставить также справку или иной документ их компании, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, предоставить аналогичные документы от интернет-провайдера, телефонного оператора, компаний, поставляющих электроэнергию и газ.
Запросите у продавца также справки о не состоянии на учете в психо- и нарко-диспансерах.
Спросите у продавца о его семейном положении. Если продавец состоит в браке и квартира является совместно нажитым имуществом (т.е. во время брака), обязательно нужно получить нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу квартира. Если в браке продавец не состоит, попросите предоставить нотариально удостоверенное заявление об этом.
Если подписание предполагается по доверенности, добейтесь от поверенного лица хотя бы одной встречи с продавцом или иным образом убедитесь, что продавец в курсе о продаже принадлежащего ему имущества. Если никаким образом пообщаться с продавцом нельзя, то и покупать такую квартиру тоже нельзя.
Шаг 3
Если с документами все в порядке, то переходим к подготовке договора купли-продажи. Мы не рекомендуем слепо пользоваться шаблонами, предоставленными интернетом или риэлторами любой стороны, также как не рекомендуем полагаться на собственные силы при составлении договора, особенно если есть какие-то сомнения.
| Услуга | Цена, руб. |
|---|---|
| Консультация в устной форме (до 45 минут) | от 2000 руб. |
| Письменная консультация | 5000 руб. |
| Юридическое сопровождение сделок по недвижимости | от 45 000 руб. |
| Подготовка документации по сделке | от 10 000 руб. |
| Юридическое сопровождение сделок с земельными участками | от 45 000 руб. |
| Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью |
от 50 000 руб. |
| Определение долей при разделе имущества в результате развода, продажи долевой собственности |
от 40 000 руб. |
| Оформление собственности через суд | от 40 000 руб. |
| Оспаривание права собственности на недвижимость | от 50 000 руб. |
В сопровождение сделки что входит?
Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью? Это присутствие на всех этапах сделки + работа до КОНЕЧНОГО РЕЗУЛЬТАТА. Сопровождение сделки включает в себя те действия, которые приводят к желаемому результату.
Если это покупка, то физическое заселение в квартиру + гарантия чистоты сделки. И если это продажа, то получение денег.
- 1. Обязательное личное присутствие риэлтора на всех встречах и переговорах;
- 2. Обязательное сопровождение клиента на авансе, в банке, при подписании сделки, приемке и иных процедурах;
- 3. Консультирование на этапе подбора квартиры ;
- 4. Экспертное заключение о рисках при покупке объекта + рекомендации;
- 5. Составление авансового соглашения + выезд на подписание авансового соглашения;
- 6. Подготовка и согласование сделки со всеми участниками;
- 7. Представление интересов в банках и других инстанциях;
- 8. Анализ и проверка недвижимости на обременения, ограничения, залоги, аресты и т.д;
- 9. Помощь в получении технической документации (поэтажный план и экспликация т.д;
- 10. Анализ и проверка правообладателя (продавца) на банкротство, долги, суди и т.д;
- 11. Подготовка индивидуального договора купли-продажи сделки с расширенными гарантиями;
- 12. Организация расчетов в банке (сейфовая ячейка или аккредитив) ;
- 13. Сдача документов на регистрацию + получение документов после регистрации;
- 14. Контроль регистрации перехода права собственности + оперативное реагирование при приостановке ;
- 15. Выезд на подписание акта приема-передачи недвижимости.
Помощь в сделках с недвижимостью — риски
- Если квартира в короткие сроки много раз продавалась, то надо понять почему;
- Продажа по доверенности – тщательно проверить доверенность или лучше личное присутствие самого собственника. Доверенность иногда подделывают — не часто, но бывает. В мошеннических схемах даже участвуют сами нотариусы, родственники. Доверенность проверяется в федеральной нотариальной палате;
- Незаконная планировка – тщательно изучить все документы, была ли перепланировка и есть ли разрешение. Иначе потом придется все переделывать за свой счет;
- Проверить на предмет дееспособности. Выяснить не состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справки нужны свежие. В дальнейшем продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки. Возможно понадобится независимая экспертиза;
- Согласие супругов на продажу квартиры (если на момент возникновения права собственности продавец был в браке);
- Долевая собственность, особенно если владеет долей несовершеннолетний;
- Проверка зарегистрированных лиц – нет ли лиц, находящихся в местах лишения свободы или пропавших без вести;
- Если квартира была приватизирована – не ущемлены ли права несовершеннолетних или иных третих лиц на момент приватизации. Нарушение в процедуре приватизации недвижимости — это огромный риск. Сделку можно легко оспорить;
- Квартира перешла в собственность по наследству – выяснить, не были ли нарушены права всех наследников;
- Если квартира приобреталась на материнский капитал, необходимо выяснить наделены ли дети долями в квартире;
- Квартира с долгами — порой долги могут достигать до 500 000 рублей;
- Если в отношении собственника приобретаемого вами объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по продаже квартиры была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.
Основные риски, от которых защищает юрист
- Недвижимость приобретена с нарушением требований законодательства
При разрешении споров с недвижимостью суд может признать сделку недействительной и вернуть купленную вами собственность законному владельцу. В некоторых случаях недвижимость может быть истребована, даже если недействительной будет признана одна из предшествующих сделок, в которой последний приобретатель не участвовал. - Несовершеннолетний ребенок не был участником приватизации
Даже по истечении значительного времени ребенок, достигнув совершеннолетия, может обратиться в суд и оспорить права приобретателя недвижимости. - Нарушение прав наследников
Если при наследовании жилья не были учтены интересы лиц, которые имеют право на обязательную долю в наследстве, они могут претендовать на нее в купленной вами квартире / доме / коттедже / загородной недвижимости и т.д., отстаивая свои интересы в суде. - Банкротство продавца
Если в отношении бывшего собственника приобретаемого вами жилого объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по приобретению была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: перечень услуг
Юридическое сопровождение сделок с личной и коммерческой недвижимостью (купля-продажа, мена, дарение и др.) может подразумевать конкретную услугу. Например, экспресс-проверка объекта или составление предварительного и основного договора продажи. А может включать целый комплекс услуг (что называется под ключ).
Как правило, в сопровождение сделок с недвижимостью входит:
- Исследование юридической чистоты истории объекта и соблюдение прав текущего собственника.
- Правовая оценка ситуации (отсутствие ограничений на совершение сделки).
- Анализ представленных документов, а также получение/восстановление недостающих.
- Непосредственное участие в переговорах (уточнение характеристик объекта, прояснение целей и иных аспектов сделки).
- Проверка законности непосредственно самой процедуры сделки. Подтвердить или опровергнуть соответствие всех обстоятельств данной непростой процедуры установленным законодательным нормам под силу только опытному юристу, имеющему достойный практический стаж).
- Разработка наиболее удобной для клиента схемы оплаты сделки.
- Подготовка предварительного (при необходимости) и основного договора с учетом интересов клиента.
- Регистрация перехода прав в Росреестре.
Все тонкости сделок с недвижимостью
Сопровождение сделок с различными объектами недвижимости – это выявление и учет всех фактов, которые могут оказать существенное влияние на решение о целесообразности приобретения. Значение имеют любые «мелочи».
Покупка новостройки. Необходимо выяснить, введен ли дом в эксплуатацию, совпадает ли заявленная и фактическая площадь, присвоен ли квартире (и дому) почтовый адрес, подписан ли акт приема-передачи и т. д.
Приобретение вторичного жилья. Данная процедура также сопровождается тщательной проверкой со стороны юриста: проведенные перепланировки должны быть своевременно узаконены, квартира не должна находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора. Стоит убедиться, что не существует граждан, за которыми осталось право пользования помещением (следует учесть всех лиц, пропавших без вести, пребывающих на лечении в спецучреждении или местах заключения).
Что должно насторожить будущего собственника. Сюда входят такие моменты, как многократная перепродажа объекта за сравнительно небольшой период, подписание документов по сделке только и исключительно посредником, реализация квартиры юридическим лицом, продажа наследуемого имущества. Список остается открытым, потому что предусмотреть все краеугольные вопросы можно только после скрупулезного исследования документов по конкретному недвижимому имуществу.
Юридическое сопровождение – это возможность обнаружить скрытые риски в сделках. А также надежный способ предупредить потери в результате купли-продажи недвижимости. Грамотный юрист способен уже на стадии планирования выявить соответствие (несоответствие) целей приобретения и возможностей реального использования имущества. Даже юридически чистый объект недвижимости может иметь ряд законных, но скрытых ограничений. Это здания с запретом на реконструкцию (нельзя перестроить под нужды бизнеса), земля с нулевым ГПЗУ (невозможно организовать строительство), участки в зонах с особым охранным статусом (строительные работы требуют длительных согласований с различными ведомствами) и многое другое.
Сопровождение купли-продажи бизнеса в КСК ГРУПП
Грамотное сопровождение купли-продажи бизнеса осуществляется силами экспертов-юристов, аудиторов, оценщиков, бухгалтеров и других специалистов КСК ГРУПП.
При осуществлении сделок по передаче права собственности на имущественные комплексы часто возникают сложности. Они вызваны обстоятельством охвата множества разнородных активов и обязательств, к тому же Гражданский кодекс Российской Федерации не регламентирует вопросы оформления купли-продажи бизнеса детально. Таким образом профессиональное сопровождение вышеуказанных сделок сотрудниками КСК ГРУПП гарантирует, что немалые средства будут потрачены по назначению при полном соблюдении законодательства.
«Задаток», «аванс» или «обеспечительный платеж»
НУЖНО ЛИ ВОЗВРАЩАТЬ «ЗАЛОГ» в случае ОТКАЗА от СДЕЛКИ? Гражданский кодекс РФ (ст.380, 381, 487) четко разделяет понятия «задатка», «предварительной оплаты» и «обеспечительного платежа»«
«Предварительная оплата» (аванс) при отмене сделки по инициативе любой стороны возвращается в размере 100%.
«Задаток» — это денежная сумма, гарантирующая выполнение обязательств. В случае отказа от сделки Задаток не возвращается или возвращается в двойном размере.
«Залог» или «обеспечительный платеж» — позволяет в предварительном договоре указать любые штрафные санкции для стороны, которая отказывается от сделки.